TJ 06088, 16 juill. 2026, RG 26/00204

COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 2]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 26/00204 - N° Portalis DBWR-W-B7K-Q6PW
du 16 Juillet 2026

affaire : Syndic. de copro. LES ANTILLES sis [Adresse 1]
c/ S.A.S. BB SOCIETE PT exerçant sous l’enseigne LE MISTRAL, [P] [U], [Y] [X] épouse [R], [Q] [X] épouse [O]

Copie exécutoire délivrée à

Me Armand ANAVE
Me Amandine AUDOLI
Me Catarina CLEMENTE DE BARROS

l’an deux mil vingt six et le seize Juillet à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de l’audience, et de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 22 Janvier 2026 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 2] sis [Adresse 1]
Représenté par son syndic, la SAS SAG
[Adresse 3]
[Localité 3]
Rep/assistant : Me Armand ANAVE, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

S.A.S. BB SOCIETE PT exerçant sous l’enseigne LE MISTRAL
[Adresse 4]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Rep/assistant : Me Catarina CLEMENTE DE BARROS, avocat au barreau de NICE

Madame [P] [U]
[Adresse 5]
[Localité 5]
Rep/assistant : Me Amandine AUDOLI, avocat au barreau de NICE

Madame [Y] [X] épouse [R]
[Adresse 6]
[Adresse 7]
[Localité 6]
Rep/assistant : Me Amandine AUDOLI, avocat au barreau de NICE

Madame [Q] [X] épouse [O]
[Adresse 8]
[Localité 5]
Rep/assistant : Me Amandine AUDOLI, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSES

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 09 Juin 2026 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 16 Juillet 2026.
EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 22 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] a fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Nice, la SAS BB SOCIETE PT exerçant sous l’enseigne LE MISTRAL, Madame [P] [U], Madame [Q] [X] épouse [O] et Madame [Y] [X] épouse [R].

Dans ses dernières conclusions déposées à l'audience du 9 juillet 2026, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] demande :
- d'ordonner à la SAS BB SOCIETE PT exerçant sous l’enseigne LE MISTRAL de débarrasser les parties communes de la copropriété [Adresse 2] située [Adresse 9] à [Localité 2] notamment la partie commune située devant son fonds sous le porche de l'immeuble, de l'ensemble du matériel entreposé notamment les tables et chaises et lui ordonner de procéder à l'enlèvement du climatiseur installé à l'intérieur des garages sur la rampe d'accès au sous-sol et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du 15e jour suivant la signification de l'ordonnance ainsi que d'une astreinte de 500 euros par infraction constatée concernant l'occupation des parties communes,
- condamner la SAS BB SOCIETE PT exerçant sous l’enseigne LE MISTRAL à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La SAS BB SOCIETE PT exerçant sous l’enseigne LE MISTRAL, dans ses conclusions déposées à l'audience demande de :
- constater qu'elle a retiré les chaises et tables sur les parties communes devant le fonds de commerce,
- juger que la demande de retrait de la climatisation des parties communes se heurte à la prescription quinquennale,
- en conséquence rejeter l'ensemble des demandes,
- à titre subsidiaire, lui octroyer un délai de 12 mois pour retirer la climatisation,
- condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens

Madame [P] [U], Madame [Q] [X] épouse [O] et Madame [Y] [X] épouse [R] sollicitent dans leurs conclusions en réponse :
- de prendre acte qu'elles s'en rapportent sur les demandes du syndicat des copropriétaires [Adresse 2],
- condamner tout succombant aux dépens.

L'affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires :

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, il ressort des pièces produites aux débats que la copropriété [Adresse 2] comprend notamment, en son rez-de-chaussée, un local commercial portant le numéro de lot 73, qui appartient à Mme [P] [U] et Mmes [Y] et [Q] [X].

Les locaux ont été donné en location à la SARL JEANTOMAROCK, qui a cédé son fonds de commerce de bar à l'enseigne LE MISTRAL, le 27 juin 2024 à la SAS BB CONCEPT PT exerçant sous l’enseigne LE MISTRAL.

Un avenant au bail commercial a été signé entre Madame [P] [U], Madame [Q] [X] épouse [O] et Madame [Y] [X] épouse [R] et la SAS BB CONCEPT PT exerçant sous l’enseigne LE MISTRAL le 3 octobre 2025, ce dernier précisant que les lieux loués sont destinés exclusivement aux activités de bar et brasserie à l'exclusion de tout autre utilisation.

Le syndicat des copropriétaires justifie que plusieurs copropriétaires se sont plaints de nuisances olfactives et sonores suite à l'exploitation des lieux par la SAS BB CONCEPT PT exerçant sous l’enseigne LE MISTRAL, en versant plusieurs courriers en ce sens adressés dès le 19 septembre 2024, à la société PEROUSE IMMOBILIER, gestionnaire du bien, mandataire des bailleresses.

Par courrier du 4 février 2025, le syndicat des copropriétaires a été informé de la décision du maire de [Localité 2] de la fermeture administrative dudit commerce le 22 janvier 2025 pour une durée indéterminée, sa réouverture étant conditionnée à la mise en conformité des défaillances observées notamment de nombreux manquements relatifs à l'hygiène publique.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que les nuisances ont cependant perduré et justifie avoir adressé une nouvelle mise en demeure à la SAS BB CONCEPT PT exerçant sous l’enseigne LE MISTRAL et aux bailleresses le 17 juillet 2025 visant à mettre un terme aux nuisances comprenant notamment l'occupation sans autorisation des parties communes à savoir l'installation de chaises et tables sous le porche de l'immeuble devant le fonds de commerce et la présence d'un climatiseur à l'intérieur des garages sur la rampe d'accès au sous-sol.

Il verse en ce sens un procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 14 octobre 2025 décrivant la présence de chaises et de tables installées sous le porche de l'immeuble où des clients sont attablés et la présence d'un moteur de climatisation derrière la porte d'accès au garage au niveau d'une zone en surélévation dont les conduits s'enfouissent dans le mur mitoyen au bar.

Par courrier recommandé du 3 février 2026, les bailleresses représentées par leurs mandataires ont mis en demeure, la SAS BB CONCEPT PT exerçant sous l’enseigne LE MISTRAL de libérer les parties communes et de faire cesser toutes nuisances en respectant le règlement de copropriété. Une nouvelle mise en demeure lui a été adressée le 4 mai 2026 en raison de la persistance des nuisances en vain.

Il est constant que le règlement de copropriété qui s'impose au locataire, prévoit en page 36 “qu'aucun des copropriétaires ou occupants de l'immeuble ne pourra encombrer l'entrée de la maison, les vestibules, paliers, escaliers, cages d'escalier, cour, rampes et autres parties communes, ni y laisser séjourner quoi que ce soit”.

La SAS BB CONCEPT PT exerçant sous l’enseigne LE MISTRAL, qui ne conteste pas avoir entreposé des tables et des chaises sous le porche, qui constitue une partie commune, expose qu'afin de démontrer sa bonne foi, elle a retiré l'ensemble de ses terrasses depuis le 15 mai 2026. En ce sens, elle verse quelques photographies prises le 9 février 2026 démontrant que les tables et chaises ont été déplacées sur le trottoir mais que certaines demeurent encore sous le porche, qui n'a pas été totalement débarrassé.

Dès lors, il convient de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires et de la condamner afin de mettre un terme au trouble manifestement illicite, à retirer le matériel entreposé et notamment les chaises et tables installées devant son fonds de commerce sous le porche de l'immeuble sur les parties communes et ce sous astreinte de 150 euros par infraction constatée, qui courra passé le délai de 15 jours suivant la signification de la présente décision.

S'agissant de la climatisation bien qu'elle expose qu'elle a été installée, il y a plus de 10 ans au même endroit et qu'elle n'a fait que remplacer certains éléments vétustes par des éléments neufs afin de ne pas créer de nuisances aux copropriétaires, force est de relever qu'elle ne procède que par simple affirmation et qu'elle ne produit aucune pièce permettant d'établir ainsi qu'elle le soutient que l'action du syndicat des copropriétaires serait prescrite.

En conséquence, en l'absence d'éléments justifiant d'une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires d'installer cet appareil de climatisation au sein des parties communes, il convient de mettre un terme au trouble manifestement illicite subi par le syndicat des copropriétaires et de condamner la SAS BB CONCEPT PT exerçant sous l’enseigne LE MISTRAL à retirer son appareil de climatisation des parties communes et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard, qui courra, passé le délai de deux mois suivant la signification de la présente décision et ce pendant une durée de 90 jours.

Il convient au vu des éléments susvisés, du délai qui s'est écoulé et des mises en demeure préalables qui ont été adressées, le délai de 12 mois sollicité par la SAS BB CONCEPT PT exerçant sous l’enseigne LE MISTRAL pour procéder au retrait de la climatisation sera ramené à de plus justes proportions et limité à deux mois.

Sur les demandes accessoires :

Il convient au vu de l'issue du litige, de condamner la SAS BB CONCEPT PT exerçant sous l’enseigne LE MISTRAL à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS