TJ 10387, 22 juill. 2026, RG 24/00941

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES CHAMBRE CIVILE N°3

ORDONNANCE DE REFERE DU 22 JUILLET 2026

N° RG 24/00941 - N° Portalis DBWV-W-B7I-FCPE
Nac :5AA

Minute:

Ordonnance du :
22 juillet 2026

S.A. HLM MON LOGIS

c/

Madame [V] [A] épouse [F]
Monsieur [K] [O]

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Madame [U] [H], munie d’un pouvoir

DEFENDEURS

Madame [V] [A] épouse [F]
[Adresse 3]
[Localité 2]
non comparante, ni représentée

Monsieur [K] [O]
[Adresse 4]
[Localité 3]
comparant en personne

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 19 juin 2026 tenue par Madame Eléonore AUBRY, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Troyes statuant en référé, assisté(e) de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition à la date du 22 juillet 2026, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 7 avril 2022, la société HLM MON LOGIS a consenti un bail d’habitation à M. [K] [O] et Mme [V] [A] épouse [F] sur des locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 681,86 euros et d’une provision pour charges de 54,04 euros.

Par actes de commissaire de justice du 26 février 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3035,01 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par assignations du 7 novembre 2024, la société [Adresse 1] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [K] [O] et Mme [V] [A] épouse [F] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 810,48 euros,3237,81 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 22 octobre 2024,200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 novembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l'audience du 19 juin 2026, la société HLM MON LOGIS sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. La société [Adresse 1] considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [K] [O] dit avoir quitté les lieux le 1er novembre 2023. Un courrier en ce sens est fourni par le bailleur.
M. [K] [O] produit un jugement du 22 juillet 2025 du juge du surendettement de [Localité 5], fixant la créance de HLM MON LOGIS à l’égard du débiteur à la somme de 3 734,13 euros, avec des mensualités de 414,90 euros à verser entre le 22 août 2025 et le 22 avril 2026. Il précise avoir soldé sa dette envers [Adresse 1] conformément au plan prévu par le juge du surendettement et produit un décompte de commissaire de justice daté du jour de l’audience.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [V] [A] épouse [F] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

La société HLM MON LOGIS ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Concernant Mme [V] [A] épouse [F], il est produit un jugement du juge du surendettement de [Localité 5] du 27 juin 2025 ordonnant un moratoire de 2 ans à l’égard de la débitrice, la dette locative étant fixée à 4 433,91 euros.

Est également produit un arrêt de la Cour d’Appel de [Localité 6] 24 février 2026, par lequel la Cour rouvre les débats pour recueillir l’avis des créanciers sur l’effacement des dettes de Mme dans le cadre d’une procédure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, renvoyant à l’audience du 28 avril 2026.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société [Adresse 1] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 26 février 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 3035,01 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 27 avril 2024.

Par ailleurs, concernant le défenderesse qui n’a pas comparu, l’article 24- VI de la loi du 6 juillet 1989 ne s’applique pas dès lors que celle-ci, bien qu’en procédure de surendettement, n’a pas repris le paiement du loyer.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société HLM MON LOGIS à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la bailleresse fournit un décompte du 16 juin 2026 fixant sa créance à la somme de 2 557,59 euros représentant le solde locatif dû jusqu’à l’échéance du mois de mai 2026 inclus, soustraction faite des frais de procédure.

Toutefois, les pièces produites par le défendeur M. [K] [O] démontrent que la créance de HLM MON LOGIS fixée à son encontre dans le cadre de la procédure de surendettement par jugement du 22 juillet 2025 était de 3 734,13 euros, avec des mensualités de 414,90 euros à verser entre le 22 août 2025 et le 22 avril 2026.

Le décompte Huissier du défendeur, daté du 19 juin 2026, reprend l’intégralité des paiements effectués par le défendeur depuis août 2023, soit antérieurement à la procédure de surendettement, démontrant qu’il a payé 8 280,25 euros, et que sa dette à l’égard de HLM MON LOGIS est soldée.

Concernant la défenderesse, la créance de HLM MON LOGIS a été retenue pour la somme de 4 433,91 euros, aux termes de l’état des créances fixé par la Banque de France le 8 juillet 2024, et confirmée par le juge du surendettement le 27 juin 2025. La décision prononçant un moratoire de 2 ans, est actuellement examinée par la Cour d’Appel de [Localité 6].

En l’état, la demanderesse cantonne sa demande en principal à la somme de 2 557, 59 euros. Mme [V] [A] épouse [F] sera condamnée au paiement de cette somme.

HLM MON LOGIS sera déboutée de sa demande en condamnation de M. [K] [O].

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera provisoirement fixé à une somme mensuelle de 810,48 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 27 avril 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société [Adresse 1] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [V] [A] épouse [F] et M. [K] [O]

Seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût des commandements de payer du 26 février 2024 et celui des assignations du 7 novembre 2024.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de la société HLM MON LOGIS concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,