TJ 06088, 16 juill. 2026, RG 24/03396

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
(Décision Civile)

JUGEMENT : S.C.I. BURAZUR c/ [G] [L]

MINUTE N° 26/
Du 16 Juillet 2026

3ème Chambre civile
N° RG 24/03396 - N° Portalis DBWR-W-B7I-P4AH

Par jugement de la 3ème Chambre civile en date du seize Juillet deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Anne VINCENT, Président, assisté de Madame Audrey LETELLIER-CHIASSERINI, Greffier, présente uniquement aux débats

Vu les Articles 812 & 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l'audience publique du 11 Mai 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 16 Juillet 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 Juillet 2026, signé par Madame Anne VINCENT, Président, assisté de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

Grosse délivrée à

Maître Frédéric CARREZ

la SELARL RICHARD-LOMBARDI, ASSOCIES AVOCATS

expédition délivrée à

le

mentions diverses

DEMANDERESSE:

S.C.I. BURAZUR
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Maître Massimo LOMBARDI de la SELARL RICHARD-LOMBARDI, ASSOCIES AVOCATS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DEFENDEUR:

Monsieur [G] [L]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représenté par Maître Frédéric CARREZ, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Selon bail professionnel en date du 1er juillet 2016, la SCI BURAZUR a donné en location à M. [L] [G] médecin dentiste des locaux dans l’immeuble [Adresse 1] pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2016 moyennant un loyer annuel de 13800 euros (payable par trimestre 3.450 euros). Le bail était expressément soumis aux articles 1713 et suivants du Code civil.

Avisé par le bailleur, le 24 décembre 2020, M. [L] a constaté avoir été victime d’un cambriolage dans les locaux loués. Il a sollicité la résiliation anticipée de son bail professionnel, ce que lui a accordé le bailleur, le terme du bail ayant été fixé d’un commun accord au 30 avril 2021, le délai de préavis original de six mois ayant été diminué.

Afin de faciliter une nouvelle location à un chirurgien-dentiste, il a laissé le mobilier sur place.

Le 17 mai 2023, la SCI BURAZUR l’a mis en demeure de lui verser la somme de 21 500 € correspondant aux loyers impayés depuis 4ème trimestre 2020 et indemnités d’occupation dues après déduction du dépôt de garantie versé à hauteur de 2300 €.

C'est dans ce contexte que par acte délivré par commissaire de justice le 10 septembre 2024, la SCI BURAZUR a assigné M. [L] [G] devant le Tribunal Judiciaire de Nice au vu de la résiliation du bail, de fixer une indemnité d’occupation mensuelle, et de condamner M. [L] au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés, outre des dommages et intérêts.

Sur cette assignation, M. [L] [G] a constitué avocat.

Dans le dernier état de la procédure, les prétentions des parties sont les suivantes :

Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 28 octobre 2025, la SCI BURAZUR demande au Tribunal de :

- PRONONCER le RABAT de l'ordonnance de clôture rendue le 13 octobre 2025 ;

- REJETER l'ensemble des demandes, exceptions, fins de non-recevoir et contestations soulevées par M. [G] [L] comme non fondées ;

- DONNER ACTE de la reconnaissance de dette opérée par M. [L] de la somme de 9 522 € au titre de dette locative ;

- CONFIRMER en toutes leurs dispositions les demandes initiales de la SCI BURAZUR ;

et par conséquent,

DÉCLARER la demande de la SCI BURAZUR recevable et bien fondée, et en conséquence ;

FIXER au 31 avril 2021 la date de résiliation du bail professionnel ;

FIXER au 29 avril 2022 la date de départ effectif des lieux de la part de M. [G] [L] et de tout occupant de son chef ;

FIXER l’indemnité d’occupation mensuelle due, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, à une somme égale au montant du loyer révisé ;

CONDAMNER M. [G] [L] à payer à la SCI BURAZUR les sommes suivantes déduction faite du dépôt de garantie d’un montant de 2.300 € :

- 9.522 € correspondant aux loyers dus pour le 4ème trimestre 2020-1er trimestre 2021,

- 14 283 € au titre d’indemnité d’occupation du mois correspondant au 2 ème, 3 ème, 4 ème
trimestres 2021 et aux 1er et au 2ème trimestres 2022

CONDAMNER M. [G] [L] à payer à la SCI BURAZUR la somme de 5.000 € au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et préjudice moral ;

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir qui n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire ;

CONDAMNER M. [G] [L] à payer à la SCI BURAZUR la somme de 2.000,00 € euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER M. [G] [L] aux entiers dépens, et notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré ;

Dans ses dernières conclusions n°2 notifiées par voie électronique le 4 mai 2026, M. [L] [G] sollicite du Tribunal de :

- REJETER la demande de rabat de l'ordonnance de clôture formée par la SCI BURAZUR ;

- PRONONCER l’irrecevabilité de la demande en paiement de la SCI BURAZUR concernant l’indemnité d’occupation pour la période de juillet 2021 à mai 2022 ;

- REJETER la demande de la SCI BURAZUR en remboursement des sommes engagées pour le désencombrement des parties communes ;

REJETER la demande de la SCI BURAZUR en dommages et intérêts de 5 000 euros ;

- PRONONCER l’irrecevabilité des documents comptables et factures de la SCI BURAZUR comme moyens de preuve ;

- CONDAMNER la SCI BURAZUR au paiement de la somme de 40 000 euros ;

- PRONONCER la compensation des dettes connexes des parties, en vertu des articles 1347 et suivants du Code civil, la créance de 40 000 euros de M. [L] en dommages et intérêts étant certaine et connexe à la créance locative de la SCI BURAZUR, produisant ses effets à la date de la présente décision ;

- ECARTER l’exécution provisoire ;

- CONDAMNER la SCI BURAZUR au paiement de 2 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile pour abus procéduraux ;

- CONDAMNER la SCI BURAZUR au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles et au paiement des entiers dépens ;

Il sera renvoyé pour un plus ample exposé du litige et des prétentions des parties, aux conclusions sus-visées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 octobre 2025 avec clôture au 4 novembre 2025 et l’affaire fixée à plaider le 4 novembre 2025. A cette date l’affaire a été renvoyée pour permettre au défendeur de répliquer aux dernières écritures. L’affaire a finalement été plaidée le 11 mai 2026. La décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

En application de l'article 467 du code de procédure civile, le présent jugement est contradictoire. Vu les articles 34 et suivants du Code de procédure civile, l’article R211-3-24 du Code de l’organisation judiciaire, l’intérêt du litige excède 5 000 € et le jugement est susceptible d’appel.

Sur la révocation de l'ordonnance de clôture

Aux termes de l’article 803 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

Par ordonnance du 13 octobre 2025, le juge de la mise en état a fixé la clôture au 4 novembre 2025, le demandeur a fait notifier par voie électronique, le 28 octobre 2025, soit 6 jours avant la clôture ses dernières conclusions. Appelée le 4 novembre 2025. A l’affaire a été renvoyée pour permettre au défendeur de répliquer aux dernières écritures.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 4 mai 2026, le demandeur a conclu en réplique.

Il convient, pour permettre l’exercice du contradictoire, d'ordonner la révocation de l'ordonnance ayant fixé la clôture au 4 novembre 2025 , le défendeur ayant pris des écritures en réplique. La clôture de l'affaire sera donc fixée la veille de l'audience de plaidoirie.

Sur les fins de non-recevoir soulevées par M. [L]

M. [L] soulève l’irrecevabilité de la SCI BURAZUR comme étant dépourvu d’intérêt à agir s’agissant de sa demande de paiement d’indemnité d’occupation pour la période postérieure à juillet 2021.

Ce moyen s’analyse comme une contestation sur le fond du bien-fondé de la demande présentée.

Étant propriétaire des locaux dont il est prétendu l’occupation postérieurement à la résiliation du bail, la SCI BURAZUR a intérêt à agir au sens de l’article 30 du code de procédure civile. La fin de non recevoir sera donc rejetée.

M. [L] soulève l’irrecevabilité de la SCI BURAZUR comme étant dépourvu d’intérêt à agir s’agissant de sa demande de remboursement des sommes versées pour désencombrer les parties communes de l’immeuble au motif que le bailleur avait accepté le maintien du mobilier dans ses locaux. Ce moyen s’analyse comme une contestation sur le fond du bien-fondé de la demande. La SCI BURAZUR a intérêt à agir en étant propriétaire des lieux.

Sur la demande d’écarter les documents comptables et factures

M. [L] fait valoir que la SCI BURAZUR ne peut se prévaloir des factures et pièces comptables comme preuve de sa créance puisqu’il n’est pas commerçant.

La SCI BURAZUR est bien fondée à faire valoir que ces documents valent preuve littérale au sens de l’article 1369 du Code civil, et que leur force probante n’est pas subordonnée à la qualité de commerçant de la partie à laquelle ils sont opposés.

Sur la demande de condamnation des loyers impayés et indemnités d’occupation

La SCI BURAZUR réclame la condamnation à payer les loyers dus pour le quatrième trimestre 2020 et premier trimestre 2020 en fixant au 31 avril 2021 la date de résiliation du bail professionnel et réclament les indemnités d’occupation jusqu’au 29 avril 2022 date de fin d’occupation du local.

M. [L] ne conteste pas la dette de loyer échus à la date de la résiliation intervenue le 30 avril 2021 ni le principe d’indemnités d’occupation dues pour son maintien dans les lieux après la résiliation.

Il soutient qu’aucune indemnité d’occupation n’est due pour la période postérieure à juillet 2021, date à laquelle il a effectivement quitté les lieux en ayant remis les clés à des personnes connues du bailleur et qu’il a cessé à cette date toute occupation effective.

L’absence de paiement des loyers dus en application du bail pour le dernier trimestre 2020 et le premier trimestre 2021 n’est pas contestée par le locataire, qui indiquait dans un courriel daté du 10 mai 2021 que sa compagnie d’assurances lui avait indiqué payer les loyers pour les deux trimestres 2021. Les loyers pour un montant de 9522 € sont donc dûs.

M. [L] reconnaît être resté dans les lieux postérieurement à la résiliation.

Le locataire se maintient depuis dans les lieux étant occupant sans droit ni titre. Il est dès lors redevable, d'une indemnité d'occupation destinée à réparer le préjudice subi par le bailleur du fait de la privation de jouissance de son bien qui sera fixé fixée au dernier montant du loyer.

Selon l’article 9 du bail professionnel, un état des lieux contradictoire sera établi par les parties en fin de bail lors de la restitution des clés. Cependant en l’espèce, les parties n’évoquent aucun état des lieux suite à la résiliation intervenue d’un commun accord, ni remise des clés à cette occasion.

M. [L] se prévaut des échanges par courriel du 31 août 2021 qui selon lui permettent d’établir qu’il a quitté les lieux en juillet 2021.

Par courriel daté du 31 août 2021 le bailleur pose la question à M. [L] s’il souhaite maintenir la location de l’armoire au forum car il devait autoriser les prochaines factures.

En réponse le même jour, M. [L] indique qu’il confirme qu’il ne garde pas le loyer, qu’il avait laissé quelques clés “à [W] et à la fille qui travaillait avec elle car un dentiste était intéressé, cependant ils ont fermé la clé, laissant les clés à l’intérieur. Le problème c’est que mon fils ne pouvait pas passer pour donner une autre paire. Il peut passer jeudi. Il ouvre donc la porte et leur donne les clés qu’ils ont laissées à l’intérieur.” Il précise que le studio a été rénové car la compagnie d’assurances a payé les travaux et qu’il a laissé le matériel sur place.

Il ne résulte aucunement de ces précisions la remise de la totalité des clés en la possession du locataire à son bailleur ou aux personnes le représentant à la date de juillet 2021. Au contraire, il confirme que des clés se trouvent encore en sa possession, et que du matériel est toujours sur place.

Au contraire, il ressort du courriel du 13 avril 2022 que le bailleur lui confirme que le bureau à ce jour n’a pas encore été effectivement restitué et que le déménageur lui a adressé des photos pour lui montrer qu’il était en train de libérer le bureau. Par courriel du 29 avril 2022, le bailleur indique que beaucoup de matériel se trouve sur le balcon devant le cabinet que le déménageur pouvait prendre et que la porte sur le balcon et restait ouverte. En réponse le même jour, M. [L] lui indique qu’il a fait de son mieux pour libérer le cabinet et il a fait confiance au déménageur.

En conséquence, le bailleur est bien fondé à réclamer le paiement d’une indemnité d’occupation du jusqu’au terme du deuxième trimestre 2022.

Sur la demande de dommages et intérêts

La SCI BURAZUR réclame le paiement de la somme de 5000 € à titre de préjudice moral pour résistance abusive compte tenu de la constatation à l’occasion du déménagement de son ancien locataire que le deuxième étage de l’immeuble était encombré de ses appareils médicaux qui obstruaient l’accès des parties communes, il y en a fait part les 29 avril 2022 et 5 mai 2022 et a dû désencombrer les parties communes du bâtiment à ses frais.

M. [L] lui oppose son courriel du 31 août 2021 dans lequel il mentionne expressément que le mobilier avait été laissé sur place afin de faciliter la relocation d’un dentiste ce que son bailleur n’avait pas refusé et qu’il avait également proposé de le retirer en cas de non reprise des locaux ce que ne lui a pas demandé le bailleur.

En l’espèce, par courriel du 3 janvier 2021, le locataire indique qu’il laissera les meubles comme le bailleur lui a demandé pour faciliter une nouvelle location.

Par courriel du 19 janvier 2021, le locataire indique qu’il fait vider le studio le plus vite possible, que l’expert en assurance est passé qu’il va tout démonter et laisser les meubles. Aucune opposition du bailleur en réponse n’est notée. Les messages suivants portent sur l’espérance de la reprise du bail par un autre dentiste (selon courriel du 18 mars 2021 « vous m’aviez dit qu’il y a un dentiste qui est intéressé, il faudrait voir s’il est intéressé par les meubles, parce que c’est du sur mesure, donc je ne le laisserai pas pour rien. »), Selon courriel du 2 mars 2021 (« si tout se passe bien que cette personne prend la place, je vous mettrai en contact avec elle pour que nous puissions décider du prix du mobilier laissé.», « vous devez également préciser les meubles que vous pouvez laisser et ce que vous emportez »).

Pour autant la présence de matériel dans les parties communes provenant du local loué à la date du 5 mai 2022 est dénoncée, elle est découverte par le locataire non sur place qui indique qu’il en avait chargé le déménageur. Le bailleur ne justifie pas d’une résistance abusive en mettant fin immédiatement à l’enconbrement. Il sera débouté de sa demande de préjudice moral à ce titre.

SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES

Sur l’action en responsabilité

M. [L] fait valoir que :

- le bailleur a manqué à son obligation de faire jouissance paisible durant la durée du bail en ne prenant aucune mesure efficace pour faire cesser les troubles de voisinage connus pouvant favoriser le risque d’intrusion et de cambriolage dénoncés dans sa note d’information du 8 juin 2020, ce qui a conduit au cambriolage de son cabinet en décembre 2020

- le cambriolage a été rendu possible par le manquement du bailleur aux conditions de sécurité

- l’affichage d’une note informative sans mise en place de mesures concrètes de sécurisation ne constitue pas une exécution de son obligation de jouissance paisible

- l’obligation de jouissance paisible existe indépendamment de l’exercice factuel de l’activité du locataire ou de la présence permanente du locataire

- le bailleur demeure responsable des problèmes de nuisance causée par des tiers lorsqu’ils sont rendus possibles par son défaut d’entretien ou de sécurité de l’immeuble

- l’indemnisation par un assureur est sans incidence, l’absence de recours subrogatoire ne valant ni reconnaissance ni exonération de responsabilité

- du fait du cambriolage, il a perdu des gains professionnels en juin et février 2021 et en juin et juillet 2021 à hauteur de 5000 € net par mois, soit un total de 20.000 euros et se prévaut d’un préjudice moral qu’il chiffre à 20 000 €

La SCI BURAZUR lui oppose son absence de responsabilité aux motifs que :

– il n’est pas établi le lien de causalité directe entre un prétendu manquement et le cambriolage

– le cambriolage est la conséquence du choix délibéré de son locataire absent de laisser les lieux sans garde

– le cambriolage est le fait d’un tiers

– le bailleur avait adopté toutes les mesures nécessaires pour la protection de l’immeuble

– M. [L] a été indemnisé par son assureur, lequel n’a exerçé aucune action subrogatoire à l’encontre au bailleur

En application de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de faire jouir paisiblement le preneur des locaux loués pendant la durée du bail. En application de ce texte, la responsabilité du bailleur peut être engagée si sa propre faute ou négligence dans la sécurité ou l'entretien de l'immeuble a facilité, permis ou aggravé le vol. Doit être prouvée une faute caractérisée et antérieure et un lien de causalité direct avec la réalisation du cambriolage.

Le 8 juin 2020, la SCI BURAZUR par une note d’information aux locataires a indiqué qu’il avait été constaté à plusieurs reprises que les portes d’entrée de l’immeuble étaient restées ouvertes durant la nuit et le week-end et leur recommandait de les tenir fermées après 18 heures et surtout pendant le week-end.
Il listait la porte d’entrée principale de l’immeuble rez-de-chaussée, la porte d’entrée au deuxième étage en face des ascenseurs, la porte donnant sur le balcon de l’issue de sortie de secours, les fenêtres des parties communes et couloirs, les portes communicantes des garages au premier étage.

Le bailleur rappelait que dans l’éventualité d’un cambriolage, il était dans l’obligation de donner l’enregistrement de la vidéosurveillance de l’immeuble à la police.

Suite au signalement fait par son propriétaire par courriel du 22 décembre lui ayant indiqué avoir vu la fenêtre ouverte et le désordre dans son bureau, M. [L] absent les lieux depuis 1 an résidant sur [Localité 3], a déposé plainte le 24 décembre 2020 en ayant personnellement constaté que la porte d’entrée du studio loué avait été forcée et un cambriolage réalisé.

Il n’est pas rapporté la preuve d’un défaut structurel de l’immeuble concernant l’accessibilité aux tiers comme le défaut de garantie d’une fermeture opérationnelle et sécurisée. À l’inverse, il est mentionné l’existence d’un dispositif de vidéosurveillance de nature dissuasive dans les parties communes.

La note d’information aux locataires fait état d’une défaillance de comportement pouvant être imputée aux locataires de l’immeuble ou à leurs visiteurs.

Il n’est pas rapporté la preuve par tous moyens que la note de juin 2020 soit restée sans effet par la suite et que le bailleur soit alors demeuré sans réaction au lieu de prendre des mesures plus contraignantes comme la mise en place de dispositifs de fermeture automatique, ou de sanctions locatives à l’égard des locataires négligents. Le délai écoulé entre la note et la découverte du cambriolage au préjudice de M. [L] le 20 décembre, soit plus de six mois après, laisse à penser que la consigne a été suivie d’effet et que l’absence de récidive ne l’obligeait pas à renouveler la mise en garde ou à renforcer les dispositifs sur les portes des parties communes.

Au demeurant, aucune précision n’est en outre apportée sur la survenance du cambriolage pour établir que ce dernier est imputable à l’absence de fermeture des portes de l’immeuble, une intrusion par ruse en suivant un locataire passant la porte n’étant pas exclue.

Il est donc pas rapporté la preuve d’une faute caractérisée du bailleur ayant permis la réalisation du dommage au préjudice de son locataire cambriolé. L’action en responsabilité aux fins de réparation sera donc rejetée. En conséquence la demande connexe de compensation des dettes respectives des parties sera elle aussi rejetée.
***

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Aucune cinconstances ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

Par application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, M. [L] [G] partie succombante sera condamné aux entiers dépens de l’instance. Aucun commandement de payer n’ayant été produit, son coût ne peut être inclus dans les dépens.

Ni l’équité, ni les circonstances de l’espèce ne commandent de faire exception aux dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. En conséquence, M. [L] [G] sera condamné à payer au titre de l'article 700 du code de procédure civile à la SCI BURAZUR la somme de 2.000 euros.

PAR CES MOTIFS