TJ 37261, 10 juill. 2026, RG 25/04175

MINUTE N° : 26/00508

JUGEMENT
DU 10 Juillet 2026

N° RC 25/04175

DÉCISION CONTRADICTOIRE PREMIER RESSORT

E.P.I.C. VAL TOURAINE HABITAT

ET :

[Y] [U]

Débats à l'audience du 07 Mai 2026

Le
- copie certifiée conforme+dossier de plaidoirie
à Me BERBIGIER

- copie certifiée conforme
à M. [U]

- copie certifiée conforme au dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

TENUE le 10 Juillet 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : L. PENNEL,

DÉBATS :

A l'audience publique du 07 Mai 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 10 Juillet 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

E.P.I.C. VAL TOURAINE HABITAT,
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocat au barreau de TOURS,

substitué par Maître Anne-Sophie LE CARVENNEC, avocat au barreau de TOURS,

D'une Part ;

ET :

Monsieur [Y] [U], né le 27 Décembre 2002 à [Localité 2],
demeurant [Adresse 3]

comparant en personne,

D'autre Part ;

RG 25/04175

EXPOSE DU LITIGE

Le 6 octobre 2023, l’Office Public de l’Habitat VAL TOURAINE HABITAT a consenti un bail d'habitation à Monsieur [U] [Y] portant sur un logement situé sis [Adresse 4], à [Localité 3].

Reprochant à Monsieur [U] [Y] de ne pas user paisiblement des lieux loués, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT lui a fait délivrer une sommation d’avoir à cesser les troubles en date du 20 janvier 2025.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Monsieur [U] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours par acte de commissaire de justice en date du 11 septembre 2025 et demande au tribunal de:
- juger que Monsieur [U] [Y] ont manqué à leur obligation contractuelle et légale d’avoir à user paisiblement de la chose louée et de s’interdire de toute nuisance aux tiers, et d’avoir à régler ses échéanceset charges courantes aux termes convenus;
- prononcer la résiliation du bail signé le 6 octobre 2023 aux torts exclusifs de Monsieur [U] [Y] ;
- juger qu’à compter de la date du jugement à intervenir, Monsieur [U] [Y] deviendra occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 4], à [Localité 3] ;
- prononcer son expulsion, de même que tous les occupants de son chef avec l’aide d’une serriruer et de la force publique si besoin est ;.
- juger que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
- condamner Monsieur [U] [Y] au paiement de la somme de 484,12 € au titre du solde locatif dû selon décompte arrêté au 6 juin 2025 ;
- condamner Monsieur [U] [Y] à régler à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT une indemnité d'occupation d’un montant égal au loyer et provisions sur charges appelés (soit 484,12 € par mois) à compter du premier jour du mois suivant le jugement à intervenir, et jusqu’à libération effective et complète des lieux, sachant que cette indemnité sera révisable dans l’intervalle ;
- condamner solidairement Monsieur [U] [Y] à régler à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 1500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; outre les entiers dépens qui comprendront le coût de la sommation.

L'affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 7 mai 2026.

A l'audience, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT, représenté par son conseil, maintient les termes de son assignation faisant valoir que Monsieur [U] est auteur d’incivilités en raison de l’urine de son chien sur le balcon qui coule sur les balcons inférieurs et de nuisances sonores causées par des tapages nocturnes récurrents et persistants. Il produit une nouvelle pièce et justifie de sa communication à la partie adverse par courrier recommandé avec accusé réception le 28 avril 2026. En outre, il actualise la dette locative à la somme de 1139,59 € arrêtée au 6 mai 2026.

Réguilièrement citée par acte de commissaire de justice en date du 11 septembre 2025 signifié à étude, Monsieur [U] [Y] comparaît à l’audience. Il ne conteste pas avoir occasionné des troubles du voisinage durant la période où il a hébergé une amie et soutient que ces troubles ont cessé depuis son départ en février 2025 tout en déclarant se trouver en conflit avec deux de ses voisins. Il justifie d’un emploi de mécanicien en CDI depuis le 1er avril 2026 pour lequel il est rémunéré 2300,00 € brut mensuel. Il déclare avoir réglé au bailleur la somme de 433,00 € la veille de l’audience.

Par une note en délibéré demandée par le juge des contentieux de la protection, le bailleur a communiqué par mail du 9 juillet 2026 le décompte détaillé de sa créance.

L'affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2026.

II MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail pour troubles anormaux du voisinage

L'article 1729 du Code civil dispose que « Si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail ».

Conformément aux dispositions de l'article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ».
Il en résulte que le locataire doit respecter la tranquillité de ses voisins et le bailleur peut obtenir la résiliation du bail et l'expulsion du preneur si ce dernier trouble par son comportement la jouissance paisible des autres occupants de l'immeuble.
Les tribunaux apprécient souverainement si les fautes commises par le locataire sont suffisamment graves pour entraîner la résiliation judiciaire du bail.

Le bailleur ne produit pas les conditions particulières du contrat de bail signées mais verse aux débats les conditions générales signées le 12 octobre 2023 par Monsieur [U] aux termes desquelles il est rappelé à l’article 1.2 du TITRE II l'obligation pour les locataires d’user paisiblement des lieux loués et de leurs dépendances. “En conséquence, tous actes d’ivrognerie, de violence, scènes d’injures et autres, sont formellement interdits et constitueraient des infractions pouvant entraîner la résiliation du bail. De même, vous devez vous interdire tout acte pouvant nuire à la tranquilité ou à la sécurité de vos voisins (...). A défaut de respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée, le bail sera résolu de plein droit un mois après un commandement demeuré infructueux. L’expulsion du locataire et de tout occupant introduit par lui sera prononcée par le juge compétent”.
Il est également rappelé aux locataires à l’article 6 des conditions générales que les animaux ne devront pas être à l’origine d’aucun trouble de voisinage quelqu’il soit.

L’OPH VAL TOURAINE HABITAT justifie de l’obligation dont il se prévaut en versant aux débats :
- un historique de situation rédigé par le bailleur ;
- les déclarations de troubles et attestations rédigées par Madame [M], Monsieur [J], Monsieur et Madame [O], Monsieur [I], Madame [X], et Madame [B], tous résidents de l’immeuble occupé par Monsieur [U], rédigées entre le 1er août 2024 et le 27 mars 2026 et déplorant des nuisances sonores résidant dans des portes qui claquent, des cris et hurlements dans la nuit mais aussi l’urine du chien sur le balcon ;
- les courriers adressés à Monsieur [U] [Y] les 22 février 2024, 11 avril 2024, 5 juillet 2024, 9 janvier 2025, 28 mars 2025, 14 mai 2025 et 6 mars 2026 lui rappelant ses obligations contractuelles et lui demandant de faire cesser les troubles résidant dans des nuisances sonores (coups réguliers dans les murs) et des nuisances causées par son chien qui urine sur le balcon ;
- la sommation d’avoir à cesser les troubles délivrée par acte de commissaire de justice en date du 20 janvier 2025 ;

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Monsieur [U] a causé un trouble anormal au voisinage en raison de nuisances sonores nocturnes et de l’urine du chien sur le balcon sur une période de 20 mois, les résidents déplorant une perturbation de leur sommeil de façon récurrente et les conséquences sur leur irritabilité. Il convient de relever, néanmoins, que sur les 21 déclarations et attestations produites par le bailleur onze proviennent de la même résidente, Madame [M].

Monsieur [U] ne conteste pas les troubles occasionnés les expliquant par la présence d’une amie hébergée à son domicile qu’il désigne comme responsable des nuisances. D’ailleurs, dans son courrier du 1er août 2024, Madame [M] déplore les cris et hurlements de la “jeune femme”. En revanche, il conteste la persistance des troubles et produit des attestations datées du 6 mai 2026 de Monsieur et Madame [O], de Monsieur [A], de Monsieur [N], de Madame [X], de Monsieur [I], de Monsieur [T], de Madame [S], munies des pièces d’identité des déclarants, attestant que les nuisances sonores ont cessé depuis le départ de l’ancienne conjointe de Monsieur [U] un an environ auparavant. D’autres attestations sont produites auxquelles ne sont pas annexées la copie de la pièce d’identité du déclarant. L’ensemble de ces attestations ne répondent pas aux conditions de forme posées par l’article 202 du code de procédure civile mais permettent, néanmoins, de constituer un commencement de preuve par écrit complété par la signature d’une pétition.

Il apparaît à la lecture des attestations produites par le bailleur afin de rapporter la preuve de la persistance du trouble, que seule Madame [M] déplore des bruits sans en donner de descriptions, les autres attestations faisant état de la réparation d’un véhicule par Monsieur [U] sur le parking de la résidence sans justifier de la nature des nuisances reprochées et de leurs conséquences sur la tranquilité du voisinage.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Monsieur [U] a manqué à son obligation de jouir paisiblement du bien donné à bail. Toutefois, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT est défaillant dans l’administration de la preuve de la persistance de ce trouble et sera débouté de sa demande aux fins de résiliation du bail, de fixation d’une indemnité d’occupation et d’expulsion.

Sur la résiliation du bail pour manquement à l’obligation de payer le loyer et les charges aux termes convenus

Aux termes de l'article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat.

L’article 1229 du même code prévoit que la résolution met fin au contrat. Elle prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Par une note en délibéré du 9 juillet 2026, le bailleur produit un décompte détaillé des sommes dues au 6 mai 2026 laissant apparaître une somme de 1139,59 € à la charge du locataire.

Par application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d'écarter les frais de commissaire de justice à hauteur de 119,66 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

Par ailleurs, il apparaît que le bailleur a déduit une pénalité mensuelle de 7,62 € de janvier à avril 2026 pour ne pas avoir répondu à une enquête sur l’occupation du logement sans justifier que les conditions règlementaires pour la perception de ces sommes sont réunies. Il convient, par conséquent, de déduire du décompte la somme de 30,48 € à ce titre.

Monsieur [U] déclare à l’audience avoir effectué un règlement de 433,00 € le 6 mai 2026 sans en justifier. Il résulte du décompte produit en cours de délibéré que Monsieur [U] a bien réglé la somme de 430,00 € le 6 mai qu’il convient de déduire du décompte.

Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, ce défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts de Monsieur [U] [Y] et la condamnation du défendeur au paiement de la somme de 559,45 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 6 mai 2026.

L'article 1228 du Code civil dispose toutefois que "le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts ; tandis que l'article 1343-5 du Code civil dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, Monsieur [U] demande des délais de paiement et de suspendre la procédure d’expulsion et propose de régler la dette en une seule mensualité.

Il résulte du décompte susvisé que Monsieur [U] a repris le paiement du loyer courant et dispose de ressources professionnelles stables et suffisantes pour permettre l’apurement de la dette locative tout en sacquittant du loyer courant.

Compte tenu de ces éléments, Monsieur [U] [Y] sera autorisé à se libérer de sa dette locative dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après et la résiliation du bail ne sera prononcée qu'à défaut de respect des délais de paiement ainsi accordés.

Sur l'exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire par provision de plein droit.

RG 25/04175

Sur l'article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l'application de l'article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L'article 696 du Code de procédure civil, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.
Il convient, par conséquent, de mettre les dépens à la charge de Monsieur [U] [Y].

PAR CES MOTIFS