TJ 28085, 21 juill. 2026, RG 25/00764

N° RG 25/00764 - N° Portalis DBXV-W-B7J-GXK5

Minute : GMC JCP

Copie exécutoire
à :
Maître Justine GARNIER de la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21

[T] [O]

Préf28

Copie certifiée conforme
à :

“RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS”

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

DU 21 Juillet 2026

DEMANDEURS:

Madame [F] [C] épouse [M],

Monsieur [Y] [M],

demeurant tous deux 24 bis rue Jean Moulin - 28300 AMILLY
représentés par Maître Justine GARNIER, de la SCP GIBIER-FESTIVI-RIVIERRE-GUEPIN, avocats associés au barreau de CHARTRES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [T] [O],
demeurant 15 A rue Georges Varlet - Les Bellezaizes - Bât A - Esc 4 - 1er étage - Gauche - 28110 LUCÉ
comparante en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Elsa SERMANN

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 12 Mai 2026 et mise en délibéré au 21 Juillet 2026 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 20 juillet 2023, prenant effet à compter du 25 juillet 2023, Mme [M] née [C] et M. [M], par l’intermédiaire de leur mandataire de gestion locative l’agence Century 21, ont donné à bail à Mme [O], un appartement à usage d’habitation situé 15A rue Georges Varlet, Les Bellezaizes (bâtiment A, étage 1), à Lucé, moyennant un loyer mensuel de 600,00 euros, outre 80,00 euros de charges locatives.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [M] née [C] et M. [M] ont fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 1er septembre 2025 ; puis l’ont fait assigner devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Chartres, par acte de commissaire de justice du 7 novembre 2025 pour obtenir notamment la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

Mme [O] a saisi la Commission de surendettement d’une déclaration de surendettement le 22 septembre 2025. Par décision devenue définitive le 23 décembre 2025, la Commission de surendettement des particuliers de l’Eure-et-Loir a prononcé un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et un effacement total des dettes.
A l’audience du 12 mai 2026, Mme [M] née [C] et M. [M], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes contenues dans l’assignation :
Le constat de l’acquisition de la clause résolutoire,L’expulsion de Mme [O], La condamnation de Mme [O] à leur payer la somme actualisée de 7 725,56 euros due au titre d’arriérés de loyers, compte arrêté au 5 mai 2026, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,La capitalisation des intérêts, La condamnation de Mme [O] à leur payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à complet délaissement des lieux,La condamnation de Mme [O] à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de dommages et intérêts,La condamnation de Mme [O] à leur payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,La condamnation de Mme [O] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer. Ils s’opposent à l’octroi d’éventuels délais de paiement.

Mme [O], comparant à l’audience en personne, ne conteste pas le montant de la dette. Elle expose qu’elle n’a pas repris le paiement du loyer, qu’elle perçoit 19 euros de revenus par jour, que les APL ont été suspendues et que la Commission de surendettement a rendu une décision concernant son dossier le 24 février 2026. Elle sollicite des délais de paiement.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 juillet 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé que le créancier peut, à tout moment de la procédure de surendettement, agir selon les voies du droit commun pour se procurer un titre. La recevabilité ou la mise en place de mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers de l’Eure-et-Loir ne fait ainsi pas obstacle à la présente action des bailleurs, même si le présent jugement sera exécuté conformément à la législation applicable en matière de surendettement.

Sur le constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Eure-et-Loir par la voie électronique le 11 novembre 2025 soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Mme [M] née [C] et M. [M] justifient avoir saisi la CCAPEX le 4 septembre 2025, au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation du 7 novembre 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail contient une clause résolutoire et Mme [M] née [C] et M. [M] ont fait délivrer un commandement de payer visant cette clause à Mme [O] le 1er septembre 2025 pour un montant en principal de 1 581,35 euros.

Il ressort de l’historique du compte que ce commandement est demeuré infructueux plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er novembre 2025.

En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis cette date.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’alinéa 1 de l’article 24 VIII de la loi du 06 juillet 1989, « lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture ».

Ainsi, le juge des baux peut suspendre les effets de la clause résolutoire en suite d’une décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, dans la mesure où le locataire a repris le paiement du loyer et des charges immédiatement en suite de la décision d’effacement. Dans le cas contraire, la clause résolutoire reprend son plein effet dès la première défaillance.

En l’espèce, par décision devenue définitive le 23 décembre 2025, la Commission de surendettement des particuliers de l’Eure-et-Loir a imposé un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Toutefois, le décompte produit par les bailleurs démontre que Mme [O] ne s’est pas acquittée du paiement du loyer et des charges entre janvier et mai 2026, de sorte qu’il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Mme [O] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Toutefois, il ressort des éléments communiqués que Mme [O] n’a pas repris le paiement intégral du loyer et des charges.
Au vu de ces éléments, il convient donc de rejeter la demande d’octroi de délais de paiement de Mme [O].

Sur la demande de condamnation au paiement des loyers et indemnité d’occupation
Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de : « payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Aux termes de l’article L741-2 du code de la consommation, « En l’absence de contestation dans les conditions prévues à l’article L.741-4, le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraîne l’effacement de toutes les dettes, professionnelles et non professionnelles, du débiteur, arrêtées à la date de la décision de la commission, à l’exception des dettes mentionnées aux articles L. 711-4 et L. 711-5 et des dettes dont le montant a été payé au lieu et place du débiteur par la caution ou le coobligé, personnes physiques. »

La Commission de surendettement a établi la créance de Mme [M] née [C] et M. [M], représentés par l’agence Century 21, à la somme de 4 052,11 euros.
Puis, par décision devenue définitive le 23 décembre 2025, la Commission de surendettement des particuliers de l’Eure-et-Loir a imposé un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, de sorte que la dette de logement envers Mme [M] née [C] et M. [M], représentés par l’agence Century 21, d’une somme de 4 052,11 euros est effacée.

Mme [M] née [C] et M. [M] produisent un décompte démontrant que Mme [O] reste leur devoir, la somme de 7 725,56 euros à la date du 5 mai 2026.

Mme [O] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de la dette.

Mme [O] sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 3 673,45 euros (7 725,56 euros – 4 052,11 euros) correspondant :
Aux arriérés locatifs exigibles jusqu’au 1er novembre 2025, date d’acquisition de la clause résolutoire et dette effacée inclueA l’indemnité d’occupation due à compter de cette date et jusqu’au dernier terme du décompte (5 mai 2026).
Sur la demande en paiement de dommages et intérêts
Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ».

Mme [M] née [C] et M. [M] sollicitent la condamnation de Mme [O] à leur payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts. Ils exposent être privés de revenus locatifs. Toutefois, ils ne justifient pas de la mauvaise foi de Mme [O], de sorte qu’ils seront déboutés de leur demande, leur préjudice étant réparé par l’intérêt moratoire.

En outre et en application de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts sera ordonnée.

Sur les demandes accessoires
Mme [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de condamner Mme [O] à verser à Mme [M] née [C] et M. [M] la somme de 200 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS