TJ 51454, 10 juill. 2026, RG 26/00732

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 10 JUILLET 2026

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N° RG 26/00732 - N° Portalis DBZA-W-B7K-FKQN

Minute 26-

Jugement du :
10 juillet 2026

La présente décision est prononcée le 10 juillet 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Monsieur Laurent STEVENIN, magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Ourouk ALNEJEM greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 30 mars 2026

DEMANDEUR :

S.A. HLM LE FOYER REMOIS
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

représenté par Madame [G] salariée munie d'un pouvoir

ET

DÉFENDEURS :

Madame [J] [W] épouse [Z]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 2]

Non comparante ni représentée

Monsieur [F] [Z]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 2]

Comparant en personne

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 25 avril 2024, la société LE FOYER REMOIS a consenti un bail d’habitation à M. [Z] [F] et Mme [Z] [J] née [W] sur des locaux situés au [Adresse 5], comprenant un garage moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 819,61 euros et d’une provision pour charges de 40,04 euros, le montant du loyer concernant le garage est de 20,59 euros.

Par actes de commissaire de justice du 28 octobre 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2 657,52 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Soutenant le caractère infructueux de ce commandement, la société LE FOYER REMOIS, par assignation du 17 janvier 2026 a fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] aux fins de voir constater, sous bénéfice de l’exécution provisoire, l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, ordonner leur expulsion et obtenir leur condamnation au paiement solidaire de la dette locative, d’une indemnité d’occupation des lieux, d’une indemnité au visa de l’article 700 du Code de procédure civile et enfin, aux entiers dépens de l’instance.

Par application de l’article 455 du Code de procédure civile, il y a lieu de se référer à l’assignation pour un exposé détaillé des prétentions et moyens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 janvier 2026, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 30 mars 2026 à laquelle la société LE FOYER REMOIS, régulièrement représentée, réitère oralement ses prétentions dans les termes de son acte introductif d’instance sauf à actualiser sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à 3 235,64 euros. La société LE FOYER REMOIS considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [Z] [F], comparant, expose qu’il est travailleur indépendant et perçoit à cet égard des salaires irréguliers. Néanmoins, il se considère en capacité de régler la dette locative en 3 mois.

En outre, il fait valoir que son épouse perçoit un salaire de 1 091,00 euros et 420 euros de CAF, soit un total de 1 511,00 euros. Dans ce prolongement il indique qu’il a repris le paiement du loyer courant depuis deux mois, augmenté de 89,88 euros. Il sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

La société LE FOYER REMOIS confirme cette situation et à cet égard, accepte les délais de paiement sollicités par le locataire comparant avec suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ceux-ci.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [Z] [J] née [W] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [Z] [F] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 29 juin 2026, prorogé au au 17 Juillet 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société LE FOYER REMOIS justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions sont d’ordre public et s’imposent aux parties et au juge.

En l’espèce, le bail litigieux, conclu le 25 avril 2024, postérieurement à l’entrée en vigueur de la réforme précitée, prévoit néanmoins que la clause résolutoire ne peut produire effet qu’à l’issue d’un délai de deux mois suivant un commandement de payer.

il est constant qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié aux locataires le 28 octobre 2025, mentionnant expressément un délai de deux mois pour régulariser la dette locative.

Dans ce prolongement, si la loi nouvelle réduit le délai légal à six semaines, l’indication dans le commandement d’un délai plus long que celui prévu par la loi, conforme aux stipulations contractuelles, n’a pas eu pour effet de restreindre les droits du locataire ni de créer une incertitude sur la date à laquelle la clause résolutoire était susceptible de produire effet.

Il s’ensuit qu’en présence d’une telle discordance entre le délai légal et le délai indiqué au locataire, il convient, dans un souci de sécurité juridique et d’effectivité des droits de la défense, de retenir que la clause résolutoire ne pouvait produire effet qu’à l’expiration du délai le plus favorable au locataire, soit deux mois à compter de la signification du commandement.

Il est tout aussi constant que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Le locataire, présent lors des débats, ne produit en tout état de cause aucun élément de nature à établir un versement libératoire. Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 29 décembre 2025 à 24 heures, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, selon les modalités de computation des délais prévues à l’article 642 du code de procédure civile.

La résiliation du bail étant intervenue de plein droit à cette date, le locataire est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à l'accord des parties sur ce point et conformément à l'article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de M. [Z] [F] et Mme [Z] [J] née [W] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 90,00 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [Z] [F] et Mme [Z] [J] née [W] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société LE FOYER REMOIS verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 25 mars 2026, M. [Z] [F] et Mme [Z] [J] née [W] lui devaient la somme de 3 235,64 euros, les frais de procédure ayant été expurgés.

M. [Z] [F] et Mme [Z] [J] née [W] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, au titre de la solidarité légale entre époux.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [Z] [F] et Mme [Z] [J] née [W] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’indemnité d’occupation vise à pallier le préjudice subi par l'occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.

Dans ce prolongement, l'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien.

En l’espèce, en occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis le 30 décembre 2025, le locataire cause un préjudice à la société LE FOYER REMOIS qui sera réparé par sa condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers indexé et des charges, dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Z] [F] et Mme [Z] [J] née [W], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de la société LE FOYER REMOIS concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS