TJ 92050, 21 juill. 2026, RG 25/02012

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 21 JUILLET 2026

N° RG 25/02012 - N° Portalis DB3R-W-B7J-225H

N° de minute :

Société SCI du [Adresse 1], représentée par la société CHENEL GESTION

c/

Société INSTITUT DE FORMATION AUX TECHNIQUES DE L’IMAGE ET DU SON (IFTIS)

DEMANDERESSE

Société SCI du [Adresse 1], représentée par la société CHENEL GESTION
[Adresse 1]
[Localité 1]

Représentée par Maître Benoit jean FLEURY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1895

DEFENDERESSE

Société INSTITUT DE FORMATION AUX TECHNIQUES DE L’IMAGE ET DU SON (IFTIS)
[Adresse 1]
[Localité 1]

Représentée par Maître Alexandre PILLIET de la SELARL FENEON DELABRIERE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P 585

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Matëa BECUE, greffière

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 09 juin 2026, avons mis l'affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 05 mars 2020, la SCI DU [Adresse 1] a donné à bail commercial à la société IFTIS (INSTITUT [Etablissement 1] L’IMAGE ET DU SON) un ensemble de bureaux d’une superficie de 220 m² situé au 3ème étage, Hall A d'un immeuble sis [Adresse 1] à Vanves (92170).

Suivant un avenant en date du 27 novembre 2023, la société IFTIS a pris à bail un local complémentaire d’une surface de 60 m² situé au 3ème étage, escalier C du même bâtiment.

Par acte du 15 mai 2025, la SCI DU [Adresse 1] a fait délivrer au preneur un commandement, visant la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail, portant sur le paiement de la somme de 73.799,52 euros au titre de l’arriéré locatif.

Arguant que la société IFTIS n’aurait pas régularisé les causes du commandement dans le délai imparti, la SCI DU [Adresse 1] a, par acte du 12 août 2025, assigné la société IFTIS devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre statuant en matière de référé, pour l’audience du 08 décembre 2025, aux fins de voir :

- Constater la résiliation de plein droit de la location consentie sur le local commercial situé au 3ème étage, Hall A d'un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2], avec effet au 16 juin 2025,
- Ordonner l’expulsion de la société IFTIS des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier sous peine d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir,
- Ordonner l'enlèvement et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un lieu approprié, aux frais, risques et périls du preneur, conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
- Condamner la société IFTIS au paiement de la somme provisionnelle de 99.554,00 euros correspondant aux loyers, charges et taxes impayés, arrêtés à la date d’acquisition de la clause résolutoire,
- Condamner la société IFTIS au paiement de la somme de 9955 euros, correspondant aux pénalités contractuelles de 10 %,
- Condamner la société IFTIS au paiement à titre de provision, d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant mensuel de TTC de 16.557 euros correspondant au double des loyers et charges contractuellement prévus et ce conformément aux termes du bail, Subsidiairement, condamner la même à une indemnité d’occupation égale au loyer et charges contractuels mensuels, soit 8278 euros, du jour de la résiliation du bail à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés et rappeler que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les dispositions du contrat ayant lié les parties ;
- Condamner la société IFTIS à payer une somme de 4500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner la société IFTIS aux dépens, comprenant le coût du coût du commandement.

A l’audience du 08 décembre 2025, les parties ayant constitué chacune avocat, l’affaire a été renvoyée pour leur permettre de se mettre en état. A cette même audience, le président a ordonné une ordonnance d’injonction de rencontrer un médiateur selon les conditions prévues à l’article 1533 du code de procédure civile.

Les parties n’ayant pas entendu donné suite à cette proposition de médiation, l’affaire a été évoquée à l'audience du 09 juin 2026, à l’occasion de laquelle, la SCI DU [Adresse 1] a transmis de nouvelles conclusions écrites aux termes desquelles, elle a ramené le montant de sa provision au titre des loyers dus à la somme de 73.799,52 euros et à celle de 7380 euros au titre de la clause pénale. Elle a confirmé l’intégralité de ses autres demandes.

Au visa de conclusions écrites remises également à l’audience, la société IFTIS a demandé à la présente juridiction de :

- Donner acte à la SARL IFTIS de ce qu’elle reconnaît devoir la somme de 99.554,00 euros,
- Se déclarer incompétent quant à la fixation de l’indemnité d’occupation au double du loyer, cette demande ne relevant pas du référé,
- Subsidiairement, sur l’indemnité d’occupation, fixer celle-ci au montant de 8278 euros mensuels,
- Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire jusqu’au 30 août 2026,
- Condamner à titre reconventionnel et provisionnel la SCI [Adresse 1] à verser la somme de 20.000 euros à l’IFTIS en raison des préjudices subis,
- Laisser leurs frais irrépétibles respectifs à la charge des parties,
- Révoquer l’exécution provisoire.

Les parties ont exposé oralement leurs moyens et prétentions, lesquels sont conformes à leurs dernières conclusions écrites.

Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes de « donner acte », de « dire et juger», ou de « constat », expressions synonymes, n’ont, en ce qu’elles se réduisent en réalité à une synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, aucune portée juridique (en ce sens : 3ème Civ, 16 juin 2016, n°15-16.469) et, faute de constituer des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, ne méritent, sous cette qualification erronée, aucun examen.

Sur la résiliation du contrat de bail et l'expulsion

L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article L145-41 du code de commerce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit mentionner ce délai.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail, notamment pour défaut de paiement des loyers et charges.

Il est constant que la SCI DU [Adresse 1] a fait signifier à la société IFTIS un commandement d’avoir à payer la somme de 73.799,52 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 15 mai 2025.

La société IFTIS n’ayant pas, dans le délai légal d'un mois à compter de la délivrance de ce commandement, réglé les causes de celui-ci, le défaut de paiement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 16 juin 2025, en application de l’article L145-41 du code de commerce.

A cet égard, la société IFTIS ne conteste pas le droit du bailleur de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, mais sollicite que ses effets soient suspendus jusqu’au 30 août 2026, pour lui permettre de s’organiser pour le maintien de ses cours vis-à-vis des élèves de l’école finissant leur scolarité au terme de l’année 2025/2026, mais également vis-à-vis des élèves inscrits à compter de la rentrée du mois de septembre 2026 sur d’autres locaux notamment.

Toutefois au regard des dispositions de l’article L145-41 du code de commerce, une telle possibilité n’est ouverte qu’en cas de demande d’octroi de délais de paiement, dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil.

Du reste, il convient de relever que la date de report sollicitée est très proche de celle de la présente ordonnance, de sorte que la probabilité d’une mesure d’expulsion intervenant avant le 30 août 2026 apparaît peu plausible.

Dès lors, la société IFTIS doit être considérée comme occupante sans droit ni titre du local commercial depuis le 16 juin 2025, ce qui constitue pour la SCI DU [Adresse 1] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l'expulsion de la défenderesse.

En revanche, celle-ci étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d'ordonner une astreinte en vue de contraindre la société IFTIS à quitter les lieux.

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Le maintien dans les lieux de la société IFTIS causant un préjudice à la SCI DU [Adresse 1], celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la provision au titre des loyers impayés

En application de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En vertu de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la SCI DU [Adresse 1] produit un décompte selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 73.799,52 euros à la date du 16 juin 2025.

La société IFTIS ne conteste pas cette créance, tant en son principe que dans son quantum.

Dès lors, la société IFTIS sera condamnée au paiement de la somme de 73.799,52 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers et charges locatives dus à la date du 16 juin 2025 – échéance du 2ème trimestre 2025 incluse. Cette somme portera intérêts de retard au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande d'application de la clause pénale

L’article XV du contrat de bail prévoit effectivement que les sommes dues seront majorées de plein droit de 10 %.

Néanmoins, une telle clause s’analyse en une clause pénale qui peut être modérée par le juge du fond.

Or la bailleresse ne justifiant d'aucun préjudice particulier justifiant que les sommes dues au titre des loyers et charges impayées soient majorées de 10 %, elle échappe en l'espèce aux pouvoirs du juge des référés.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande en paiement.

Sur le paiement de l’indemnité d’occupation

L'occupation sans droit ni titre doit donner lieu en faveur du propriétaire au paiement d'une indemnité en réparation du préjudice qu'il subit, correspondant à la valeur locative des lieux et au dommage résultant de la privation de disposer de son bien, étant toutefois précisé que la part non sérieusement contestable devant le juge des référés ne saurait excéder le montant du loyer au jour de la présente décision.

A cet égard, la majoration correspondant au double du loyer, effectivement stipulée au contrat de bail, s’assimile également à une clause pénale, pour laquelle il convient de tirer les mêmes conséquences que celles évoquées au paragraphe précédent.

Dès lors, la société IFTIS sera condamnée, à titre de provision, au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer exigible (soit la somme de 8584,80 € par mois) augmenté des charges et taxes afférentes, à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. Au surplus, cette indemnité sera indexée selon les dispositions du contrat de bail.

Sur les délais de paiement sollicités par la défenderesse

Selon l’article 1343-5 alinéa 1er du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il existe un doute sérieux à ce que la société IFTIS puisse se libérer de sa dette, même en lui accordant les délais maximums prévus par le texte susvisé, alors que l’arriéré n’a cessé d’augmenter depuis la délivrance de l’assignation. Ainsi, l’arriéré locatif s’élèverait à ce jour à la somme de 207.954,41 euros au vu du dernier décompte établi par la bailleresse le 04 juin 2026, étant observé qu’au cours de cette instance, elle n’a effectué que deux versements de 2000 euros chacun.

Il conviendra donc de rejeter la demande de délais de paiement.

Sur la demande de provision formée à titre reconventionnelle

La société IFTIS sollicite une provision à titre de dommages et intérêts en faisant valoir que la bailleresse aurait failli à son obligation d’assurer une jouissance paisible des lieux loués, invoquant avoir subi des coupures d’électricité en décembre 2025, et en janvier 2026, ce qui a perturbé l’exercice de son activité, entraînant pour elle tant un préjudice d’image qu’économique.

Toutefois, nonobstant la production d’un constat établi le 12 décembre 2025 par commissaire de justice et d’un rapport de vérification des installations électriques en date du 29 juillet 2025, ces éléments sont insuffisants pour établir avec l’évidence requise devant le juge des référés que ces coupures d’électricité seraient directement imputables à la bailleresse.

En tout état de cause, elles sont intervenues, alors que le bail était déjà résilié depuis le 16 juin 2025 par le jeu de la clause résolutoire, de sorte que la société IFTIS n’était plus fondée à se prévaloir d’une quelconque obligation de délivrance à l’encontre de la SCI DU [Adresse 1].

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de provision de la société IFTIS.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de la société IFTIS.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner la société IFTIS à verser à la SCI DU [Adresse 1] la somme de 1500 euros.

Sur la demande tendant à révoquer l’exécution provisoire

En application de l'article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, le juge ne peut écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé.

Il convient donc de débouter la société IFTIS de sa demande tendant à révoquer l'exécution provisoire de la présente ordonnance, étant rappelé qu’elle est de droit.

PAR CES MOTIFS