CA Orleans, 21 juill. 2026, RG 24/00703

COUR D'APPEL D'ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 21/07/2026

la SELARL 2BMP

Me Damien VINET

Me Nicolas GENDRE

ARRÊT du : 21 JUILLET 2026

N° : - 26

N° RG 24/00703 - N° Portalis DBVN-V-B7I-G6VT

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BLOIS en date du 11 Janvier 2024

PARTIES EN CAUSE

APPELANTS :

- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265303493881489

Madame [U] [L] épouse [F]

née le 02 Octobre 1974 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Me Vincent BRAULT- JAMIN de la SELARL 2BMP, avocat au barreau de TOURS

Monsieur [A] [F]

né le 28 Octobre 1974 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par Me Vincent BRAULT- JAMIN de la SELARL 2BMP, avocat au barreau de TOURS

D'UNE PART

INTIMÉS :

- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265298993095845

Madame [O] [R] épouse [B], intimée au principal et assignée en appel provoqué par [Y] [T], [D] [H] et [M] [T]

née le 10 Mars 1962 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Me Damien VINET, avocat au barreau de BLOIS

- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265300807500827

Madame [M] [V] veuve [T]

née le 08 Novembre 1943 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par Me Nicolas GENDRE de la SELARL CABINET GENDRE & ASSOCIES, avocat au barreau de TOURS

Monsieur [Y] [T]

né le 11 Août 1967 à [Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 9]

représenté par Me Nicolas GENDRE de la SELARL CABINET GENDRE & ASSOCIES, avocat au barreau de TOURS

Madame [D] [T] épouse [H]

née le 17 Juin 1972 à [Localité 10]

[Adresse 5]

[Localité 11]

représentée par Me Nicolas GENDRE de la SELARL CABINET GENDRE & ASSOCIES, avocat au barreau de TOURS

D'AUTRE PART

DÉCLARATION D'APPEL en date du : 29 Février 2024.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 05 janvier 2026

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l'audience publique du 02 Mars 2026 à 14h00, l'affaire a été plaidée devant Madame Nathalie LAUER, présidente de chambre et Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, en charge du rapport, en l'absence d'opposition des parties ou de leurs représentants.

Lors du délibéré, au cours duquel Madame Nathalie LAUER, présidente de chambre et Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, ont rendu compte des débats à la collégialité, la Cour était composée de:

Madame Nathalie LAUER, Présidente de chambre,

Monsieur Xavier GIRIEU, Conseiller,

Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

GREFFIER :

Mme Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.

ARRÊT :

Prononcé publiquement le 21 juillet 2026 (délibéré prorogé, initialement fixé au 05 mai 2026) par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Le 29 mai 2019, suivant acte dressé par Maître [C] [E], notaire à [Localité 12], M. [A] [F] et son épouse [U] [P] [S] [L] ont acquis de Mme [M] [V] veuve [T], et de ses enfants [Y] [T] et [D] [T], épouse [H] un bien immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 2].

Cet acte contenait une clause de non garantie des vices cachés.

Ayant constaté, mi-juillet 2019, la présence de traces d'humidité au plafond de la chambre située au premier étage et au plafond du salon/salle à manger, M. et Mme [F] ont obtenu du juge des référés, selon ordonnance du 19 novembre 2019 la désignation de l'expert [J] [X], qui a déposé son rapport le 16 juillet 2020.

Par actes d'huissier de justice délivrés 2 et 5 février 2021, M. et Mme [F] ont assigné Mme [M] [V] veuve [T], M. [Y] [T] et Mme [D] [T], épouse [H] devant le tribunal judiciaire de Blois afin d'obtenir leur condamnation solidaire à les indemniser de l'ensemble de leurs préjudices au titre de la garantie des vices cachés.

Par acte d'huissier du 2 août 2021, les consorts [T] ont assigné Mme [O] [R], épouse [B], qui leur avait vendu l'immeuble le 31 juillet 2001, en intervention forcée. Ils demandaient à être relevés de toute condamnation.

Par ordonnance du 5 juillet 2022, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Blois a :

- rejeté la fin de non recevoir soulevée par Mme [W],

- déclaré recevable l'action récursoire intentée par les consorts [T] à l'encontre de Mme [W] épouse [B] par acte d'huissier du 2 août 2021,

- renvoyé le dossier à la mise en état,

- rejeté les demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit que les dépens de l'incident suivront ceux de l'instance au fond.

Par jugement en date du 11 janvier 2024 le tribunal judiciaire de Blois a :

- Rejeté l'ensemble des demandes formées par M. [A] [F] et son épouse Mme [U] [P] [S] [L] sur le fondement des vices cachés, en raison de l'application d'une clause de non garantie des vices cachés contenue dans l'acte de vente du 29 mai 2019,

- Rejeté la demande de dommages et intérêts pour abus de procédure formée par Mme [O] [R],

- Rejeté toute autre demande,

- Rejeté d'ensemble des demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamné M. [A] [F] et son épouse [U] [P] [S] [L] à régler la moitié des dépens, qui comprendront les dépens d'incident et les dépens de l'instance en référé et le coût de l'expertise judiciaire,

- Autorisé les avocats de la cause à recouvrer directement ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision.

Le 29 février 2024, M. et Mme [F] ont relevé appel de cette décision.

Selon conclusions notifiées le 25 octobre 2024, M. [A] [F] et Mme [U] [F] demandent à la cour de :

- Déclarer M. [A] [F] et Mme [U] [L], épouse [F], tant recevables que bien fondés en leur appel à l'encontre du jugement rendu le 11 janvier 2024 par le tribunal judiciaire de Blois,

- Infirmer le jugement rendu le 11 janvier 2024 par le tribunal judiciaire de Blois, uniquement en ce qu'il a :

- Rejeté l'ensemble des demandes formées par M. [A] [F] et Mme [U] [L], épouse [F], sur le fondement de la garantie des vices cachés, en raison de l'application de la clause de non garantie des vices cachés contenue dans l'acte de vente du 29 mai 2019,

- Rejeté toute autre demande (en ce que ces demandes émanent de M. [A] [F] et Mme [U] [L], épouse [F]),

- rejeté la demande présentée par M. [A] [F] et Mme [U] [L], épouse [F], sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamné M. [A] [F] et Mme [U] [L], épouse [F], à régler la moitié des dépens, qui comprendront les dépens d'incident et les dépens de l'instance en référé, et le coût de l'expertise judiciaire,

- constaté que la décision était assortie de l'exécution provisoire,

Et le confirmer pour le surplus,

Statuant à nouveau,

Vu notamment les articles 1641 et suivants du Code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

- Débouter Mme [M] [V], veuve [T], M. [Y] [T] et Mme [D] [T], épouse [H], de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions en ce qu'elles seraient contraires au présent acte,

- Retenir l'existence d'un vice caché affectant la charpente de la maison sise [Adresse 1] à [Localité 13],

- Ecarter et déclarer inopposable aux époux [F] la clause exonératoire de garantie des vices cachés contenue dans l'acte authentique de vente dressé par Maître [C] [E] le 29 mai 2019, compte-tenu de la mauvaise foi des vendeurs qui avaient connaissance du vice avant la vente,

Et en conséquence,

- Condamner solidairement Mme [M] [V], veuve [T], M. [Y] [T] et Mme [D] [T], épouse [H], à verser à M. [A] [F] et Mme [U] [L], épouse [F] :

- 45.993,27 euros au titre des travaux de reprise, ladite somme devant être indexée sur l'indice BT01 de la Construction à compter de la date du dépôt du rapport d'expertise judiciaire jusqu'à l'arrêt à intervenir, puis ladite somme produisant des intérêts au taux légal, intérêts se capitalisant conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil,

- 463,10 euros en remboursement du coût de l'étayage en urgence,

- 13.000 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de leur préjudice de jouissance,

- 7.000 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de leur préjudice moral,

Si la cour de céans devait faire droit à l'action récursoire intentée par les consorts [T] à l'encontre de Mme [O] [R], épouse [B], il plaira alors à la cour de :

- Condamner in solidum Mme [M] [V], veuve [T], M. [Y] [T] et Mme [D] [T], épouse [H] d'une part, et Mme [O] [R], épouse [B] d'autre part à verser à M. et Mme [F] les sommes ci-dessus, et suivant les mêmes modalités, à savoir notamment 45.993,27 euros au titre des travaux de reprise, ladite somme devant être indexée, 463,10 euros en remboursement du coût de l'étayage en urgence, 13.000 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de leur préjudice de jouissance, et 7.000 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de leur préjudice moral,

- Condamner solidairement Mme [M] [V], veuve [T], M. [Y] [T] et Mme [D] [T], épouse [H], et/ou toute autre partie succombante, à verser à M. [A] [F] et Mme [U] [L], épouse [F], la somme de 5.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamner solidairement Mme [M] [V], veuve [T], M. [Y] [T] et Mme [D] [T], épouse [H], et/ou toute autre partie succombante, aux entiers dépens tant de première instance que d'appel, qui comprendront notamment le coût du référé et de l'expertise judiciaire et de l'incident de première instance, et qui seront recouvrés par SELARL 2BMP, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Suivant conclusions notifiées le 21 août 2024, M. [T] [Y], Mme [T] épouse [H] [D], Mme [V] veuve [T] [M], ci-après nommés les consorts [T], demandent à la cour de :

Vu l'article 1641 et suivants du code civil,

A titre principal,

- Constater que les travaux d'aménagement des combles ont été réalisés à l'initiative de Mme [R] veuve [K] entre 1990 et 2001, bien avant acquisition de la maison par les consorts [T],

- Constater que les consorts [T] n'ont pas eu connaissance des désordres durant leur période d'occupation,

- Juger que la preuve de leur mauvaise foi n'est pas rapportée aux débats,

En conséquence,

- Déclarer opposable aux époux [F], la clause exonératoire de garantie stipulée dans l'acte de vente du 29 mai 2019,

- Débouter les époux [F] de l'intégralité de leurs demandes fins et conclusions en ce qu'elles sont dirigées à l'encontre des consorts [T],

- Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Blois le 11 janvier 2024,

Très subsidiairement,

Statuant sur l'assignation en intervention forcée, régularisée par les consorts [T] à l'encontre de Mme [R] veuve [K],

Vu l'article 564 du code de procédure civile,

- Juger Mme [R] irrecevable à invoquer pour la première fois en cause d'appel, la prescription diligentée contre elle,

Subsidiairement,

Vu l'article 642 du code de procédure civile,

- Constater que l'action en intervention forcée régularisée par les consorts [T] à l'encontre de Mme [R] veuve [K] a été régularisée le lundi 2 août 2021, soit à l'intérieur du délai de 20 ans invoqué par l'appelante,

- Juger en conséquence la demande en intervention forcée recevable et fondée,

Vu le dossier de permis de construire déposé par Mme et M. [K] en 1990, ne

comportant qu'un rez-de chaussée avec étage non aménageable,

Vu l'acte de vente par les consorts [K] à Mme et M. [T] du 31 juillet 2001, faisant mention d'un étage composé de deux chambres avec dressing,

- Constater que les travaux d'aménagement de l'étage n'ont pu être réalisés que par les époux [K],

- Dire et juger l'action récursoire des Consorts [T] à l'encontre de Mme [R] veuve [K] recevable et bien fondée,

En conséquence,

- Condamner Mme [R] veuve [K] à garantir et relever indemne les Consorts [T] de toutes condamnations susceptibles d'être prononcées à leur encontre,

A titre plus subsidiaire encore :

- Juger que les sommes dues au titre des travaux de reprise ne sauraient excéder 34 239.38 euros,

- Débouter les époux [F] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions, plus amples ou contraires,

En tout état de cause :

- Condamner solidairement les époux [F] et Mme [R] veuve [K] à verser aux Consorts [T] la somme de 3 000 € chacun en application de l'article 700 du Code de procédure civile,

- Les condamner aux entiers dépens.

Suivant conclusions notifiées le 23 juin 2025, Mme [O] [R] demande à la cour de :

- Déclarer Mme [R] recevable et bien fondée en toutes ses demandes.

A titre principal, sur l'appel principal interjeté par les époux [F] :

- Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Blois le 11 janvier 2024 en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a rejeté la demande de Mme [R] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Et, statuant à nouveau, sur ce point :

- Condamner in solidum les consorts [T] à payer à Mme [R] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

A titre subsidiaire, sur l'appel provoqué interjeté par les consorts [T], et si par impossible, la Cour de céans faisait droit à l'action récursoire formée par ces derniers à l'encontre de Mme [R] :

- Dire et juger que l'action en garantie engagée par les consorts [T] à l'encontre de Mme [R] est irrecevable car prescrite.

- Dire et juger que le rapport d'expertise judiciaire dont se prévalent les consorts [T] n'est pas opposable à Mme [R].

- Dire et juger que les conditions de la garantie des vices cachés ne sont pas réunies à l'encontre de Mme [R].

- Dire et juger que la clause de non garantie prévue à l'acte de vente conclu entre les consorts [T] et Mme [R] le 31 juillet 2001 est applicable.

En conséquence,

- Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Blois le 11 janvier 2024 en ce qu'il :

- Rejette l'ensemble des demandes formées par M. [A] [F] et Mme [U] [L] épouse [F] sur le fondement de la garantie des vices cachés, en raison de l'application de la clause de non garantie des vices cachés contenue dans l'acte de vente du 29 mai 2019,

- Rejette la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par Mme [O] [R],

- Rejette toute autre demande,

- Condamne M. [A] [F] et Mme [U] [L] épouse [F] à régler la moitié des dépens, qui comprendront les dépens d'incident et les dépens de l'instance en référé, et le coût de l'expertise judiciaire,

- Condamne Mme [V] [M] veuve [T], M. [Y] [T] et Mme [D] [T] épouse [H] à régler la moitié des dépens, qui comprendront les dépens d'incident et les dépens de l'instance en référé, et le coût de l'expertise judiciaire,

- Autorise les avocats de la cause à recouvrer directement ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision,

- Constate que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit,

- Débouter les consorts [T] de toutes leurs demandes, fins et prétentions formulées à l'encontre de Mme [R].

En tout état de cause,

- Condamner les consorts [T] à payer à Mme [R] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l'appel.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 1er décembre 2025.

MOTIFS

Sur le rapport d'expertise

L'expert [X] indique que les combles ont été aménagés par M. et Mme [K] pendant leur période d'occupation de l'immeuble, c'est-à-dire avant 2001. Il a découvert que les travaux d'aménagement avaient été réalisés par M. [K] et que les modifications de charpente avaient été réalisées par un charpentier de sa connaissance.

Il précise que : Toutes ces modifications de structure ont été réalisées sans aucune précaution et en dépit de toute règle de l'art. J'ai noté qu'avant l'achat en mai 2019 et jusqu'à la mi-juillet 2019, M. et Mme [F] n'ont constaté aucun problème sur la charpente ; les désordres sont apparus subitement à la mi-juillet 2019. L'apparition subite des désordres s'explique par la rupture d'un état d'équilibre qui ne pouvait qu'être très précaire.

Il a :

- constaté la déformation du plafond du rez-de-chaussée, la déformation de la toiture au niveau des deux fenêtres de toit (vélux), et les modifications de charpente réalisées pour la pose des fenêtres de toit par les époux [K],

- dit que toutes ces modifications de structure (de la charpente) ont été réalisées sans aucune précaution et en dépit de toutes les règles de l'art,

- dit que compte-tenu des modifications de charpente réalisées, il est surprenant qu'aucun désordre n'ait été constaté auparavant (avant mi-juillet 2019), avant de redire que, encore une fois, il est surprenant (et chanceux) qu'il n'y ait pas eu de désordre (voire d'accident) auparavant,

- dit ne pas avoir à se prononcer sur la connaissance par les consorts [T] de la situation,

- préconisé la reprise totale de la charpente, et a chiffré cette reprise à 34.702,48 euros.

Il souligne, page 6 de son rapport, que la maison a été construite par M. [Q] [K] et Mme [O] [R] épouse [K] en 1990 ; le permis de construire n'indique pas que les combles sont aménageables, la forme des fermettes correspond à des fermettes pour combles non aménageables, bien qu'étant en W et laissant la partie centrale des combles plus dégagés que des fermettes avec poinçon. Les combles ont été aménagés par M. et Mme [K].

Le 31 juillet 2001, M. et Mme [K] ont vendu le bien immobilier à M. et Mme [T], l'acte de vente mentionnant, A l'étage : 2 chambres avec dressing.

[Q] [K] est aujourd'hui décédé. Mme [R] a confirmé à l'expert que les travaux d'aménagement ont été réalisés par son époux et elle et que les modifications de charpente ont réalisées par un charpentier de leur connaissance.

Sur la garantie des vices cachés

Moyens des parties

M. et Mme [F] indiquent qu'ayant découvert, mi-juillet 2019, la présence de traces d'humidité au plafond de la chambre située au premier étage et du salon/salle à manger, ils ont sollicité l'intervention de l'entreprise Louet, charpentier couvreur, pour la pose d'étais en urgence, celle-ci ayant précisé sur le devis travaux sur maison d'habitation suite à constatation d'affaissement du plafond et de la charpente après modification de celle-ci sans renforcement. Travaux urgents risque évident d'effondrement de la charpente.

Ils prétendent avoir ensuite découvert que, le pavillon, construit en 1990/1991 ne comportait pas de pièce habitable à l'étage, ainsi qu'il résulte du permis de construire, des travaux ayant ensuite été entrepris pour créer une chambre et une pièce à l'étage, sans avoir été déclarés en mairie.

Ils font valoir que les désordres affectant la charpente rendent l'immeuble impropre à son usage normal et constituent un vice caché antérieur à la vente et, connu des vendeurs.

Ils reprochent au tribunal de les avoir déboutés de leur demande en retenant qu'il n'était pas démontré que les consorts [T] avait eu connaissance avant la vente du 29 mai 2019, du vice de la charpente, le témoignage de M. [V]-[G] ne permettant pas de caractériser la mauvaise foi des vendeurs, aucun élément ne permettant de prouver que le témoin serait un spécialiste en charpente et en couverture alors que tel est le cas, celui-ci ayant obtenu un CAP de menuisier et exercé la profession de couvreur avant d'intégrer les services techniques d'une mairie, et attestant être allé au domicile de Mme [T], le 5 avril 2019, à sa demande, en raison d'un velux qui s'affaissait et lui avoir conseillé de faire intervenir un charpentier car les fermettes avaient été coupées de la charpente et que cela pouvait fragiliser celle-ci.

Les consorts [T] concluent à la confirmation du jugement. Ils relèvent que les appelants n'ont relaté aucun désordre de ce velux, aucun lien ne pouvant être établi entre les conseils prétendument donnés par M. [Z] [V]-[G] et les désordres allégués, d'autant que l'expert a du mener des investigations, dépose du sol, étude des matériaux, mesures et calculs, pour comprendre et décrire précisément les désordres allégués. Ils ajoutent n'avoir jamais en connaissance du moindre défaut affectant la charpente et précisent que pendant de longues années, ils ont hébergé leurs enfants, puis petits-enfants, dans les chambres situées à l'étage.

Réponse de la cour

Il est de principe, énoncé à l'article 1641 du code civil que, Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

L'article 1643 dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. Mais, s'il connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur (article 1645).

Il faut constater que M. et Mme [T], vendeurs, ne contestent pas que l'immeuble vendu à M. et Mme [F] présentait des vices cachés le rendant impropre à l'usage, seule étant litigieuse la connaissance qu'ils en avaient préalablement à la vente.

L'acte de vente du 29 mai 2019 contient la clause suivante, page 10, sous la rubrique ETAT DU BIEN :

L'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelques causes que ce soient, notamment en raison de :

- des vices apparents,

- des vices cachés.

S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas :

- si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel,

- s'il est prouvé par l'acquéreur dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.

Il faut relever, d'une part, que l'attestation de M. [Z] [V]-[G] a été établie le 12 décembre 2019, soit avant l'acceptation de sa mission par l'expert [X], d'autre part, que Mme [T], sa voisine, ne conteste pas l'avoir fait venir à son domicile afin de la conseiller, l'attestant déclarant, Je me suis rendu le 5 avril 2019 chez Mme [T] à sa demande car son velux s'affaissait, cela lui a été indiqué par le couple qui avait visiter(sic) la maison (un couple des gendarmes que je connais). Etant ancien charpentier couvreur elle m'a demandé conseil. Lorsque j'ai regardé le velux je lui ai signalé qu'il faudrait faire intervenir un charpentier car les fermettes avaient été coupé (sic) de la charpente et que aucun renfort avait été installé pour renforcer la charpente et le velux. Je lui ai indiqué que cela pouvait endommagé (sic) et surtout fragilisé (sic) la charpente. Elle m'a sollicité pour réaliser les travaux que j'ai refusé de faire.

Les consorts [T] contestent la qualification professionnelle de ce témoin en relevant qu'il n'est pas charpentier couvreur, étant titulaire d'un CAP de menuiserie, alors que, devant la cour, M. et Mme [F] justifient que M. [V]-[G], élève du CFA du Bâtiment et des Travaux Publics de [Localité 3] à compter du 1er septembre 2007, a été apprenti couvreur de l'entreprise [N], pièce n°18, puis embauché en CDI à compter du 3 septembre 2008 par M. [I] en qualité de couvreur, pièce n°20, sa fiche de paie du mois de janvier 2009, pièce n°21, le mentionnant.

Il apparaît en tout cas, au vu de l'analyse faite par l'expert, ci-dessus rappelée, que le témoin avait établi le bon diagnostic en signalant à Mme [T] qu'il faudrait faire intervenir un charpentier car les fermettes avaient été coupé (sic) de la charpente et que aucun renfort avait été installé pour renforcer la charpente et le velux, ce qui pouvait endommager et surtout fragiliser la charpente, l'expert ayant constaté la déformation de la toiture au niveau des deux fenêtres de toit (vélux), et les modifications de charpente réalisées pour la pose des fenêtres de toit par les époux [K] et dit que toutes ces modifications de structure (de la charpente) ont été réalisées sans aucune précaution et en dépit de toutes les règles de l'art.

Incontestablement, les consorts [T], informés dès le 5 avril 2019 des désordres affectant leur immeuble, n'ont pas hésité à le vendre le 29 mai 2019 à M. et Mme [F] en leur taisant les vices de l'immeuble. En conséquence, la clause exonératoire de garantie ne peut s'appliquer puisqu'elle leur est inopposable. Ils sont tenus de la garantie des vices cachés envers les acquéreurs.

Sur la réparation du préjudice de M. et Mme [F]

Moyens des parties

M. et Mme [F] évaluent leur préjudice au titre des travaux de reprise à la somme de 45.993,27 euros, indiquant que si l'expert a retenu un coût de 34 238,38 euros, c'est en omettant le devis de la SAS [TE] [XC] du 2 août 2019 d'un montant de 11 753,89 euros, relatif aux travaux d'isolation et plaquage du plafond. Ils sollicitent en outre, le paiement du coût de l'étayage pour 463,10 euros, une indemnité de 13 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance, leur famille étant contrainte depuis la mi-juillet 2019 de ne pas utiliser le 1er étage de la maison, le temps des travaux devant augmenter ce préjudice ; outre l'indemnisation d'un préjudice moral en raison du stress permanent du fait des désordres de la maison, qu'ils n'auraient pas acquise s'ils en avaient été informés, l'expert ayant indiqué qu'il est chanceux qu'il n'y ait pas eu d'accident, et réclament une indemnité de 7 000 euros

Les consorts [T] s'opposent à la prise en charge de l'augmentation du montant établi par l'expert en prétendant que celui-ci en a tenu compte. En réponse à M. et Mme [F], ils indiquent que l'expert a indiqué qu'aucun préjudice supplémentaire ne serait généré par la réalisation des travaux de reprise et constatent qu'aucune pièce ne vient justifier le montant du préjudice de jouissance ; ils formulent les mêmes observations en ce qui concerne le préjudice moral.

Réponse de la cour

A l'énoncé de l'article 1645 précité, le vendeur qui connaissait les vices de la chose est tenu de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur. En conséquence, les consorts [T] doivent être condamnés à réparer l'entier préjudice de M. et Mme [F].

Pour ce qui concerne le préjudice relatif aux travaux de reprise, il est certain que l'expert a omis de tenir compte du devis établi le 2 août 2019 par la SAS [TE] [XC], puisqu'il a retenu uniquement celui du 5 août 2019 alors que la pièce n°7 de M. et Mme [F] était constituée de 2 devis. En conséquence, les consorts [T] seront condamnés, in solidum, à leur payer la somme de 45.993,27 euros, outre le coût de l'étayage pour 463,10 euros, ces sommes étant indexées sur l'indice BT01 du coût de la construction à compter de la date du dépôt du rapport d'expertise judiciaire jusqu'au présent arrêt, puis ladite somme produisant des intérêts au taux légal, intérêts se capitalisant conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil.

Il ne peut être contesté que depuis la mi-juillet 2019, date où ils ont découvert les vices de l'immeuble, M. et Mme [F] subissent un préjudice de jouissance du fait de ne pouvoir utiliser l'étage de leur maison et le subiront jusqu'au travaux de reprise.

La somme de 13 000 euros réclamée réparant justement leur préjudice leur sera allouée.

Il en est de même du montant de 7 000 euros réclamé au titre du préjudice moral, M. et Mme [F] ayant découvert moins de deux mois après avoir pris possession de leur maison qu'elle était affectée de vices rendant l'étage inhabitable.

Sur l'action récursoire des consorts [T] contre leur vendeur Mme [R] veuve [K]

Moyens des parties

Les consorts [T] soulèvent l'irrecevabilité de la prescription de l'action engagée contre Mme [R] en soutenant qu'il s'agit d'une demande nouvelle formée pour la première fois en cause d'appel.

Subsidiairement sur le fond, en réponse à Mme [R] qui soutient que la garantie des vices cachés serait enfermée dans un délai butoir de 20 ans à compter du jour de la naissance du droit, ils font valoir que la vente ayant été conclue le 31 juillet 2001, l'assignation délivrée le 2 août 2021 n'est pas tardive, le 31 juillet 2021 étant un samedi, le délai s'est trouvé prorogé jusqu'au lundi 2 août 2021, en application de l'article 642 du code de procédure civile, jour où l'assignation a été délivrée.

Ils reconnaissent que Mme [R] n'a pas été appelée aux opérations d'expertise mais le rapport d'expertise a été versé au débat par M. et Mme [F] et est corroboré par les pièces du dossier du permis de construire de juin 1990, pièce n°4, dont il résulte que la construction prévoyait un sous-sol et un rez-de-chaussée pour une superficie habitable de 85.89 m², le premier étage n'étant pas aménageable ; alors que dans l'acte de vente par M. et Mme [K]-[R] à M. et Mme [T], on voit apparaître comme description de l'immeuble : - A l'étage : deux chambres avec dressing ; qu'il faut en déduire que ces chambres et le dressing ont été aménagées par M. et Mme [K]-[R] entre 1990 et 2001.

Ils ajoutent que l'expert a noté que Mme [R] lui a confirmé que les travaux d'aménagement ont été réalisés par M. [K] et elle et que les modifications de charpente ont été réalisées par un charpentier de leur connaissance, ce qui constitue un aveu, extérieur au rapport d'expertise, qu'elle a réitéré dans ses conclusions du 27 février 2023 et s'estiment fondés en leur demande de garantie.

Ils font valoir que l'expert a considéré que, Après les travaux d'aménagement des combles et des modifications de charpente réalisés en 1991 par M. et Mme [K], les causes du sinistre étaient présentes, page 12. L'existence d'un vice antérieur à la vente qui s'est révélé dans sa réalité et dans son ampleur après la vente à M. et Mme [F] étant prouvée, il doit être fait droit à leur demande de garantie.

Mme [R] fait plaider l'irrecevabilité de l'appel en garantie formé par les consorts [T] en raison de la prescription de 2 ans dont le point de départ est la découverte par M. et Mme [F] du vice affectant leur maison, soit à la mi-juillet 2019, alors que ce n'est que le 2 août 2021, soit plus de 2 années après, que les consorts [T] l'ont assignée en intervention, mais dans son ordonnance du 5 juillet 2022, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Blois a retenu que c'est à la date du dépôt du rapport d'expertise que le vice caché a été connu dans toute son ampleur et a considéré que la prescription n'était pas acquise.

S'estimant fondée, en application de l'article 564 du code de procédure civile, à faire écarter les prétentions formées à son encontre par M. et Mme [F] et les consorts [T], elle demande que l'irrecevabilité de l'action en garantie soit constatée en raison de la prescription ; en outre, elle s'estime recevable à soulever la prescription de l'action en application de l'article 122 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état ne pouvant connaître des fins de non recevoir déjà tranchées en première instance, seule la cour disposant du pouvoir de statuer sur ce qui a été tranché par le premier juge.

Elle soutient que les conditions de la garantie des vices cachés ne sont pas réunies à son encontre, l'usage de la chose n'est pas compromis, M. et Mme [T] ayant habité la maison pendant près de 20 ans avant de la vendre en 2019, les pièces de l'étage étant régulièrement utilisées pour loger leurs enfants ; il revient à l'acquéreur de prouver l'antériorité du vice, ce qui n'est pas démontré, les désordres étant apparus subitement en 2019, ceux-ci n'étant pas cachés en 2001 lors de la vente à ceux-ci, puisqu'ils n'existaient pas, étant relevé que les vendeurs ont posé du lambris au plafond de la salle à manger, ce qui pourrait s'expliquer par leur volonté de cacher les désordres apparents sur les plafonds et faciliter la vente à M. et Mme [F] ; par ailleurs, dans l'acte de vente, il existe une clause exonératoire de responsabilité dont elle est fondée à se prévaloir, d'autant que sa bonne foi est patente puisqu'elle ignorait le vice de la chose et conclut que M. et Mme [T] doivent être déboutés de toutes leurs demandes et que leur appel en garantie est irrecevable, car prescrit, et en tout cas mal fondé.

Réponse de la cour

- La prescription de l'action

Aux termes de l'article 795 al 4, 2°, les ordonnances du juge de la mise en état sont susceptibles d'appel, en même temps que le jugement sur le fond, lorsqu'elles statuent sur une fin de non recevoir.

La fin de non recevoir tirée de l'irrecevabilité de l'appel en garantie en raison de la prescription soulevée par M. et Mme [T], comme nouvelle, n'est pas fondée, eu égard aux termes de l'article précité, Mme [R] ayant, par ailleurs, soulevé l'irrecevabilité de l'action en garantie engagée par M. et Mme [T] dès ses premières conclusions d'appel. La prescription de l'action ne peut donc être retenue comme étant une demande nouvelle.

- Le délai pour agir en garantie

A l'énoncé de l'article 1648 du code civil, L'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

Ainsi qu'en a jugé le juge de la mise en état dans l'ordonnance précité, c'est uniquement à la date de dépôt du rapport d'expertise, le 16 juillet 2020, que le vice atteignant l'immeuble a été connu dans toute son ampleur. M. et Mme [T] ayant appelé Mme [W] en garantie par acte d'huissier de justice du 2 août 2021, leur action est recevable, sans qu'il y ait lieu de s'interroger sur le délai butoir de 20 ans résultant de l'article 2232 du code civil.

- L'opposabilité de l'expertise à Mme [R]

Il est certain que Mme [R] n'a pas été appelée aux opérations d'expertise ayant fait l'objet du rapport de l'expert [X] du 16 juillet 2020, pour avoir été appelée à l'instance en garantie par acte d'huissier de justice du 2 août 2021.

Cependant, il est de jurisprudence constante (cass. 1re civ., 11 juill. 2018, n° 17-17.441 et 17-19.581, F-P+B) que si un rapport d'expertise judiciaire n'est opposable à une partie que lorsqu'elle a été appelée ou représentée au cours des opérations d'expertise, le juge ne peut cependant refuser de prendre en considération ce rapport, dès lors qu'il a été régulièrement versé aux débats et soumis à la discussion contradictoire des parties ; qu'il lui appartient alors de rechercher s'il est corroboré par d'autres éléments de preuve.

L'expert a retenu, page 12 de son rapport que, Après les travaux d'aménagement des combles et des modifications de charpente réalisés en 1991 par M. et Mme [K], les causes du sinistre étaient présentes, page 12. Le fait de rendre les fermettes habitables, sans modification sur les fermettes, rendait les fermettes non justifiables par le calcul avec les augmentations de charges dues à l'aménagement lui-même et à l'habitabilité de la partie centrale. Les modifications de fermettes au droit des vélux ont par contre directement affaibli ces fermettes et cela est la cause principale des désordres.

Le rapport d'expertise est corroboré par :

- la description de l'immeuble dans l'acte de vente du 31 juillet 2001 par M. et Mme [K]-[R] à M. et Mme [T], pièce n°1, à savoir : A l'étage : deux chambres avec dressing,

- le dossier de demande du permis de construire de 1990 prévoyant un sous-sol et un rez-de-chaussée, le premier étage n'étant pas aménageable, pièce n°4 de M. et Mme [F],

- l'aveu de Mme [R] dans ses conclusions du 27 février 2023, c'est un charpentier couvreur qui avait procédé à ces travaux.

Le rapport étant corroboré par d'autres éléments de preuve est opposable à Mme [R].

- La pose de lambris au plafond de la salle à manger

Mme [W] se contente d'affirmer que les consorts [T] ont posé du lambris au plafond de la salle à manger, ce qui pourrait s'expliquer par leur volonté de cacher les désordres apparents sur les plafonds et faciliter la vente à M. et Mme [F] mais elle ne le prouve pas, ainsi que le relèvent M. et Mme [T], l'expert ayant clairement considéré qu'après les travaux d'aménagement des combles et les modifications de charpente réalisés en 1991, les causes du sinistre étaient présentes.

- La clause exonératoire de garantie des vices cachés

L'acte notarié du 31 juillet 2001 contenant vente de l'immeuble par M. et Mme [K]-[R] à M. et Mme [T] contient, page 6, la clause suivante :

Sauf application d'une disposition légale spécifique, le VENDEUR ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments.

Pour le cas où le VENDEUR serait un professionnel de l'immobilier, la clause d'exonération de vices cachés ne pourra pas s'appliquer...

L'expert [X] indique dans son rapport, page 7, Mme [R] m'a bien confirmé que les travaux d'aménagement ont été réalisés par M. [K] et elle et que les modifications de charpente ont été réalisés par un charpentier de leur connaissance.

Les vices cachés de l'immeuble étant certains, en ce qu'il rendent celui-ci dangereux et donc inhabitable, les vendeurs constructeurs, ce que sont M. [K], aujourd'hui décédé, et Mme [R], pour avoir réalisé eux-mêmes les travaux et en avoir confié une partie à un charpentier de leur connaissance, sans être en mesure de justifier de sa compétence professionnelle ou du nom de son entreprise et de produire sa facture, ne peuvent s'exonérer de la garantie des vices cachés (Cass. 3e civ., 29 juin 2017, n° 15-20.646).

En conséquence, Mme [R] sera condamnée à garantir M. et Mme [T] de toutes leurs condamnations.

Par ailleurs, la garantie, due par le vendeur pour les vices cachés, étant inhérente à l'objet même de la vente, appartient à l'acheteur comme détenteur de la chose en vertu d'un droit qui lui est propre et qu'il tient du contrat. Ce n'est pas d'une seule action contre son vendeur immédiat dont dispose l'acheteur final, mais un faisceau de garanties dont sont débiteurs tous les vendeurs successifs. De cette façon, le sous-acquéreur peut agir, à son choix, contre son propre cocontractant ou contre l'un quelconque des débiteurs précédents de la garantie, agir simultanément à l'encontre de l'un ou des autres, ou encore demander leur condamnation in solidum.

Il y a donc lieu de faire droit à la demande de M. et Mme [F] en condamnant in solidum Mme [M] [V], veuve [T], M. [Y] [T] et Mme [D] [T], épouse [H] d'une part, et Mme [O] [R], épouse [B] d'autre part à leur payer les sommes ci-dessus évaluées, à savoir, les sommes de la somme de 45.993,27 euros, outre le coût de l'étayage pour 463,10 euros, ces sommes étant indexées sur l'indice BT01 du coût de la construction à compter de la date du dépôt du rapport d'expertise judiciaire jusqu'au présent arrêt, puis ladite somme produisant des intérêts au taux légal, intérêts se capitalisant conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, de 13 000 euros au titre du préjudice de jouissance, et de 7 000 euros au titre du préjudice moral.

Sur les demandes annexes

Mme [M] [V], veuve [T], M. [Y] [T] et Mme [D] [T], épouse [H] d'une part, et Mme [O] [R], épouse [B], qui succombent, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de première instance, parmi lesquels les frais de référé et d'expertise, outre d'incident, et des entiers dépens d'appel recouvrés par la Selarl 2BMP au titre de l'article 699 du code de procédure civile.

Les mêmes seront condamnés, in solidum, à verser à M. [A] [F] et Mme [U] [F] une indemnité de procédure de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, toute autre partie étant déboutée de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS