TJ 06088, 10 juill. 2026, RG 24/02844

COUR D’APPEL D’[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)

JUGEMENT : [S] [A] c/ Syndicat des copropriétaires [Adresse 1]

N° 26/582
Du 10 Juillet 2026

4ème Chambre civile
N° RG 24/02844 - N° Portalis DBWR-W-B7I-P4A4

Grosse délivrée à

Me Anne MANCEL

Me Sébastien ZARAGOCI

expédition délivrée à

le

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du dix Juillet deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l'audience publique du 17 Mars 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 1 juin 2026, par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le10 Juillet 2026 après prorogation du délibéré, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

Mme [S] [A]
[Adresse 2]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Sébastien ZARAGOCI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], Représenté par son syndic en exercice
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Me Anne MANCEL, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [S] [A] est propriétaire des lots n°9 et 14 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé « [Adresse 4] » situé [Adresse 3] à [Localité 3] et administré par son syndic en exercice, la société Cabinet Nardi.

Lors de leur assemblée générale du 15 mai 2023, les copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » ont décidé la suppression du poste de gardien et la vente de la loge de ce gardien à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Mme [S] [A] a voté contre ces résolutions et, faisant valoir qu’elles modifiaient la destination bourgeoise de l’immeuble si bien qu’elles devaient être votées à l’unanimité, elle a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » pour en obtenir l’annulation par acte du 8 août 2023.

Mme [S] [A] a été déboutée de ses demandes par jugement rendu le 12 janvier 2026 dont elle a interjeté appel.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 13 mai 2024 au cours de laquelle ont été adoptées les résolutions n°10 et 11 à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 mises au vote dans les termes suivants :

« Résolution n°10 : Décision de supprimer le poste de gardien

La loge est en très mauvais état et nécessiterait des travaux importants de réparations en cas de recrutement.

Par ailleurs, la copropriété est dépourvue de gardien depuis plusieurs années sans que cela n’impacte son fonctionnement.

Résolution n°11 : Décision de procéder à la vente de la loge

L’assemblée générale :

Décide de céder la partie commune suivante : loge, à un prix qui ne saurait être inférieur à 45.000 euros.Approuve l’état de répartition modificatif (création d’un lot et de tantièmes) – Projet Adéquat en PJ.Donne mandat au syndic pour :Signer tous compromis et faire réaliser, par-devant notaire, le projet d’acte modificatif nécessaire ;Représenter le syndicat des copropriétaires à la signature de l’acte de vente, faire toutes déclarations, signer tout acte, en recevoir le prix et donner quittance, élire domicile et généralement faire le nécessaire ;Fixe à 5% HT le montant des honoraires du syndic à charge de l’acquéreur ;Décide que les frais d’acte, y compris ceux liés aux modificatifs du règlement de copropriété, sont à la charge de l’acquéreur ;Prend acte que le produit de la vente sera porté au crédit du syndicat des copropriétaires et reversé directement aux copropriétaires proportionnellement aux tantièmes détenus sur les parties communes cédées après déduction, le cas échéant, des sommes exigibles par le syndicat des copropriétaires.
L’assemblée générale reconnaît que la conservation de la partie cédée n’est pas nécessaire à la destination de l’immeuble.

L’assemblée générale donne mandat à la Sarl D. Nardi pour trouver un acquéreur si aucun copropriétaire n’est intéressé ».

Par acte de commissaire de justice du 5 août 2024, Mme [S] [A], opposante à ces deux résolutions, a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir principalement le prononcé de la nullité des résolutions n°10 et 11 de l’assemblée générale du 13 mai 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 27 février 2026, Mme [S] [A] sollicite :

le prononcé de la nullité des résolutions n°10 et 11 de l’assemblée générale du 13 mai 2024,à être dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » à lui payer les sommes suivantes :5.500 euros de dommages et intérêts,3.360 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant l’émolument prévu par les dispositions de l’article A444-32 du code de commerce, lequel sera mis à la charge de la partie débitrice en cas de nécessité d’exécution forcée.
Elle expose que, lors de l’assemblée générale du 15 mai 2023, les résolutions n°13 et 14 relatives à la suppression du poste de gardien et à la vente de la loge ont été adoptées à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 alors qu’elles auraient dû être votées à l’unanimité puisque ces décisions modifiaient la destination bourgeoise de l’immeuble. Elle indique que, par jugement non définitif du 12 janvier 2026, elle a été déboutée de sa demande, à défaut de démonstration que le standing de l’immeuble justifie la présence d’un gardien, d’autant plus qu’aucun gardien n’a été employé depuis plusieurs dizaines d’années.
Elle fonde sa demande d’annulation sur l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et ajoute que lorsque le poste de gardien est prévu par le règlement de copropriété dont l’économie générale révèle la volonté des copropriétaires de faire de la présence d’un gardien un élément essentiel de la destination de l’immeuble, la suppression de ce poste et la vente de sa loge doivent être votées à l’unanimité sans qu’il soit nécessaire de rechercher si le service de remplacement est satisfaisant et comparable à ceux assurés par le gardien.
Elle relève que le poste de concierge apparaît à trois occurrences dans le règlement de copropriété : à l’article 1er selon lequel les parties communes de l’immeuble comprennent l’appartement du concierge, à l’article 4 précisant que les dépenses d’entretien, achat et entretien du matériel servant au nettoyage ainsi que le salaire du concierge sont des charges générales communes et, enfin, à l’article 12 faisant référence à la loi du 31 décembre 1938 définissant les concierges comme toutes personnes salariées par le propriétaire, ici les copropriétaires, et logeant dans l’immeuble qui sont chargées d’assurer de jour et de nuit sa garde, sa surveillance et son entretien. Elle en déduit que le gardien participe activement à la destination de l’immeuble.
Elle considère que la destination bourgeoise de l’immeuble ainsi que les diverses interdictions relatives aux professions ne pouvant y être exercées rendent nécessaire la présence d’un gardien, seul à même de veiller à la bonne application de ce règlement.
Elle explique que, depuis que le gardien n’a pas été remplacé, les parties communes se détériorent, ce qui porte atteinte au caractère bourgeois de l’immeuble.
Elle soutient en outre que l’existence de la loge étant prévue par le règlement de copropriété, sa suppression constitue une atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives devant être votée à l’unanimité puisque le gardien veille de jour comme de nuit au respect de ces modalités de jouissance. Elle conclut donc à la nullité des résolutions n°10 et 11 de l’assemblée générale contestée.
Elle soutient également subir un préjudice moral justifiant l’octroi de la somme de 5.500 euros de dommages-intérêts en faisant valoir que le syndicat a de nouveau imposé des décisions votées à la majorité de l’article 26 en violation de la règle de l’unanimité et du principe démocratique du droit de la copropriété, faisant ainsi preuve de mauvaise foi.
En réplique aux écritures adverses, elle fait valoir qu’en sa qualité de copropriétaire, elle a intérêt à agir à l’encontre d’une résolution qui n’a pas été votée à la bonne majorité, quand bien même elle aurait sollicité l’inscription à l’ordre du jour la question de la suppression du poste de gardien et celle de la vente de la loge.
Elle estime que le moyen selon lequel la copropriété est dépourvue de gardien depuis 70 ans est inopérant au regard du règlement de copropriété.
Elle ne conteste pas que le seul fait que le règlement de copropriété prévoit l’existence d’un gardien ne suffit pas à imposer l’unanimité pour voter la suppression de ce poste mais estime que l’atteinte à la destination de l’immeuble et aux modalités de jouissance des parties privatives résultant de ce règlement suffit.
Elle relève que les textes ne mentionnent pas l’expression d’immeuble de « très haut standing » et estime que les conditions prévues à l’article 26 sont remplies.
Elle s’oppose à la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par le syndicat des copropriétaires aux motifs que sa demande est fondée et qu’aucun abus de son droit d’ester en justice ne peut être caractérisé.
Elle considère enfin que la motivation du jugement du 12 janvier 2026 rendu par la présente juridiction ne répond pas aux exigences jurisprudentielles imposées par la Cour de cassation et rappelle avoir interjeté appel de cette décision qui n’est donc pas définitive.

Dans ses dernières écritures notifiées le 29 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » conclut au débouté et sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la condamnation de Mme [S] [A] à lui payer la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts, outre la somme de 3.000 sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il relate que Mme [S] [A] a voté « contre » les résolutions n°10 et 11 contestées alors qu’elle a sollicité que les questions de la suppression du poste de gardien et de la vente de la loge soient inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée litigieuse mais que celles-ci soient votées à l’unanimité pour la première et à la majorité de l’article 26 pour la seconde.
Il expose que les résolutions contestées ont été adoptées à l’occasion d’un second vote à la majorité de l’article 25.
Il fait état de la motivation de la présente juridiction dans le jugement du 12 janvier 2026 ayant débouté Mme [S] [A] de sa demande visant au prononcé de la nullité des résolutions n°13 et 14 de l’assemblée générale du 15 mai 2023 ayant le même objet que les résolutions n°10 et 11 de l’assemblée générale du 13 mai 2024.
Il rappelle les dispositions des articles 26 et 26-1 de la loi du 10 juillet 1965 et considère que la suppression du poste du gardien doit être adoptée à la majorité des deux tiers, sauf dans les immeubles de très haut standing lorsque cette suppression porte atteinte à la destination de l’immeuble.
Il conclut à l’absence d’atteinte à la destination de l’immeuble et en déduit qu’un vote à la majorité de l’article 26 était suffisant. Il relate que la copropriété n’a pas employé de gardien depuis plus de 70 ans, soit antérieurement à l’acquisition par Mme [S] [A] de ses lots au sein de l’immeuble, et que la loge, inhabitée depuis lors, est délabrée. Il précise que la toiture de la loge nécessite une réfection totale si bien que celle-ci est inhabitable en l’état.
Il indique que le prix de vente de la loge, après répartition entre les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes, servira à payer l’ensemble des travaux votés indispensables à l’entretien des parties communes.
Il soutient que la jurisprudence se réfère au standing de l’immeuble, et non aux dispositions de règlement de copropriété, pour apprécier si la suppression du poste de gardien porte atteinte à la destination de l’immeuble. Il précise que la destination bourgeoise de celui-ci n’est pas affectée par la suppression du poste de gardien, sauf si ce dernier est indispensable au maintien du standing de l’immeuble ou des services essentiels.
Il conclut que la suppression du poste de gardien dans ce petit immeuble bourgeois de trois étages sans ascenseur n’altère pas sa destination puisqu’aucun gardien n’y travaille depuis 70 ans et que la copropriété n’entend ni recruter ni procéder à des travaux de réhabilitation de la loge. Il en déduit que la seule solution envisageable est la vente de celle-ci.
Il fonde sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive sur les articles 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile. Il considère que Mme [S] [A] fait preuve de mauvaise foi en contestant des résolutions dont l’objet est identique aux questions qu’elle a souhaité porter à l’ordre du jour. Il estime que cette dernière entend nuire à la copropriété et retarder les travaux à réaliser dans les parties communes.
Il ajoute qu’elle a mensongèrement indiqué que le salaire du gardien est intégré aux charges communes alors qu’aucun gardien n’est employé par la copropriété.
Il relate en outre que Mme [S] [A] était présidente du conseil syndical de 2016 à 2021 mais que son mandat n’a pas été renouvelé. Il estime que cette dernière a été heurtée lorsque les copropriétaires ont élu un nouveau président. Il soutient que, depuis lors, Mme [S] [A] [D] les copropriétaires membres du conseil syndical ainsi que le syndic à qui elle adresse des centaines de résolutions à inscrire à l’ordre du jour des assemblées successives, prolongeant ainsi artificiellement la durée des réunions pendant plus de 4 heures alors que la copropriété n’est composée que de 11 copropriétaires. Il énonce enfin qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision dès lors que celle-ci est compatible avec la nature de l’affaire.

La clôture de la procédure est intervenue le 3 mars 2026. L’affaire a été retenue à l’audience du 17 mars 2023. La décision a été mise en délibéré au 1er juin 2026 prorogé au 10 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale de prononcé de la nullité des résolutions n°10 et 11 de l’assemblée générale du 13 mai 2024.

Le gardiennage constitue l'un des éléments du standing d'une copropriété et les services rendus par le concierge constituent une des modalités de jouissance des parties privatives d'un immeuble dès lors que le règlement de copropriété en a prévu le poste.

Aux termes de l’article 26 c) de la loi du 10 juillet 1965, sont notamment prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant la suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l'ordre du jour de la même assemblée générale.

Ce même texte prévoit également en son alinéa 7 que, lorsqu'en vertu d'une clause du règlement de copropriété, la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu'à l'unanimité.

Il résulte de ce texte que les décisions de suppression du poste de gardien et de vente du logement qui lui était affecté doivent en principe être prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.

La règle de majorité change toutefois lorsque le règlement de copropriété précise que la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, et il faut alors obtenir l'unanimité des voix pour y procéder.

L’unanimité ne s’impose pas même si le gardiennage est prévu dans le règlement de copropriété, mais à la condition expresse que la suppression du service de conciergerie ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives.

L’atteinte à la destination de l'immeuble s’opère par référence au règlement de copropriété : ainsi la présence du gardien, lorsqu’elle constitue un service collectif conférant à l'immeuble un certain standing participant de sa destination, justifie le recours à l'unanimité. À l'inverse, même lorsqu’un poste de gardien est mentionné dans le règlement de copropriété, sa suppression ne nécessite pas un vote à l'unanimité dès lors que des solutions de substitution équivalentes sont mises en place pour assurer les tâches auparavant dévolues au gardien.

Cette équivalence s'apprécie selon l'évolution des usages, la modification des techniques d'agencement et d'équipement des locaux et l'opportunité de rechercher, pour les copropriétaires, le meilleur rapport entre les prestations fournies et les coûts exposés.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 13 mai 2024 que les résolutions n°10 et 11 relatives à la suppression définitive du poste de gardien et à la mise en vente de la loge ont été adoptées à la majorité des copropriétaires représentant au moins deux tiers des voix.

L’article 12 du règlement de copropriété de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » intitulé « Le concierge » précise également que « La loi du 31 décembre 1938 définit ainsi les concierges : « Toutes personnes salariées par le propriétaire, ici les copropriétaires, et qui logent dans l’immeuble, sont chargés d’assurer de jour et de nuit sa garde, sa surveillance et son entretien » (page 31).

L’article 1er du règlement de copropriété qualifie « l’appartement du concierge » de partie commune (page 14) et l’article 4 inclut « le salaire du concierge » dans les charges communes générales (page 17).

Les missions du concierge de l’immeuble ne sont pas précisément définies par ce règlement qui ne prévoit pas expressément que la suppression du service de conciergerie contreviendrait à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives de sorte que, conformément à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, ces décisions pouvaient par principe être prises à la majorité des deux tiers des voix des copropriétaires.

L’unanimité ne s’impose pas même si le gardiennage est prévu dans le règlement de copropriété, mais à la condition expresse que la suppression du service de conciergerie ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives.

Or, le syndicat des copropriétaires fait valoir, sans être démenti, qu’aucun concierge n’a été employé dans l’immeuble depuis plus de 70 ans de sorte qu’aucune modification des modalités de jouissance des parties privatives au sens de l'article 26 ne peut être caractérisée.

La seule destination bourgeoise de l’immeuble, l’interdiction d’y exercer de nombreuses activités et le délabrement des parties communes constaté par procès-verbal de commissaire de justice du 18 février 2025 ne suffisent pas à démontrer une telle atteinte par les décisions litigieuses qui ont entériné une situation de fait perdurant depuis plusieurs décennies.

Il ressort des pièces versées aux débats que ces décisions ont été motivées notamment par les désordres affectant la loge et la nécessité de financer les travaux de réparation, ce qui est conforme à l’intérêt collectif.

Dès lors qu’il n’est pas démontré que la suppression du poste de concierge et la vente de la loge qui lui était affectée ne porte atteinte ni à la destination de l'immeuble ni aux modalités de jouissance des parties privatives, la double majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 était suffisante pour que l’assemblée générale décide valablement de supprimer le poste de concierge et de mettre en vente la loge.

Par conséquent, les résolutions n°10 et 11 de l’assemblée générale du 13 mai 2024 ont été régulièrement votées à la majorité des deux tiers des copropriétaires et Mme [S] [A] sera déboutée de sa demande visant au prononcé de leur annulation.

Compte-tenu de ce qui précède, Mme [S] [A] n’établit pas que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » a commis une faute à l’origine du préjudice moral qu’elle invoque sans le démontrer si bien qu’elle sera également déboutée de sa demande additionnelle de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts.

Par application des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol, mais l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas, en soi, constitutive d’une faute.

En l’espèce, le recours de Mme [S] [A] à l’encontre de décisions prises par l’assemblée générale correspond à l’exercice d’un droit et le fait que sa demande soit jugée infondée ne saurait constituer à lui seul un abus.

Pour soutenir que Mme [S] [A] est de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires soutient qu’elle a introduit deux instances distinctes aux fins d’obtenir l’annulation de résolutions adoptées lors de deux assemblées générales successives alors qu’elle est à l’origine de l’inscription de ces questions à l’ordre du jour.

Il ajoute qu’elle agit pour retarder les travaux devant être réalisés dans les parties communes de l’immeuble et a mensongèrement indiqué que le salaire du gardien était intégré aux charges communes alors qu’aucun gardien n’est employé depuis plusieurs décennies.

Il fait valoir enfin que Mme [S] [A] était présidente du conseil syndical de 2016 à 2021 mais que son mandat n’a pas été renouvelé, raison de ses contestations et de ces demandes d’inscription de centaines de résolutions à l’ordre du jour des assemblées dont les réunions durent pendant plus de 4 heures alors que la copropriété n’est composée que de 11 copropriétaires.

Le syndicat ne démontre cependant pas toutes ces allégations pour caractériser l’intention de nuire de la copropriétaire demanderesse qui a introduit son action avant que le jugement du 12 janvier 2026 soit rendu. Contestant la suppression du poste de concierge et la vente de la loge, elle n’avait d’autre possibilité que d’introduire un recours contre les résolutions confirmatives des décisions contestées dans le délai de deux mois.

Par conséquent et à défaut de démonstration par le syndicat des copropriétaires d’un abus de droit à l’origine du préjudice qu’il invoque, il sera débouté de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires.

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Partie perdante au procès, Mme [S] [A] sera condamnée aux dépens ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Mme [S] [A] de sa demande de prononcé de la nullité des résolutions n°10 et 11 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » situé [Adresse 3] à [Localité 3] du 13 mai 2024 ;

CONDAMNE Mme [S] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » situé [Adresse 3] à [Localité 3] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Mme [S] [A] de toutes ses demandes ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » situé [Adresse 3] à [Localité 3] de ses autres demandes ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [S] [A] aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT