TJ 75056, 22 juill. 2026, RG 25/09524

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Philippe AZEMA

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Margot WEYL

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 25/09524 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBDLE

N° MINUTE : 3

JUGEMENT
rendu le mercredi 22 juillet 2026

DEMANDEUR
Monsieur [D] [H], demeurant [Adresse 1] - [Localité 2]
représenté par Me Philippe AZEMA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1867

DÉFENDERESSE
Madame [F] [W], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Margot WEYL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0200

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 03 juin 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 22 juillet 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 22 juillet 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/09524 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBDLE

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat de septembre 2022, M. [D] [H] a donné à bail à Mme [F] [W] un local d'habitation situé [Adresse 3], bâtiment B, 3ème étage, couloir de droite, 3ème porte à droite, moyennant un loyer mensuel de 800 euros.

Selon exploit délivré le 02 juin 2025, M. [D] [H] a notifié à Mme [F] [W] un congé pour vendre à effet du 09 septembre 2025. La locataire se maintient dans les lieux.

Par acte en date du 10 octobre 2025, M. [D] [H] a fait assigner Mme [F] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en expulsion.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 14 octobre 2025. Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe.

Lors de l'audience du 15 avril 2026, l'affaire a été renvoyée afin de permettre aux parties de se mettre en état.

L'affaire, appelée le 03 juin 2026, a été retenue. M. [D] [H], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions déposées et visées par le greffier à l'audience. Il demande au juge des contentieux de la protection de :
- valider le congé pour vente délivré le 02 juin 2025 avec effet au 09 septembre 2025 ;
- constater la résiliation du bail au terme du congé ;
- ordonner l'expulsion de Mme [F] [W] ainsi que celle de tous occupants de son chef et avec le concours de la force publique si nécessaire, et un serrurier ;
- ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix du propriétaire aux frais, risques et périls de Mme [F] [W] et ce en garantie de toute sommes qui pourront être dues ;
- la condamner à lui payer par jour de retard outres les charges, une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer quotidien, et ce à compter du 10 septembre 2025, jusqu'à complet déménagement et remise des clés, avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
- la condamner à payer une indemnité de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.

Il se prévaut du congé délivré le 02 juin 2025. Il expose que les parties sont liées par un bail verbal visant un logement meublé. Le congé ne peut être remis en cause s'agissant de la date anniversaire car il retient la date de la remise des clés, soit le 10 septembre 2022, et non le 01 septembre 2022 comme Mme [F] [W] le prétend. Il précise que ce bail se rapporte à un logement meublé, ce que conteste désormais la locataire qui entend voir juger qu'il ne l'est pas, en toute mauvaise foi, alors que sont présents les éléments visés à la liste règlementaire. Il considère donc que le congé est valide pour avoir été délivré dans les délais requis. Il précise qu'il supporte une dette importante au titre des charges de copropriété à hauteur de 68 081,80 euros au 31 mars 2025 en raison de travaux de rénovation du bâtiment dans lequel se situe le logement et que le maintien dans les lieux de la locataire lui cause un préjudice important. Il ne répond pas au moyen fondé sur la nullité du congé du 02 juin 2025, en l'absence de mention du droit de préemption du locataire.

De son côté, Mme [F] [W], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions déposées et visées par le greffier à l'audience. Elle conteste la validité du congé et sollicite le débouté de M. [D] [H] au motif que la date anniversaire du bail qui y est mentionnée est inexacte dans la mesure où le bail verbal a pris effet le 01 septembre 2022 et non le 10 de ce mois et qu'elle a bien payé le loyer pour ce mois entier et non un prorata du temps passé. Elle ajoute que M. [D] [H] fait valoir le caractère meublé du logement, avec un bail renouvelable par périodes d'une année, alors qu'il s'agit d'un bail de logement nu, renouvelable par périodes de trois années, et qu'en conséquence, le congé devait être donné pour le 31 août 2025. Surtout, elle soutient que le congé ne respecte pas les dispositions impératives de l'article 15-II de la loi du 06 juillet 1989 s'agissant du droit de préemption du locataire, la sanction encourue étant la nullité. Elle sollicite le paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 22 juillet 2026, date à laquelle le jugement a été mis à la disposition des parties au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le congé délivré le 02 juin 2025

L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que " I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
[...]
II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. [...]
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
[...]
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.
Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.
Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification."

En l'espèce, les parties s'accordent sur l'existence d'un bail verbal qui les lie, soumis aux dispositions de la loi du 06 juillet 1989.

M. [D] [H] verse aux débats un " CONGE POUR VENTE " délivré par un commissaire de justice le 02 juin 2025. Ce congé notifie à la locataire son intention de ne pas renouveler le contrat de location selon les règles prévues à l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989. Il reproduit in extenso l'article susvisé.

Si ce congé mentionne également, au soutien de l'intention de ne pas renouveler le bail, " Au motif que le requérant entend vendre lesdits locaux ", il ne fait nullement état du droit de préemption du locataire. Il n'indique ni le prix, ni les conditions de la vente projetée, ni n'évoque le fait que ce congé vaut offre de vente au profit du locataire dans les conditions de l'article 15 II susvisé.

De même, ce congé ne reproduit aucunement les termes des cinq alinéas de cet article dont l'absence est sanctionnée par la nullité, s'agissant d'une disposition impérative.

Dès lors, le congé notifié par M. [D] [H] à Mme [F] [W] le 02 juin 2025 est atteint de nullité en application du dernier alinea de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989.

En conséquence, M. [D] [H] est débouté de l'ensemble de ses demandes, sans qu'il y ait lieu de statuer sur la date anniversaire du bail verbal ou encore sur sa qualification quant à son caractère meublé ou non.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, M. [D] [H], qui succombe à l'instance, supportera la charge des dépens.

Il sera en outre condamné à payer à Mme [F] [W] une somme qu'il est équitable de fixer à 1 000 euros au titre de ses frais irrépétibles.

Enfin, la solution apportée au litige ne justifie pas de déroger au principe posé par l'article 514 du code de procédure civile, en application duquel la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS