TJ 62041, 22 juill. 2026, RG 24/01374

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ARRAS

1ère CHAMBRE

N° RG 24/01374 - N° Portalis DBZZ-W-B7I-EXUS

JUGEMENT DU 22 JUILLET 2026

JUGEMENT de la Première Chambre civile du Tribunal judiciaire d’ARRAS composée, lors des débats et du délibéré, de Monsieur MEHRENBERGER, Juge, statuant en qualité de juge unique

DÉBATS à l’audience publique tenue le 20 Mai 2026
Greffier : Madame GROLL
En présence de madame [G], auditrice de justice

PRONONCÉ par mise à disposition au greffe le 22 Juillet 2026, le présent jugement est signé par Monsieur MEHRENBERGER, Juge, et par Madame BORDE, Greffière.

DANS L’INSTANCE OPPOSANT :

MNAM, société civile immobilière au capital de 1500 euros, immatriuclée au registre du commerce et des sociétés d’Arras sous le numéro 539 227 082, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

représentée par Me Etienne PRUD’HOMME, avocat au barreau D’ARRAS

A

Monsieur [R] [V], entrepreneur individuel,demeurant [Adresse 2]
Bénéficiaire de l’aide juridictionnelle (100%) par décision du bureau d’aide juridictionnelle d’Arras en date du 02 janvier 2025

représenté par Me Antoine VAAST, avocat au barreau D’ARRAS

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 juin 2020, la SCI MNAM a consenti à M. [R] [V], entrepreneur individuel, un bail précaire pour un local à usage commercial situé au [Adresse 1] à [Localité 1] (62) à compter du 1er août 2020 pour une durée de 23 mois.

Un bail professionnel était régularisé le 22 décembre 2022 à effet au 1er janvier 2023 aux fins d’exploitation d’une activité de tatoueur et de vente se rattachant à l’activité principale.

Un dégât des eaux est survenu le 11 avril 2023.

Le 1er juin 2023, par courrier adressé au bailleur, M. [V] a notifié la résiliation de son bail.

Le 31 août 2023, la SCI MNAM a fait délivrer à M. [V] une sommation interpellative aux fins de donner une date pour un état des lieux de sortie et de paiement des loyers jusqu’à la fin du préavis.

C’est dans ce cadre que, le 2 septembre 2024, la SCI MNAM a fait assigner M.[V] devant le tribunal judiciaire d’Arras aux fins de paiement des loyers au titre du préavis, des réparations locatives et des frais de remise en état.

Selon ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 25 mars 2026, la SCI MNAM demande au tribunal de :

Condamner M. [V] au paiement des sommes suivantes :
- 2 520 € au titre des loyers dus jusqu'au 1er décembre 2023 et ce avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
- 8 477,18 € au titre des réparations locatives et frais de remise en état ;

Ordonner la capitalisation des intérêts ;

Débouter M. [V] de toutes ses demandes ;

Le condamner aux entiers dépens et à la somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande de paiements des loyers, au visa des articles 1103 et 1728 du code civil, la SCI MNAM fait valoir que le contrat de bail conclu avec M. [V] permet une résiliation anticipée par lettre recommandée avec avis de réception par le preneur, à tout moment à la condition de respecter un préavis de six mois. Elle précise que M. [V] s'est prévalu d'un préavis abrégé d'un mois, en contradiction avec les dispositions contractuelles de sorte qu'il est redevable de l'indemnité de préavis correspondant à six mois d'occupation avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation.

Pour s'opposer aux conclusions adverses alléguant un manquement à ses obligations, la SCI MNAM indique qu'elle a entrepris immédiatement les démarches nécessaires aux fins de faire cesser la fuite résultant du dégât des eaux d'avril 2023 ; que la baisse d'activité alléguée par M. [V] en raison de l'impossibilité de jouir du local n'est pas justifiée ; que le sinistre n'étant intervenu que dans une pièce, la jouissance du local n'ayant pas été compromise ; que le locataire ne s'est pas plaint de ces manquements dans son courrier de résiliation et, enfin, que son souhait de déménager est antérieur au sinistre comme le démontre sa page Facebook.

La SCI MNAM ajoute qu'elle a subi des frais de remise en état du logement et en demande le remboursement à son locataire en se fondant sur un constat d'un commissaire de justice du 10 octobre 2023 et devis à l'appui. Elle indique que le locataire ne saurait se prévaloir de l'absence d'état des lieux d'entrée pour se soustraire à la prise en charge des travaux de remise en état dès lors que le local est présumé se trouver en bon état ; qu'il doit repeindre la façade pour remettre en état la façade qui a été taguée ; qu'à la sortie, le local se trouvait dans un état de saleté important et que des travaux de réfection intérieure sont indispensables. Elle ajoute que les travaux de réfection du plafond des suites du dégât des eaux ne sont pas repris dans les devis produits.

Dans ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 23 janvier 2026, M. [V] demande au tribunal de :
- Débouter la SCI MNAM de ses demandes formulées au titre des réprations locatives
- Débouter la SCI MNAM de ses demandes formulées au titre des loyers impayés jusqu’au 1er décembre 2023
- Débouter la SCI MNAM de ses plus amples demandes
- Statuer ce que de droit quant aux dépens

M. [V] s’oppose à tout paiement des réparations locatives aux motifs qu’un dégât des eaux est survenu le 11 avril 2023 et qu’il l’a empêché d’exercer son activité professionnelle. Il précise que des infiltrations sont apparues au niveau du plafond, l’eau inondant la cellule commerciale ; qu’il a écrit au propriétaire dès juin 2023 pour l’aviser de ce qu’il entendait mettre un terme au contrat, considérant le local comme inutilisable du fait des infiltrations ; que le propriétaire acceptait une résiliation anticipée à la condition qu’un remplaçant digne de confiance lui soit présenté et, qu’à défaut, le délai de préavis de 6 mois devait être respecté et qu’il n’a pas accepté ces conditions.

Il fait valoir que le constat du commissaire de justice du 10 octobre 2023 a été réalisé en son absence, que la propriétaire ne peut lui faire supporter le coût d’une remise à neuf du local et que le bail précaire ne comportait aucun état des lieux d’entrée. Il ajoute que les locaux ont été remis en état car, reloués depuis son départ, de sorte que la SCI MNAM est en mesure de produire des factures et non des devis. Il ajoute que, suite au dégât des eaux, la SCI MNAM a obtenu une prise en charge par son assureur pour la remise en état de sorte qu’elle ne peut solliciter une indemnisation au titre des réparations locatives.

Pour contester la demande de la SCI MNAM au titre des loyers impayés, il fait valoir que le propriétaire était conscient de son impossibilité de poursuivre son activité dans les locaux car, dans un courrier du 5 juillet, il lui faisait une remise d’un mois de loyers du fait du dégât des eaux. Il ajoute que cette remise ne saurait suffire car la bailleresse n’a pas procédé à des travaux suffisants pour remédier au dégât des eaux et respecter ses obligations contractuelles. Il conclut que, dans ces conditions, il ne peut se voir imposer le paiement de loyers. Il ajoute que la bailleresse ne peut affirmer que son départ était programmé indépendamment de l’existence du dégât des eaux et conteste le fait qu’elle ait fait diligence pour réparer la fuite et rendre le local utilisable.

***

La clôture de l’instruction est intervenue le 25 mars 2026 par ordonnance du même jour et a fixé l’audience de plaidoiries au 20 mai 2026.

A l’issue de l’audience, le président a informé les parties que le délibéré serait rendu le 22 juillet 2026.

MOTIFS

Sur les demandes en paiement de la SCI MNAM

Sur les impayés de loyers

Conformément aux articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, et ils doivent être exécutés de bonne foi.

Au terme de l'article 1728 du même code, le preneur est tenu de deux obligations principales :
- d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
- de payer le prix du bail aux termes convenus.

Enfin, selon l'article 1219 du même code, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En l'espèce, le contrat de location conclu entre la SCI MNAM et M. [V] du 22 décembre 2022 stipule, en son V- Résiliation anticipée, que " le contrat pourra être résilié par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte de commissaire de justice : par le preneur, à tout moment, en respectant un délai de préavis de 6 mois. Par le bailleur, à l'expiration du contrat, en prévenant le preneur 6 mois à l'avance ".

La partie VI du même contrat intitulé- “renouvellement de contrat “ stipule qu’" à défaut de congé donné dans les conditions de l'article 5, le contrat est reconduit tacitement pour la même durée ".

Par courrier daté du 1er juin 2023, M. [V] a donné son congé à la SCI MNAM pour un délai de préavis d'un mois à compter du 1er juin 2023, en précisant que la date de fin du contrat est au 1er juillet 2023.

Toutefois, au regard des dispositions susmentionnées, un délai de préavis restait nécessaire, sans que les manquements du bailleur, allégués par M. [V], ne puissent justifier une exception à ce délai. Ainsi, un délai de six mois devait courir à compter de la connaissance par le bailleur du congé donné par le locataire, soit à compter du 1er juin 2023 étant précisé que la fin du contrat était fixée au 31 décembre 2032, sauf à pouver que logement se trouvait occupé, avant la fin du préavis, par un autre locataire et en accord avec le bailleur.

En l’espèce, la notification de son congé par le locataire lui même par courrier en date du 1er juin 2023 et l’absence de preuve démontrant l’occupation du logement par un autre locataire sur cette période, confèrent bien à M. [V] la qualité de locataire sur la période visée par la partie demanderesse.

Au surplus, si M. [V] entend contester le caractère redevable des loyers réclamés par la SCI MNAM en argant d’un manquement de sa bailleresse à ses obligations des suites du dégât des eaux, il apparaît que la société baillerresse a bien effectué diverses démarches pour remédier au sinistre.

En effet, si les deux parties s’accordent sur la survenue du sinistre le 11 avril 2023 et sur une saisine des assureurs, il convient de rappeler que la partie demanderesse justifie de la régulière convocation de M. [V] à une réunion d’expertise prévue le 3 juillet 2023 ainsi que, facture à l’appui de la Société Aupaix Couverture en date du 24 mai 2023, de la fourniture et pose des tuyaux ainsi que de la réparation d’une fuite avec plomb sur toles.

Aussi, l’ensembe de ces éléments démontre que le bailleur a bien réalisé les démarches nécessaires aux fins de mettre un terme au désordre résultant du dégât des eaux.

En outre, la remise d’un mois de loyer, comme indiqué dans la sommation interpellative du 31 août 2025 produit par la partie demanderesse en sa pièce n°8 et non contesté en défense, est de nature à suffisamment compenser l’éventuel désagrément momentanément subi par le locataire.

Ainsi, la SCI MNAM n’a aucunement manqué à ses obligations et il conviendra de condamner M. [R] [V] à lui payer la somme de 2520 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 1er décembre 2023, conformément à sa demande.

Aussi, et en application des artilce 1231-6 et 1231-7 du code, M. [V] sera condamné à payer cette somme avec intérêts au taux légal, à compter du 2 septembre 2024, date de la demande en justice.

Enfin, il sera fait droit à la demande de capitalisation de ces intérêts échus, laquelle sera prononcée sur une année entière, à compter également de la même date correspondant à la demande en justice.

Sur les réparations locatives

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est notamment tenu à l’obligation d’user de la chose louée raisonnablement, suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

L’article 1731 prévoit que, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

L’article 1732 du code civil vient, quant à lui, préciser que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

En l’espèce, il convient de relever que le bien a été occupé par M. [V] dès le 1er août 2020 et qu’il n’a écrit, pour donner congé, que le 1er juin 2023.

Par ailleurs, la partie demanderesse produit un procès-verbal d’état des lieux de sortie par commissaire de justice date du 10 octobre 2023, mais hors la présence de M. [V], ce-dernier ayant fait part de sa volonté de ne pas s’y rendre, et ce, dès le stade de la sommation interpellative du 31 août 2023.

Dans le cadre de ce procès-verbal, il est constaté que “les murs d’élévation ont été tagués, tout comme la partie haute de l’immeuble où des morceaux de l’enseigne qui devaient s’y trouver on été arrachés”.

Aussi, des extraits de photographies prises à partir de google Maps produits en pièce n°10 de la partie demanderesse montrent que les tags étaient présents en août 2021 mais ne l’étaient pas entre 2009 et 2018. Plus encore, ces tags apparaissent comme en lien direct avec l’activité commerciale de M. [V].

Au surplus, la SCI MNAM produit un devis de 2584,36 euros correspondant spécifiquement à la réfection de la façade avant du magasin pour la surface peinte (pièce n°12 produite en demande).

En revanche, s’il est fait état de diverses traces visibles à l’intérieur des lieux, au bureau d’accueil, au sol et dans une pièce en enfilade de l’accueil, en l’absence d’état des lieux d’entrée, rien ne permet d’affirmer que M. [V] est à l’origine des désordres constatés indépendamment de ceux résultant du dégât des eaux.

Aussi, si la SCI MNAM réclame la somme totale de 8477,78 euros au titre des réparations locatives et des frais de remise en état, M. [V] sera condamné à lui régler une somme limitée à 2584,36 euros correpondant uniquement aux travaux de réfection de la façade avant du magasin.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre autre partie.

M. [V], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens de la présente instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou qui perd son procès, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Aussi, en considération de l’équité et de la situation économique du défendeur justifiant notamment du bénéfice de l’aide juridictionnelle totale, il apparait qu’il n’y a pas lieu à condamnation au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement ».
L’exécution provisoire de la présente décision sera rappelée.

PAR CES MOTIFS