TJ 75056, 22 juill. 2026, RG 25/06365

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Pascal TRILLAT

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Jonathan BELLAICHE

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/06365 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBQZT

N° MINUTE : 2

JUGEMENT
rendu le mercredi 22 juillet 2026

DEMANDEUR
Monsieur [F] [I], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Pascal TRILLAT de l’ASSOCIATION TRILLAT & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0524

DÉFENDERESSE
Société [Localité 1] SEINE IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Jonathan BELLAICHE de la SELEURL GOLDWIN SOCIETE D’AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #K0103

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, juge
assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 03 juin 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 22 juillet 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 22 juillet 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/06365 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBQZT

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 05 août 2025 à effet au 01 septembre 2025, M. [D] [O] [N] [I] a conclu un contrat de bail à titre de résidence secondaire avec la société [Localité 1] SEINE IMMOBILIER exploitant une agence immobilière, mandataire de M. [Z] [L] et de Mme [T] [B], propriétaires, s'agissant d'un appartement meublé de deux pièces situé [Adresse 3]. Le bail a été consenti pour une période de douze mois se terminant le 31 août 2025 moyennant un loyer mensuel de 3350 euros outre une provision sur charges récupérables de 250 euros.

A la signature du bail, M. [D] [I] a payé d'une part, la somme de 6 700 euros à titre de dépôt de garantie et la somme de 3 600 euros pour le premier mois de loyer et charges au profit des propriétaires et d'autre part, la somme de 3 600 euros au titre des frais et honoraires de location au profit de la défenderesse, soit un total de 13900 euros. De plus, le bail prévoyant un cautionnement, il a souscrit un contrat auprès de la société [A] pour un montant de 1 999 euros.

Lors de l'établissement de l'état des lieux d'entrée le 01 septembre 2025, M. [D] [I] et le commissaire de justice missionné par la société [Localité 1] SEINE IMMOBILIER ont constaté de nombreux désordres. Le demandeur a considéré que ces désordres l'empêchaient de prendre possession des lieux.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 septembre 2025, M. [D] [I] a demandé à la société [Localité 1] SEINE IMMOBILIER représentant les bailleurs l'annulation du bail et la restitution des sommes versées. Par lettres recommandées avec accusé de réception du 02 octobre 2025, son conseil a mis en demeure les bailleurs de lui restituer les sommes versées et a mis en demeure l'agence immobilière de lui restituer la commission de 3 600 euros.

Un accord est intervenu entre M. [D] [I] et les bailleurs et ces derniers ont restitué le dépôt de garantie et 1 800 euros au titre des loyer et charges du mois de septembre 2025. M. [D] [I] a de nouveau sollicité la restitution de la commission auprès de la société [Localité 1] SEINE IMMOBILIER, en vain.

Par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2025, M. [D] [I] a fait assigner la société [Localité 1] SEINE IMMOBILIER aux fins d'obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- 3 600 euros au titre de la restitution de la commission indûment payée - 3 000 euros à titre de dommages et intérêts
- 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 03 juin 2026.

M. [D] [I], représenté par son conseil, a déposé des conclusions visées par le greffe et soutenues oralement par lesquelles il sollicite le débouté de la société [Localité 1] SEINE IMMOBILIER s'agissant de ses demandes reconventionnelles, et a demandé sa condamnation à lui restituer la somme de 3 600 euros indûment perçue au titre des frais et honoraires de location, à lui payer 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice et 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.
Au soutien de ses prétentions, il expose que :
- l'état des lieux d'entrée a montré que l'appartement n'était pas habitable du fait des désordres constatés contradictoirement et il a remis les clés en vue de l'exécution des travaux
- le bail est privé d'effet car il n'a pu prendre possession des lieux
- ainsi les honoraires de location qui rémunèrent la prestation permettant l'entrée effective dans les lieux et la jouissance du bien loué ne sont pas dus, car sans contrepartie
- en outre, le protocole d'accord conclu avec les bailleurs ne le prive pas de son action contre l'agence immobilière à laquelle il n'a pas renoncée
- la société [Localité 1] SEINE IMMOBILIER a engagé sa responsabilité en concluant le bail alors qu'elle avait connaissance des désordres et ne pouvait les ignorer du fait de leur gravité s'agissant des installations sanitaires, des équipements électriques, du système de chauffage et de la présence de plusieurs éléments présentant un caractère potentiellement dangereux, avec une reprise des clés caractérisant le caractère inhabitable des lieux
- il a dû trouver un hébergement provisoire générant notamment des frais à hauteur de 2 500 euros, le règlement d'une nouvelle commission d'agence de 5 262,75 euros et un nouveau contrat de garantie locative.
Il sollicite le rejet des demandes reconventionnelles de la société [Localité 1] SEINE IMMOBILIER qui fait valoir une rupture abusive du bail, au motif qu'il n'a commis aucune faute dès lors que l'entrée dans les lieux a été rendu impossible du fait des désordres existants, la perte d'honoraires de gestion de la défenderesse de 2 592 euros sur douze mois ne lui est pas imputable, puisque le logement n'était pas habitable, sa demande de dommages et intérêts pour désorganisation du fait de la réception de mises en demeure n'est pas justifiée et enfin, sa demande de 1 000 euros au titre de l'atteinte à son image n'est pas fondée dans le cadre d'une procédure judiciaire.

De son côté, la société [Localité 1] SEINE IMMOBILIER demande le rejet des pièces 13 et 14 des débats au motif qu'elles ne sont pas contradictoires. Elle soutient que :
- M. [D] [I] a visité l'appartement le 18 juillet 2025 et le remplacement de la moquette par du parquet a été prévu. Elle a assuré sa mission en organisant des visites, apporté des conseils s'agissant du cautionnement, a constitué le dossier, rédigé le bail et piloté les travaux
- le bail a été conclu le 05 août 2025 à effet au 01 septembre 2025, mentionnant que le locataire déclare parfaitement connaître les lieux pour les avoir vus et visités préalablement et une deuxième visite a eu lieu le 21 août 2025 afin de permettre la prise de mesures
- le 01 septembre 2025, l'état des lieux d'entrée n'établit pas de "nombreux désordres " affectant gravement le logement
- le 15 septembre 2025, M. [D] [I] l'a mise en demeure en qualité de mandataire des bailleurs de lui restituer de la somme versée de 13 800 euros, le 02 octobre, il a résilié le bail faute de délivrance d'un logement conforme à sa destination et a demandé 10 300 euros aux bailleurs et le 13 octobre, il a réclamé à la société [Localité 1] SEINE IMMOBILIER la somme de 3 600 euros au titre de la commission versée, les conditions de jouissance de l'appartement n'étant pas réunies et parallèlement, le demandeur a conclu un protocole d'accord avec les bailleurs.

La société [Localité 1] SEINE IMMOBILIER sollicite le débouté de la demande au motif que :
- seul le bailleur a l'obligation de délivrer un logement décent au locataire, une telle obligation ne s'imposant pas au mandataire qui est seulement chargé de procéder aux diligences en vue de la conclusion d'un contrat de bail. La commission a bien été reçue lors de la signature du bail et aucun manquement ne peut lui être reproché après les visites de l'appartement, le conseil pour la garantie et la rédaction du contrat
- les désordres relevés étaient mineurs et facilement réparables, les lieux avaient été visités, élément repris dans le contrat, et les reprises étaient du ressort des bailleurs
- le demandeur, par le protocole qu'il a signé avec les bailleurs a nécessairement renoncé à solliciter le remboursement des honoraires d'agence à titre de restitution
- le préjudice financier qu'il a subi est la conséquence directe de sa renonciation au bail alors que les motifs invoqués étaient fallacieux et il lui appartient de supporter ses frais de relogement
- en réalité, M. [D] [I] a refusé de prendre possession du logement et n'a pas simplement remis les clés afin de procéder aux travaux comme il le prétend.

Au titre de ses demandes reconventionnelles, la société [Localité 1] SEINE IMMOBILIER soutient que :
- M. [D] [I] a mis fin au contrat de bail sans motif légitime ce qui l'a privée du bénéfice des honoraires de gestion au titre du mandat de 2 592 euros
- ses mises en demeure ont désorganisé l'entreprises qui a subi un préjudice évalué à 2 000 euros
- son argumentation tenant à des manœuvres et dissimulations en vue de la conclusion du bail a porté atteinte à son image et justifie l'attribution d'une somme de 1 000 euros.
Enfin, elle sollicite la condamnation de M. [D] [I] à lui payer somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 22 juillet 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le rejet des pièces 13 et 14 communiquées par M. [D] [I]

L'article 16 du code de procédure civile dispose que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.

La société [Localité 1] SEINE IMMOBILIER demande que les pièces 13 et 14 de la communication de M. [D] [I] " Courriel du conseil des bailleurs " et " Photos des désordres constatés lors de l'état des lieux " soient écartées des débats au motif qu'elles ne sont pas contradictoires pour avoir été produites tardivement.

M. [D] [I] a retiré la pièce 14 des débats. En revanche, il sollicite le maintien de la pièce 13 dont l'adversaire a pu prendre connaissance et qui ne fait qu'illustrer une situation justifiée par ailleurs.

Compte tenu du retrait de la pièce 14, il n'y a plus lieu de statuer de ce chef.

S'agissant de la pièce 13, il est relevé que la société [Localité 1] SEINE IMMOBILIER a communiqué ses conclusions n°2 par RPVA le 01 juin 2026, soit dans un temps très proche de l'audience.

Afin que l'affaire soit en état le 03 juin 2026, M. [D] [I] a lui-même communiqué ses conclusions n°2 par RPVA le 03 juin et a ajouté la pièce 13 à sa communication précédente, s'agissant du "Courriel du conseil des bailleurs” du 20 octobre 2025.

Si la société [Localité 1] SEINE IMMOBILIER a sollicité d'écarter la pièce des débats au motif qu'elle n'est pas contradictoire, il est observé qu'elle a été communiquée préalablement aux débats, certes dans un temps court mais force est de constater que la société [Localité 1] SEINE IMMOBILIER n'a nullement sollicité un délai pour pouvoir argumenter sur son contenu. Elle a pu en prendre connaissance à réception et encore en cours d'audience, étant précisé que la pièce en question s'agissant d'un courriel de quelques lignes n'apporte pas d'éléments fondamentalement nouveaux quant à la position des parties, s’agissant du protocole intervenu entre le demandeur et les bailleurs (qu’aucune des parties ne produisent), et pouvait être analysée promptement.

Dès lors, la société [Localité 1] SEINE IMMOBILIER sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les demandes de M. [D] [I]

En application des dispositions de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Les articles 1103 et 1104 du même code disposent que " Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. " et que " Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. ".
Aux termes de l'article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

De plus, l'article 1240 de ce code dispose que " Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ".

Par ailleurs, il résulte des dispositions de l'article 1984 du code civil que l'exécution des obligations contractuelles passées par un mandataire au nom et pour le compte de son mandant incombe à ce dernier seul.

Toutefois, si l'exécution des obligations contractuelles nées d'actes passés par un mandataire pour le compte et au nom de son mandant incombe à ce dernier seul, ledit mandataire n'en est pas moins responsable personnellement envers les tiers lésés des délits ou quasi-délits qu'il peut commettre soit spontanément, soit sur les instructions du mandant dans l'accomplissement de sa mission.

Sur la demande de restitution des frais et honoraires de location

Sur l'absence de contrepartie

En l'espèce, il ressort de l'assignation que la société [Localité 1] SEINE IMMOBILIER est intervenue au contrat de bail du 05 août 2025 liant le demandeur, d'une part, et M. [Z] [L] et de Mme [T] [B], d'autre part, en qualité de mandataire des bailleurs.

Il est établi que la société [Localité 1] SEINE IMMOBILIER a perçu de M. [D] [I] la somme de 3 600 euros au titre des frais et honoraires de location, payée le 05 août 2025 par virement (contrat de bail et extrait de compte du demandeur).

Le contrat de bail prenant effet le 01 septembre 2025, un état des lieux d'entrée a été établi en présence de M. [D] [I] et du commissaire de justice mandaté à cet effet pour les propriétaires. Il en ressort les éléments suivants :
o Dysfonctionnement des robinetteries de la salle de bains
o Dysfonctionnement du WC, débordement
o Radiateurs défectueux
o Plusieurs prises électriques détachées des murs
o La porte de la cuisine ne ferme pas
o Câblage de la hotte dans la cuisine non conforme et dangereuse exposé
o Etat extrêmement vétuste du lit ".

Quand bien même M. [D] [I] a pu visiter préalablement les lieux, il n'a pas nécessairement vérifié le bon fonctionnement des installations des pièces d'eau en agissant sur chacun des éléments constitutifs, ce qu'a fait avec application le commissaire de justice en charge de l'établissement d'un état des lieux complet et circonstancié.

C'est ainsi que sont apparus, à l'initiative des diligences du commissaire de justice, notamment et pour se limiter à ceux-ci, des désordres affectant les installations sanitaires, à savoir l’indisponibilité des toilettes que la chasse d'eau, bloquée, rendait inutilisable, et l’indisponibilité de la salle de bains avec des robinets/mitigeurs mal fixés et en mauvais état, un radiateur inexploitable avec la molette bloquée et des prises et interrupteurs mal fixées, particulièrement dangereux dans une pièce d'eau.

La présence de toilettes radicalement inutilisables et d'une salle de bains dont l'usage est aléatoire au regard de la robinetterie et du radiateur défectueux, et l'utilisation dangereuse compte tenu de l'installation électrique défaillante, a rendu l'entrée dans les lieux impossible le 01 septembre 2025, s'agissant d'éléments d'usage impératif, pluriquotidien.

Le logement s'est ainsi révélé inapte à l'usage d'habitation prévu contractuellement avant même que M. [D] [I] ne prenne possession des lieux. Les bailleurs en ont d'ailleurs convenu en régularisant un protocole d'accord avec le demandeur.

De plus, il est acquis qu'aucune date de mise en conformité ne lui a été communiquée.

Si la prise en charge des travaux incombe aux bailleurs, il n'en demeure pas moins que les frais et honoraires de location de la société [Localité 1] SEINE IMMOBILIER ont été réglés sans contrepartie, faute d'exécution effective du contrat de bail nécessitant la mise à disposition d'un logement dont le locataire peut faire usage normalement et sans danger, notamment des installations sanitaires, fondamentales à l'habitat.

La prise de possession des lieux n'a donc pu avoir lieu le 01 septembre 2025 et aucune date n'a été proposée de telle sorte que les frais et honoraires de location, sans contrepartie, ne sont pas justifiés et doivent être restitués.

Sur l'absence d'effet extinctif du protocole d'accord conclu entre M. [D] [I] et les bailleurs

La société [Localité 1] SEINE IMMOBILIER fait valoir que M. [D] [I] a renoncé à toute réclamation à son égard du fait du protocole d'accord convenu entre lui et les bailleurs, ce à quoi le demandeur s'oppose.

Il ressort des pièces produites qu'un protocole d'accord est intervenu entre M. [D] [I] et les bailleurs du logement litigieux suite à la lettre de son conseil, adressée au conseil desdits bailleurs au visa de l'article 1719 du code civil, par la voie recommandée avec accusé de réception le 02 octobre 2025, laquelle visait la demande de restitution du dépôt de garantie et le remboursement du premier mois de loyer, exclusivement.

Parallèlement et par lettre adressée à la société [Localité 1] SEINE IMMOBILIER par la voie recommandée avec accusé de réception le 13 octobre 2025, le conseil du demandeur a mis en demeure la société [Localité 1] SEINE IMMOBILIER de lui restituer la somme de 3 600 euros.

Deux diligences indépendantes ont donc été menées de front.

Si la société [Localité 1] SEINE IMMOBILIER prétend que M. [D] [I] a renoncé à la restitution de la somme versée au titre des frais et honoraires dans le cadre du protocole régularisé, aucun élément ne l'établit alors même que les demandes de M. [D] [I] étaient scindées à l’égard des bailleurs, d'une part et à l’égard du mandataire, d'autre part.

Ainsi, la défenderesse n'établit pas l'existence de la renonciation invoquée à lui réclamer la restitution des frais et honoraires de location.

Il ressort de ce qui précède que la société [Localité 1] SEINE IMMOBILIER sera condamnée à payer au demandeur la somme de 3 600 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts de M. [D] [I]

Aux termes de l'article 1240 du code civil, " Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ".

Il est désormais acquis qu'un tiers à un contrat peut invoquer un manquement contractuel sur le fondement de la responsabilité délictuelle dès lors que ce manquement lui a causé un dommage (Ass. Plen., 13 janvier 2020, n°17-19963).

Il est rappelé que le mandataire est responsable personnellement envers les tiers lésés des délits ou quasi-délits qu'il peut commettre soit spontanément, soit sur les instructions du mandant dans l'accomplissement de sa mission.

En l'espèce, il apparaît que la société [Localité 1] SEINE IMMOBILIER n'a pas procédé aux vérifications d'usage avant de se mettre en quête d'un nouveau locataire et a proposé un logement à la location, sans s'être préalablement assurée que celui-ci présentait les qualités requises pour une habitation normale et ne nécessitait pas en amont des travaux de remise en état.

Or l'état des lieux d'entrée dressé par le commissaire de justice le 01 septembre 2025 a révélé que des travaux pourtant essentiels concernant les installations sanitaires notamment, à la charge des bailleurs, n'avaient pas été réalisés.

La société [Localité 1] SEINE IMMOBILIER n'a formé aucune proposition pour remédier à la situation.

En s'abstenant de s'assurer que le logement présentait les caractéristiques nécessaires pour être occupé par un locataire, conformément à sa destination, la société [Localité 1] SEINE IMMOBILIER a commis une faute engageant sa responsabilité.

S'agissant du dommage subi, M. [D] [I] fait valoir un préjudice matériel de 3 000 euros sachant qu'il a dû trouver un hébergement provisoire dans l'attente d'une nouvelle location pour un coût de 2 500 euros du 08 septembre au 08 octobre 2025, puis a payé des frais et honoraires de location de 5 262,75 euros pour un nouveau bail outre les frais afférents à un contrat de garantie auprès de la société [A].

Le délai d'un mois pour trouver un nouveau bail semble cohérent au regard de la tension du marché parisien. Toutefois, le prix de location de l'hébergement ponctuel étant inférieur au loyer convenu, il n'y a pas lieu à un dédommagement. Par ailleurs, les frais et honoraires de location afférents au nouveau bail n'ont pas vocation à être pris en compte, ni le contrat de garantie, M. [D] [I] ne justifiant pas que la somme versée pour le contrat initialement conclu avec la société [A] pour le logement litigieux ne lui a pas été restituée.

En conséquence, M. [D] [I] est débouté de ce chef.

Sur les demandes reconventionnelles de la société [Localité 1] SEINE IMMOBILIER

Aux termes de l'article 1240 du code civil, " Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ".

En application de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l'espèce, la société [Localité 1] SEINE IMMOBILIER fait valoir que M. [D] [I] a mis fin au contrat de bail sans motif légitime et qu'en réalité qu'il ne souhaitait plus prendre le bien à bail. Elle prétend que de ce fait, elle a été privée des honoraires de gestion qu'elle aurait pu recevoir du 01 septembre 2025 au 31 août 2026, que les mises en demeure qu'elle a reçues l'ont désorganisée et qu'elle a subi une atteinte à son image du fait de la présente procédure.

Toutefois, il ressort du présent jugement que M. [D] [I] était fondé à ne pas prendre possession des lieux au regard de l'absence de possibilité d'usage notamment des installations sanitaires. De plus, la défenderesse n'apporte aucun élément justifiant de la volonté de M. [D] [I] de ne pas prendre possession des lieux dans la perspective de choisir un autre appartement à louer, sachant que le nouveau bail n'a été conclu que le 07 octobre 2025.

En conséquence, la société [Localité 1] SEINE IMMOBILIER qui échoue dans l'administration de la preuve, sera déboutée de ses demandes reconventionnelles.

Sur les demandes accessoires

La société [Localité 1] SEINE IMMOBILIER, partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens.

Pour recouvrer sa créance, M. [D] [I] s'est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle la société [Localité 1] SEINE IMMOBILIER sera condamnée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS