TJ 37261, 10 juill. 2026, RG 25/04083

MINUTE N° : 26/00505

JUGEMENT
DU 10 Juillet 2026

N° RC 25/04083

DÉCISION REPUTEE CONTRADICTOIRE PREMIER RESSORT

E.P.I.C. VAL TOURAINE HABITAT

ET :

[M] [G]
[X] [G]

Débats à l'audience du 07 Mai 2026

Le
- copie exécutoire+copie certifiée conforme
à Val Touraine Habitat

- copie certifiée conforme
à M. Le Préfet d’Indre et Loire

- copie certifiée conforme au dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS

TENUE le 10 Juillet 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à [Localité 1],

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : L. PENNEL,

DÉBATS :

A l'audience publique du 07 Mai 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 10 Juillet 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

VAL TOURAINE HABITAT, Office Public de l’Habitat (anciennement dénommée OPAC d’Indre et Loire),
dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par Madame Lucile JOLLIVET, chargée de recouvrement à VAL TOURAINE HABITAT, et munie d’un pouvoir régulier,

D'une Part ;

ET :

Monsieur [M] [G], né le 07 Juin 1992 à [Localité 2] (ALGERIE),

Monsieur [X] [G], né le 10 Septembre 2002 à [Localité 3] (ALGERIE),

demeurant tous deux au [Adresse 3]

non comparants, non représentés,

D'autre Part ;

RG 25/04083

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 15 septembre 2022, l’Office Pulblic de l’Habitat VAL TOURAINE HABITAT a consenti un bail d'habitation à Messieurs [G] [M] et [X] portant sur un logement situé sis [Adresse 3], à [Localité 4] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 565,41 € charges comprises.

Le 24 mars 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, demeuré infructueux.

C'est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Messieurs [G] [M] et [X] par acte de commissaire de justice du 9 septembre 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d'obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Messieurs [G] [M] et [X] ;
- dire et juger en conséquence que Messieurs [G] [M] et [X] se trouvent être occupants sans droit ni titre ;
- l'expulsion des locataires et celle de tous leurs biens ainsi que de toute personne à leur charge ou occupant l'immeuble de leur chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
- la condamnation solidaire de Messieurs [G] [M] et [X] au paiement, à titre provisionnel, de la somme en principal de 2019,03 € au titre des impayés de loyers et charges suivant décompte actualisé, sauf à parfaire ou à diminuer au jour du jugement à intervenir ;
- la condamnation solidaire de Messieurs [G] [M] et [X] au paiement d'une indemnité légale d'occupation égale correspondant aux loyers et charges comme indiqué dans le contrat, étant précisé que le prix est révisable conformément à la règlementation en vigueur et les provisions de charges pourront être actualisées en fonction des dépenses à prévoir à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux ;
- la condamnation solidaire de Messieurs [G] [M] et [X] à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 300,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- la condamnation solidaire de Messieurs [G] [M] et [X] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L'assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'Indre et Loire le 11 septembre 2025. Le tribunal n’a pas été destinataire du diagnostic social et financier.

L'affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 7 mai 2026.

A l’audience, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT - représenté par Madame [U] [Z] suivant pouvoir communiqué à l’audience - maintient les termes de son assignation sauf en ce qu’elle sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire au bénéfice de Messieurs [G] [M] et [X] à hauteur de 65,00 € par mois. Il actualise sa créance à la somme de 1008,33 € arrêté au 6 mai 2026.
Régulièrement cités par actes de commissaire de justice en date du 9 septembre 2025 signifiés à étude, Messieurs [G] [M] et [X] ne sont ni présents ni représentés à l’audience.
La présente décision est réputée contradictoire au seul motif qu’elle est susceptible d’appel.
L'affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2026.
MOTIFS
Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.
Sur la recevabilité de la demande
Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 12 mars 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation intervenue le 9 septembre 2025 conformément à l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture d'Indre et Loire le 11 septembre 2025 soit plus de six semaines avant l'audience fixée au 7 mai 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi du 27 juillet 2023.
L'action est donc recevable.
Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers
L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. L’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 venant réduire ce délai à six semaines ne s’applique qu’aux contrats conclus ou renouvelés postérieurement à l’entrée en vigueur de ladite loi, soit à compter du 29 juillet 2023.
En l'espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 15 septembre 2022 aux termes duquel il est prévu à l’article 10 du titre I des conditions générales que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 24 mars 2025 à Messieurs [G] [M] et [X] portant sur la somme de 2434,37 € dont 2291,36 € au titre des impayés de loyers et de charges à régler dans un délai de six semaines.
Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l'article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.
Le contrat de bail a été conclu avant l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023. Ainsi, la clause résolutoire ne peut produire ses effets qu’à l’issue d’un délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer.
Messieurs [G] [M] et [X] n'ont pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.
Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 25 mai 2025.
Sur les loyers et charges impayés
Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.
Le bailleur produit le bail signé le 15 septembre 2022, le commandement de payer délivré le 24 mars 2025 et le décompte de la créance arrêté au 6 mai 2026 faisant apparaître une somme de 1008,33 € à la charge du locataire, quittancement d’avril 2026 inclus.
Par application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d'écarter les frais d'huissier à hauteur de 265,27 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.
Par ailleurs, il ressort du décompte produit que le bailleur a imputé au locataire la somme mensuelle de 5,24 € de juin à décembre 2024 et de 4,90 € en janvier et février 2025 pour défaut d’assurance sans justifier de la souscription d’un contrat d’assurance par le bailleur pour compte de locataire non assuré comme l’y autorise la loi du 06 juillet 1989 dans son article 7g. Il convient, par conséquent, de déduire du décompte la somme de 46,48 € à ce titre.

En outre, il apparaît que le bailleur a déduit une pénalité mensuelle de 7,62 € de juin à octobre 2024 et de janvier à avril 2026 pour ne pas avoir répondu à une enquête sur l’occupation du logement sans justifier que les conditions règlementaires pour la perception de ces sommes sont réunies. Il convient, par conséquent, de déduire du décompte la somme de 68,58 € à ce titre.
En conséquence, il y a lieu de condamner Messieurs [G] [M] et [X] à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 628,00 € au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 6 mai 2026, correspondant à l’échéance d’avril 2026 et à une régularisation de charges.
Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais
Aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.
En l’espèce, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire au bénéfice de Messieurs [G] [M] et [X] à hauteur de 65,00 € par mois en sus du loyer courant.
Il résulte du décompte susvisé que Messieurs [G] [M] et [X] ont repris le paiement du loyer courant avant l’audience, et ce depuis septembre 2025. Il apparaît, en outre, que Messieurs [G] [M] et [X] ont effectué des règlements supérieurs au loyer courant en septembre, octobre et novembre 2025 permettant d’apurer totalement la dette locative avant de créer une nouvelle dette correspondant à l’échéance d’avril 2026 et à une régularisation de charges. Il convient de préciser que ces sommes sont exigibles au 30 avril 2026 et que les locataires s’acquittent habituellement du loyer et des charges aux alentours du 15 du mois.
Il convient, par conséquent, d’octroyer à Messieurs [G] [M] et [X] des délais de paiement suivant les modalités décrites ci-après étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué s’ils sont respectés.
Sur l'exécution provisoire
Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.
Sur l'article 700 du Code de procédure civile
Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l'application de l'article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.
Sur les dépens
L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.
Il convient donc de mettre les dépens comprenant le coût du commandement de payer délivré le 24 mars 2025 à la charge de Messieurs [G] [M] et [X].
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire à l’égard de tous, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort ;
Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 25 mai 2025 ;
RG 25/04083

Condamne solidairement Messieurs [G] [M] et [X] à payer à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 628,00 € (SIX CENT VINGT HUIT EUROS) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 6 mai 2026 ;
Surseoit à l’exécution des poursuites et autorise Messieurs [G] [M] et [X] à se libérer de leur dette de 628,00 € en 9 mensualités de 65,00 € et le solde à la 10ème échéance;
Dit que les mensualités devront être payées en sus du loyer courant et en même temps que lui et que la 1ère échéance devra être réglée le mois suivant la signification du présent jugement ;
Suspend les effets de la clause résolutoire durant l’exécution des-dits délais ;
Dit que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ;
Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact:
1- la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;
2 - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;
3 - qu’à défaut par Messieurs [G] [M] et [X] d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 3], à [Localité 4], il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique, si besoin est, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, les meubles laissés dans les lieux par Messieurs [G] [M] et [X] suivront alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;
4 - Messieurs [G] [M] et [X] seront condamnés, in solidum, au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;
Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d'Indre-et-Loire en application de l'article R 412-2 du Code des procédures civiles d'exécution;
Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;
Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile;
Condamne in solidum Messieurs [G] [M] et [X] aux entiers dépens de l’instance.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.
Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection