TJ 06088, 7 juill. 2026, RG 26/00921

COUR D’APPEL D’[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

Service de proximité

ORDONNANCE DE REFERE
du 07 Juillet 2026

Minute n°

Etablissement public OPH COTE D’AZUR HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 2] ET DES ALPES MARITIMES c/ [S]

DU 07 Juillet 2026

N° RG 26/00921 - N° Portalis DBWR-W-B7J-REUZ

- Exécutoire le :
à Mme [I] [G]

- copie certifiée conforme le:
à Madame [M] [S]

DEMANDERESSE:

Etablissement public OPH COTE D’AZUR HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 2] ET DES ALPES MARITIMES
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Mme [I] [G], Chargée d’affaires du contentieux

DEFENDERESSE:

Madame [M] [S]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me BOUSTANI Bettina, avocat au barreau de Nice

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et du délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :
Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT,Première Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Nice ,assistée lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors de la mise à disposition par Madame Nadia GALLO, greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 18 Mai 2026, l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 07 Juillet 2026

DECISION : ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 07 Juillet 2026

EXPOSE DU LITIGE

L’OPH COTE D’AZUR HABITAT a, selon acte sous seing privé du 20 avril 2016, donné à bail d’habitation à Madame [M] [S], pour une durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction, un logement conventionné sis à [Adresse 4], [Adresse 5], 4ème étage, moyennant un loyer mensuel indexé de 416,54 euros et une provision mensuelle sur charges de 131,55 euros, soit un total mensuel de 548,09 euros actualisé à 627,07 euros au mois de septembre 2025.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la requête du bailleur social à Madame [M] [S] par acte du commissaire de justice en date du 31 juillet 2025 pour un arriéré locatif de 1745,40 euros selon décompte locatif arrêté au mois de juin 2025, le coût de la prestation de recouvrement pour 34,42 euros et le coût de l’acte pour 131,35 euros.

Vu l’acte du commissaire de justice en date du 14 novembre 2025, régulièrement dénoncé à la Préfecture le 21 novembre 2025 auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé de ses moyens, par lequel L’OPH COTE D’AZUR HABITAT a fait assigner Madame [M] [S], en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de NICE, pôle de la proximité, à l’audience du 18 mai 2026 à 9h15 aux fins notamment, au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, de :
- Constater que le commandement en date du 31 juillet 2025 est demeuré infructueux,
- Constater la résiliation de plein droit en date du 20 avril 2016 par le jeu de la clause résolutoire y insérée, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
- Ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [M] [S] ainsi que celle de toutes personnes et de tous objets se trouvant dans les lieux loués, si besoin est avec le concours de la force publique,
- La condamner à lui payer la somme de 1917,14 euros représentant le montant des loyers et charges dus au 3 novembre 2025,
- La condamner à lui payer, à titre d’indemnité d’occupation, une somme au moins égale au montant des loyers, surloyers et charges qu’elle aurait dû payer si elle était restée locataire, et ce jusqu’à la libération effective des lieux loués,
- La condamner à payer la somme de 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- La condamner en tous les frais et dépens de l’instance.

Vu les articles 446-2, 455 et 768 du code de procédure civile,

À l’audience du 18 mai 2026, L’OPH COTE D’AZUR HABITAT représenté par son mandataire Madame [G] [I], maintient l’intégralité de ses prétentions formulées dans son assignation, qu’il soutient expressément, excepté le montant de la provision au titre de l’arriéré locatif qu’il actualise selon un décompte arrêté au mois de mai 2026 à la somme de 1038,79 euros à laquelle il fixe sa demande de condamnation provisionnelle. Il indique ne pas s’opposer à la mise en place d’un échéancier et explique que le dernier paiement a été effectué le 7 mai 2026.

Madame [M] [S], maintient l’intégralité de ses prétentions formulées dans ses conclusions, aux termes desquelles elle demande de :
- Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire prévue au bail,
- Dire et juger qu’elle pourra s’acquitter de sa dette locative par échéances mensuelles de 60,00 euros jusqu’à apurement total de sa dette outre le paiement du loyer en cours,
- Débouter L’OPH COTE D’AZUR HABITAT de sa demande tendant à la résiliation du bail et à son expulsion,
- Statuer ce que de droit en matière des dépens sachant qu’elle est titulaire de l’aide juridictionnelle partielle,
Elle ajoute à l’audience s’être entendue avec son bailleur en vue de l’établissement d’un échéancier au terme duquel elle verserait la somme mensuelle de 60,00 euros en sus du loyer.

Le délibéré a été fixé au 7 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la procédure de référé et sa recevabilité

À l’appui de leurs prétentions, les parties ont, au sens de l’article 6 du code de procédure civile, la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

L’article 834 du même code dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le demandeur, bailleur personne morale qui sollicite la constatation de la résiliation du bail d’habitation pour impayés locatifs, justifie de l’accomplissement des formalités exigées par les articles 24 I, II et III de la loi du 06 juillet 1989, les I et III tels que modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.
Il justifie en effet, à peine d’irrecevabilité de sa demande, d’une part, avoir notifié à la CCAPEX le 29 juillet 2025 les arriérés locatifs visés dans le commandement de payer en date du 31 juillet 2025 soit bien deux mois avant la délivrance de l’assignation et d’autre part, avoir dénoncé à la Préfecture des Alpes Maritimes le 21 novembre 2025 l’assignation en expulsion locative du 14 novembre 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 18 mai 2026.

Son action est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Selon les dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le bail liant les parties stipule une clause résolutoire de plein droit en cas d’impayés aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat dans un délai de deux mois.

Les articles 7a et 24 de la loi du 06 juillet 1989, version applicable à la date de l’action, visent en particulier l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus par le jeu de la clause résolutoire, six semaines après un commandement resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la requête du bailleur social à Madame [M] [S] par acte du commissaire de justice en date du 31 juillet 2025 pour un arriéré locatif de 1745,40 euros selon décompte locatif arrêté au mois de juin 2025, le coût de la prestation de recouvrement pour 34,42 euros et le coût de l’acte pour 131,35 euros.

Il est constant que le bail en date du 20 avril 2016, renouvelé postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 soit le 29 juillet 2023 sera régi par les nouvelles dispositions de ladite loi notamment par le nouvel article 24 I qui fixe le délai d’effet du commandement à six semaines au lieu de deux mois.

Les causes du commandement, que la défenderesse ne conteste pas, n’ont pas été intégralement payées dans les six semaines. En conséquence la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 11 septembre 2025, d’ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que celle de tous les occupants de son chef et de la condamner à payer à l’OPH COTE D’AZUR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer indexé appelé et éventuellement un surloyer assorti de la provision sur charges locatives à la date de la résiliation, soit 627,07 euros à compter du 11 septembre 2025 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé dans la limite de sa compétence peut accorder, en vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, une provision au créancier, ou, ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de s’acquitter de son loyer assorti de la provision pour charges locatives aux termes convenus dans le bail d’habitation liant les parties.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui invoque une obligation doit la prouver et inversement, celui qui prétend l’avoir exécutée doit justifier du fait qui a conduit à son extinction.

Le demandeur produit au soutien de sa demande en paiement provisionnel actualisée de 1038,79 euros le bail d’habitation, le commandement de payer et un relevé de compte locatif actualisé à la baisse et arrêté au mois de mai 2026 inclus au titre de l’arriéré locatif.

La défenderesse ne démontre pas avoir soldé sa dette locative au jour où le juge statue.

L’obligation n’étant donc pas sérieusement contestable à hauteur de 1038,79 euros, il convient de condamner Madame [M] [S] à payer à l’OPH COTE D’AZUR HABITAT cette somme à titre provisionnel correspondant aux loyers, surloyers éventuels, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de mai 2026 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur l’octroi de délais de paiement à la locataire et la suspension de la clause résolutoire

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telle que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l’article 24 VII également modifié par la loi du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article.
Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

La défenderesse sollicite des délais de règlement de sa dette locative, à hauteur de 60,00 euros en sus du loyer mensuel, auxquels le bailleur est favorable. Elle demande également de suspendre les effets de la clause résolutoire.
Il résulte des débats que les parties sont d’accord pour la mise en place d’un échéancier de règlement de la dette de la locataire, qui tient compte de la capacité financière de Madame [M] [S] laquelle a repris le paiement intégral de son loyer à la date de l’audience.

Il sera donc accordé à la locataire des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, sous réserve cependant de déchéance du terme, en cas d’impayé d’une seule échéance.
Il y a lieu par suite de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Madame [M] [S], qui succombe au sens de l'article 696 du Code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l'instance dont le coût du commandement de payer du 31 juillet 2025 et celui de l’assignation du 14 novembre 2025 et sera condamnée à payer à l’OPH COTE D’AZUR HABITAT une somme de 100,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS