TJ 77288, 30 avr. 2026, RG 26/00024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MELUN

RÉFÉRÉ

N° RG 26/00024 - N° Portalis DB2Z-W-B7K-IJXO
Minute signée électronique

JUGEMENT DU 30 Avril 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires LE DOMAINE DE LA SOURCE représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA SENART GATINAIS
dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 1]
représentée par Maître Jennifer POIRRET de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau D’ESSONNE

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [W]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Komi NOMENYO, avocat au barreau de MELUN

Madame [B] [W]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Komi NOMENYO, avocat au barreau de MELUN

FORMATION

Président : Eric L’HELGOUALC’H
Greffier : Delphine BROUSSOU

DÉBATS

A l’audience publique tenue le 13/03/2026, l’avocat de la partie demanderesse a été entendu en sa plaidoirie. A cette audience l’affaire a été mise en délibéré au 30 Avril 2026.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcée par Eric L’HELGOUALC’H, président, assisté de Delphine BROUSSOU, greffier le 30 Avril 2026, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. et Mme [W] sont propriétaires des lots n° 304 et 405 au sein l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] sis [Adresse 4] à [Localité 2].

Les charges de copropriété n’étant plus réglées, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] leur a adressé le 6 novembre 2025 une mise en demeure de régler la somme de 3 772,65 euros au titre des charges de copropriété dues à la date du 1er octobre 2025.

Cette mise en demeure étant restée infructueuse dans les 30 jours de sa délivrance, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic, a fait assigner, par acte du 9 janvier 2025, M. et Mme [W] selon la procédure accélérée au fond, afin d’obtenir leur condamnation à lui payer les sommes suivantes :

- 12 881,58 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 8 décembre 2025 (appel provisions sur charges du 01/10/2026 et cotisations fonds travaux 01/10/2026), avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure,
- 2 728,56 euros au titre de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,
- 3 000 euros à titre de dommages-intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil,

- 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

M. et Mme [W], représentés par leur conseil, ont sollicité l’octroi de délais de paiement en faisant valoir qu’ils n’ont pas été en capacité de régler les condamnations prononcées par jugement du 3 septembre 2024.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties à l’assignation et aux conclusions qu’elles ont soutenues oralement à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2026.

MOTIF DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales
Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Selon l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales et de verser au fonds de travaux mentionnés à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 (…) »

Aux termes de l’article 14-1 de la même loi, « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

L’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose :

« A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. »

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, est tenu de régler les sommes qui lui sont réclamées.

Au vu de la fiche cadastrale produite, la qualité de copropriétaire de M. et Mme [W] est établie.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] verse aux débats :

- le relevé de compte des sommes dues au 1er octobre 2025 ;
- les appels de fonds du 4 décembre 2023 au 6 mai 2025 ;
- les procès-verbaux des assemblées générales approuvant le budget de la copropriété du 14/06/2023, du 25/04/2024 et du 30/06/2025 ;

Au vu de ces éléments, M. et Mme [W] restent redevables de la somme de 12 881,58 euros au titre des charges échues et à échoir arrêtées au 8 décembre 2025.

En conséquence, M. et Mme [W] seront condamnés solidairement au paiement de cette somme avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 novembre 2025 sur la somme de 3 772,65, et de l’assignation pour le surplus.

Les intérêts échus pour au moins une année entière se capitaliseront dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil.

M. et Mme [W], qui ne font aucune proposition concrète pour apurer leur dette et ne justifient pas de leurs revenus, seront déboutés de leur demande de délais de paiement.

Sur les sommes dues au titre des frais nécessaires

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaire de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Tel n'est pas le cas à titre d'exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d'honoraires du syndic. En effet, l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d'honoraires supplémentaires, n'en change pas la nature.

En l'espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à M. et Mme [W] seuls, la somme de 734,81 euros, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l'article 10-1 susvisé.

Par conséquent, M. et Mme [W] seront condamnés à payer cette somme au syndicat des copropriétaires au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de sommes d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.
La défaillance des défendeurs, qui ne règlent plus leurs charges depuis plusieurs années, cause un préjudice financier au syndicat des copropriétaires qui est tenu d’avancer la part des dépenses leur incombant.

Il sera réparé par l’allocation de la somme de 350 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, M. et Mme [W] seront condamnés aux dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, M. et Mme [W], qui supporte les dépens, seront condamnés à payer à le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 000 euros.

PAR CES MOTIFS