TJ 87085, 22 juill. 2026, RG 26/00139

N° Minute :

N° Rôle: N° RG 26/00139 - N° Portalis DB3K-W-B7K-GT3E

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion
0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société ODHAC 87 -OPH

C/

[Y] [S]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé
du 22 Juillet 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 24 Juin 2026, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON
GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 22 Juillet 2026 :

Entre :

Société ODHAC 87-OPH
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Eric VALLERON, avocat au barreau de LIMOGES;

DEMANDEUR

Et :

Madame [Y] [S]
née le 19 Juillet 1989 à [Localité 1] (75)
demeurant [Adresse 2]

NON COMPARANTE, ni représentée ;

DÉFENDEUR

A l'appel de la cause à l'audience du 24 Juin 2026, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie.

Puis le juge a mis l'affaire en délibéré à l'audience du 22 Juillet 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 novembre 2024 à effet du 1er octobre 2025, d’une durée indéterminée, l’Office Public de l’Habitat ODHAC 87 a donné à bail à Mme [Y] [S] un local à usage d'habitation situé Résidence [Adresse 3][Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 431,24 €, outre une provision sur charges d’un montant de 147,09 € ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 431 €.

Par acte de commissaire de justice remis à étude le 18 février 2026, l’OPH ODHAC 87 a fait assigner la locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référés, aux fins de :

▸ constater que le bail se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;

▸ ordonner l’expulsion de la locataire, et de toutes personnes introduites dans les lieux de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

▸ la condamner au paiement à titre provisionnel de la somme de 2 202,27 € arrêtée au 10 février 2026 au titre des loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

▸ la condamner au paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

▸ la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer des charges jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêt de droit ;

▸ la condamner au paiement de la somme de 350 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 10 juin 2026.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 juin 2026.

Lors de l’audience susdite, l’OPH ODHAC 87, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance à l’exception de sa demande d’expulsion de laquelle il s’est désisté compte tenu de la restitution du logement intervenue le 4 mars 2026. Il a par ailleurs actualisé sa demande en paiement au titre des loyers et charges à la somme provisionnelle de 4 151,85 €.

Bien que régulièrement assignée à étude, Mme [Y] [S] n’est ni comparante ni représentée.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 22 juillet 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 2], par voie électronique le 19 février 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH ODHAC 87 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 2 décembre 2025 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 et applicable aux contrats de bail conclus postérieurement à son entrée en vigueur en date du 29 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet depuis plus de six semaines, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, a été signifié par commissaire de justice en date du 1er décembre 2025 portant sur la somme de 1 218,15 € au titre des loyers et charges arrêtés au 24 novembre 2025, lequel est demeuré infructueux pendant plus de six semaines.

Il ressort des éléments transmis par le bailleur que le dossier de surendettement déposé par Mme [S] a été déclaré recevable le 3 mars 2026, soit postérieurement à l’expiration du délai de six semaines suivant la délivrance du commandement de payer du 1er décembre 2025.

Par conséquent, les effets de la clause résolutoire sont définitivement acquis au 13 janvier 2026

Sur les demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation :

Il ressort des déclarations du bailleur et du décompte actualisé au 23 juin 2026 mentionnant la date de sortie de la locataire, que la reprise des lieux est intervenue le 4 mars 2026.

Par suite, il n'y a pas lieu de prononcer l'expulsion et il convient de constater la demande désistement de l’OPH ODHAC 87 de cette demande.

Néanmoins, il convient de fixer à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par l'occupante, de la résiliation du bail réalisée par le jeu de la clause résolutoire, soit le 13 janvier 2026, jusqu'à la reprise effective du logement intervenue le 4 mars 2026, au montant égal à celui du dernier loyer charges comprises, dû en application des dispositions contractuelles et des charges, soit la somme de 741,70 €.
Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que la locataire a irrégulièrement réglé les loyers et charges.
Au terme d’un décompte actualisé au 23 juin 2026, le bailleur sollicite la somme de 4 151,85 €.
Toutefois, il ressort de l’analyse dudit décompte que la somme de 259,77 € a été facturée au titre des frais de procédure. S’agissant de frais prohibés en application de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, ils seront déduits de la dette locative.
En l'espèce, la créance n'étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Mme [Y] [S] au paiement à titre provisionnel de la somme de 3 892,08 € (4 151,85 € - 259,77 €) au titre des loyers charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 23 juin 2026, avec intérêt au taux légal sur la somme de 1 218,15 € à compter du commandement de payer du 1er décembre 2025, sur la somme de 2 072,82 € (2 202,27 € - 129,45 € de frais de procédure) à compter de l’assignation du 18 février 2026 et sur le surplus à compter de la présente décision en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [Y] [S] qui succombe, supportera les dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de l’OPH ODHAC 87 les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Mme [Y] [S] à lui verser une somme de 200 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l'article 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS