TJ 10387, 22 juill. 2026, RG 26/00255

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES CHAMBRE CIVILE N°3

ORDONNANCE DE REFERE DU 22 JUILLET 2026

N° RG 26/00255 - N° Portalis DBWV-W-B7K-FP5B
Nac :5AA

Minute:

Ordonnance du :
22 juillet 2026

S.C.I. CER AUBE

c/

Madame [Y] [R]
Madame [H] [R]

DEMANDERESSE

S.C.I. CER AUBE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Me Clement HERVIEUX, avocat au barreau de l’AUBE

DEFENDERESSES

Madame [Y] [R]
[Adresse 3]
[Localité 2]
comparante en personne

Madame [H] [R]
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 2]
non comparante, ni représentée

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 19 juin 2026 tenue par Madame Eléonore AUBRY, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Troyes statuant en référé, assistée de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition à la date du 22 juillet 2026, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 2 octobre 2018, la société SCI CER AUBE a consenti un bail d’habitation à Mme [Y] [R] sur des locaux situés au [Adresse 6] à Bar-sur-Aube (10200), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 530 euros et d’une provision pour charges de 70 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de Mme [H] [R].

Par acte de commissaire de justice du 23 avril 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3367,53 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 28 avril 2025.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [Y] [R] le 24 avril 2025.

Par assignations du 25 mars 2025, la société SCI CER AUBE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [Y] [R] et obtenir sa condamnation solidaire avec Mme [H] [R] au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 682,18 euros,8824,97 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 23 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 mars 2026, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l'audience du 19 juin 2026, la société SCI CER AUBE maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 18 juin 2026, s'élève désormais à 11114,15 euros. La société SCI CER AUBE considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [Y] [R] expose qu’elle n’a pas payé son loyer car elle n’avait plus d’eau chaude depuis un an et qu’elle est sans emploi.
SCI CER AUBE précise qu’il s’agit de la deuxième procédure d’expulsion à l’encontre de sa locataire et qu’elle n’a jamais été avisé de problème d’eau chaude.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré , Mme [H] [R] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société SCI CER AUBE et Mme [H] [R] ont indiqué ne pas avoir connaissance de l'existence d’une telle procédure concernant Mme [Y] [R].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société SCI CER AUBE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 23 avril 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 3367,53 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 juin 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société -SCI CER AUBE à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.
Dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société SCI CER AUBE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 18 juin 2026, Mme [Y] [R] lui devait la somme de 11114,15 euros, représentant le solde locatif dû jusqu’à l’échéance du mois de juin 2026 inclus, soustraction faite des frais de procédure.

Les défendeurs n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 23 avril 2025 sur la somme de 3367,53 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 5457,44 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera provisoirement fixé à une somme mensuelle de 682,18 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 24 juin 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SCI CER AUBE ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [Y] [R] et Mme [H] [R], qui succombent à la cause, seront condamnées in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 400 euros à la demande de la société SCI CER AUBE concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,