TJ 17300, 20 juill. 2026, RG 25/03351

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 20 JUILLET 2026

DOSSIER : N° RG 25/03351 - N° Portalis DBXC-W-B7J-FR27
AFFAIRE : [V] [P] C/ [I] [H], [G] [R] épouse [H]
MINUTE : 26/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le
aux parties

copie exécutoire délivrée le
à
PRÉSIDENT : Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [V] [P], né le 08 Juillet 1951 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Camille VAN ROBAIS de la SELARL ACTES ET CONSEILS AVOCATS, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocats plaidant

DEFENDEURS

Monsieur [I] [H], né le 20 Septembre 1953 à [Localité 2],
et
Madame [G] [R] épouse [H], née le 30 Août 1954 à [Localité 3] (USA),
demeurant ensemble [Adresse 3]

tous deux représentés par Maître Claude REYNAUDI substitué par Maître Marie-Eve CHAUVET, de la SELARL REYNAUDI-CHAUVET, avocats au barreau de LA ROCHELLE ROCHEFORT,

***
Débats tenus à l'audience du 01 Juin 2026
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 20 Juillet 2026.
***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 octobre 2001, Monsieur [V] [P] a donné à bail à Madame [G] [R] et Monsieur [I] [H] un logement sis [Adresse 4] à [Localité 4].

Un congé en vue de vendre le logement était signifié par acte de commissaire de justice aux locataires Madame [G] [R] et Monsieur [I] [H], le 3 décembre 2024 à effet le 31 août 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 octobre 2025, Madame [G] [R] et Monsieur [I] [H] ont assigné Monsieur [V] [P] aux fins de nullité du congé pour vente du 3 décembre 2024 et de le condamner à leur payer la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts ainsi que la somme de 2200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro de RG 25/03352.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 octobre 2025, Monsieur [V] [P] a fait assigner Madame [G] [R] et Monsieur [I] [H] aux fins de valider le congé pour vendre et d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef au besoin avec la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision et jusqu’à libération des lieux ainsi que leur condamnation solidaire aux sommes suivantes :
- Une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer précédemment payé, et ce jusqu’à libération définitive des lieux, et remise des clés,
- 2500,00 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Le bailleur sollicite en outre que le tribunal se réserve la compétence pour la liquidation de l’astreinte.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro de RG 25/03351.

A l’audience du 26 janvier 2026, les parties représentées par leur conseil respectif ont sollicité la jonction des deux affaires.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 1er juin 2026 à laquelle, Monsieur [V] [P] ainsi que Madame [G] [R] et Monsieur [I] étaient représentés par leur conseil respectif.

Madame [G] [R] et Monsieur [I] [H] sollicitent au terme de leurs dernières conclusions écrites (n°3) le bénéfice de leur acte introductif et ajoute que soit ordonnée la nullité du commandement de payer signifié le 22 octobre 2025 par le bailleur.

Monsieur [V] [P] sollicite au terme de ses dernières conclusions (n°4) le bénéfice de son acte introductif et y ajoutant :
• Ordonner la jonction des dossiers,
• Débouter Madame [G] [R] et Monsieur [I] [H] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,
• Condamner Madame [G] [R] et Monsieur [I] [H] au paiement de la somme de 5.164 euros au titre de la dette locative (loyers et taxe d’ordures ménagères),
• Débouter Madame [G] [R] et Monsieur [I] [H] de leur demande de dommages et intérêts,
• Ordonner le retrait de la plaque présentant le bien comme un presbytère ainsi que toutes figurations sur des sites internet mentionnant l’adresse du bien comme tel.

A l’appui de sa demande de validité du congé pour vente, le bailleur se fonde sur les articles 15-1 et 15-2 de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le congé est régulier sur la forme et sur le fond en ce qu’il justifie de son intention de vendre et que le prix proposé est justifié par la localisation et les caractéristiques du bien. Sur la demande en paiement, le bailleur indique que le commandement de payer délivré comprend un décompte de sorte qu’il est régulier, ajoutant que les locataires sont redevables de la somme de 5.164 euros au titre de la dette locative.

Madame [G] [R] et Monsieur [I] [H] arguent que le congé pour vendre est frauduleux dès lors que le prix proposé est excessif par rapport au marché de l’immobilier et aux caractéristiques du bien démontrant ainsi l’absence de volonté du bailleur de le vendre, lequel n’aurait par ailleurs procédé à aucune démarche sérieuse pour le vendre avant le mois de mars 2026, de sorte que le congé pour vente doit être annulé. Se prévalant d’une irrégularité affectant le commandement de payer visant la clause résolutoire qui leur a été signifié pour qu’il soit déclaré nul, Madame [G] [R] et Monsieur [I] [H] contestent, en tout état de cause, les sommes dues au titre de la dette locative, arguant de la régularisation d’un loyer impayé de mai 2023 par chèque en date du 23 février 2026 et du paiement de la taxe des ordures ménagères à hauteur de 1081 euros.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 juillet 2026.

MOTIVATION

Sur la validité du congé

Selon les dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par la décision de reprendre ou de vendre le logement. Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

Il est constant que la fraude ne se présume pas et qu’il appartient au preneur qui conteste la réalité du motif du congé de rapporter la preuve de l’absence d’intention de vendre du bailleur. S’agissant du prix de vente, le propriétaire reste libre de déterminer le prix de vente à condition que celui-ci ne soit pas dissuasif par une surévaluation manifeste.

La nullité invoquée doit causer grief en application de l’article 114 alinéa 2 du code de procédure civile.

En l’espèce, le congé pour vendre a été délivré le 3 décembre 2024, soit six mois au moins avant la date d’effet du congé fixé au 31 août 2025. Le congé comprend une offre de vente faite aux locataires au prix de 725.000 euros. Les conditions de vente y sont également précisées.

Le défendeur soulève plusieurs moyens de fait tirés du congé pour vente qui entraîneraient sa nullité, en ce que le bailleur a mentionné un prix de vente excessif par rapport à la valeur réelle du bien outre qu’il n’aurait entrepris aucune démarche sérieuse pour vendre ledit bien avant le mois de mars 2026, ce qui démontrerait l’absence d’intention de vendre.

A l’appui des moyens de faits qu’ils soulèvent, Madame [G] [R] et Monsieur [I] [H] produisent deux avis de valeur d’agences immobilières pour une fourchette de prix estimée entre 440.000 euros et 490.000 euros.

Le bailleur justifie quant à lui de deux avis de valeur du bien avec une fourchette de prix entre 660.000 euros (ORPI) et 750.000 euros.

En outre, il produit un rapport d’expertise de valeur vénale du bien, objet de la vente, établi par le cabinet DROZIER IMMOBILIER, expert immobilier, le 13 mars 2026, après une visite des lieux, lequel retient, suivant l’état du bien et ses caractéristiques, une fourchette de prix entre 656.184 euros et 719.500 euros et un prix moyen de 694.000 euros.

En premier lieu, si les estimations produites par les locataires sont nettement inférieures aux prix de vente fixé à 725.000 euros, il convient de relever que rien n’interdit au propriétaire de surévaluer son bien, dès lors que le vendeur a l’intention de vendre le bien et qu’il ne cherche pas juste à évincer le locataire.

En second lieu, en retenant le prix moyen de 694.00 euros retenu par l’expert immobilier eu égard aux caractéristiques du bien lequel est considéré comme rare sur le marché, il apparait que si le prix de vente initialement fixé à 725.000 euros a été quelque peu surestimé par le propriétaire, celui-ci n’est pas manifestement excessif, et cette seule surestimation ne suffit donc pas à prouver l’absence réelle de volonté de vendre du bailleur.

Les locataires ajoutent que l’absence d’intention de vendre par le bailleur est justifiée par l’absence de démarches diligentées.

Toutefois, Monsieur [V] [P] produit, outre un mandat exclusif de vente n°221 avec l’agence immobilière LA SEINE IMMOBILIERE en date du 14 mars 2026 pour un prix fixé à 750.000 euros, une offre d’achat de Madame [O] [Y] acceptée par Monsieur [P] pour un prix de vente de 691.000 euros, en date du 23 avril 2026, et sous condition suspensive du non exercice du droit de priorité des locataires dans le délai d’un mois.

Le bailleur justifie avoir signifié, par acte de commissaire de justice en date du 29 avril 2026, aux locataires le nouveau de prix de vente fixé à 691.000 euros, leur laissant en application de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, un délai d’un mois pour faire valoir leur droit de priorité, ce qu’ils n’ont pas fait.

Si le bailleur a tardé pour initier des démarches, il ne peut en être déduit une absence réelle de volonté de vendre par le propriétaire lequel peut également avoir eu en première intention la volonté de vendre un bien juridiquement vide de tout occupant pour optimiser la vente.

Ainsi, il résulte de l’ensemble de ces éléments que la preuve du motif frauduleux n’est pas rapportée par Madame [G] [R] et Monsieur [I] [H].

En conséquence, le congé pour vendre signifié le 3 décembre 2024 est conforme aux dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 tant sur la forme que sur le fond de sorte que Madame [G] [R] et Monsieur [I] [H] seront déboutés de leur demande de voir prononcer la nullité de celui-ci.

Le congé pour vendre signifié le 3 décembre 2024 étant régulier, le bail s’est donc trouvé résilié par l’effet du congé à la date du 31 août 2025.

Sur la demande d’expulsion

Aux termes de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, à l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

A compter du 31 août 3025, Madame [G] [R] et Monsieur [I] [H] sont devenus occupants sans droit ni titre du logement.

Il convient dans ces conditions d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous autres occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il ne sera pas fait droit à la demande d’astreinte puisque le concours de la force publique est accordé, si besoin.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l'habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, que le juge qui ordonne la mesure d'expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

Madame [G] [R] et Monsieur [I] [H] sollicitent un délai d’un an pour quitter les lieux.

En l’espèce, il résulte des éléments versés par Madame [G] [R] et Monsieur [I] [H] que Madame [G] [R] exerce la profession de professeure et perçoit un salaire de 2000 euros et que le couple héberge leur fils âgé de 44 ans lequel perçoit le RSA.

Monsieur [I] [H] est pasteur et indique qu’il perçoit des dons qui ne sont pas imposables sans toutefois préciser le montant des sommes perçues.

Aucune des parties ne justifie de la situation médicale qu’ils invoquent relativement à la situation du fils de Madame [G] [R] et Monsieur [I] [H] ou de l’épouse de Monsieur [V] [P].

Aussi il convient de relever que si Madame [G] [R] et Monsieur [I] [H] ont pu être confrontés à des difficultés pour se reloger notamment sur un secteur tendu, ils ne produisent aucun justificatif démontrant la réalité de leurs recherches depuis la délivrance du congé alors qu’ils se maintiennent dans les lieux depuis le 31 août 2025, ayant ainsi bénéficié de nombreux mois pour se reloger.

De plus le couple bénéficie de revenus et d’une situation pérenne lui permettant de pouvoir se reloger.

Dans ce contexte et compte tenu de la situation respective des parties, aucun délai d’expulsion ne sera accordé à Madame [G] [R] et Monsieur [I] [H].

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 31 août 3025, il convient donc de fixer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [G] [R] et Monsieur [I] [H] à son paiement à compter de la signification du présent jugement, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande de nullité du commandement de payer et la demande en paiement

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le commandement de payer doit comporter à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, Monsieur [V] [P] a délivré par acte de commissaire de justice en date du 22 octobre 2025, un commandement de payer la somme de 7.434,95 euros.

Il sera relevé que le commandement de payer vise notamment les loyers de 2023 et 2024 sans toutefois préciser la date d’exigibilité de sorte que Madame [G] [R] et Monsieur [I] [H] ne pouvaient être en mesure de connaître la période des loyers supposés impayés.

Dés lors, le commandement de payer affecté d’irrégularités, est nul.

S’agissant de la demande en paiement, le bailleur actualise la dette locative à la somme de 5164 euros.

Or le décompte actualisé qu’il produit mentionne deux loyers impayés (octobre 2024 et indemnités d’occupation du mois de mars 2026) pour un montant total de 2662 euros.

Aussi Madame [G] [R] et Monsieur [I] [H] justifient par la production de leurs relevés bancaires et la souche de leur chéquiers qu’ils ont réglés les sommes ainsi réclamées pour les loyers d’octobre 2024 et mars 2024.

En conséquence Monsieur [V] [P] sera débouté de sa demande en paiement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, Madame [G] [R] et Monsieur [I] [H] sollicitent des dommages et intérêts d’un montant de 5000 euros en réparation de leur préjudice moral sans toutefois en justifier, de sorte qu’ils seront déboutés de cette demande à ce titre.

Sur la demande de faire retirer la plaque présentant le bien comme un presbytère et toutes figurations sur le site internet

Monsieur [V] [P] qui ne fonde pas sa demande sera débouté de celle-ci.

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Madame [G] [R] et Monsieur [I] [H], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, en ce comprenant les frais de l’assignation.

Il convient, en outre de condamner solidairement Madame [G] [R] et Monsieur [I] [H] à verser à Monsieur [V] [P] la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire à titre provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS,