TJ 06088, 16 juill. 2026, RG 24/02729

COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
(Décision Civile)

JUGEMENT : [L] [F] c/ S.A.S.U. BM BAT

MINUTE N° 26/
Du 16 Juillet 2026

3ème Chambre civile
N° RG 24/02729 - N° Portalis DBWR-W-B7I-P3PE

Par jugement de la 3ème Chambre civile en date du seize Juillet deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Anne VINCENT, Président, assisté de Madame Audrey LETELLIER-CHIASSERINI, Greffier, présente uniquement aux débats

Vu les Articles 812 & 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l'audience publique du 11 Mai 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 16 Juillet 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 Juillet 2026, signé par Madame Anne VINCENT, Président, assisté de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

Grosse délivrée à

Maître Anne-sophie LAPIERRE

la SELARL S.Z.

expédition délivrée à

le

mentions diverses

DEMANDEUR:

Monsieur [L] [F]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2] (LIBAN)
représenté par Maître Jean-Marc SZEPETOWSKI de la SELARL S.Z., avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DEFENDERESSE:

S.A.S.U. BM BAT
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Maître Anne-Sophie LAPIERRE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er juillet 2018, la société BM BAT a pris à bail à compter du 1er septembre 2018 auprès d’[L] [F] un local de 30m2 sis [Adresse 4] à [Localité 4] à usage professionnel moyennant la somme de 600 euros mensuel, loyer et charges inclus. Ledit bail intitulé “Bail Code civil” a été conclu pour une durée de 3 ans et excluait l’application des baux d’habitation et des baux commerciaux.

Le 7 juin 2023, le bailleur a mis en demeure le locataire de payer ses loyers impayés depuis août 2022.

Par acte de commissaire de justice signifié le 29 août 2023, [L] [F] a fait délivrer à la société BM BAT un commandement de payer la somme de 4.955,50 euros d’arriérés locatifs au titre des loyers d’août 2022 à octobre 2022 et de janvier 2023 à juillet 2023, visant la clause résolutoire prévue au bail.

Par acte du 25 octobre 2023, M. [F] a assigné la société BM BAT devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Nice aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire, d’ordonner son expulsion, de la condamner à titre provisionnel aux loyers impayés et de fixer une indemnité d’occupation jusqu’à libération des lieux.

Par lettre recommandée du 16 mai 2024, le bailleur a signifié son refus de reconduire le bail pour une nouvelle durée de 3 ans à compter du 1er juillet 2024.En réponse, la société BM BAT s’est prévalue de l’existence d’un bail commercial suite au bail dérogatoire consenti et a invité le bailleur à délivrer son congé dans les formes.

Par ordonnance du 5 décembre 2024, le juge des référés a renvoyé les parties à se pourvoir devant le juge du fond.

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice délivré le 26 juillet 2024, M. [L] [F] a assigné la société BM BAT devant le Tribunal judiciaire de Nice aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire, d’ordonner son expulsion, de la condamner aux loyers impayés et de fixer une indemnité d’occupation jusqu’à libération des lieux

La défenderesse a constitué avocat.

Par ordonnance du 4 novembre 2025, le juge de la mise en état a déclaré irrecevable comme prescrite la demande de la société BM BAT de requalifier le contrat en bail commercial, demande formulée dans ses conclusions notifiées le 10 janvier 2025.

Dans le dernier état de la procédure, les prétentions des parties sont les suivantes :

Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 19 février 2026, M. [F] [L] demande au Tribunal de :

à titre principal

- CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 1er juillet 2018 du local situé [Adresse 4] à [Localité 4] depuis le 30 septembre 2023 ;
En conséquence ,

- ORDONNER l'expulsion immédiate de la société BM BAT et tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

- CONDAMNER la société BM BAT au paiement de la somme de 6.000 euros correspondant aux sommes dues au titre du bail du 1er juillet 2018, selon décompte provisoirement arrêté en juillet 2024;

- FIXER une indemnité d’occupation d’un montant de 1.200 euros par mois à la charge de la société BM BAT qui sera due jusqu’à complète libération des lieux ;

- ORDONNER la séquestration de ses objets mobiliers en la forme accoutumée, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution à peine d'une astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification del’ordonnance à intervenir ;

A titre subsidiaire,

- JUGER que la société BM BAT est occupant sans droit ni titre depuis le 1er juillet 2024 ;

- ORDONNER l'expulsion immédiate de la société BM BAT et tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

- CONDAMNER la société BM BAT au paiement de la somme de 6.000 euros correspondant aux échéances impayées au 30 juin 2023 ;

- FIXER une indemnité d’occupation d’un montant de 1.200 euros par mois à la charge de la société BM BAT qui sera due à compter du 1er juillet 2024 jusqu’à complète libération des lieux ;

En tout état de cause,

- DÉBOUTER la société BM BAT de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

- ORDONNER la séquestration de ses objets mobiliers en la forme accoutumée, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution à peine d'une astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

- CONDAMNER la société BM BAT au paiement de la somme de 8.000euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

- CONDAMNER la société BM BAT aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 29 août 2023.

Dans ses dernières conclusions du fond notifiées par voie électronique le 10 janvier 2025, la société BM BAT sollicite du Tribunal de :

DEBOUTER M. [L] [F] de l’ensembIe de ses demandes, fins et moyens.

SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire,
ACCORDER à la société BMBAT un délai de paiement sur vingt-quatre mois en règlement de sa dette,

CONDAMNER M. [L] [F] à payer à la société société BM BAT BAT la somme de 2304 euros avec compensation sur la dette locative,

CONDAMNER M. [L] [F] à payer à la société BMBAT la somme de 2 000 euros au titre du préjudice de jouissance,

A titre subsidiaire,

REQUALIFIER le bail dérogatoire initial en bail commercial

ACCORDER à la société BMBAT un délai de paiement sur vingt-quatre mois en règlement de sa dette,

CONDAMNER M. [L] [F] à payer à la société BMBAT la somme de 2304 euros avec compensation sur la dette locative,

CONDAMNER M. [L] [F] à payer à la société BMBAT la somme de 2 000 euros au titre du préjudice de jouissance,

A titre encore plus subsidiaire,

FIXER le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 600 euros mensuelle,

CONDAMNER M. [L] [F] à payer à la société BMBAT la somme de 2304 euros avec compensation sur la dette locative,

CONDAMNER M. [L] [F] à payer à la société BMBAT la somme de 2 000 euros au titre du préjudice de jouissance,

A titre infiniment subsidiaire,

MINORER le montant de la clause pénale à 1’euro symbolique

En tout état de cause,

CONDAMNER M. [F] à communiquer à la sociéte BM BAT sous astreinte de 50 euros par jour de retard les quittances de loyer depuis le 1er juillet 2018 à ce jour à compter de la signfication de la décision à intervenir.

CONDAMNER M. [F] à payer à la société société BM BAT la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens

Il sera renvoyé pour un plus ample exposé du litige et des prétentions des parties, aux conclusions sus-visées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 mars 2026 avec clôture le jour même et l’affaire fixée à plaider le 11 mai 2026. La décision a été rendue par mise à disposition au greffe.
MOTIVATION

Sur la qualification de la décision
En application de l'article 467 du code de procédure civile, le présent jugement est contradictoire. Vu les articles 34 et suivants du Code de procédure civile, l’article R211-3-24 du Code de l’organisation judiciaire, l’intérêt du litige excède 5 000 euros et le jugement est susceptible d’appel.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Le bail conclu entre M. [F] et la société BM BAT le 1er juillet 2018 prévoit en son article 4 que le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer mensuel principal mensuel de 600 euros (…) le paiement du loyer se fera le 1er de chaque mois et en son article 6 que les parties conviennent que le montant des charges dues par la locataire sera inclus dans les 600 euros.

Le bail comporte en son article 13 une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement des loyers à leur terme, passé le délai d’un mois suivant la délivrance d’un commandement de payer rappelant ladite clause.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer le 29 août 2023 visant la clause résolutoire prévue au bail pour obtenir le paiement en principal de la somme de 4.955,50 euros d’arriérés locatifs au titre des des loyers d’août 2022 à octobre 2022 et de janvier 2023 à juillet 2023.

La société BM BAT ne justifie pas s’être libérée du paiement des loyers impayés visé dans le délai d’un mois suivant ledit commandement. Il convient de constater que les effets de la clause résolutoire sont acquis, de sorte que le bail est résilié de plein droit à compter du 30 septembre 2023.

Sur la requalification en bail commercial

Cette demande de société BM BAT a été déclarée irrecevable par le juge de la mise en état.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l'article L. 145-41 du Code de commerce, le juge saisi d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du Code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la clause résolutoire n'est pas encore acquise par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée.

En l'espèce, la société BM BAT sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement sur 24 mois.

Elle fait valoir qu’elle n’a jamais reçu de quittance de son bailleur, qu’elle règle en plus du loyer courant tous les mois 150 à 200 euros en sus depuis février 2024 jusqu’à ce jour. Se reconnaissant redevable de 2.796 euros en janvier 2025 après compensation des factures de 1518 euros pour l’achat d’un sanibroyeur et 786 euros pour l’entretien du climatiseur qui incombent au bailleur. Elle dit avoir la capacité financière vu son dernier bilan pour apurer la dette.

La fourniture du bilan 2022 ne permet pas d’apprécier les capacités actuelles d’apurer la dette locative en plus du loyer courant. Si depuis février 2024, la société s’est employée à payer en plus du loyer courant 150 euros, ce qui apparaît au vu de la preuve des virements de 150 euros sur 5 mois fournis par la locataire et surtout le décompte du bailleur le notant sur 11 mois jusqu’à décembre 2024 puis des réglement en plus du loyers courant sur février et mars 2025 , avril 2025 et juin 2025, cet effort a cessé depuis juillet 2025, le loyer courant étant en plus impayé.

Au vu de ces éléments et en l’absence d’élément comptable récent (bilan, compte de résultat ou situation de trésorerie visée par un expert-comptable) permettant d'établir la viabilité actuelle de son exploitation ou des perspectives sérieuses de redressement, l'octroi de délais ne ferait qu'aggraver de manière prévisible la créance du bailleur. Il convient en conséquence de rejeter la demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur l'indemnité d'occupation
La résiliation du bail étant acquise à compter du 30 septembre 2023, le locataire se maintient depuis dans les lieux qu'en qualité d'occupant sans droit ni titre. Il est dès lors redevable, d'une indemnité d'occupation destinée à réparer le préjudice subi par le bailleur du fait de la privation de jouissance de son bien.

La bailleur se prévaut de la clause pénale prévue à l’article 14 du contrat stipulant “en application de de l’article 1226 du Code civil, tout loyer et/ou charges non payée à son échéance sera automatiquement de 10% à titre de clause pénale. Si le locataire ne libére pas à la date de la résiliation du bail, il deviendra automatiquement occupant sans droit ni titre et sera redevable d’une indemnité égale à deux fois le montant du dernier loyer exigible, jusqu’à complète libération des lieux et la remise de toutes les clés.”

Le société BM BAT ne peut valablement déclarer que cette disposition lui est inopposable aux motifs qu’elle est une société commerciale. Subsidiairement, elle sollicite sa réduction à l’euro symbolique aux motifs qu’elle est manifestement excessive et que de bonne foi elle a commencé à régulariser sa dette.

En application de l’article 1231-5 du Code civil, le juge peut même d’office, modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Le caractère manifestement excessif ne peut résulter que de la comparaison entre le préjudice effectivement subi et le montant de l'indemnité prévue. Les juges souverains dans l'appréciation du préjudice subi par le créancier ne peuvent, en fixant le montant de l'indemnité résultant de l'application d'une clause pénale manifestement excessive allouer une somme inférieure au montant du dommage subi par le créancier.

En l’espèce, la clause pénale prévue sera jugée manifestement excessive puisque puisqu'il n'est pas prétendu et encore moins démontré par le bailleur que la valeur locative du local loué de 30 m2 environ serait équivalente à deux fois le loyer contractuel actuel de 600 euros. Elle sera donc sera donc ramenée à un euro symbolique.

L’indemnité d’occupation sera donc fixée, par référence à la valeur locative du bien, à une somme égale au loyer et aux charges qui auraient été dus si le bail avait perduré, soit 600 euros par mois à compter du 30 septembre 2023 et jusqu'à la date de libération effective et complète des lieux, remise des clés comprise.
Sur l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Le bail du 1er juillet 2018 prévoit à la charge du locataire la somme de 600 euros mensuel, loyer et charges inclus.

M. [F], bailleur produit un décompte actualisé à février 2026 faisant apparaître une créance de 9.150 euros, montant supérieur à celui de 4.955,50 euros mentionné au commandement du 29 août 2023, déduction faite des versements ultérieurs et ajout fait des termes échus jusqu'à la résiliation, puis des indemnités d'occupation.

La société BM BAT ne consteste pas ce décompte. Elle ne justifie pas de versements supplémentaires de ceux déjà notés par le bailleur.

Sur la demande d’expulsion

La constatation de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ayant été faite, il sera ordonné en conséquence l’expulsion de la société BM BAT devenu occupant sans droit ni titre.

Sur la demande reconventionnelle de compensation

La société BM BAT sollicite sur la dette locative une compensation des factures de 1518 euros pour l’achat d’un sanibroyeur et 786 euros pour l’entretien du climatiseur qui incombent au bailleur.

Le bailleur oppose que les factures de février et mars 2023 n’ont été produites qu’après avoir reçu le commandement de payer le 29 août 2023, durant l’instance en référé introduite le 25 octobre 2023 et que son locataire ne démontre pas l’avoir informé de ses difficultés avant d’engager ces dépenses.

L’article 9 du bail prévoit que “le locataire prend à sa charge l’entretien courant des lieux, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que l’ensemble des réparations locatives. Le bailleur maintiendra les locaux en état et y fera les réparations autres que locatives nécessaires à cet effet.”

* Facture pose du broyeur

Il est produit une facture émise le 13 février 2023 de la société BM BAT sur M. [F] concernant la dépose et la fourniture et la pose d’un broyeur pour 1.518 euros TTC.

Le bailleur relève que le preneur l’a informé le 2 novembre 2023 de ce dysfonctionnement en datant néanmoins le film de janvier 2022 vu la pièce adverse. Pour autant il ne conteste pas que cette réparation a été effectuée dans les lieux loués, l’existence du dommage filmé en janvier 2022, ni qu’il ne s’agit pas de menue réparation ni de dépenses d’entretien à la charge du locataire en application de l’article 9 au bail. Cette somme est donc due par le bailleur.

* la facture de dépannage de climatisation

Concernant la facture de dépannage de climatisation datée du 20 mars 2023 incluant une recharge de fluide, la défectuosisté de la climatisation du local loué est évoquée dans des couriels du locataire du 14 février 2024 qui indique que le climatisation ne fonctionne pas depuis 2 ans.

Le bailleur ne justifie pas de ses réponses, et ne conteste pas que le dysfonctionnement prétendu. Il ne prouve pas que la recherche de fuite faite ait fait apparaître comme cause un défaut d’entretien du locataire.

En conséquence sur les montants hors taxe facturés le nettoyage de 50 euros sera est à la charge du locataire (soit 60 euros TTC), et sont à la charge du bailleur le déplacement (45 euros), la recherche de fuite à l’azote avec refonte des raccords (60 euros) et la recharge de fluide (500 euros), soit 726 euros TTC.

En application de l’article 1348 du Code civil, la compensation peut être prononcée en justice, même si l'une des obligations, quoique certaine, n'est pas encore liquide ou exigible. A moins qu'il n'en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

En conséquence, vu les caractères des obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles du bailleur et du locataire, la compensation sera ordonnée entre les créances du bailleur et les créances du preneur à hauteur de la plus faible d’entre elles.

Sur la demande de préjudice de jouissance

La société BM BAT se prévaut d’un préjudice de jouissance qu’elle chiffre à 2.000 euros lié au débordement récurant du sanibroyeur et d’un dysfonctionnement de la climatisation.

Le bailleur lui oppose que le préjudice n’est pas démontré et qu’il n’a été informé qu’en novembre 2023.

Vu le film de fuite des WC expédié en novembre 2023 au bailleur mais pris en janvier 2022 selon la pièce société BM BAT n° 4 et vu la réparation faite en février 2023 (date de la facture), le locataire ne rapporte pas la preuve de débordement récurrent dont il aurait informé son bailleur pour intervenir et faire cesser son trouble. Il ne peut donc lui reprocher une inaction génératrice de son préjudice de jouissance.

La demande sera donc rejetée.

Sur la demande de communication des quittances sous astreinte

La société BM BAT se prévaut de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 concernant les quittances à remettre à la demande du locataire. Le bailleur est bien fondé à relever que l’application de cette loi a été explicitement exclue au contrat de bail en page 2. La demande sera donc rejetée.

***

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Par application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, la société BM BAT partie succombante sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 29 août 2023.

Ni l’équité, ni les circonstances de l’espèce ne commandent de faire exception aux dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. En conséquence, la société BM BAT sera condamnée à payer au titre de l'article 700 du code de procédure civile à M. [F] [L] la somme de 3.000 euros.
PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 1er juillet 2018 liant [F] [L] à la société BM BAT concernant le local situé au [Adresse 4] à [Localité 4] sont acquises à la date du 30 septembre 2023 ;

CONSTATE que depuis cette date, la société BM BAT est occupant sans droit ni titre des lieux ;

DÉBOUTE la société BM BAT de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, à défaut de libération volontaire des lieux dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, l'expulsion de la société BM BAT et de tout occupant de son chef, avec le concours, si nécessaire, de la force publique et d'un serrurier ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution ;

ORDONNE la diminution de la clause pénale à 1 euro à la charge de société BM BAT,

FIXE l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 600 euros,

CONDAMNE la société BM BAT à payer à M. [F] [L] cette indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er octobre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou l'expulsion ;

CONDAMNE la société BM BAT à payer à [F] [L] la somme de 9.150 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation échus à février 2026 ;

CONDAMNE [F] [L] à payer à la société BM BAT la somme de 1.518 euros au titre de la facture du sanibroyeur du 13 février 2023 ,

CONDAMNE [F] [L] à payer à la société BM BAT la somme de 726 euros au titre de la facture d’intervention SKY HOME sur la climatisation du 20 mars 2023,

ORDONNE la compensation entre ces sommes,

DEBOUTE la société BM BAT de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice de jouissance,

DEBOUTE la société BM BAT de sa demande de communication des quittances sous astreinte,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit,

CONDAMNE la société BM à payer à [F] [L] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la société BM aux entiers dépens de l'instance,en ce compris le coût du commandement de payer du 29 août 2023.

Et la Présidente a signé avec le greffier.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE