TJ 51454, 17 juill. 2026, RG 26/00378

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 17 JUILLET 2026

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N° RG 26/00378 - N° Portalis DBZA-W-B7K-FJZH

Minute 26-

Jugement du :
17 juillet 2026

La présente décision est prononcée le 17 juillet 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Mélanie FEVRE, magistrate à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Ourouk ALNEJEM greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 02 mars 2026

DEMANDEUR :

S.A. D'HLM PLURIAL NOVILIA
[Adresse 1]
[Localité 1]

représenté par Me Clémence GIRAL-FLAYELLE avocate au barreau de Reims

ET

DÉFENDEURS :

Madame [C] [K]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 1]

Monsieur [F] [Z]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 1]

comparants en personne

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 18 septembre 2024, la société PLURIAL NOVILIA a consenti un bail d’habitation à M. [F] [Z] et Mme [C] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 569,03 euros et d’une provision pour charges de 54,53 euros.

Par actes de commissaire de justice du 26 septembre 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1080,96 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [F] [Z] et Mme [C] [Z] le 26 septembre 2025.

Par assignations du 17 décembre 2025, la société PLURIAL NOVILIA a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Reims pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [F] [Z] et Mme [C] [Z] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

- une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

- 1218,21 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2025,

- 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 décembre 2025.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 2 mars 2026, la société PLURIAL NOVILIA maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 30 janvier 2026, s'élève désormais à 1244,54 euros. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par les défendeurs. La société PLURIAL NOVILIA considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [F] [Z] et Mme [C] [Z] reconnaissent en effet le montant de la dette locative et demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 35 euros, en plus du loyer courant.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 4 Mai 2026, prorogé au 17 Juillet 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société PLURIAL NOVILIA justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 26 septembre 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1080,96 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 8 novembre 2025.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société PLURIAL NOVILIA verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 janvier 2026, M. [F] [Z] et Mme [C] [Z] lui devaient la somme de 1244,54 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [F] [Z] et Mme [C] [Z] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [F] [Z] et Mme [C] [Z] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 8 novembre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société PLURIAL NOVILIA ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [F] [Z] et Mme [C] [Z], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de la société PLURIAL NOVILIA concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de la mise en place d'un plan d'apurement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS