TJ 06088, 21 juill. 2026, RG 26/00127

COUR D’APPEL D’[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)

MINUTE N° 2026/435

JUGEMENT : [I] [D], [N] [D] c/ S.C.I. OPIO

Du 21 Juillet 2026
2ème Chambre civile
N° RG 26/00127 - N° Portalis DBWR-W-B7J-Q4YD

Grosse délivrée à

Me Jean-pascal PADOVANI - 368

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du vingt et un Juillet deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame MORA
Greffier : Madame ISETTA

Vu les articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de l’article 778 alinéa 5 du code de procédure civile et l’affaire a été mise en délibéré au 21 Juillet 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 21 Juillet 2026 , signé par Madame MORA Présidente, assistée de Madame ISETTA, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDEURS:

Monsieur [I] [D]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Me Jean-pascal PADOVANI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Monsieur [N] [D]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Me Jean-pascal PADOVANI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

S.C.I. OPIO
[Adresse 2]
[Localité 3]
n’ayant pas constitué avocat

Vu l’acte de commissaire de justice du 8 janvier 2026 par lequel monsieur [N] [D] et monsieur [I] [D] ont fait assigner la SCI OPIO devant le tribunal judiciaire de Nice afin de voir :
Vu les articles 1154, 1217 1231-1, 1231-5, 1582, 1589, 1589-2,
Juger que la vente du bien n’a pu être régularisée en raison du refus de la SCI OPIO de réitérer celle-ci,
Constater la caducité du compromis de vente du 10 mars 2025,
Et, par voie de conséquence,
Condamner la SCI OPIO à leur verser la somme de 37.000 euros sur le fondement de la clause pénale et de la responsabilité contractuelle,
Ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1154 du code civil,
Juger qu’ils conserveront à titre d’avance sur la somme totale à devoir, le montant du dépôt de garantie de 18.500 euros,
Juger que Maître [L] [T] [G], notaire, devra, dès signification à sa personne du jugement à intervenir, procéder à cette restitution aux requérants,
Et, en outre,
Condamner la SCI OPIO à payer la somme de 6.000 euros pour réticence abusive ;
Condamner la SCI OPIO à payer la somme de 6.000 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,
Rappeler que l’exécution provisoire est de droit ;

La SCI OPIO n’a pas constitué avocat.

Vu l’ordonnance de dessaisissement de la 4ème chambre du tribunal judiciaire de Nic au profit de la 2ème chambre civile du même tribunal pour compétence ;

Vu l’ordonnance de clôture du 28 mai 2026 ;

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le contrat objet du litige

Selon les termes de l’article1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon les termes del’article 1104 alinéa 1 du même code, ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon les termes de l’article 1186 du même code, un contrat valablement formé ne devient caduc que si l’un de ses éléments essentiels disparaît.

Selon les termes de l’article 1187 du même code, la caducité met fin au contrat. Elle peut donner lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

Il se déduit de ces textes que la caducité suppose la disparition, après la formation du contrat, d’un élément essentiel à sa validité.

Elle ne se confond pas avec l’extinction du contrat qui, ayant produit ses effets, prend fin par l’arrivée de son terme.

En l’espèce, suivant promesse unilatérale reçue le 11 mars 2025 par maître [L] [T] [G], notaire à VALBONNE, monsieur [N] [D] et monsieur [I] [D] ont conféré à la SCI OPIO la faculté d’acquérir les lots n°11 et 39 d’une copropriété située [Adresse 3] à Nice pour la somme de 370.000 euros.

Cet acte prévoit que la promesse est consentie pour une durée expirant le 26 mai 2025 à 16 heures.

Monsieur [N] [D] et monsieur [I] [D] font valoir que depuis la signature de l’acte, la SCI OPIO n’a plus répondu à leurs sollicitations malgré une mise en demeure du 10 juillet 2025 et que la vente n’a pas été réitérée.

Ils estiment que la défaillance de la SCI OPIO justifie l’octroi de la clause pénale stipulée par l’acte du 11 mars 2025 d’un montant de 37.000 euros.

Ils affirment que la SCI OPIO a fait preuve de mauvaise foi et sollicitent l’octroi de la somme de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Il ressort des moyens invoqués par les demandeurs et des pièces produites aux débats la SCI OPIO disposait de la faculté de lever ou non l’option.

En s’abstenant de lever l’option, la bénéficiaire a usé de l’une des facultés que le contrat lui reconnaissait.

Le contrat a ainsi produit l’ensemble de ses effets et a été exécuté jusqu’à son terme, advenu le 26 mai 2025 à 16 heures.

Son extinction ne résulte pas de la disparition d’un tel élément, mais de l’arrivée du terme d’un contrat qui a été pleinement exécuté.

Les conditions de la caducité prévues à l’article 1186 du code civil ne sont donc pas réunies et il n’y a, dès lors, pas lieu de déclarer l’acte caduc.

Sur la demande au titre de la clause pénale :

Selon les termes de l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.
L’article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le droit d’option, qui ne peut s’exercer que dans le délai prévu par les parties, peut être accordé à titre onéreux par le promettant.

Ainsi, les parties peuvent convenir dans la promesse que le bénéficiaire verse dès la conclusion de cette promesse une indemnité au promettant, en contrepartie du droit d’option qui lui est conféré.

Si le bénéficiaire lève l’option, la somme ainsi versée est une avance, qui vient en déduction du montant dû au promettant.

À l’inverse, si l’option n’est pas levée, cette somme est conservée par le promettant, en contrepartie de l’obligation qu’il a souscrite de ne pas contracter pendant le délai d’option avec un tiers, et de maintenir sa promesse au profit du bénéficiaire.

L’indemnité d’immobilisation constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse et non une clause pénale fixant une indemnité forfaitaire en cas de violation des engagements d’une partie si bien que la somme prévue ne peut être réduite ni augmentée par les juges sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil.

En l’espèce, c’est à tort que monsieur [N] [D] et monsieur [I] [D] qualifient l’acte du 11 mars 2025, comme étant une « promesse synallagmatique de vente », aussi appelée « compromis de vente » alors qu’il est expressément prévu, dans un paragraphe intitulé « objet du contrat promesse unilatérale de vente », que « le promettant confère au bénéficiaire la faculté d’acquérir les biens ci-dessous identifiés. Le promettant prend cet engagement pour lui-même ou ses ayants droit même protégés. Le bénéficiaire accepte la présente promesse de vente en tant que promesse, mais se réserve la faculté d’en demander ou non la réalisation ».

Cette distinction implique que contrairement à ce qu’affirment les demandeurs, eux seuls étaient définitivement engagés par ce contrat.

La SCI OPIO disposait d’une option lui permettant de conclure ou non la vente dans le délai convenu, de sorte que son abstention à lever cette option ne constituait que l’exercice d’une faculté expressément consentie par les promettants.

En contrepartie de cette promesse unilatérale accordée par les consorts [D], l’acte stipule une indemnité d’immobilisation d’un montant de 37.000 euros, payable en deux fois : 18.500 euros dans les dix jours qui suivent la signature de l’acte et 18.500 euros dans le cas d’une non-réalisation de la vente du seul fait du bénéficiaire de la promesse.

L’acte stipule également qu’« au cas où le bénéficiaire n’aurait ni levé l’option ni signé l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse au terme dudit délai de réalisation sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du promettant, qui disposera alors librement du bien nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du bénéficiaire de l’acquérir. (…) en cas de défaut du bénéficiaire qui ne viendrait pas ou ne voudrait pas signer la vente malgré la levée d’option, le promettant pourra à son choix dans le procès-verbal :
Soit faire part de son intention de poursuivre l’exécution de la vente Soit encore faire constater que la vente n’est pas exécutée, cette constatation résultant du défaut prononcé contre le bénéficiaire dans le procès-verbal, et déclarer sa volonté de considérer la vente comme résolue de plein droit. Le promettant reprendra alors purement et simplement sa liberté indépendamment de son droit de réclamer le versement de la pénalité compensatoire ci-après visée dans l’acte au titre de l’indemnisation de son préjudice ».
Au titre de la clause désignée dans l’acte comme « pénalité compensatoire », il est stipulé que « dans le cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique, ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devrait verser à l’autre partie la somme de 37.000 euros à titre de dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil. (…) Sauf inexécution, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».  

Les consorts [D] produisent aux débats une mise en demeure accompagnée du bordereau d’expédition qui indique que le courrier a été adressé à la SCI OPIO située au [Adresse 4] à CHATEAUNEUF-GRASSE.

Bien que l’adresse d’expédition corresponde à celle indiquée du siège social du défendeur, aucun élément de la procédure ne permet d’affirmer que le courrier a été réceptionné ou à tout le moins présenté.

Cet élément est donc insuffisant à rapporter la preuve que les promettants ont valablement mis en demeure la SCI OPIO.

En tout état de cause, les consorts [D] réclament la somme de 37.000 euros au titre de la pénalité compensatoire stipulée à l'acte, en soutenant que le fait, pour la SCI, de n'avoir pas poursuivi la vente caractériserait une défaillance fautive.

Toutefois, selon les termes de l'acte, cette pénalité n'est encourue que lorsqu'une partie ne régularise pas l'acte authentique et ne satisfait pas, ainsi, aux obligations alors exigibles.

Une telle obligation ne pesait sur la SCI OPIO que si elle avait préalablement levé l'option, se rendant ainsi débitrice de l'acquisition.

Or, il n'est pas établi que la bénéficiaire de la promesse ait levé l'option et les demandeurs indiquent au contraire qu'elle n'a plus manifesté l’intention de poursuivre l'opération après la signature de la promesse.

Faute de levée de l'option, aucune obligation d'acquérir ni de régulariser la vente n'est devenue exigible.En effet, la seule abstention de lever l'option procède de l'exercice d'une faculté que le contrat reconnaissait à la SCI OPIO et ne constitue pas l'inexécution d'une obligation, seule susceptible, au sens de l'article 1231-5 du code civil, de justifier l'application de la clause pénale.

La demande formée au titre de la clause pénale sera, en conséquence, rejetée y compris la demande visant à obtenir la capitalisation des intérêts.

Au surplus, les demandeurs sollicitent de conserver, à titre d'avance sur le montant de la condamnation qu'ils réclament, la somme versée au titre de l'indemnité d'immobilisation.
Or, d’une part, aucun élément de la procédure ne permet de confirmer que la somme de 18.500 euros a bien été versée par la SCI OPIO au titre de l’indemnité d’immobilisation et que cette somme est toujours séquestrée entre les mains du notaire séquestre et d’autre part, cette demande est présentée comme l'accessoire de la condamnation sollicitée au titre de la clause pénale.

Cette condamnation étant rejetée, la demande qui n'en constitue que l'accessoire ne peut qu'être écartée.

Par conséquent, les demandes formées au titre de la somme de 18.500 euros, prétendument séquestrée entre les mains de maître [L] [T] [G], au titre de l’indemnité d’immobilisation seront rejetées.

Sur la demande au titre de la réticence abusive

Les demandeurs réclament la somme de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts en invoquant la mauvaise foi de la SCI OPIO, sans fonder leur demande.

La mauvaise foi ne se présumant pas, il leur appartient de rapporter la preuve des faits dont ils se prévalent.

Les consorts [D] ne produisent aucun élément de nature à étayer leurs moyens de fait et le silence de la SCI OPIO suite à la signature de l’acte, alors qu’elle disposait d’une option de poursuivre ou non la vente, ne saurait caractériser une faute mais procède de la faculté qui lui était octroyée par le contrat de ne pas acquérir.

Aucun fondement juridique n’étant invoqué et aucune faute, de nature délictuelle ou contractuelle, n’étant caractérisée, la demande de dommages et intérêts pour réticence abusive formée par monsieur [N] [D] et monsieur [I] [D] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante à l’instance, monsieur [N] [D] et monsieur [I] [D] seront condamnés aux dépens de la procédure et seront déboutés de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit et la nature de l’affaire n’exige pas de l’écarter.

PAR CES MOTIFS