TJ 87085, 22 juill. 2026, RG 26/00027

N° Minute :

N° Rôle: N° RG 26/00027 - N° Portalis DB3K-W-B7K-GSTL

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion
0A Sans procédure particulière

Affaire :

[F] [E]

C/

[X] [G]
[D] [G]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé
du 22 Juillet 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 17 Juin 2026, composé de :

PRESIDENT : Madame Fanny HERVÉ
GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 22 Juillet 2026 :

Entre :

Monsieur [F] [E]
né le 19 Juillet 1992 à [Localité 1] (75)
demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Valérie ASTIER, substituée par Maître Amélie WILD-PASTAUD, avocats au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Madame [X] [G]
née le 18 Juin 2002 à [Localité 2] (976)
demeurant [Adresse 2]

Madame [D] [G] (caution)
née le 01 Juin 2000 à [Localité 2] (976)
demeurant [Adresse 3]

NON COMPARANTES, ni représentées ;

DÉFENDEURS

A l'appel de la cause à l'audience du 27 Février 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 26 Mars 2026 où une réouverture des débats a été ordonnée au 20 Mai 2026, renvoyée au 17 Juin 2026, date à laquelle l’avocat du demandeur a déposé son dossier de plaidoirie.

Puis le juge a mis l'affaire en délibéré à l'audience du 22 Juillet 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 aout 2024 ayant pris effet le 18 septembre 2024, pour une durée de trois ans renouvelable, M. [F] [E] représenté par Viap immobilier, a donné à bail à Mme [X] [G], un local à usage d'habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 554 € sans provision sur charges ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant équivalent à un mois de loyer principal.
Par acte séparé Mme [D] [G] s’est portée caution solidaire et sans bénéfice de discussion des engagements de Mme [G] à l’égard du bailleur dans la limite de 59832 euros et pour une durée de 9 ans.

En raison d’impayés de loyers M. [F] [E] a fait signifier à la locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice délivré le 24 septembre 2025 délivré par procès-verbal de recherche infructueuses en application de l’article 659 du code de procédure civile.
Ce commandement a été notifié à Mme [D] [G], es qualité de caution, par acte de commissaire de justice du 26 septembre 2025 délivré à Etude.

Par acte de commissaire de Justice délivré le 5 janvier 2026 à Mme [X] [G] et le 2 janvier 2026 à Mme [D] [G], M. [F] [E] a fait assigner respectivement la locataire et sa caution devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LIMOGES, statuant en référés, aux fins de :
- constater la résiliation de plein droit par le jeu de la clause résolutoire, du bail conclu entre les parties ;

- ordonner l’expulsion de sa locataire, et celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

- les condamner au paiement par provision de la somme de 2 039 € en principal, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à ce jour, sauf à parfaire au jour du prononcé de la décision, ou à diminuer sous réserves d’éventuels acomptes qui auraient été versés, et suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

- les condamner au paiement par provision d'une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier terme du loyer, à compter du jour où le bail s’est retrouvé résilié jusqu’à la totale libération des lieux loués ;

- les condamner au paiement par provision de la somme de 500 € au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Par acte de commissaire de Justice délivré le 22 janvier 2026 à Etude, M. [F] [E] a fait délivrer une nouvelle assignation à Mme [D] [G], caution, à comparaitre devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LIMOGES, à l’audience du 22 février 2026, statuant en référés, aux fins de :
- constater la résiliation de plein droit par le jeu de la clause résolutoire, du bail conclu entre les parties ;

- ordonner l’expulsion de Mme [D] [G], et celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier;

- la condamner au paiement par provision de la somme de 1439 € en principal, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 8 janvier 2026, sauf à parfaire au jour du prononcé de la décision, ou à diminuer sous réserves d’éventuels acomptes qui auraient été versés, et suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

- la condamner au paiement par provision d'une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier terme du loyer, à compter du jour où le bail s’est retrouvé résilié jusqu’à la totale libération des lieux loués ;

- la condamner au paiement par provision de la somme de 500 € au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l'audience du 27 février 2026, lors de laquelle M. [F] [E], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Mme [D] [G], es qualité de caution, a comparu en personne et a indiqué que sa sœur, locataire, procédait à des versements réguliers entre les mains du commissaire de justice, lesquelles ne semblaient pas avoir été déduites de la dette locative arrêtée au 18 février 2026 à la somme de 3 757 € telle qu’invoquée par le bailleur.

Mme [X] [G] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter

Le diagnostic social et financier n’est pas parvenu au greffe avant l’audience.

Par jugement avant dire droit du 26 mars 2026, la présente juridiction a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 20 mai 2026 en invitant Mme [X] [G] à justifier de l’ensemble des paiements effectués et à M. [E] de produire un décompte actualisé ainsi que l’acte de cautionnement.

Lors de l’audience du 20 mai 2026 l’affaire a été renvoyée et évoquée à l’audience du 17 juin 2026.

M. [F] [E], représenté par son avocat, indique maintenir l’intégralité de ses demandes telles que continues dans son acte introductif d’instance en actualisant sa créance locative à la somme de 3193 euros selon décompte arrêté au 15 juin 2026 et produit l’acte de cautionnement invoqué à l’encontre de Mme [D] [G].

Mme [X] [G] et Mme [D] [G] ne sont ne comparantes ni représentées.

L'affaire a été mise en délibéré au 22 juillet 2026 par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DES MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 3] par voie électronique le 6 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience initiale du 27 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [F] [E] justifie avoir saisi la CCAPEX par voie électronique le 24 septembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 05 janvier 2026 délivrée à la locataire, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa redaction applicable au contrat en cause prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le contrat signé par les parties prévoit ( en page 20 paragraphe 5.3.2.1) une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 24 septembre 2025, M. [F] [E] a fait délivrer à Mme [X] [G] locataire, et le 26 septembre 2026 à Mme [D] [G] caution, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1 662 € en principal, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges.

Comme en atteste le relevé de compte produit par le bailleur, la locataire et sa caution n’ont pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de six semaines de la délivrance du commandement, un seul versement de 700 euros étant intervenu dans ce délai. En conséquence il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 5 novembre 2025 à 24H, de sorte que le bail est résilié depuis le 6 novembre 2025

Sur l’expulsion :

Il convient d'ordonner l'expulsion de Mme [X] [G]et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 4 p) de la loi N° 89-462 du 6 juillet 1989 fait par ailleurs interdiction au bailleur de comptabiliser à la charge du locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile ;
En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats, notamment du décompte actualisé produit par le bailleur et arrêté au 15 juin 2026 que la locataire a irrégulièrement payé les échéances des loyers et charges depuis l’échéance de juillet 2025.

Le bailleur sollicite à titre provisionnel la somme de 3193,00 € arrêtée au 15 juin 2026, échéance de juin 2026 incluse déduction faite des versements intervenus jusqu’au 12 juin 2026.

La lecture du décompte produit par le bailleur fait apparaitre la facturation en plus du loyer d’une somme de 240,06 euros au titre l’échéance de septembre 2024 en plus de l’échéance courante de 554 euros, et par ailleurs l’imputation d’une somme de 170 euros le 19 novembre 2024 intitulé « honoraires [W] » qui ne correspond pas à une échéance de loyers et qui n’est pas justifié comme imputable au locataire en vertu des dispositions légales précitées.
En revanche la créance sera admise pour sa partie non contestable soit la somme de ( 3193 -240,06 -170) 2782,94 euros.

Ni présente ni représentée, la locataire ne conteste par les sommes réclamées à son encontre par le bailleur et ne peut se voir accorder des délais en l’absence de reprise du paiement des loyers courants.

Mme [D] [G] s’est régulièrement porté caution solidaire de la locataire au titre des loyers et charges impayés dans la limite de 59832 €. Elle n’a pas émis de contestation à l’encontre des sommes réclamées à son encontre.
En conséquence, il convient de condamner solidairement Mme [X] [G] et Mme [D] [G] à payer à M. [F] [E] la somme de 2782,94 € arrêtée au 15 juin 2026 avec intérêt au taux légal sur la somme de 2039,00 euros à compter du 05 janvier 2026 date de la délivrance de l’assignation et à compter de l’ordonnance pour le surplus.

Sur l'indemnité d'occupation :

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 06 novembre 2025, et Mme [X] [G] est par suite occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 559,00 € (selon quittancement de juin 2026).
Compte tenu de l’engagement de caution solidaire consenti par Mme [D] [G] a titre des sommes dues par la locataire à l’égard du bailleur, il convient de condamner solidairement Mme [X] [G] et Mme [D] [G] au paiement à titre provisionnel de ladite indemnité, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [X] [G] et Mme [D] [G], qui succombent, supporteront in solidum les dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [F] [E] les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Par suite, Mme [X] [G] et Mme [D] [G] seront condamnées in solidum à lui verser une somme de 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS