TJ 06088, 9 juill. 2026, RG 25/00417

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Jonction : RG 25/1523
DBWR-W-B7J-QWYE
N° RG 25/00417 - N° Portalis DBWR-W-B7J-QI5Z
du 09 Juillet 2026

affaire : Syndic. de copro. [Adresse 1], sis [Adresse 1]
c/ [O] [V], [H] [S], [B] [M], S.A. ERILIA, [R] [F], [T] [Z], [P] [X], [I] [W], [K] [W], [D] [W], [A] [U], [C] [L]

Copie exécutoire délivrée à

Me Emmanuelle BRICE-TREHIN
Me Philippe DAN
Me Hajer HMAD

L’AN DEUX MIL VINGT SIX ET LE NEUF JUILLET À 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de l'audience, et de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l'ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 27 Février 2025 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 1], sis [Adresse 1]
Représenté par son syndic en exercice SYNGESTONE
[Adresse 2]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Emmanuelle BRICE-TREHIN, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

Monsieur [O] [V]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Non comparant, Non représenté

Madame [H] [S]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Non comparant, Non représenté

Madame [B] [M]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Hajer HMAD, avocat au barreau de NICE

S.A. ERILIA
[Adresse 3]
[Localité 2]
Rep/assistant : Me Philippe DAN, avocat au barreau de GRASSE

Madame [R] [F]
[Adresse 1]
Villa Turquoise, bâtiment C1, lot 204
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Hajer HMAD, avocat au barreau de NICE

Monsieur [T] [Z]
[Adresse 1]
Villa Turquoise, bâtiment C1, lot 302
[Localité 1]
Non comparant, Non représenté

Madame [P] [X]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Non comparant, Non représenté

Monsieur [I] [W]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Non comparant, Non représenté

Monsieur [K] [W]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Non comparant, Non représenté

Madame [D] [W]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Non comparant, Non représenté

Monsieur [A] [U]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Hajer HMAD, avocat au barreau de NICE

Madame [C] [J]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Hajer HMAD, avocat au barreau de NICE

DÉFENDEURS

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 04 Juin 2026 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 09 Juillet 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 27 février 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] a fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Nice, la SA ERILIA aux fins de condamnation :
- à procéder à la dépose des prises de vue installés en façade du bâtiment C de l’immeuble, des rideaux en bois perlé au niveau des portes-fenêtres de l’appartement au rez-de-chaussée, les parcloses décrits en page 8, 10 et 11 du constat du 6 février 2025, la moustiquaire fixée sur le cadre de la fenêtre au rez-de-chaussée et les pots de fleurs posés sur le bord de la terrasse au dernier étage bâtiment, ces installations étant décrites dans le constat dressé le 6 février 2025 et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard après signification de l’ordonnance,
- à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris le coût des procès-verbaux de constat de commissaire de justice dressés les 12 décembres 2023 et 6 février 2025.

A l’audience du 18 mars 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] a maintenu ses demandes.

La SA ERILIA régulièrement assignée n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 mai 2025.

Suite à la demande de réouverture des débats formalisée par la SA ERILIA le 31 mars 2025, l’affaire a été réouverture à l’audience du 15 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice du 8 septembre 2025, la SA ERILIA a dénoncé l’assignation et fait assigner M. [O] [V], Mme [H] [S], Mme [B] [M], Mme [R] [F], M. [T] [Z], Mme [P] [X], M. [I] [W], M. [K] [W], Mme [D] [W], M. [A] [U] et Mme [C] [L].

À l’audience du 4 juin 2026 à laquelle l’affaire a été retenue après plusieurs renvois, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] a sollicité le rejet des demandes de la SA ERILIA et sa condamnation à :
- procéder à la dépose des canisses et moustiquaires installés en façade du bâtiment C de l’immeuble, des parcloses décrits en page 7.9 et 10 du constat du 23 janvier 2026, de la moustiquaire fixée sur le cadre de la fenêtre au rez-de-chaussée et les pots de fleurs posés sur le bord de la terrasse au dernier étage du bâtiment, tel que ces installations sont décrites dans le constat dressé le 23 janvier 2026 et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard après signification de l’ordonnance,
- à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris le coût des procès-verbaux de constat de commissaire de justice dressés les 12 décembres 2023, 6 février 2025 et 23 janvier 2026.

La SA ERILIA sollicite dans ses conclusions récapitulatives:
À titre liminaire,
- de juger que l’ensemble des éléments litigieux ont été déposés et par conséquent le rejet des demandes du syndicat des copropriétaires,
À titre principal,
- le rejet de l’ensemble des demandes,
- débouter Monsieur [U], Mme [L], Mme [F] et Mme [M] de leur demande de mise hors de cause,
À titre subsidiaire,
- constater que l’astreinte sollicitée par le syndicat des copropriétaires est disproportionnée au regard des demandes formulées,
- constater qu’elle a toujours fait preuve de bonne foi et en conséquence débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande astreinte,
- ramener en cas de condamnation à de plus justes proportions le montant de l’astreinte en la fixant à 50 euros par jour de retard avec un délai raisonnable qui ne saurait être inférieur à trois mois à compter de la signification de l’ordonnance,
- ordonner la jonction des instances et déclarer commune et opposable l’assignation du 27 février 2025 délivrée par le syndicat des copropriétaires à son encontre aux défendeurs,

- condamner in solidum M.[O] [V], Mme [H] [S], Mme [B] [M], Mme [R] [F], M. [T] [Z], Mme [P] [X], M.[I] [W], M. [K] [W], Mme [D] [W], M. [A] [U] et Mme [C] [L] à la relever et garantir des condamnations prononcées à son encontre et à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec distraction au profit de son conseil Me DAN.

Dans ses conclusions déposées à l’audience, Mme [R] [F] sollicite :
- sa mise hors de cause,
- de débouter la SA ERILIA et le syndicat des copropriétaires de leurs demandes,
- la condamnation de la SA ERILIA à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Dans ses conclusions, Mme [B] [M] sollicite :
- sa mise hors de cause,
- de débouter la SA ERILIA et le syndicat des copropriétaires de leurs demandes,
- la condamnation de la SA ERILIA à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Dans leurs conclusions, Mme [C] [L] et M. [A] [U] sollicitent :
- leur mise hors de cause,
- de débouter la SA ERILIA et le syndicat des copropriétaires de leurs demandes,
- la condamnation de la SA ERILIA à lui payer la somme de 1500 euros à chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

M. [O] [V], Mme [H] [S], M. [T] [Z], Mme [P] [X], M. [I] [W], M. [K] [W] et Mme [D] [W], régulièrement assignés n’ont pas constitué avocat.

La jonction des affaires a été ordonnée à l’audience et l’affaire a été mise en délibéré au 9 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de dépose des installations litigieuses formée par le syndicat des copropriétaires :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que la SA ERILIA est propriétaire du lot n°131 au sein dela copropriété [Adresse 1], [Adresse 1]. Ce lot comprend l’intégralité de la partie habitation du bâtiment C de la résidence.

Selon plusieurs baux, la société LOGIREM a donné en location à :
• Madame [R] [F] un appartement de type T3 au sein dudit bâtiment ;
• Monsieur [T] [Z] et Madame [P] [X] un appartement de type T4 au sein dudit bâtiment ;
• Monsieur [I] [W], Monsieur [K] [W] et Madame [D] [W] un appartement de type T3 au sein dudit bâtiment ;
• Monsieur [A] [U] et Madame [C] [L] un appartement de type T4 au sein dudit bâtiment ;
• Monsieur [O] [V] et Madame [H] [S] un appartement de type T3 au sein dudit bâtiment ;
• Madame [B] [M] un appartement du type T1 au sein dudit bâtiment.

Le règlement de copropriété de l’immeuble prévoit que :
“Aucun objet ne pourra être posé sur le bord des fenêtres et terrasses (p.40), et que les vase à fleurs devront être fixés et reposer sur des dessous étanches, de nature à conserver l’excédent d’eau, pour ne pas détériorer les murs ni incommoder les voisins ou passants,
“Harmonie de l’immeuble :Les portes d’entrée des appartements, les fenêtres et persiennes, les garde-corps, balustrades, rampes et barres d’appui des balcons et fenêtres, même la peinture et, d’une
façon générale, tout ce qui contribue à l’harmonie de l’ensemble, ne pourront être modifiés sans l’autorisation de l’assemblée générale.
La pose des stores est autorisée, sous réserve que la teinte et la forme soient celle choisie par l’architecte de l’immeuble. Ce choix sera donné lors de la première assemblée générale des copropriétaires »

Il ressort du règlement que toute modification de l’aspect extérieur de l’immeuble sans autorisation de l’assemblée générale, est interdite mais que la pose de stores et brise-vues sous réserve qu’elle respecte les prescriptions de l’architecte de l’immeuble, reprises lors de la première assemblée générale, est autorisée.

Selon le procès-verbal d’assemblée générale du 29 novembre 2017, la teinte choisie est celle de la marque Dickson référence LIN-ORC 8904 applicable aux stores comme aux brises-vues et pour les pares-vues, la marque TECHNAL modèle panneau fixe NOTEAL avec remplissage en lame alu laqué au four rectangulaire (occultation partielle en RAL 8003).

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] fait valoir que les occupants des appartements appartenant à la SA ERILIA ont installé en façade de l’immeuble des brise-vues non conformes à celui prévu dans le règlement de copropriété de l’immeuble, des moustiquaires et rideaux aux fenêtres et portes-fenêtres et des parcloses non conformes au modèle défini en assemblée générale conformément aux dispositions du règlement de copropriété.

Il verse en ce sens de procès-verbaux de constat dressés par commissaire de justice le 12 décembre 2023 puis le 6 février 2025 décrivant la présence de brise-vues de différents modèles à tous les étages (cannisses
croisées, bâches blanches ou grises etc), dont aucun ne respecte les prescriptions de l’architecte de l’immeuble, la présence d’un parclose beige fixé au deuxième étage du bâtiment C côté cour, d’un parclose en bois au deuxième étage et d’un autre parclose métallique vitré au troisième étage, une moustiquaire fixée sur la cadre de la fenêtre au rez-de-chaussée et la présence de pots de fleurs posés sur le bord de la terrasse au dernier étage du bâtiment.

La SA ERILIA verse un procès-verbal de constat dressé le 14 janvier 2025 mentionnant que :
- appartement 203: le garde corps est longé par une brise vue de couleur verte ;
- appartement 201: le balcon façade sud-ouest est équipé de cannisses blanches sur deux côtés;
- appartement 204 : des cannisses en bois sur le côté nord ainsi qu’un brise vue en tissu gris le long du garde-corps ;
- appartement 302: le garde corps de la terrasse est équipé d’une brise vue en cannisses bois gris;
- appartement 301: la terrasse est équipée d’une brise vue type treillis en cannisses avec feuillage sur toute la longueur du garde corps dépassant sa hauteur ;
- des photographies de la façade du bâtiment C démontrant que les éléments litigieux à savoir les parcloses et pots de fleurs ont été déposés.

Bien que la SA ERILIA expose que l’ensemble des éléments litigieux ont été déposé en versant quelques photographies, force est de relever qu’elle n’en rapporte pas la preuve, et que le syndicat des copropriétaires produit verse de son côté un procès-verbal de constat du 23 janvier 2026 décrivant :
- qu’au niveau du bâtiment C, l’ensemble des brises vues et canisses constatés le 6 février 2025 ont été retirés,
- qu’à l’arrière du bâtiment C, des cannisses de couleur grise ainsi qu’une moustiquaire sont encore visibles, que le parclose au deuxième étage précédemment constaté est toujours présent, qu’au troisième étage et dernier étage une brise vue de couleur verte ainsi que des pots de fleurs sont visibles sur la rambarde,
- qu’au deuxième étage, le parclose en bois est toujours présent à l’instar des pots de fleurs le long du garde corps,
- qu’au troisième étage, le parclose vitré précédemment constaté est toujours visible,
- qu’au rez-de-chaussée, les volets sont fermés ce qui ne permet pas de visualiser si les moustiquaires constatées ont été retirées.

Dès lors, il ressort de ce constat que seules les installations situées d’un côté du bâtiment C ont été déposées et que des éléments litigieux demeurent, avec cette précision qu’il ressort du dernier constat produit que les moustiquaires ont été retirées puisqu’elles ne sont plus visibles sur les photographies à l’instar du film anti-moustique à l’extérieur du volet roulant.

Il est de principe en cas d’infraction par le locataire aux obligations prescrites par le règlement de copropriété qui s’impose à lui, le copropriétaire-bailleur est responsable vis-à-vis de la copropriété des agissements de ce dernier.

En conséquence, la demande de mise hors de cause de la SA ERILIA, qui est responsable des agissements de ses locataires, en cas de violation du règlement de copropriété ne peut prospérer, les moyens soulevés tenant au fait qu’elle n’est pas restée inactive et a sommé ces derniers de procéder à la dépose des installations litigieuses en leur adressant une sommation et une mise en demeure en janvier et mars 2025, étant inopérants.

De plus, bien qu’elle conteste toute atteinte à l’harmonie de l’immeuble par la pose en façade de parcloses et de pots de fleurs, force est de relever que le règlement de copropriété prévoit qu’aucun objet ne pourra être posé sur le bord des fenêtres et des terrasses ce qui exclut en conséquence que des pots de fleurs soient installés directement sur les gardes corps et que parcloses de différentes couleurs ont été installés sur les balcons et fenêtres ce qui porte atteinte à l’harmonie de l’immeuble.

En conséquence, au vu de ces éléments caractérisant l’existence d’un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser, la SA ERILIA sera condamnée à faire procéder à la dépose des canisses installées en façade du bâtiment C de l’immeuble, des parcloses décrits en page 7, 9 et 10 du constat du 23 janvier 2026 et des pots de fleurs posés sur le bord de la terrasse au dernier étage bâtiment, décrits dans le constat dressé le 23 janvier 2026 et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard qui courra, passé le délai de 60 jours suivant la signification de la présente décision et ce pendant une durée de 90 jours.

Le surplus des demandes sera rejeté.

Sur l’appel en garantie de la SA ERILIA :

Selon l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’ensemble des baux qui sont versés au débat précisent en leur article 5-5 que :« Le locataire reconnaît avoir pris connaissance du règlement intérieur ou/et du règlement de copropriété de la résidence et s’engage à en respecter les clauses ».

Bien que la SA ERILIA sollicite la condamnation des locataires à la relever et garantir de la condamnation prononcée à son encontre, force est de relever que des contestations sont soulevées par Mme [L] et M. [U] qui exposent ne pas être concernés par le litige car ils n’ont jamais installé de brise vue ou d’objets sur la terrasse de leur appartement situé au deuxième étage, une confusion ayant été commise selon eux entre deux appartements dans le procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 6 février 2025 mentionnant qu’au deuxième étage un brise vue de couleur verte est visible alors qu’il s’agit de l’appartement du dessous, étant relevé que le constat dressé par le syndicat des copropriétaires en 2023 mentionne que le brise vue de couleur verte est situé au niveau zéro et premier, et non pas au deuxième étage.

Dès lors, au vu des seuls éléments versés, la SA ERILIA ne justifie pas avec l’évidence requise en référé que leur appartement est bien celui visé dans le procès-verbal de sorte qu’une incertitude demeure sur l’imputabilité des installations litigieuses.

S’agissant de Mme [M] et Mme [F], il est constant qu’elles ont retiré les brises vues et canisses situés sur leur balcon en cours d’instance.
Enfin, il doit être relevé que la condamnation prononcée à l’encontre de la SA ERILIA est une obligation de faire et non pas une obligation pécuniaire de sorte qu’il ne peut être fait droit à sa demande visant à être relevée et garantie par ces derniers, aucune demande de condamnation de ces derniers à faire procéder au retrait des éléments litigieux n’ayant été formée.

En conséquence il n’y a pas lieu à référé sur la demande d’appel en garantie de la SA ERILIA.

Sur les demandes accessoires :

Il convient au vu de l’issue du litige et de sa nature de condamner la SAERILIA à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais des procès-verbaux de constat de commissaire de justice dressés le 12 décembre 2023, 6 février 2025 et 23 janvier 2026 et aux dépens.

M. [O] [V], Mme [H] [S], M. [T] [Z], Mme [P] [X], M. [I] [W], M. [K] [W], Mme [D] [W], locataires qui ont été destinataires des mises en demeure et sommation de payer et qui ne justifient pas avoir procédé à la dépose une partie des éléments litigieux en cours d’instance, seules Mme [M] et Mme [F] justifiant y avoir cependant procédé, seront donc condamnés à relever et garantir la SA ERILIA des condamnations pécuniaires prononcées à son encontre.

L’équité commande au vu de l’issue du litige, de rejeter le surplus des demandes.

PAR CES MOTIFS