TJ 77288, 21 juill. 2026, RG 25/06096

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MELUN
Ch1 Cab7 Baux commerciaux
Affaire : N° RG 25/06096 - N° Portalis DB2Z-W-B7J-IIZC

MB/EB

JUGEMENT DU VINGT ET UN JUILLET DEUX MIL VINGT SIX

DEMANDEUR :

Monsieur [S] [F] [Z]
demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Clarisse OUEDRAOGO, avocate au barreau de MELUN

DÉFENDEURS :

Madame [J] [X] épouse [V]
demeurant [Adresse 2]

Monsieur [O] [V]
demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée en audience publique le 09 juin 2026.

A cette audience l’affaire a été mise en délibéré au 21 juillet 2026.

JUGE DES LOYERS :

Mathilde BERNARD

GREFFIERE :

Estelle BANDIERA

DÉCISION :

Contradictoire en premier ressort, prononcée par Mathilde BERNARD, juge, qui a signé la minute avec Estelle BANDIERA, greffière, le 21 juillet 2026, par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 4 avril 2014, Monsieur [S] [F] [Z] a donné à bail en renouvellement d'un bail commercial précédent, à Madame [W] [A] née [X], des locaux à usage commercial sis [Adresse 2], à usage de café-tabac notamment, pour une durée de 9 ans, moyennant un loyer mensuel de 2 400 euros hors taxes, soit 28 800 euros par an.

Par acte sous seing privé du 29 octobre 2019, Madame [J] [X] épouse [V] et son époux, Monsieur [O] [V], ont acquis le fonds de commerce de Madame [W] [X] épouse [A] et son époux, de café-tabac notamment, exploité par Madame [J] [X] épouse [V] sous l’enseigne « Tabac de la mairie » suivant extrait d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés et partant, le bail commercial, moyennant le loyer annuel de 28 800 euros hors taxes et charges, payable trimestriellement.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 30 mars 2023, reçue par les époux [V] le 4 avril 2023, Monsieur [S] [F] [Z], a adressé aux preneurs une offre de renouvellement du bail au 1er octobre 2023, avec un nouveau loyer proposé à 39.828 € par an.

Par courrier du 15 mars 2024, les preneurs proposaient un loyer de 33 710 euros par ans.

Par lettre recommandée AR en date du 24 juillet2025, reçue le 29 juillet 2025, Monsieur [S] [F] [Z] a notifié aux preneurs un mémoire en fixation de loyer en renouvellement.

Par acte délivré le 10 décembre 2025, Monsieur [S] [F] [Z] a fait assigner les époux [V] et le Tabac de la mairie devant le juge chargé des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Melun aux fins notamment de fixer le loyer à compter du 1er octobre 2023 à la somme annuelle de 39.828 € en principal, hors taxes et hors charges.

Par jugement du 17 mars 2026, le présent juge a :
Ordonné la réouverture des débats ;Invité la partie défenderesse à constituer avocat et à notifier son mémoire avant le 29 mai 2026 ;Renvoyé les parties à l'audience du 9 juin 2026 pour plaidoiries ;Réservé l'ensemble des demandes et les dépens.
Par mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, notifié par RPVA le 5 juin 2026, Monsieur [S] [F] [Z] demande au présent juge de débouter les époux [V] de l’ensemble de leurs moyens, et fixer le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2023 à un montant annuel de 39.828 € en principal, à la date du 1er octobre 2023, pour un renouvellement de bail de 9 années à cette date, avec intérêts au taux légal de plein droit à la même date et capitalisation des intérêts échus depuis plus d'une année.

Subsidiairement, il sollicite la désignation d’un expert avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative, et de réserver les dépens.

A titre infiniment subsidiaire, Monsieur [S] [F] [Z] demande de fixer le loyer à compter du 1er octobre 2023 à la somme de 34.156,53 € hors charges et hors taxes, d’« ordonner » l’exécution provisoire de la décision à intervenir, de condamner Monsieur et Madame [V] à payer la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [S] [F] [Z] vise les articles L.145-33 et R. 145-6 du code de commerce.

Par mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, notifié par RPVA le 9 juin 2026, les époux [V] et le Tabac de la mairie demandent de :
Déclarer nulle l’offre de renouvellement délivrée par M. [F] [Z] le 30 mars 2023 et le débouter de ses prétentions,Condamner M. [F] [Z] aux entiers dépens, dont distraction, et à régler aux consorts [V] la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Au soutien de ses prétentions, les époux [V] et le Tabac de la mairie visent l’article L.145-34 du code de commerce.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures susvisées.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la nullité de la demande de renouvellement
L’article L. 145-9 du code du commerce prévoit que par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux commerciaux ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.
À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.
Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l'effet d'une notification faite six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l'événement prévu au contrat.
S'agissant d'un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l'expiration de l'une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l'alinéa premier ci-dessus.
Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

En l’espèce, les époux [V] et le Tabac de la mairie font valoir qu’une offre de renouvellement suppose un congé délivré par le bailleur, par acte extrajudiciaire, et qu’ici, le bailleur a délivré une lettre recommandée avec accusé de réception, de sorte que le congé est nul.

Or, si un congé doit être donné par acte extrajudiciaire, aucun formalisme n’est prévu pour une demande de renouvellement, autonome, et contrairement à ce qu’indiquent les époux [V] et le Tabac de la mairie, ce courrier porte clairement sur le « renouvellement de bail » ainsi que l’énonce son objet. Ce formalisme n’avait donc pas à s’appliquer.

Au surplus, les défendeurs ont accepté ce renouvellement au regard du courrier du 15 mars 2024 par lequel ils proposent un montant de « loyer renouvelé », et ne peuvent désormais se contredire au détriment d’autrui.

La demande est donc mal fondée et sera rejetée.

Sur la demande de fixation du loyer renouvelé
Le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé conformément à la valeur locative en application de l' article L. 145-33 du code de commerce et dans les limites fixées par l'article L. 145-34 du même code dans sa version applicable.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 146 du code de procédure civile dispose qu’une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver.
En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve.

En l’espèce, le demandeur ne fournit aucune pièce pertinente pour justifier d’une modification de la valeur locative ou d’une modification notable des facteurs de commercialité qu’il se contente d’alléguer.

Sa demande principale ne pourra donc qu’être rejetée.

Il n’appartient pas au juge de pallier cette carence en ordonnant une expertise judiciaire. Sa demande subsidiaire ne pourra donc qu’être rejetée.

S’agissant de la demande plus subsidiaire encore formée par Monsieur [S] [F] [Z], elle n’est pas motivée distinctement, mais il apparait qu’elle vise la stricte application du contrat de bail, qui résulte de la loi des parties, sans que le juge des loyers ait à l’ordonner.
La demande sera donc rejetée.

Les intérêts accessoires n’ont donc lieu d’être accordés.

Les prétentions de Monsieur [S] [F] [Z] sont donc toutes rejetées.

Monsieur [S] [F] [Z], demandeur succombant en partie, sera tenu aux dépens, avec distraction au profit de l’avocat des défendeurs en faisant la demande.

Les parties succombant toutes deux en partie conserveront la charge de leurs frais irrépétibles, et les demandes contraires seront rejetées.

L’exécution provisoire de droit sera rappelée.

PAR CES MOTIFS