TJ 06088, 7 juill. 2026, RG 26/00925

COUR D’APPEL D’[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

Service de proximité

ORDONNANCE DE REFERE
du 07 Juillet 2026

Minute n°

[M], [D] c/ [F] [E], [H]

DU 07 Juillet 2026

N° RG 26/00925 - N° Portalis DBWR-W-B7J-REVC

- Exécutoire le :
à Me HIRSCH Mélanie

- copies certifiées conforme le:
à Monsieur [Y] [F] [E]
à Madame [R] [H]
à [Localité 2]

DEMANDEURS:

Monsieur [N] [J] [K] [M]
domicilié : chez HISTOIRE ET PATRIMOINE GESTION
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Me HIRSCH Mélanie, avocat au barreau de Paris, substitué par Me DUDOGNON Jessica, avocat au barreau de Nice

Madame [W] [D]
domiciliée : chez HISTOIRE ET PATRIMOINE GESTION
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me HIRSCH Mélanie, avocat au barreau de Paris, substitué par Me DUDOGNON Jessica, avocat au barreau de Nice

DEFENDEURS:

Monsieur [Y] [F] [E]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté

Madame [R] [H]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 4]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et du délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :
Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT,Première Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors de la mise à disposition par Madame Nadia GALLO, greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 18 Mai 2026, l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 07 Juillet 2026

DECISION : ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 07 Juillet 2026

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [N] [M] et Madame [W] [D] ont, selon acte sous seing privé du 9 janvier 2024 à effet au 12 janvier 2024, donné à bail d'habitation à Monsieur [Y] [F] [E] et Madame [R] [H], pour une durée de 3 ans renouvelable par tacite reconduction, un logement (et un parking en sous-sol n°41) sis [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel indexé de 892,00 euros et une provision mensuelle sur charges de 107,00 euros, soit un total mensuel de 999,00 euros, actualisé à 1030,19 euros.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la requête des bailleurs à Monsieur [Y] [F] [E] et Madame [R] [H] par acte du commissaire de justice en date du 11 août 2025 pour un arriéré locatif de 3073,68 euros selon décompte locatif arrêté au mois d'août 2025 et le coût de l'acte pour 156,13 euros.

Vu l'acte du commissaire de justice en date du 21 novembre 2025, régulièrement dénoncé à la Préfecture le 24 novembre 2025 auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé de ses moyens, par lequel Monsieur [N] [M] et Madame [W] [D] ont fait assigner Monsieur [Y] [F] [E] et Madame [R] [H], en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de NICE, pôle de la proximité, à l'audience du 18 mai 2026 aux fins notamment, de :

- Condamner solidairement par provision Monsieur [Y] [F] [E] et Madame [R] [H] à payer à Monsieur [N] [M] et Madame [W] [D] la somme de 4145,19 euros correspondant au montant de la dette locative à la date du 13 octobre 2025 qu'il conviendra d'augmenter des intérêts au taux légal à compter du 11 août 2025 et d'une majoration de 10% conformément aux termes de l'article 14 du contrat de bail,
- Constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de location,
- Ordonner l'expulsion sans délai de Monsieur [Y] [F] [E] et Madame [R] [H] ainsi que celle de tous les occupants de leur chef des lieux loués à défaut de libération volontaire des lieux dans le délai imparti,
- Être autorisés à procéder à leur expulsion, en faisant procéder, s’il y a lieu, à l’ouverture des portes avec l’assistance de la force publique, à faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet, assisté, s'il l'estime utile, d'un technicien ; séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus et des charges locatives,
- Condamner Monsieur [Y] [F] [E] et Madame [R] [H] par provision au paiement d'une indemnité d'occupation conventionnelle fixée à deux fois le montant du loyer quotidien en application de l'article 14 du contrat de bail, ceci jusqu'à complet déménagement et restitution des clefs, à défaut de libération des lieux ou résistance à une ordonnance d'expulsion,
- Condamner Monsieur [Y] [F] [E] et Madame [R] [H] solidairement à leur payer la somme de 1000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- Les condamner aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,

Vu les articles 446-2 et 455 du code de procédure civile,

À l'audience du 18 mai 2026, Monsieur [N] [M] et Madame [W] [D] représentés maintiennent l'intégralité de leurs prétentions formulées dans leur assignation, qu'ils soutiennent expressément,

Monsieur [Y] [F] [E] et Madame [R] [H] n'ont pas comparu, ni personne pour eux bien que régulièrement assignés par remise des actes à l'étude du commissaire de justice.

Le délibéré a été fixé au 7 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la procédure de référé et sa recevabilité

A l'appui de leurs prétentions, les parties ont, au sens de l'article 6 du code de procédure civile, la charge d'alléguer les faits propres à les fonder.

L'article 834 du même code dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Les demandeurs, bailleurs personnes physiques qui sollicitent la constatation de la résiliation du bail d'habitation pour impayés locatifs, justifient de l'accomplissement des formalités exigées par les articles 24 I et III de la loi du 06 juillet 1989, tels que modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.
Ils produisent en effet, à peine d'irrecevabilité de leur demande, d'une part, la dénonce de l'assignation du 21 novembre 2025 à la Préfecture des Alpes Maritimes le 24 novembre 2025, soit six semaines au moins avant l'audience du 18 mai 2026, et d'autre part, à titre d'information, la notification à [Localité 2] du commandement de payer du 11 août 2025, en date du 20 août 2025.

Leur action est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Selon les dispositions de l'article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le bail liant les parties stipule en page 11 à l'article XIV une clause résolutoire de plein droit en cas d'impayés aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat dans un délai de deux mois d'un commandement de payer resté vain.

Les articles 7a et 24 de la loi du 06 juillet 1989, version applicable à la date de l'action, visent en particulier l'obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus par le jeu de la clause résolutoire, six semaines après un commandement resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la requête des bailleurs à Monsieur [Y] [F] [E] et Madame [R] [H] par acte du commissaire de justice en date du 11 août 2025 pour un arriéré locatif de 3073,68 euros selon décompte locatif arrêté au mois d'août 2025 et le coût de l'acte pour 156,13 euros.

Les causes du commandement, que les défendeurs ne contestent pas, n'ont pas été intégralement payées dans les six semaines. En conséquence la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 22 septembre 2025, d'ordonner l'expulsion des locataires de l'appartement n°302 et du parking en sous-sol n°41 et celle de tous les occupants de leur chef et de les condamner solidairement en application de la clause de solidarité convenue au bail à payer à Monsieur [N] [M] et Madame [W] [D] une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du dernier loyer indexé appelé assorti de la provision sur charges locatives à la date de la résiliation, soit 1030,19 euros à compter du 23 septembre 2025 jusqu'à la complète libération des lieux par la remise des clés aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Il n'y a lieu en l'espèce d'accueillir la demande des bailleurs en augmentation de l'indemnité d'occupation due postérieurement à la résiliation, au montant doublé du loyer en application de la clause pénale stipulée à l'article XIV du bail. Cette clause est en effet sérieusement contestable en vertu de l'article 4 i) de la loi du 06 juillet 1989 disposant qu'est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infractions aux clauses d'un contrat de location.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l'expulsion et appartenant aux locataires sera régi par les dispositions de l'article L 433-1 et de l'article R 433-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Il n'y a lieu à autorisation de séquestrer lesdits meubles et objets mobiliers des locataires dès lors que cette demande est prématurée à ce stade de la procédure et ne sera opportune qu'au moment de leur expulsion effective.

Il n'y a également lieu à autoriser les bailleurs à faire procéder s’il ya lieu à l’ouverture des portes avec l’assistance de la force publique, constater les éventuelles réparations locatives par un commissaire de justice au départ des lieux des locataires, cette demande à ce stade étant purement hypothétique, l'état des lieux de sortie ne pouvant être réalisé par un commissaire de justice qu'à défaut d'accord des parties pour réaliser un état des lieux de sortie contradictoire en vertu de l'article 3-2 de la loi du 06 juillet 1989.

Sur la demande en suppression du délai de deux mois pour expulser

Selon l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, si l'expulsion porte sur un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Toutefois, l'alinéa 2 de cet article prévoit que le délai de deux suivant le commandement de quitter les lieux pour procéder à l'expulsion ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
La demande de Monsieur [N] [M] et Madame [W] [D] tendant à voir supprimer le délai légal de deux mois pour procéder à l'expulsion des locataires sera écartée dès lors que les bailleurs ne justifient pas de l'existence de l'un des motifs visés à l'article L412-1 alinéa 2 du code des procédures civiles d'exécution, notamment de la mauvaise foi des locataires.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé dans la limite de sa compétence peut accorder, en vertu de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, une provision au créancier, ou, ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Selon l'article 7a de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de s'acquitter de son loyer assorti de la provision pour charges locatives aux termes convenus dans le bail d'habitation liant les parties.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui invoque une obligation doit la prouver et inversement, celui qui prétend l'avoir exécutée doit justifier du fait qui a conduit à son extinction.

Les demandeurs produisent au soutien de leur demande en paiement provisionnel le bail d'habitation, le commandement de payer et un relevé de compte locatif duquel il ressort que Monsieur [Y] [F] [E] et Madame [R] [H] resteraient devoir la somme de 4145,19 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois d'octobre 2025 inclus de laquelle il y a lieu de déduire les frais de relance comptabilisés au débit du compte des locataires pour 10,50 euros le 1er juillet 2025 et le 1er août 2025 ainsi que pour 3,05 euros le 1er septembre 2025, sérieusement contestables en vertu de l'article 4 p) de la loi du 06 juillet 1989 qui proscrit au bailleur de faire supporter au locataire des frais de relance de la quittance.
Soit la somme totale de 24,05 euros à déduire.

Les défendeurs ne démontrent pas avoir soldé leur dette locative à hauteur de 4121,14 euros au jour où le juge statue.

L'obligation n'étant donc pas sérieusement contestable à hauteur de 4121,14 euros, il convient de condamner Monsieur [Y] [F] [E] et Madame [R] [H] solidairement à payer à Monsieur [N] [M] et Madame [W] [D] cette somme à titre provisionnel correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au mois d'octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers du 11 août 2025 sur la somme de 3073,68 euros et à compter de l'assignation pour le surplus.

La demande desbaiellurs tendant à voir majorer cette somme de 4121,14 euros de 10% sera également rejetée pour le motif sus repris en application de l’article 4i) de la loi du 6 juillet 1989.

Sur les dépens de l'instance de référé et la demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile
Monsieur [Y] [F] [E] et Madame [R] [H], qui succombent au sens de l'article 696 du Code de procédure civile, supporteront in solidum les entiers dépens de l'instance de référé dont le coût du commandement de payer du 11 août 2025 et seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [N] [M] et Madame [W] [D] une somme de 600,00 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l'article 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS