TJ 06088, 17 juill. 2026, RG 25/03148

COUR D’APPEL D’[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)

JUGEMENT : [O] [T] épouse [V] c/ S.D.C. [Adresse 1]
N°26/602
Du 17 Juillet 2026
4ème Chambre civile
N° RG 25/03148 - N° Portalis DBWR-W-B7J-QWFJ

Grosse délivrée à

expédition délivrée à
la SCP BERARD & NICOLAS
Me Cyril CHAHOUAR-BORGNA

le

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du dix sept Juillet deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l'audience publique du 16 Juin 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 10 Juillet 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le17 Juillet 2026 après prorogation du délibéré, signé par Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame BENALI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort.

DEMANDERESSE:

Madame [O] [T] épouse [V]
[Courriel 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Maître Etienne BERARD de la SCP BERARD & NICOLAS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDEUR:

S.D.C. DOMAINE DE FALICON Représenté par son syndic en exercice la SASU [C], au capital de 219.388.000,00 €, immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 487 530 099, dont le siège social est [Adresse 3], et également pris en son établissement secondaire exploitant sous l’enseigne « [C] [Localité 4] », sis [Adresse 4] IMMEUBLE « [Adresse 5], pris en la personne de son représentant légal demeurant en cette qualité audit siège.
[Adresse 6]
[Localité 2]
représenté par Me Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [O] [B] [S] épouse [V] est propriétaire des lots n°1.298 et 1.356 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé « [Adresse 1] » situé [Adresse 6] à [Localité 4] et administré par son syndic en exercice, la société [C].

Une assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 3 août 2025 au cours de laquelle ont notamment été adoptées les résolution n°10 à 14 mises au vote dans les termes suivants:

 Résolution n°10 : Décision à prendre quant à réaliser les travaux de rénovation et d’économie d’énergie et vote sur le programme de travaux
L’Etat permettait au syndicat de bénéficier d’une aide de 16.275.016 euros, soit 52% du montant total, si le vote des travaux de rénovation était réalisé avant le 31 décembre 2024.
Il n’y avait pas de garantie que le dispositif MaPrimeRenov’Copropriété soit reconduit par l’Etat sur le budget 2025.

Afin de permettre à la copropriété d’en bénéficier, une assemblée générale extraordinaire s’est tenue le 5 décembre 2024 afin notamment de voter la réalisation des travaux de rénovation et d’économie d’énergie ainsi que le programme de travaux, approuvé par l’assemblée générale de 2022 et présenté lors de la réunion d’information du 18 septembre 2024 et de ladite assemblée générale.
Ces travaux ont été votés à une large majorité.

Néanmoins des critiques ont été adressées considérant un manque de précisions quant aux travaux projetés alors qu’ils ont fait l’objet de communications régulières et de réunions depuis 6 ans, un rappel des étapes passées figure sur chacune des assemblées générales.

Les mises en concurrence ont été faites et sont justifiées en annexes.
Néanmoins, c’est un projet unique et global qui est présenté, compte tenu de la particularité du projet, par son importance et la nécessité d’obtenir 35 % de gain énergétique pour ouvrir droit à l’obtention de subventions MaPrimeRenov’.
Il n’est en effet pas possible de scinder les lots, raison pour laquelle le projet est proposé selon les préconisations de la maîtrise d’œuvre.
Afin de clore les critiques sur le vote de la résolution n°5 du 5 décembre 2024, il est proposé de confirmer celui-ci en vous ayant soumis l’intégralité des offres.
A cet effet, sont jointes à la présente convocation, les offres des entreprises ayant été reçues dans le cadre du processus de mise en concurrence.

Cette confirmation de vote reprend donc les préconisations de l’équipe de la maîtrise d’œuvre auprès audition et analyse des offres, et décide d’approuver les offres des entreprises suivantes :
Lot 1, 2 et 3 (Façade et serrurerie) par les entreprises Eitb, Omnium et Indigo pour un montant total de 19.848.795,80 euros TTC,Lot 4 (Etanchéité) par l’entreprise See pour un montant de 2.883.340,93 euros TTC,Lot 5 (Menuiseries extérieures parties communes) par l’entreprise [D] pour un montant de 2.376.773,63 euros TTC,Lot 6 (Ventilation) par les entreprise Aqua Energy et Gti pour un montant de 1.571.274,81 euros TTC,Lot 7 (Electricité) par l’entreprise Can B pour un montant de 339.772,33 euros TTC,Lot 8 (Espaces verts) par l’entreprise Paysage environnement pour un montant de 802.816,14 euros TTC,
Il n’est en effet pas possible de scinder les lots, raison pour laquelle le projet est proposé selon les préconisations de la maîtrise d’œuvre et qu’ils sont votés par l’ensemble de la copropriété.

Et ci-dessous détaillé par bâtiment :

°Bâtiment 1
Travaux et honoraires : 2.193.363 euros TTC
Subventions prévisionnelles : 1.237.421 euros TTC
Reste à charge copropriétaires : 955.943 euros TTC

°Bâtiment 2
Travaux et honoraires : 2.278.833 euros TTC
Subventions prévisionnelles : 1.233.833 euros TTC
Reste à charge copropriétaires : 1.045.000 euros TTC

°Bâtiment 3
Travaux et honoraires : 2.283.451 euros TTC
Subventions prévisionnelles : 1.231.657 euros TTC
Reste à charge copropriétaires : 1.051.794 euros TTC

°Bâtiment 4
Travaux et honoraires : 2.238.303 euros TTC
Subventions prévisionnelles : 603.553 euros TTC
Reste à charge copropriétaires : 636.608 euros TTC

°Bâtiment 5
Travaux et honoraires : 1.240.161 euros TTC
Subventions prévisionnelles : 1.237.421 euros TTC
Reste à charge copropriétaires : 955.943 euros TTC

°Bâtiment 6
Travaux et honoraires : 1.199.766 euros TTC
Subventions prévisionnelles : 603.553 euros TTC
Reste à charge copropriétaires : 596.213 euros TTC

°Bâtiment 7
Travaux et honoraires : 1.269.038 euros TTC
Subventions prévisionnelles : 638.411 euros TTC
Reste à charge copropriétaires : 638.628 euros TTC

°Bâtiment 8
Travaux et honoraires : 925.017 euros TTC
Subventions prévisionnelles : 441.238 euros TTC
Reste à charge copropriétaires : 483.779 euros TTC

°Bâtiment 9
Travaux et honoraires : 1.549.468 euros TTC
Subventions prévisionnelles : 825.928 euros TTC
Reste à charge copropriétaires : 723.541 euros TTC

°Bâtiment 10
Travaux et honoraires : 920.450 euros TTC
Subventions prévisionnelles : 441.046 euros TTC
Reste à charge copropriétaires : 479.404 euros TTC

°Bâtiment 11
Travaux et honoraires : 1.179.256 euros TTC
Subventions prévisionnelles : 603.649 euros TTC
Reste à charge copropriétaires : 575.606 euros TTC

°Bâtiment 12
Travaux et honoraires : 1.477.169 euros TTC
Subventions prévisionnelles : 768.349 euros TTC
Reste à charge copropriétaires : 708.820 euros TTC

°Bâtiment 13
Travaux et honoraires : 1.575.313 euros TTC
Subventions prévisionnelles : 821.891 euros TTC
Reste à charge copropriétaires : 753.422 euros TTC

°Bâtiment 14
Travaux et honoraires : 1.464.833 euros TTC
Subventions prévisionnelles : 765.280 euros TTC
Reste à charge copropriétaires : 699.553 euros TTC

°Bâtiment 15
Travaux et honoraires : 948.334 euros TTC
Subventions prévisionnelles : 457.400 euros TTC
Reste à charge copropriétaires : 490.394 euros TTC

°Bâtiment 16
Travaux et honoraires : 1.167.377 euros TTC
Subventions prévisionnelles : 601.525 euros TTC
Reste à charge copropriétaires : 565.842 euros TTC

°Bâtiment 17
Travaux et honoraires : 1.260.996 euros TTC
Subventions prévisionnelles : 655.961 euros TTC
Reste à charge copropriétaires : 605.036 euros TTC

°Bâtiment 18
Travaux et honoraires : 921.936 euros TTC
Subventions prévisionnelles : 441.784 euros TTC
Reste à charge copropriétaires : 480.152 euros TTC

°Bâtiment 19
Travaux et honoraires : 920.959 euros TTC
Subventions prévisionnelles : 466.760 euros TTC
Reste à charge copropriétaires : 454.199 euros TTC

°Bâtiment 20
Travaux et honoraires : 1.328.493 euros TTC
Subventions prévisionnelles : 667.092 euros TTC
Reste à charge copropriétaires : 661.401 euros TTC

°Bâtiment 21
Travaux et honoraires : 1.174.245 euros TTC
Subventions prévisionnelles : 598.127 euros TTC
Reste à charge copropriétaires : 576.119 euros TTC

°Bâtiment 22
Travaux et honoraires : 1.789.258 euros TTC
Subventions prévisionnelles : 951.632 euros TTC
Reste à charge copropriétaires : 837.626 euros TTC

Coût du remplacement des menuiseries des appartements d’origine :
Logement T3 : 4.851 euros TTC
Logement T4 : 5.665 euros TTC
Logement T5 : 6.479 euros TTC
Option menuiserie oscillo-battante : +30 euros TTC/menuiserie éligible

Coût de la création d’entrées d’air sur les menuiseries déjà remplacées :
Logement T3 : 205,73 euros TTC
Logement T4 : 274,30 euros TTC
Logement T5 : 342,88 euros TTC

Coût des stores en option
1 : Store banne : 2.070,86 euros TTC
E : Store vertical : 393,62 euros TTC

Approuve les honoraires nécessaires au bon déroulé des travaux et inclus dans les montants précités :
Honoraires de la maîtrise d’œuvre Alterea Gervais Tineetude au titre des travaux votés pour un montant de 1.142.438,79 euros TTCHonoraires de l’Amo Urbanis au titre des travaux votés pour un montant de 59.520 euros TTC ramené à 29.760 euros TTC après financement de la subvention « MaPrimeRenov’Copro » de 50%Assurance Dommage Ouvrage, en vertu de la loi du 4 janvier 1978, pour un taux de 1.75% du montant total des travaux TTCHonoraires du syndic au titre des travaux votés pour un montant de 495.976,88 euros TTCHonoraires de Dcf Finance Copro pour la constitution des dossiers de prêts, les honoraires d’ingénierie financière sont notifiés par lettre de mission et seront financés à hauteur de 50% par le syndic [C] et 50% par la copropriété (coût par logement demandeur : 150 euros TTC)
L’assemblée générale prend acte que les montants des travaux et honoraires seront financés en comme suit :
Travaux pour chaque bâtiment :
Bat 1 : 2.193.363 euros TTC par la clé de répartition lié au bâtiment concerné 0018-102 BAT 1Bat 2 : 2.278.833 euros TTC par la clé de répartition lié au bâtiment concerné 0018-103 BAT 2Bat 3 : 2.283.451 euros TTC par la clé de répartition lié au bâtiment concerné 0018-104 BAT 3Bat 4 : 2.238.303 euros TTC par la clé de répartition lié au bâtiment concerné 0018-105 BAT 4Bat 5 : 1.240.161 euros TTC par la clé de répartition lié au bâtiment concerné 0018-106 BAT 5Bat 6 : 1.199.766 euros TTC par la clé de répartition lié au bâtiment concerné 0018-107 BAT 6Bat 7 : 1.269.038 euros TTC par la clé de répartition lié au bâtiment concerné 0018-108 BAT 7Bat 8 : 925.017 euros TTC par la clé de répartition lié au bâtiment concerné 0018-109 BAT 8Bat 9 : 1.549.468 euros TTC par la clé de répartition lié au bâtiment concerné 0018-110 BAT 9Bat 10 : 920.450 euros TTC par la clé de répartition lié au bâtiment concerné 0018-111 BAT 10Bat 11 : 1.179.256 euros TTC par la clé de répartition lié au bâtiment concerné 0018-[Adresse 7] [Cadastre 1] : 1.477.169 euros TTC par la clé de répartition lié au bâtiment concerné 0018-[Adresse 8]

Bat 13 : 1.575.313euros TTC par la clé de répartition lié au bâtiment concerné 0018-114 BAT 13Bat 14 : 1.464.833 euros TTC par la clé de répartition lié au bâtiment concerné 0018-115 BAT 14Bat 15 : 948.334 euros TTC par la clé de répartition lié au bâtiment concerné 0018-[Adresse 9] [Cadastre 2] : 1.167.377 euros TTC par la clé de répartition lié au bâtiment concerné 0018-117 BAT 16Bat 17 : 1.260.996 euros TTC par la clé de répartition lié au bâtiment concerné 0018-118 BAT 17Bat 18 : 921.936 euros TTC par la clé de répartition lié au bâtiment concerné 0018-119 BAT 18Bat 19 : 920.959 euros TTC par la clé de répartition lié au bâtiment concerné 0018-120 BAT 19Bat 20 : 1.328.493 euros TTC par la clé de répartition lié au bâtiment concerné 0018-[Adresse 10] : 1.174.245 euros TTC par la clé de répartition lié au bâtiment concerné 0018-[Adresse 11] [Cadastre 3] : 1.789.258 euros TTC par la clé de répartition lié au bâtiment concerné 0018-[Adresse 12]
Travaux privatifs et options privatives (menuiseries, entrées d’air, store) : en charge unitaire / lot pour le compte du copropriétaire concerné.

Le syndic procèdera aux appels de fonds comme suit : montant 100% à échéance au 01/04/2025

Cette résolution est adoptée sous réserve de l’obtention des subventions MaPrimeRenov’Copropriété par l’Anah et du département des Alpes-Maritimes.

Démarrage des travaux prévu à la date du : après réception des fonds par le syndic et suivant le planning mis en place par la maîtrise d’œuvre.

Résolution n°11 : Souscription auprès de la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Ile-de-France d’un éco-prêt à taux zéro au nom du syndicat des copropriétaires destiné au financement de travaux de rénovation énergétique au bénéfice des seuls copropriétaires éligibles décidant d’y participer et mandat donné au syndic à l’effet de le signer
Afin de permettre la réalisation des travaux de rénovation énergétique votés aux résolutions n°10 de la présente assemblée générale, compris le financement des frais et honoraires éligibles régulièrement votés, les copropriétaires décident la souscription d’un éco-prêt à taux zéro au nom du syndicat des copropriétaires au bénéfice des seuls copropriétaires décidant d’y participer.
Pour ce faire, l’assemblée générale, ayant pris connaissance, d’une part, des conditions réglementaires d’éligibilité à l’éco-prêt à taux zéro et, d’autre part, des conditions générales et particulières du projet de contrat de prêt proposé par la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Ile-de-France (CEIDF) jointes à l’ordre du jour et comprenant la proposition d’engagement de caution de la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions (CEGC), confère au syndic tous pouvoirs à l’effet de, au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires :
°Recenser les copropriétaires qui entendent payer comptant leur quote-part de dépenses,
°Recenser les copropriétaires éligibles qui entendent participer à l’emprunt à l’effet de payer tout ou partie de leur quote-part de dépenses dans la limite du plafond de dépenses de l’éco-prêt à taux zéro,

°Solliciter un éco-prêt à taux zéro auprès de la CEIDF, dont la somme ne pourra excéder le montant total des dépenses dues par les copropriétaires demandant à participer à l’emprunt au titre de leurs quotes-parts de travaux et du financement des frais de garantie de l’emprunt, dans la limite du plafond de dépenses de l’éco-prêt à taux zéro, et comprenant une proposition d’engagement de caution de la CEGC,
°Transmettre à la CEIDF toutes les informations et pièces justificatives, signer toute déclaration et faire tout ce qui sera nécessaire à l’envoi, sous réserve d’acceptation du dossier, d’un contrat d’éco-prêt à taux zéro au nom du syndicat des copropriétaires au bénéfice des copropriétaires demandant à participer à l’emprunt,
°Accepter les conditions définitives de l’emprunt, tenant compte notamment du nombre de copropriétaires participant à l’emprunt, des quotes-parts de participation à l’emprunt dans la limite du plafond de dépenses de l’éco-prêt à taux zéro et de la durée de remboursement retenue,
°Accomplir toutes formalités nécessaires à cet effet, y compris ouvrir auprès de la CEIDF un compte spécifique travaux au nom du syndicat des copropriétaires, ainsi que tout produit d’épargne garanti en capital à l’effet d’y placer les fonds dans l’attente de leur utilisation,
°Accepter et signer, après expiration des délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le contrat de prêt, et en exécuter toutes les obligations,
°Souscrire un cautionnement auprès de la CEGC, afin que le syndicat n’ait, en aucun cas, à supporter les conséquences financières de la défaillance de tout copropriétaire dans le remboursement de sa quote-part d’emprunt,
°Déléguer à la CEIDF l’assurance incendie de l’immeuble lui transférant le bénéfice de l’indemnité jusqu’à concurrence de la créance en principal, intérêts, frais et accessoires en cas de sinistre total ou partiel,
°Subroger d’ores et déjà la CECG ou tout substitué dans ses droits de poursuite en cas de défaillance d’un ou plusieurs copropriétaires,
°Adresser à la CEIDF tous les justificatifs de réalisation des travaux conformément à la réglementation de l’éco-prêt à taux zéro.

Il est rappelé à ce titre que :
°L’éco-prêt à taux zéro est l’un des dispositifs du plan gouvernemental de rénovation énergétique de l’habitat. Il permet de financer la rénovation énergétique des logements, et ainsi de réduire les consommations d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre.
°La prise en charge des intérêts correspondant au montant de cet emprunt est intégralement assurée par l’Etat.
° Les copropriétaires désireux de participer à l’emprunt doivent notifier leur décision au syndic au moyen du formulaire prévu à cet effet accompagné des pièces justificatives demandées, en précisant le montant de l’emprunt qu’ils entendent solliciter dans la limite du montant de leur quote-part de dépenses éligibles, auquel s’ajouteront les frais de garantie correspondant à leur quote-part de l’emprunt. A peine de forclusion, la notification au syndic doit intervenir dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale.
°L’éco-prêt à taux zéro est réservé aux logements utilisés en tant que résidence principale (ou destinés à l’être dans les six mois suivant la fin des travaux) détenus par des personnes physiques ou par une Sci non soumise à l’impôt sur les sociétés dont au moins l’un des associés est une personne physique.
°Conformément à la réglementation, si le logement n’était plus utilisé en tant que résidence principale, la quote-part restant due deviendrait immédiatement exigible/
°Les conditions financières figurant au projet de contrat de prêt joint à la convocation sont données à titre indicatif pour un montant de mille euros de travaux financés. Les conditions financières définitives de l’emprunt seront arrêtées, sous réserve d’acceptation du dossier, au moment de l’accord donné par le prêteur sur la demande de financement, en fonction, notamment, du nombre de copropriétaires participant à l’emprunt, des montants de leurs quotes-parts de participation à l’emprunt, dans la limite du plafond de dépenses de l’éco-prêt à taux zéro en copropriété, et de la durée de remboursement retenue.

°Les copropriétaires désireux de participer à l’éco-prêt à taux zéro doivent être à jour de leurs charges et ne pas avoir connu d’impayé ou de retard dans le règlement durant les 12 (douze) derniers mois.
°Tous les copropriétaires doivent impérativement verser au syndicat leurs quotes-parts des dépenses non financées par l’éco-prêt à taux zéro ou par un autre emprunt collectif.
°A défaut de règlement par chaque copropriétaire ou un seul d’entre eux des appels de fonds, la mise en place des financements pourra être suspendue jusqu’à constitution complète du montant des quotes-parts de dépenses non financées par un emprunt collectif.
LA CEIDF pourra résilier la mise en place de tout ou partie de ses financements, dans le cas où l’un des prêts prévus au plan de financement n’était pas mis en place.
°Le remboursement du prêt se fera par prélèvements automatiques sur le compte bancaire de chacun des copropriétaires participant à l’emprunt ; les copropriétaires participants à l’emprunt autorisant expressément le CEIDF à prélever les sommes dues au titre du remboursement de leurs quotes-parts de l’emprunt collectif et du paiement de ses accessoires directement sur leurs comptes bancaires, conformément au mandat de prélèvement SEPA spécialement donné à cet effet ; les copropriétaires s’engagent à avertir la CEIDF de tout changement de compte bancaire pour ces prélèvements.
Les copropriétaires qui participeront à l’emprunt collectif contracté par le syndicat donnent d’ores et déjà leur accord aux conditions énoncées ci-dessus.

Résolution n°12 : Délégation de pouvoir pour le prélèvement des quotes-parts de l’emprunt collectif et le recouvrement des impayés
L’assemblée générale, conformément au dernier alinéa de l’article 26-6 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et sous réserve de la souscription du ou des prêts collectifs décidés par la présente assemblée générale, autorise le syndic à déléguer à la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Ile-de-France, avec son accord, la faculté de prélever les sommes dues au titre du remboursement du prêt collectif et du paiement des accessoires directement sur les comptes bancaires des copropriétaires y participant, ainsi qu’à mettre en œuvre les voies de recouvrement en cas d’impayé.

Résolution n°13 : Souscription auprès de la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Ile-de-France d’un emprunt collectif au nom du syndicat des copropriétaires destiné exclusivement au préfinancement des subventions publiques accordées au syndicat pour la réalisation des travaux votés
Afin de permettre la réalisation des travaux votés à la résolution n°10 de la présente assemblée générale, les copropriétaires décident la souscription d’un emprunt au nom du syndicat des copropriétaires dont l’objet unique sera le préfinancement des subventions publiques accordées au syndicat pour la réalisation des travaux votés.
Pour ce faire, l’assemblée générale, ayant pris connaissance des conditions générales et particulières du projet de contrat de prêt proposé par la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Ile-de-France (CEIDF) jointes à l’ordre du jour, confère au syndic tous pouvoirs à l’effet de, au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires :
°Solliciter la CEIDF en vue de la mise en place d’un dispositif de préfinancement des subventions publiques octroyées au syndicat des copropriétaires, sous forme d’un prêt-relais, au nom du syndicat des copropriétaires, et lui communiquer à ce titre les décisions attributives originales des subventions,
°Accepter les conditions définitives de l’emprunt tenant compte notamment du montant des subventions attribuées,
°Accomplir toutes formalités nécessaires à cet effet, y compris ouvrir auprès de la CEIDF un compte spécifique travaux au nom du syndicat des copropriétaires, ainsi que tout produit d’épargne garanti en capital à l’effet d’y placer les fonds dans l’attente de leur utilisation,
°Accepter et signer, après expiration des délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi n)65-557 du 10 juillet 1965, le contrat de prêt, et en exécuter toutes les obligations,

°Déléguer à la CEIDF l’assurance incendie de l’immeuble lui transférant le bénéfice de l’indemnité jusqu’à concurrence de la créance en principal, intérêts, frais et accessoires en cas de sinistre total ou partiel,
°Appeler auprès des copropriétaires, dès l’acceptation du projet de contrat de prêt par l’assemblée générale, le montant des intérêts prévisionnels figurant au projet de contrat de prêt, afin de le verser sur le compte spécifique travaux ouvert à la CEIDF au plus tard à la fin des travaux,
°Percevoir en lieu et place du syndicat des copropriétaires le montant des subventions préfinancées et en déléguer le bénéfice à la CEIDF pour virement au compte spécifique travaux ouvert au nom du syndicat des copropriétaires à l’effet d’en affecter le montant au remboursement du prêt relais consenti.
Il est rappelé à ce titre que :
°La mise en place du dispositif de préfinancement des subventions publiques est exonérée de frais de dossier et la gestion du compte spécifique travaux s’effectue sans frais pour le syndicat des copropriétaires,
°Les conditions financières figurant au projet de contrat de prêt joint à la convocation sont données à titre indicatif pour le montant estimé de subventions à obtenir. Les conditions financières définitives de l’emprunt seront arrêtées, sous réserve d’acceptation du dossier, au moment de l’accord donné par le prêteur sur la demande de financement, en fonction, notamment, des conditions de taux d’intérêt en vigueur à cette date chez le prêteur et des montants des subventions effectivement notifiées au syndicat,
°Tous les copropriétaires doivent impérativement verser au syndicat leurs quotes-parts de dépenses non subventionnées,
°A défaut de règlement par chaque copropriétaire ou un seul d’entre eux des appels de fonds, la mise en place de ce dispositif pourra être suspendue jusqu’à constitution complète du montant des quotes-parts de travaux hors subventions.

Résolution n°14 : Souscription auprès de la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Ile-de-France d’un prêt collectif à adhésion volontaire « Copro 100 »
Afin de permettre la réalisation des travaux votés lors de la présente assemblée générale, y compris les frais et honoraires y afférents régulièrement votés, les copropriétaires décident la souscription d’un emprunt au nom du syndicat des copropriétaires au bénéfice des seuls copropriétaires décidant d’y participer.

Pour ce faire, l’assemblée générale, ayant pris connaissance des conditions générales et particulières du projet de contrat de prêt proposé par la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Ile-de-France (CEIDF) jointes à l’ordres du jour et comprenant la proposition d’engagement de caution de la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions (CEGC), confère au syndic tous pouvoirs à l’effet de, au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires :
°Recenser les copropriétaires qui entendent adhérer à l’emprunt. Les copropriétaires qui décident de participer à l’emprunt doivent notifier leur décision au syndic en précisant le montant de l’emprunt qu’il entend solliciter dans la limite de leur quote-part de dépenses. Cette notification au syndic doit intervenir dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale.
°Solliciter un prêt auprès de la CEIDF dont le montant ne pourra dépasser la somme des dépenses dues par les copropriétaires emprunteurs au titre de leurs quotes-parts, auquel s’ajouteront les frais de dossier et de garantie correspondant à leur quote-part de l’emprunt.
°Accepter l’offre de prêt valant contrat, dont un projet a été annexé à la convocation à l’assemblée générale.
°Exécuter toutes les obligations du contrat de prêt, étant précisé que le remboursement se fera par prélèvements automatiques sur le compte bancaire de chacun des copropriétaires, tenu envers le syndicat pour le seul montant de sa quote-part de prêt correspondant au paiement des travaux (ou d’acquisition des parties communes) et frais annexes. A cet égard, les prélèvements seront effectués par la CEIDF en qualité de mandataire, au nom et pour le compte du syndicat.

°Souscrire un contrat de cautionnement auprès de la CEGC afin que le syndicat n’ait en aucun cas à supporter les conséquences financières de la défaillance de tout copropriétaire dans le remboursement de sa quote-part de prêt.
°Déléguer à la CEIDF l’assurance incendie de l’immeuble lui transférant le bénéfice de l’indemnité jusqu’à concurrence de la créance en principal, intérêts, frais et accessoires en cas de sinistre total ou partiel.
°Subroger d’ores et déjà la CEGC ou tout substitué dans ses droits et poursuite en cas de défaillance d’un ou plusieurs copropriétaires.
°Adresser tout justificatif de réalisation ou de paiement des travaux sur demande de la CEIDF.
°Les copropriétaires payant les travaux à l’aide de l’emprunt contracté par le syndicat dans les conditions visées ci-dessus donnent d’ores et déjà leur accord ».

Par acte de commissaire de justice du 22 août 2025, Mme [O] [B] [S] épouse [V] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir principalement l’annulation des résolutions n°10 à 14 de l’assemblée générale du 3 juin 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 12 juin 2026, Mme [O] [B] [S] épouse [V] sollicite :

le prononcé de la nullité des résolutions n°10 à 14 de l’assemblée générale du 3 juin 2025,à être dispensée de participation à la dépense commune des frais de procédure,la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » au paiement de la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Elle explique ne pas s’opposer à la demande de révocation de l’ordonnance de clôture formée par le syndicat des copropriétaires afin que ses dernières conclusions et les siennes soient retenues, dans le strict respect du principe du contradictoire.
Elle relate que l’ordre du jour de l’assemblée générale du 5 décembre 2024 portait principalement sur la mise au vote d’un projet global de rénovation et d’économie d’énergie de la copropriété, composée de 22 bâtiments, consistant en un ravalement avec isolation thermique par l’extérieur de l’ensemble des façades pour un gain énergétique de 42%, avec un minimum de 35% par bâtiment, pour un montant total de 31.469.291,46 euros. Elle indique avoir contesté la résolution n°5 de cette assemblée générale qui se serait tenue dans des conditions de présence et de représentation laissant apparaître des irrégularités susceptibles d’avoir influencé le sens des votes. Elle précise que cette procédure est pendante devant la présente juridiction sous le numéro de RG 25/866, que 38 copropriétaires se sont regroupés pour introduire un recours à l’encontre de cette résolution et que trois assignations ont été délivrées pour contester cette assemblée.
Elle relève que, sans attendre l’issue de la procédure précitée, le syndic a convoqué une nouvelle assemblée générale appelée à statuer sur un ordre du jour identique à celui de l’assemblée du 5 décembre 2024. Elle ajoute que ce dernier a indiqué, dans le cadre de la résolution n°10, être en mesure de justifier d’une économie d’énergie minimum de 35 %, critère nécessaire à l’obtention des aides de l’Etat, et a par ailleurs reconnu s’être abstenu de communiquer les offres des entreprises ayant candidaté. Elle en déduit que la résolution n°10 de cette nouvelle assemblée, inscrite à l’ordre du jour afin de confirmer le vote de la résolution n°5 adoptée lors de l’assemblée générale du 5 décembre 2024, n’est qu’une tentative de régularisation de celle-ci de sorte que le sort de l’une dépend de celui de l’autre.
Elle invoque l’irrégularité des votes exprimés par correspondance sur le fondement de l’article 9 du décret du 17 mars 1967 et rappelle que le formulaire doit prévoir la possibilité de voter les résolutions inscrites à l’ordre du jour dans le cadre du second tour issu de la passerelle prévue à l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle mentionne avoir déjà opposé cette irrégularité à la résolution n°5 de l’assemblée générale du 5 décembre 2024 et relève que la convocation à l’assemblée du 3 juin 2025 indiquait tout de même que les résolutions votées en seconde lecture en cours d’assemblée conserveront l’expression de vote indiquée en première lecture puisque les votes exprimés dans le formulaire sont représentatifs d’un avis favorable, défavorable ou d’abstention en fonction de la résolution décrite et non de la majorité requise pour être adoptée.
Or, elle soutient qu’il ne relève pas des pouvoirs du syndic de présumer du sens du second vote. Elle invoque des jurisprudences selon lesquelles une telle pratique prive les copropriétaires de leur droit d’évoluer dans leur réflexion et de changer leur vote entre les deux tours, après avoir pris connaissance du résultat du premier tour, et donc d’exprimer librement leur intention de vote à l’occasion d’un nouveau scrutin.
Elle soutient en outre qu’en éliminant les votes exprimés par correspondance et en considérant les copropriétaires concernés comme défaillants pour cette résolution, le syndic n’a pas satisfait aux obligations légales, notamment celle de pouvoir exprimer un vote en seconde lecture même par correspondance. Elle estime que seuls les copropriétaires ayant voté « pour » la résolution litigieuse auraient dû être requalifiés de défaillants, les votes « contre » et « abstention » devant être maintenus.
Elle en conclut que le syndic a usé de subterfuges pour parvenir à une adoption artificielle de cette résolution. Elle ajoute que les résultats relatifs à la désignation de certains membres du conseil syndical n’ont pas été annoncés immédiatement au motif de la nécessité de contrôler les votes par correspondance.
Elle expose que le procès-verbal d’assemblée générale n’a pu être signé par les membres du bureau à l’issue de la séance puisque, selon le syndic, celui-ci n’était pas en capacité de l’éditer immédiatement, le comptage des votes par correspondance devant être revérifié. Elle fait valoir que le procès-verbal ayant été notifié le 23 juin 2025, il est impossible de savoir si celui-ci a été signé dans le délai de 8 jours prévu par l’article 17 du décret du 17 mars 1967.
Elle en déduit que les conditions irrégulières d’adoption de la résolution n°10 litigieuse entache la sincérité du vote exprimé et justifie donc son annulation.
Elle mentionne également que les formulaires de vote par correspondance en ligne ne correspondaient pas au modèle défini par l’arrêté du 2 juillet 2020 et que les votes étaient pré-cochés « pour » par défaut. Elle considère que ce procédé va à l’encontre de l’esprit de la loi du 10 juillet 1965 selon lequel l’absence de vote correspond à une défaillance valant opposition et non validation. Elle ajoute que ce choix par défaut contrevient au principe d’impartialité et empêche les copropriétaires d’exercer leur droit de vote de manière totalement indépendante et éclairée.
Elle énonce qu’un débat houleux a eu lieu lors de l’assemblée contestée et que le syndic a mis en garde les copropriétaires ne souhaitant pas voter « pour » les travaux litigieux et les a menacés de poursuites individuelles en cas de vote « contre ».
Elle expose que certains copropriétaires ayant voté par correspondance étaient présents à l’assemblée et en déduit que l’argument du syndicat des copropriétaires selon lequel un copropriétaire absent ne saurait, par nature, modifier son vote est inopérant. Elle ajoute que le syndic a intimé aux copropriétaires présents ayant voté par correspondance d’exprimer à nouveau leurs votes et estime que cette pratique est contraire à l’usage et excède sa mission. Elle dénonce également la mise en scène du syndic faisant croire à un appel téléphonique avec une conseillère de la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Ile-de-France à 22 heures dans le but de garantir l’opportunité du financement mis au vote, sans toutefois plus de précisions.
En réplique aux écritures adverses, elle indique que M. [Z] [M], qui aurait pris l’initiative de l’appel précité, fait partie des personnes ayant assuré l’étude et le suivi des travaux et dément donc sa qualité de copropriétaire.
Elle fait également valoir que les irrégularités constatées ont bien eu une incidence sur le résultat du vote puisque le décompte du premier scrutin mentionné au procès-verbal indique 386 votes « pour » et non 588, ce qui ne permet pas d’atteindre la majorité, raison pour laquelle il a été procédé à un second vote.
Elle expose également que rien n’établit qu’il a été décidé de ne pas prendre en compte les votes par correspondance consécutivement à l’intervention de Maître [Y], commissaire de justice présent lors de l’assemblée, qui aurait soutenu que le formulaire devait contenir un second vote en cas de recours à la passerelle.
Elle soutient en outre que la résolution n°10, dont l’adoption est conditionnée à l’obtention des subventions MaPrimeRenov’ Copropriété par l’Anah et le département des Alpes-Maritimes,

est imprécise en ce que le montant des subventions auxquelles la copropriété peut prétendre est indéterminé et hypothétique alors que le coût global des travaux excède 30 millions d’euros. Elle estime que la réserve relative à l’obtention des subventions ne saurait justifier cette imprécision, d’autant plus qu’aucun minimum garanti n’est annoncé.
Elle relève qu’étaient uniquement joints à la convocation des simulations effectuées par bâtiments et par type d’appartement avec imputation d’une subvention inconnue au jour du vote. Elle indique que le montant des subventions envisagées n’est nullement justifié puisqu’aucun document n’est communiqué aux copropriétaires pour leur permettre d’apprécier leur réalité. Elle ajoute que la résolution litigieuse vise des subventions qualifiées de prévisionnelles de sorte que celles-ci ne sont pas acquises, ni dans leur principe ni dans leur quantum, et en conclut que les copropriétaires ne peuvent appréhender précisément le coût final des travaux de rénovation énergétique pouvant ainsi mettre en péril les intérêts économiques de la copropriété.
Elle relève que le syndicat des copropriétaires s’est engagé à réaliser des travaux d’envergure sans connaître le montant précis des aides allouées et avant même de déposer un dossier de financement. Elle estime que le syndic aurait dû préparer le dossier de rénovation énergétique complet avec des objectifs de subventions et de financement précis, demander l’autorisation de l’assemblée générale pour soumettre ce dossier aux autorités de financement puis présenter le résultat de cette consultation pour approbation ou rejet du projet en fonction des offres fermes de subvention et de financement accordées.
Elle considère que les copropriétaires ne pouvaient appréhender l’étendue de leur engagement uniquement par le biais de la fiche individuelle de financement communiquée antérieurement à l’assemblée générale alors qu’il y est indiqué que les montants sont donnés à titre indicatif sous réserve de validation par les partenaires financeurs.
Elle soutient également que les gains énergétiques espérés sont aléatoires.
Elle rappelle les critères d’éligibilité au dispositif « MaPrimeRenov’ Copropriété » et la nécessité de procéder, depuis le 1er janvier 2024, à un Dpe collectif, une évaluation énergétique ainsi qu’un plan pluriannuel de travaux avant le vote de travaux de rénovation énergétique. Elle souligne toutefois que ce Dpe collectif n’a pas été annexé à la convocation.
Elle relate que, pour démarrer cette campagne de travaux, un diagnostic énergétique a été réalisé en 2013 à la demande du syndicat des copropriétaires, dernier diagnostic en date, et qu’il y était notamment conclu que le scenario de travaux permettant de réduire à plus de 38% les consommations énergétiques actuelles, ayant été adopté par la résolution n°10 contestée, n’est pas raisonnable techniquement et économiquement mais qu’un objectif de réduction des consommations actuelles de l’ordre de 20% peut néanmoins être envisagé.
Elle énonce d’ailleurs qu’aucun document communiqué à l’appui du vote de cette résolution ne fait état d’une perspective d’économie d’énergie d’au moins 35 % tel que le dispositif de l’Anah le prévoit pour percevoir le premier palier de subventions. Elle précise que le contrat de maîtrise d’œuvre proposé par la société Alterea n’intègre pas d’engagements performanciels après travaux.
Elle énonce que le document intitulé notice thermique Dce produit par le syndicat des copropriétaires et établi en mai 2025 n’est pas visé parmi les documents adressés aux copropriétaires en vue de l’assemblée générale du 3 juin 2025. Elle indique également que le résultat de cette notice ne correspond pas aux critères requis pour l’obtention des subventions.
Elle conteste le fait que la réalisation des travaux de rénovation énergétique demeure nécessaire indépendamment du montant des subventions susceptibles d’être obtenues puisque l’étude Altarea attribue à la copropriété une étiquette énergétique de C de sorte qu’il n’existe aucune obligation légale imposant de tels travaux puisque la copropriété ne peut être qualifiée de « passoire » énergétique.
Elle énonce que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de la validation du projet par l’Anah. Elle souligne d’ailleurs que les copropriétaires n’ont même pas reçu de document d’éligibilité à l’Anah.
Elle invoque en outre la violation des dispositions des articles 9 et 10-1 c) de la loi du 10 juillet 1965 puisque les travaux litigieux incluent le remplacement des menuiseries des appartements, parties privatives, ou la création d’entrées d’air sur les menuiseries déjà remplacées.

Elle estime que la présentation du projet n’a pas permis aux copropriétaires de comprendre l’étendue de leur engagement financier puisqu’au surplus de la dépense commune relative aux travaux d’isolation des parties communes, certains lots, qui ne sont pas identifiés, se verront imposer le coût de remplacement de leurs menuiseries extérieures, parties privatives. Elle fait également valoir que la solution technique retenue n’a pas été débattue, d’autant plus que les travaux votés n’ont pas été évoqués parmi les scenarii proposés.
Elle conclut donc à l’annulation de la résolution n°10 de l’assemblée générale du 3 juin 2025 et des résolutions n°11 à 14 subséquentes comme étant sans objet.
Elle conteste en outre les conditions d’adoption de la résolution n°11 puisqu’après un rejet de celle-ci, il ressort des constatations de Maître [Y], commissaire de justice, que le syndic a pris la parole pour expliquer la nécessité d’adopter cette résolution puisque la résolution n°10 l’a également été et a demandé aux copropriétaires présents qui avaient voté par correspondance de voter en personne afin d’annuler leur vote par correspondance.
Elle relate qu’à la suite du second rejet de la résolution n°11, M. [Z] [M] a prétendu être en ligne avec une gestionnaire de la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Ile-de-France qui aurait confirmé, sans que cela ne puisse être vérifié, que le financement soumis au vote ne pose aucun problème pour la copropriété. Elle énonce que cette résolution a été ensuite adoptée dans le cadre d’un second vote, sous réserve de l’obtention des subventions MaPrimeRenov’ Copropriété par l’Anah et le département des Alpes-Maritimes, et que certains copropriétaires ont considéré que cette résolution avait été adoptée « au forcing » et contre l’avis de nombreux membres de l’assemblée doutant de sa validité. Elle relève que le procès-verbal ne fait pas état de ces difficultés malgré ce que prévoit l’article 17 alinéa 4 du décret du 17 mars 1967.
Elle mentionne que le carnet d’entretien de l’immeuble fait état de la présence d’amiante dans les façades et les parties communes mais que le projet de travaux de rénovation énergétique ne précise nullement le type de fixation des plaques d’isolement sur les façades, la potentielle exposition au risque et donc un éventuel surcoût voire une impossibilité de réalisation.
Elle énonce également que le syndicat des copropriétaires, maître d’ouvrage, a été privé de son droit de choisir entre les devis de divers professionnels intervenants à l’occasion des travaux de rénovation énergétique, de ravalement de façade et de traitement des espaces verts puisque le maître d’œuvre et le syndic avaient déjà choisi ces entreprises en amont, quand bien même le fait de faire appel à un maître d’œuvre ne vaut pas délégation de principe de la mise en concurrence des prestataires et devis ainsi que leur choix.
Elle explique que la copropriété, composée de 956 lots, rencontre un taux d’impayés de charges de copropriété croissant qui représente 11,12% du budget global pour l’exercice 2024/2025 et qui la catégorise parmi les copropriétés fragiles selon les critères de l’Agence nationale de l’habitat (Anah). Elle en déduit que le projet de rénovation litigieux ne ferait qu’aggraver l’état des finances de nombreux copropriétaires qui ne comprennent ni l’ampleur ni la complexité des documents transmis lors des convocations aux assemblées générales et donnent facilement leur pouvoir par défaut. Elle conclut que ce projet ne sert pas les intérêts ni les besoins de la copropriété.
Elle dément être une copropriétaire récalcitrante introduisant des recours abusifs. Elle relate être propriétaire depuis 2010 et avoir proposé des projets à faible coût afin de répondre aux besoins réels des copropriétaires ayant toujours reçu une opposition voire le silence du conseil syndical.
Elle relate enfin exercer depuis plusieurs années en tant que déléguée mandataire judiciaire à la protection des majeurs du département, profession assermentée au service de la justice ainsi qu’aux valeurs humaines et sociales fortes.

Dans ses dernières écritures notifiées le 16 juin 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » conclut au débouté et sollicite le rabat de l’ordonnance de clôture ainsi que la condamnation de Mme [O] [B] [S] épouse [V] à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il relate que la copropriété est l’une des plus grandes de France puisqu’elle est composée de 984 lots principaux répartis en 22 immeubles, ce qui rend son fonctionnement complexe. Il ajoute qu’ayant été construite entre 1959 et 1962, des travaux globaux sont envisagés depuis 2018, d’autant plus que le législateur impose une rénovation énergétique.

Il rappelle que le point d’information n°8 intitulé « Informations liées au projet de travaux d’économie d’énergie » mis à l’ordre du jour de l’assemblée contestée présente un descriptif exhaustif de l’ensemble des démarches et actions engagées depuis 2018 ayant conduit au vote des travaux litigieux. Il précise que ceux-ci ont déjà été adoptés lors de l’assemblée générale du 5 décembre 2024 mais que trois procédures ont été initiées devant le présent tribunal pour la contester, empêchant ainsi la réalisation des travaux.
Il indique avoir convoqué une nouvelle assemblée afin de soumettre à nouveau ces travaux au vote des copropriétaires et bénéficier d’avantages faisant diminuer leur coût de 50%.
Il relate que, sans reconnaître la réalité des irrégularités soulevées à l’encontre de l’assemblée générale du 5 décembre 2024, il a résolu certaines d’entre elles pour rassurer les copropriétaires sceptiques et débuter les travaux subventionnés. Il mentionne que les travaux litigieux ont été adoptés à une majorité plus forte que la fois précédente mais que la résolution concernée a tout de même été contestée.
Il sollicite le rabat de l’ordonnance de clôture sur le fondement de l’article 803 du code de procédure civile puisque Mme [O] [B] [S] épouse [V] a conclu le 2 juin 2026, soit près de deux mois après l’expiration du délai qui lui avait été fixé au 10 avril par le calendrier de procédure et seulement quelques jours avant la clôture devant intervenir le 8 juin 2026. Il fait valoir que cette notification tardive de conclusions a réduit de manière substantielle sa possibilité d’y répondre utilement dans le respect du contradictoire. Il estime que Mme [O] [B] [S] épouse [V] a donc créé une situation caractérisant une atteinte grave à l’équilibre de la procédure et que celle-ci constitue une cause grave justifiant la révocation de l’ordonnance de clôture afin de lui permettre de répliquer utilement aux dernières conclusions adverses. Il relève d’ailleurs que Mme [O] [B] [S] épouse [V] ne s’y oppose pas.
Il dément en outre l’irrégularité des votes par correspondance. Il expose que, dans le cadre de l’usage d’une passerelle conduisant à un second vote à une majorité plus faible, un débat susceptible de faire changer d’opinion un copropriétaire peut avoir lieu entre les deux votes. Il relève que les copropriétaires ayant voté par correspondance ne peuvent manifestement pas participer à ce débat et n’ont pas connaissance des résultats du premier vote. Il en déduit que leur réflexion et leur vote ne peut évoluer. Il conclut donc qu’un formulaire de vote par correspondance n’a pas vocation à prévoir un changement de vote, celui-ci étant nécessairement figé au moment de son émission.
Il souligne également que la convocation précisait qu’en cas de recours au mécanisme de la passerelle, le vote exprimé lors du premier vote serait conservé pour le second. Il soutient qu’aucun copropriétaire ayant voté par correspondance n’a formulé la moindre observation à ce titre ni contesté sa participation à l’assemblée sur ce motif. Il invoque d’ailleurs la jurisprudence de la cour d’appel de [Localité 5] selon laquelle les mêmes suffrages doivent être utilisés lors du premier et du second vote puisque seule la majorité requise change.
Il s’oppose à l’argument de Mme [O] [T] épouse [V] selon lequel l’opinion d’un copropriétaire ayant voté par correspondance peut évoluer entre les deux tours puisque les copropriétaires concernés présents lors de la réunion ont été invités à exprimer leur vote en séance, ce qui implique que leur vote en présentiel se substitue à leur vote par correspondance.
Il expose que certains copropriétaires se sont insurgés à propos de cette difficulté, raison pour laquelle les votes par correspondance n’ont pas été pris en compte. Il indique d’ailleurs que leur comptabilisation ne changeait rien au résultat du scrutin. Il relève qu’après avoir critiqué celle-ci, Mme [O] [B] [S] épouse [V] conteste le fait que les votes par correspondance ne l’aient pas été.
Il invoque les dispositions de l’article 17-1 du décret du 17 mars 1967 selon lesquelles une irrégularité formelle affectant le procès-verbal ou la feuille de présence et relative aux conditions de vote ou à la computation des voix n’entraîne pas la nullité de l’assemblée dès lors qu’il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat n’en est pas affecté.
Il dément le fait que le système de vote par correspondance en ligne aurait influencé le choix des copropriétaires dès lors que le vote favorable était sélectionné par défaut puisque ce dispositif était accompagné d’un message informant les copropriétaires de la possibilité de s’opposer aux résolutions ou de s’abstenir et de la nécessité de valider leur choix. Il estime que cette mention ne laisse la place à aucune ambiguïté et que les copropriétaires étaient libres de leurs votes sans qu’aucune pression ou manœuvre n’altère leur consentement.

Il rappelle qu’en tout état de cause, les copropriétaires présents ou représentés disposaient d’une majorité suffisante pour adopter la résolution n°10 litigieuse sans que les votes par correspondance soient comptabilisés.
Il dément l’existence d’une irrégularité qui aurait été relevée dans le procès-verbal de constat du commissaire de justice présent lors de l’assemblée contestée.
Il soutient que l’article 17 du décret du 17 mars 1967 n’impose pas que le procès-verbal soit signé et que le résultat des votes soit communiqué immédiatement à la fin de la réunion. Il fait état de la difficulté de rédiger un procès-verbal lorsque 500 copropriétaires sont présents. Il indique que ces assemblées mobilisent 8 collaborateurs du syndic pour l’émargement, 3 collaborateurs pour l’installation des micros, un gestionnaire et deux collaborateurs en qualité de membres du bureau, outre le directeur afin de répondre à l’ensemble des questions. Il ajoute que le syndic loue pour l’occasion une salle de cinéma, qui doit être libérée avant minuit, et précise que l’inscription de l’ensemble des présents et la prise en compte des pouvoirs dure déjà plus de deux heures. Il en conclut que le report dans un délai de huit jours de la signature du procès-verbal ne justifie pas l’annulation des résolutions contestées.
Il énonce que les subventions liées aux travaux d’économie d’énergie sont par nature incertaines au jour de l’assemblée générale puisque le montant définitif des aides ne peut être connu qu’après le dépôt du dossier, qui ne peut intervenir qu’après l’autorisation de l’assemblée générale quant au principe et au financement des travaux. Il estime donc qu’annuler les résolutions contestées sur ce fondement reviendrait à priver la copropriété de toute possibilité d’obtenir une subvention.
Il énonce toutefois que la résolution prévoit expressément que dans l’hypothèse où les subventions ne seraient pas obtenues, les travaux seraient abandonnés. Il en déduit que les critiques formulées par Mme [O] [B] [S] épouse [V] sur ce point sont inopérantes.
Il souligne qu’une simulation des subventions auxquelles la copropriété pouvait prétendre était jointe à la convocation et en déduit que les copropriétaires ont été destinataires de toutes les informations existantes à la date du vote.
Il considère que les travaux litigieux sont nécessaires, tant en raison du renforcement progressif des exigences légales en matière de performance énergétique que des impératifs de conservation de l’immeuble, et qu’il convient donc de les réaliser indépendamment du montant des subventions susceptibles d’être obtenues. Il considère que toute subvention attribuée constituerait un avantage permettant de diminuer le coût final des travaux.
Il conclut que les copropriétaires disposaient des informations leur permettant de se prononcer utilement sur la nécessité et l’opportunité des travaux envisagés.
Il soutient en outre que les gains énergétiques des travaux envisagés ne sont pas aléatoires mais établis à 35%. Il mentionne que pour contester ce pourcentage, Mme [O] [B] [S] épouse [V] se prévaut d’un audit de la société Sogec de 2013 alors que depuis, les technologies d’isolation, les matériaux et les exigences réglementaires ont évolué.
Il dément le fait que la notice thermique produite ne porte que sur un seul bâtiment et vise une réduction des émissions de gaz à effet de serre et non des consommations énergétiques et affirme que le Dce communiqué comprend le détail des gains énergétiques pour l’ensemble des bâtiments. Il estime que l’argument tiré d’une confusion entre émissions de gaz à effet de serre et consommation énergétique est inopérante en l’état de la validation de l’intégralité du projet par l’Anah, autorité compétente pour vérifier les critères d’éligibilité à de tels travaux, la conduite dans les règles de l’ensemble des audits et démarches techniques ainsi que la réalité des gains annoncés.
Il ajoute qu’une étude énergétique complète a été réalisée préalablement au vote des travaux litigieux et qu’un programme personnalisé ainsi qu’une fiche individuelle de financement incluant des estimations par typologie de lot ont été transmis à chaque copropriétaire avant l’assemblée générale.
Il dément le fait que la résolution n°11 aurait été voté « au forcing ». Il soutient que le syndic n’a fait qu’appliquer les dispositions de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Il estime que l’appel téléphonique passé par le représentant du syndic à 22 heures ne caractérise nullement une pression mais émanait d’une personne travaillant sur le projet et à même de confirmer en temps réel la faisabilité bancaire du projet afin d’instaurer un débat.

Il conclut que le consentement de l’assemblée générale était éclairé et qu’il a été régulièrement procédé à un second vote.
Il conteste le fait que les copropriétaires ne pouvaient comprendre l’étendue de leur engagement financier puisque l’impact énergétique des menuiseries privatives a été intégré dans l’étude réalisée.
Il fait valoir que l’article 9 II de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif. Il expose que le remplacement des menuiseries ou la pose d’entrées d’air est indispensable pour assurer l’efficacité thermique globale du bâtiment.
Il soutient qu’aucune disposition légale ou réglementaire n’impose que la résolution d’assemblée générale liste nominativement les lots concernés par les travaux d’intérêt collectif à réaliser sur des parties privatives dès lors que les copropriétaires ont été en mesure de comprendre l’étendue de leur engagement.
Il estime que les divers arguments invoqués par Mme [O] [B] [S] épouse [V] tels que la présence d’amiante signalée au carnet d’entretien ou le taux d’impayés de la copropriété constituent des considérations subjectives d’opportunité, voire de gestion courante, qui ne peuvent entraîner l’annulation d’une résolution souverainement adoptée par l’assemblée générale.
Il relève qu’en cas de malfaçons, les entreprises engageront leur responsabilité. Il énonce que les mises en concurrence ont bien été réalisées et produit l’intégralité de la convocation pour en rapporter la preuve. Il souligne d’ailleurs que Mme [O] [B] [S] épouse [V] n’indique pas clairement quelles pièces devant être communiquées aux copropriétaires pour la validité des résolutions selon l’article 11 du décret du 17 mars 1967, qui vise à ce que le vote des copropriétaires soit éclairé sans solliciter l’exhaustivité des informations transmises, seraient manquantes. Il en conclut que Mme [O] [B] [S] épouse [V] ne rapporte pas la preuve d’une quelconque défaillance.
Il précise avoir engagé les actions judiciaires nécessaires au recouvrement des charges impayées mais considère que ce moyen ne permet pas d’annuler les résolutions contestées.
Il conclut enfin qu’en l’absence d’irrégularité de la résolution n°10 de l’assemblée générale du 3 juin 2025, les résolutions n°11 à 14 subséquentes ne seront pas non plus annulées.

La clôture de la procédure, initialement intervenue le 8 juin 2026, a été révoquée et prononcée de nouveau le 16 juin 2026 avant l’ouverture des débats.

L’affaire a été retenue à l’audience du 16 juin 2026. La décision a été mise en délibéré au 10 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale de prononcé de la nullité des résolutions n°10 à 14 de l’assemblée générale du 3 juin 2025.

En vertu de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l'article 25 ou d'une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.

L’article 24 alinéa 1er de cette même loi dispose que les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.

Dans le cadre du vote par correspondance, le formulaire adressé aux copropriétaires doit prévoir la faculté d’un second scrutin dès lors que le sens du vote de ces copropriétaires, qui ne participent pas au débat précédant le second scrutin, ne peut, à l’occasion du réexamen de la résolution, être déduit de leur intention de vote au premier tour.

En l’espèce, la résolution n°10 de l’assemblée générale du 3 juin 2025 n’a pas été adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires mais a recueilli au moins le tiers de ces voix si bien qu’il a été procédé à un second vote.

Or, les copropriétaires ayant voté par correspondance, dont Mme [O] [B] [X]’[Localité 6] épouse [V], n’ont pas eu l’opportunité d’y prendre part puisque le formulaire de vote par correspondance ne prévoyait pas cette hypothèse.

En effet, la convocation à l’assemblée générale du 3 juin 2025 mentionne, dans un encadré intitulé « Précision concernant le vote par correspondance », que :

« Il est ici précisé que les résolutions votées en seconde lecture (Art 25-1 et 26-1, loi du 10 juillet 1965) en cours d’assemblée générale conserveront l’expression de vote indiqué en première lecture puisque les votes exprimés dans le formulaire sont représentatifs d’un avis favorable, défavorable ou d’abstention en fonction de la résolution décrite et non en fonction de la majorité requise pour être adoptée ».

Leur premier vote a alors été utilisé à nouveau dans le cadre du second sans qu’ils y aient expressément consenti.

Or, la reprise pure et simple des suffrages exprimés au premier tour lors du second scrutin prive les copropriétaires d'un second vote effectif et de la possibilité de modifier leur position entre les deux votes.

En l'absence de ligne distincte pour le vote lors d’un second scrutin en cas de « passerelle », le vote des copropriétaires par correspondance a été soit repris, soit éludé en les privant de la possibilité de participer à la décision collective à défaut pour le formulaire d’avoir prévu son expression.

Par conséquent, la nullité de la résolutions n°10 de l’assemblée générale du 3 juin 2025, ainsi que des résolutions n°11 à 14 subséquentes relatives au financement des travaux votés en exécution de celle-ci, sera prononcée sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens invoqués à l’appui du recours.

Sur les demandes accessoires.

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Il sera rappelé que, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Mme [O] [B] [S] épouse [V] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

Partie perdante au procès, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » sera condamné aux dépens ainsi qu’à payer à Mme [O] [B] [S] épouse [V] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS