TJ 83050, 10 juill. 2026, RG 23/03869

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

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Chambre 3 - CONSTRUCTION

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DU 10 Juillet 2026
Dossier N° RG 23/03869 - N° Portalis DB3D-W-B7H-J3JD
Minute n° : 2026/230

AFFAIRE :

S.A.S.U. MALEA, [K] [D], [Q] [J] C/ [P] [U] [M], [F] [C], [H] [L]

JUGEMENT DU 10 Juillet 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Annabelle SALAUZE, Vice Présidente, statuant à juge unique

GREFFIER : Monsieur Alexandre JACQUOT,

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Mai 2026
A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Juillet 2026

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :
Me Gerard D’HERS
Me Roméo LAPRESA
Me Jean-Luc FORNO

Délivrées le
Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEURS :

S.A.S.U. MALEA, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Gérard D’HERS de la SELARL CABINET D’HERS, avocats au barreau de TOULON, avocats plaidant

Madame [K] [D]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Gérard D’HERS de la SELARL CABINET D’HERS, avocats au barreau de TOULON, avocats plaidant

Monsieur [Q] [J]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Gérard D’HERS de la SELARL CABINET D’HERS, avocats au barreau de TOULON, avocats plaidant

D’UNE PART ;

DÉFENDEURS :

Monsieur [P] [U] [M]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Roméo LAPRESA, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat plaidant

Maître [F] [C]
demeurant [Adresse 3]
représenté par Maître Jean-luc FORNO de la SCP LOUSTAUNAU FORNO, avocats au barreau de DRAGUIGNAN, avocats plaidant

Monsieur [H] [L]
demeurant [Adresse 4]
Non représenté

D’AUTRE PART ;

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FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Monsieur [S] [M], propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 1], a mandaté Monsieur [H] [L], agent immobilier pour vendre son bien, le prix de vente étant fixé à 410 000 euros ;
Selon acte sous seing privé, sans mention de date, Monsieur [B] [N] a formulé une offre d’achat au prix demandé, sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt de 390 000 euros.
Un projet de promesse de vente était rédigé par Maître [T] [R], notaire à [Localité 1], mais la vente n’intervenait pas.
Toujours par l’intermédiaire de Monsieur [H] [L], Monsieur [M] signait le 8 février 2020 en l’étude de Maître [F] [C] une promesse de vente avec de nouveaux acquéreurs, Monsieur [Q] [J] et Madame [K] [D]. L’acte authentique de vente était réitéré devant le même notaire le 29 juin 2020.
Ayant entrepris en 2022 de revendre une partie de ce bien, après l’avoir divisé, les consorts [J]/[D] apprenaient par l’intermédiaire de leur notaire que le bien comportait une inscription au fichier immobilier, puisque Monsieur [N] avait fait délivrer une assignation au vendeur le 20 février 2020 et avait obtenu sa publication le 26 février 2020.
Ayant trouvé acquéreur, ils ont signé avec Monsieur [N] un accord transactionnel et lui ont versé la somme de 61 000 euros en contre partie de la levée de l’inscription aux fichier immobilier et de l’arrêt de la procédure judiciaire. Monsieur [N] s’est conséquemment désisté de son action.

Monsieur [Q] [J] et Madame [K] [D] ont par la suite fait assigner par exploits commissaires de justice en date du 24 mai 2023 Monsieur [M], Me [F] [C] et Monsieur [H] [L] devant le tribunal judiciaire de Draguignan, en indemnisation de leurs préjudices.

1/Selon leurs dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 05 mars 2025, ils sollicitent du tribunal de :
CONDAMNER in solidum Maître [F] [C], Monsieur [H] [L] ainsi que Monsieur [S] [M] à payer à Monsieur [J], Madame [D] et la société MALEA en réparation du préjudice subi du fait de leur comportement fautif les sommes de :
61 000 euros en paiement de l’indemnité transactionnelle
720 euros en paiement des frais d’avocat supportés suite à l’assignation, pour analyse di dosser, négociation et rédaction du protocole ;
Soit un totale de 61 720 euros hors les loyers qu’ils n’ont pas pu percevoir ;
CONDAMNER in solidum Maître [F] [C], Monsieur [H] [L] ainsi que Monsieur [S] [M] à payer in solidum à Monsieur [J], Madame [D] et la société MALEA une somme estimée à 40 000 euros en réparation du préjudice subi au titre des location empêchées ;
CONDAMNER in solidum Maître [F] [C], Monsieur [H] [L] ainsi que Monsieur [S] [M] à payer à Monsieur [J], Madame [D] et la société MALEA la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNER Monsieur [L] à rembourser à titre de réparation pour l’absence d’information préalable la somme de 18 450 euros ;
DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
CONDAMNER in solidum Maître [F] [C], Monsieur [H] [L] ainsi que Monsieur [S] aux entiers dépens distraits au profit de la SELARL CABINET D’HERS.

Au soutien de leurs demandes à l’encontre du notaire, fondées sur les dispositions de l’article 1240 du code civil, ils soulignent que le notaire à l’obligation d’effectuer des recherches complètes sur le bien et ne peut se satisfaire des déclarations des parties ; que la responsabilité du notaire peut aussi être recherchée s’il n’a pas effectué les vérifications nécessaires et qu’il a l’obligation de s’assurer de l’efficacité des actes qu’il reçoit ; que tel est le cas en l’espèce, puisque l’assignation avaient été publiée avant la réitération de la vente et que le notaire n’a pas procédé à cette vérification entre la signature de la promesse et l’acte de réitération ;
Ils soutiennent en outre que l’agent immobilier a commis une faute engageant sa responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du code civil en ne les informations pas de la précédente offre acceptée, et en méconnaissant ainsi son devoir d’information, qui lui impose d’informer l’acquéreur de tous les risques que lui fait courir l’opération.
Ils invoquent enfin la faute contractuelle du vendeur qui connaissait l’existence de la procédure judiciaire pour avoir été assigné et qui a tu cette information essentielle.
Ils affirment qu’ils n’auraient pas acheté s’ils avaient su qu’il y avait une assignation et que les fautes relevées les ont contraints à formaliser un accord avec Monsieur [A] pour que celui-ci lève sa publication et renonce à son action, afin de finaliser la vente avec leurs acquéreurs. Ils demandent en conséquence réparation à hauteur de l’indemnité versée à Monsieur [B] [N] d’un montant de 61 400 euros, et évoquent l’impossibilité de louer leur bien leur ayant causé un préjudice de 40 000 euros.

2/ Selon ses dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 05 mars 2025, Monsieur [S] [M] sollicite du tribunal de :
RECEVOIR l’intégralité des moyens et prétentions de Monsieur [S] [M]
DEBOUTER de l’intégralité de leurs demandes Monsieur [Q] [J], Madame [K] [D] et la société MALEA à l’encontre de Monsieur [S] [M] ;

A titre principal,
DEBOUTER [Q] [J], Madame [K] [D] et la société MALEA en ce qu’ils sollicitent la condamnation, in solidum, de Monsieur [M] à leur régler la somme de 61720 € au titre de l’indemnité transactionnelle et des frais d’avocats tant cette somme est infondée ;
DEBOUTER [Q] [J], Madame [K] [D] et la société MALEA en ce qu’ils sollicitent la condamnation, in solidum, de Monsieur [M] à leur régler la somme de 40 000 euros en réparation du préjudice au titre des locations empêchées tant cette somme est infondée et injustifiée ;
En effet,
JUGER qu’en sa qualuté de profane, Monsieur [S] [M] n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité à l’encontre de [Q] [J], Madame [K] [D] et la société MALEA ;
JUGER que Monsieur [H] [L] a commis une faute en sa qualité d’agent immobilier de nature à engager sa responsabilité à l’encontre de [Q] [J], Madame [K] [D] et la société MALEA
JUGER que Maître [K] [C], notaire, a commis une faute en sa qualité d’agent immobilier de nature à engager sa responsabilité à l’encontre de [Q] [J], Madame [K] [D] et la société MALEA ;

A titre subsidiaire, et si le tribunal devait retenir la responsabilité de Monsieur [S] [M],
CONDAMNER Monsieur [H] [L], agent immobilier, à relever et garantir Monsieur [S] [M] des sommes auxquelles il peut être condamné
CONDAMNER Maître [K] [C] Notaire, à relever et garantir Monsieur [S] [M] des sommes auxquelles il peut être condamné
En tout état de cause,
CONDAMNER Monsieur [Q] [J], Madame [K] [D] et la société MAEA à verser in solidum à Monsieur [M] la somme de 5000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNER in solidum Monsieur [Q] [J], Madame [K] [D] et la société MAEA aux entiers dépens.

Pour voir rejetées les demandes formulées à son encontre, il soutient ne pas avoir commis de faute dès lors qu’il ne s’était pas engagé à vendre aux conditions souhaitées par Monsieur [B] [N], qui a exigé avant la signature de la promesse l’ajout d’une mention sur la délivrance d’un congé à un locataire, qui n’était pas mentionnée dans son offre ; ; ils relèvent que les requérants n’étaient pas dans l’obligation de signer un accord avec Monsieur [B] [N] et qu’en conséquence aucun préjudice en lien avec la faute alléguée n’est démontré.
Subsidiairement, ils estiment que la responsabilité de [H] [L], en sa qualité de professionnel, est engagée sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

3/ Selon leurs dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 28 décembre 2023, Me [F] [C] sollicite du tribunal de :
DECLARER irrecevables ou à tout le moins mal fondés Monsieur [Q] [J], Madame [K] [D] et la société MAEA de toutes leurs demandes fins et conclusions dirigées à l’encontre de Maître [F] [C]
LES DEBOUTER de toutes leurs demandes fins et conclusions ;
Subsidiairement,
CONDAMNER in solidum Monsieur [H] [L] avec Monsieur [S] [M] à relever et garantir Maître [F] [C] indemne de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre ;

CONDAMNER tout succombant à payer à Maître [F] [C] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, distraits au profit de Maître Jean-Luc FORNO, avocat.

Elle rappelle que si le notaire est soumis à un devoir de conseil, sa responsabilité est modulée en présence de déclarations erronées des parties ; elle souligne que l’assignation de Monsieur [B] [N] a été délivrée entre la signature de la promesse et l’acte de réitération, et que Monsieur [S] [M] ne l’a pas signalé.
Elle ajoute qu’aucun lien n’est démontré entre une éventuelle faute et le préjudice allégué, puisque la procédure intentée par Monsieur [B] [N] était vouée à l’échec et que dans tous les cas, la vente conclue entre Monsieur [S] [M] et les consorts [J]/[D] ne pouvait être annulée, car les acquéreurs étaient de bonne foi/

Monsieur [H] [L] n’a pas constitué avocat ni conclu.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture de la procédure a été rendue le 20 octobre 2025 avec effet différé au 20 avril 2026. L’affaire a été évoquée à l’audience du 19 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Les requérants recherchent les responsabilités du notaire et de l’agent immobilier sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil qui prévoient que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage impose à celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Ils recherchent en outre la responsabilité contractuelle du vendeur Monsieur [S] [M] sur le fondement des dispositions de l’article 1101 du code civil.

Ces deux responsabilités supposent la démonstration d’une faute en lien de causalité avec le préjudice allégué.
En l’espèce, Monsieur [S] [M] s’est vu délivrer, entre la signature de la promesse synallagmatique de vente le 2 février 2020 et l’acte de régularisation le 29 juin 2020 une assignation délivrée à la demande de Monsieur [N], sollicitant principalement du tribunal de « Condamner Monsieur [M] à passer l’acte de vente sous condition suspensive, étant précisé que ce bien immobilier devra être vide de toute occupation à charge du vendeur, pour un prix de 410 000 euros ». Il est acquis que celui-ci n’en a informé ni le notaire instrumentaire, ni ses acquéreurs, mention étant d’ailleurs portée à l’acte la déclaration du vendeur au terme de laquelle « il n’existe à ce jour aucune action ou litige en cours pouvant porter atteinte au droit de propriété ». La qualité de profane de Monsieur [S] [M] ne le dispensait pas d’informer ses acquéreurs de la procédure intentée, dont il était le seul à avoir connaissance en l’état des pièces produites, puisque l’assignation lui a été délivrée à lui seul, l’agent immobilier ou le notaire n’ayant pas été appelé en la cause. Il a donc manqué à son obligation d’exécuter les conventions avec bonne foi, en ne fournissant pas des informations essentielles sur l’objet du contrat à ses co contractants, et a en conséquence commis une faute engageant sa responsabilité envers les requérants.
En revanche, il n’est pas établi que l’agent immobilier Monsieur [H] [L] avait connaissance de la procédure en cours au moment de la régularisation de la vente. Les requérants invoquent le manquement de l’agent immobilier à son obligation d’information et de conseil, estimant qu’il aurait dû les informer du refus par le vendeur de signer une promesse avec Monsieur [B] [N] après avoir reçu une offre acceptée. Etant non discuté que ce refus était motivé par l’insertion par le prétendant acquéreur d’une condition suspensive non évoquée dans l’offre de vente formulée, l’absence d’évocation de cette précédente offre ne peut être considérée comme fautif de la part de l’agent immobilier ; il n’est ainsi produit aucun échange démontrant que celui-ci avait connaissance des griefs de Monsieur [B] [N], ni de sa volonté d’assigner le vendeur en justice. Il n’est en outre pas démontré que le changement de notaire entre la rédaction du projet de promesse de vente au profit de Monsieur [B] [N] et celui au profit des requérants soit le fruit d’une volonté de dissimulation de la part de l’agent immobilier. En conséquence, les requérants échouent à démontrer que Monsieur [H] [L] a manqué à son obligation d’information et de conseil.

En revanche, le notaire a manifestement manqué à son obligation de diligence en ne vérifiant pas avant la réitération de la vente les mentions figurant aux fichiers, compte tenu du laps de temps de plusieurs mois écoulé entre la signature de la promesse et la vente. Quelques soient les chances d’aboutir de la procédure, et nonobstant le fait que la publication de cette assignation n’était pas obligatoire, il devait opérer cette vérification, afin de pouvoir délivrer une information éclairée sur la procédure en cours et les risques encourus, et permettre aux requérants de faire le choix d’acquérir ou de ne pas acquérir le bien en connaissance de cause. La faute du notaire est en conséquence démontrée.
Il appartient aux requérants d’établir que les fautes alléguées sont en lien de causalité avec le dommage dont ils demandent réparation, en l’occurrence, le versement d’une indemnité transactionnelle de 61000 versée à Monsieur [B] [N] pour qu’il se désiste de son action et lève l’inscription au fichier immobilier, et la perte de loyers.
Les fautes de diligence et d’information du notaire, et d’information et de manquement au devoir de loyauté du vendeur, ont en réalité pour conséquence d’entrainer pour les acquéreurs une perte de chance de ne pas acquérir le bien, ou de l’acquérir dans d’autres conditions. Le choix de transiger avec Monsieur [B] [N] pour faciliter la vente de leur bien ne peut en aucun cas être invoqué à l’appui d’une demande indemnitaire. En effet, la vente de ce bien était toujours possible, la publication de l’assignation litigieuse n’empêchant pas cette vente, même si elle la rendait plus difficile. Le prix de la levée de l’assignation sur lequel se sont accordés les requérants et Monsieur ne peut caractériser le préjudice de perte de chance subi. En effet, il est acquis que le choix par les consorts [J]/[D] de payer cette indemnité résulte de l’urgence dans laquelle ils se trouvaient car il risquait s’il ne vendait pas le bien de perdre une somme plus importante de 150 000 euros versée en dépôt de garantie pour l’achat d’un bateau. Ces considérations qui leur sont personnelles sont sans lien de causalité direct avec le préjudice allégué, puisqu’ils auraient pu en effectuant d’autres choix différer la vente ou négocier une autre indemnité, d’autant qu’il sera remarqué qu’ils ont acquis deux bien pour 410 000 euros, et revendu un seul pour 534000 euros, soit une plus-value significative en 2 ans. Ainsi, le préjudice subi du fait de l’absence d’information fournie ne peut être équivalent au prix d’une indemnité par eux même accepté. Les requérants échouant à démontrer un lien de causalité direct et certain entre le préjudice allégué et les fautes verront leurs demandes rejetées, de même que celle tenant aux frais d’avocats nécessaires pour la mise en place de cet accord.
De même, il est évoqué l’absence de possibilité de louer leur bien entre juillet et septembre 2002, préjudice sans aucun lien avec les fautes alléguées. Ils ne justifient d’ailleurs ni du montant du loyer, ni de la nécessité de faire des travaux. Cette demande sera également rejetée.

Sur les demandes accessoires :

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance.
Monsieur [Q] [J], Madame [K] [D] et la SASU MALEA, partie perdante, seront condamnés aux entiers dépens de l’instance.

L’article 699 du même code dispose que « les avocats et avoués peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision». Il y a donc lieu d’autoriser le recouvrement direct des dépens au profit de la SELARL CABINET GUISIANO, avocat sur sa due affirmation de droit.

Il résulte de l'article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation.

En l'espèce, il n’apparaît pas équitable de laisser l’ensemble de ses frais irrépétibles à la charge des défendeurs. Monsieur [Q] [J], Madame [K] [D] et la SASU MALEA, partie perdante, seront condamnés à payer à Madame [F] [C] la somme de 2500 euros à ce titre et à Monsieur [S] [M] la somme de 2500 euros à ce titre.
Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile dans leur version applicable aux procédures introduites depuis le 1er janvier 2020, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
Aucune circonstance ne justifie en l'espèce d'écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS