TJ 13055, 22 juin 2026, RG 25/04242

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 22.06.2026 pror 27 Juillet 2026
Président : Madame LIEGEOIS, 1ère Vice-Présidente
Greffier : DE ANGELIS,
Débats en audience publique le : 30 Mars 2026

GROSSE :
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à Me Caroline GUEDON......................
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EXPEDITION :
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N° RG 25/04242 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6VYR

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. MARSEILLE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Caroline GUEDON, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [B], [N], [H] [Z]
née le 02 Novembre 1988 à , demeurant [Adresse 2]

comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 11 juillet 2016, la société d'économie mixte Marseille Habitat a donné à bail à Mme [B] [Z] un appartement à usage d'habitation (logement conventionné) situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 248,20 euros outre 56 euros de provision sur charges.

En raison d'importants travaux de structure à réaliser dans cet immeuble, la société civile immobilière [T] [R] a consenti à Mme [B] [Z] une convention d'occupation précaire destinée à son relogement pendant la durée des travaux dans des locaux situés [Adresse 4] à compter du 18 avril 2023.

Suite à un apport de patrimoine dans le cadre d'une fusion à compter du 15 juin 2023, la société d'économie mixte Marseille Habitat est devenue propriétaire de l'immeuble situé [Adresse 5] et la société civile immobilière [T] [R] a fait l'objet d'une radiation le 11 septembre 2023 du registre du commerce et des sociétés du greffe du tribunal de commerce de Marseille.

Par ordonnance de référé du 10 avril 2025, le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en référé a :
déclaré l'action de la société d'économie mixte Marseille Habitat recevable,constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail du 11 juillet 2016 portant sur le logement n°[Adresse 6] étaient acquises au 14 août 2024 en raison du défaut de paiement des loyers,ordonné l'expulsion des lieux de Mme [B] [Z] et de tout occupant de son chef,condamné Mme [B] [Z] à payer la somme provisionnelle de 5 243,58 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation décompte arrêté au 11 février 2025, outre une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux,dit n'avoir lieu à référé sur la demande de prononcé de la résiliation de la convention d'occupation précaire du logement n°2 situé [Adresse 5] et sur l'expulsion de ce logement au motif que la société Marseille Habitat ne justifiait pas de la fin des travaux sur l'immeuble située [Adresse 7] et qu'elle sollicitait la résiliation de la convention pour un manquement contractuel ne relevant pas des pouvoirs du juge des référés ,rejeté le surplus des demandes de la société Marseille Habitat,condamné Mme [B] [Z] au paiement de la somme de 400 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,condamné Mme [B] [Z] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 14 juin 2024.
Par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2025, la société d'économie mixte Marseille Habitat a fait assigner Mme [B] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

prononcer la résiliation judiciaire de la convention d'occupation précaire portant sur le logement situé [Adresse 5],ordonner l'expulsion de Mme [B] [Z] et de tout occupant de son chef de ces lieux, sans délais, avec l'assistance d'un serrurier et d'un représentant des forces de l'ordre si besoin est,condamner Mme [B] [Z] à lui payer une indemnité d'occupation de ces locaux d'un montant équivalent au dernier loyer échu jusqu'à son départ effectif,condamner Mme [B] [Z] à lui payer 500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer.
Elle fait valoir que le juge des référés a dit n'y avoir lieu à référé sur sa demande de résiliation de la convention d'occupation précaire du 18 avril 2023 car l'appréciation du manquement contractuel de Mme [B] [Z] relevait du juge du fond, que celle-ci n'a pas respecté la clause 4 « Montant de la redevance » de ce contrat stipulant que la jouissance du local décrit à l'article 2 de la convention ne donnera pas lieu à une redevance dans la mesure où l'occupante devra continuer à s'acquitter des loyers appelés sur le logement initial situé [Adresse 8] et qu'en cessant de s'acquitter de ces loyers Mme [B] [Z] a manqué à ses obligations. Elle ajoute que ce manquement a d'ores et déjà conduit à la résiliation du bail initial de sorte que la convention d'occupation précaire est désormais sans objet et devra nécessairement faire l'objet d'une résiliation judiciaire.

A l'audience du 30 mars 2026, la société d'économie mixte Marseille Habitat, représentée par son conseil, s'en rapporte aux termes de son assignation et déclare que madame est « partie du logement précaire » et qu'elle doit les loyers du [Adresse 9], que les quittances étaient envoyées.

Mme [B] [Z] comparait en personne. Elle soutient n'avoir reçu aucune quittance, fait état de problèmes de prélèvement bancaire et de la cessation du versement des allocations par la Caisse d'allocations familiales. Elle conteste la somme de 10 000 euros même si elle dit savoir « qu'elle doit payer quelque chose ». Elle précise vivre avec 570 euros par mois et se trouver toujours [Adresse 10] avec son oncle handicapé.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation de la convention d'occupation précaire, l'expulsion et l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En l'espèce, la convention d'occupation précaire conclue le 18 avril 2023 contient une clause intitulée « Montant de la redevance » stipulant que la jouissance du local décrit à l'article 2 de la convention, à savoir le logement n°2, de type 2, rez de chaussée, superfice de 58 m², situé [Adresse 5], ne donnera pas lieu à une redevance dans la mesure où l'occupante devra continuer à s'acquitter des loyers appelés sur le logement initial situé [Adresse 8].

Il résulte de l'article 3 de cette même convention d'occupation précaire intitulé « Durée de la convention d'occupation précaire et modalités d'occupation » que celle-ci est conclue pour la durée des travaux de structure dans l'immeuble contenant le logement n°5 loué par contrat de bail du 11 juillet 2016 situé [Adresse 11] par Mme [B] [Z] à la société d'économie mixte Marsille Habitat, que cette durée est initialement fixée à 19 mois et que la fin des travaux emporte la résiliation de fait de la convention d'occupation précaire sans droit au maintien dans les lieux. Ce même article précise que tout congé donné au cours de cette période transitoire sur le logement principal situé [Adresse 8] mettra fin automatiquement à la convention.

Il résulte de l'ordonnance de référé du 10 avril 2025 que Mme [B] [A] n'a pas réglé les causes du commandement de payer pour la somme de 2730,50 euros en principal qui lui a été signifié le 14 juin 2024 par la société d'économie mixte Marseille Habitat au titre des loyers et charges du logement loué [Adresse 8], lequel manquement a conduit à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans ce contrat de bail et partant, à la rupture du contrat bail principal.

Or, il ressort de l'article 4 de la convention d'occupation précaire du 18 avril 2023, que la jouissance provisoire, le temps des travaux, du logement n°2 situé [Adresse 12] ne donne pas lieu au paiement d'une redevance à la condition que le loyer du logement principal situé [Adresse 13] soit réglé.

S'il n'est pas stipulé dans la convention d'occupation précaire du 18 avril 2023 que le non paiement du loyer du logement principal emporte résiliation de la convention portant sur le logement temporaire, il n'en reste pas moins que le paiement de ce loyer étant mentionné comme la contrepartie d'une absence d'exigence de paiement d'une redevance pour le logement provisoirement occupé, il constitue un obligation essentielle de l'occupant susceptible de remettre en cause la convention conclue entre les parties.

En l'espèce, il n'est pas sérieusement contesté par Mme [B] [Z] qu'elle n'a pas réglé les causes du commandement de payer du 14 juin 2024 ni que sa dette locative a perduré, le juge des référés ayant retenu un montant de 5 243,58 euros, décompte arrêté au 11 février 2025.

Dans ces conditions, la société d'économie mixte Marseille Habitat démontre un manquement de l'occupante suffisamment grave, durant plusieurs mois, pour justifier qu'il soit mis un terme de la convention d'occupation précaire du 18 avril 2023.

La résiliation judiciaire de la convention d'occupation précaire du 18 avril 2023 liant les parties et portant sur le logement n°2 situé [Adresse 12] est donc prononcée à compter du présent jugement.

Au surplus, l'acquisition de la clause résolutoire du contrant de bail principal du 11 juillet 2026 ayant été retenue par le juge des référés au 14 août 2024, la convention d'occupation précaire est depuis cette date sans objet.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat d'occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, la société d'économie mixte Marseille Habitat produit un décompte arrêté au 31 octobre 2024 mentionnant un loyer avec charges réclamé au titre du logement principal situé [Adresse 8] d'un montant de 322,93 euros par mois, charges comprises, que les parties avaient convenu comme équivalant au paiement de la redevance qui aurait été due pour le logement provisoire situé [Adresse 5] de sorte que l'indemnité d'occupation mensuelle est fixée à cette somme à compter de la résiliation de la convention et jusqu'au départ effectif des lieux de l'occupante.

Mme [B] [Z] est donc condamnée au paiement de cette somme .

Sur les demandes accessoires

Mme [B] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il ne comprendront pas le coût du commandement de payer du 14 juin 2024 qui a déjà été mis à sa charge par l'ordonnance de référé du 10 avril 2025 et qui n'est pas un acte de procédure exigé pour la résiliation judiciaire d'une convention d'occupation précaire.

Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de la bailleresse les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. Sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile est donc rejetée.

L'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS