TJ 06088, 17 juill. 2026, RG 24/02842

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)

JUGEMENT : [N] [R] [I] [B] c/ S.D.C. LES EAUX FRAICHES
N°26/597
Du 17 Juillet 2026
4ème Chambre civile
N° RG 24/02842 - N° Portalis DBWR-W-B7I-P3GT

Grosse délivrée à
la SCP MONCHO - VOISIN-MONCHO

expédition délivrée à

Me Christophe NANI

le

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du dix sept Juillet deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l'audience publique du 17 Mars 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 01 juin 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le17 Juillet 2026 après prorogation du délibéré, signé par Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame BENALI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort.

DEMANDERESSE:

Madame [N] [B] Madame [N], [R], [I] [B] est assistée de son curateur renforcé l’Association A.T.I.A.M., ayant son siège social sis [Adresse 1] à [Localité 1].
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Maître Emmanuel VOISIN-MONCHO de la SCP MONCHO - VOISIN-MONCHO, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

DÉFENDERESSE:

Le Syndicat des copropriétaires LES EAUX FRAICHES agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié es qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Me Christophe NANI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [N] [B] est propriétaire d’un appartement dans un immeuble en copropriété dénommé « Les Eaux Fraîches» situé [Adresse 3] à [Localité 3] et administré par son syndic en exercice, la société Foncia [Localité 3].

Mme [N] [B] bénéficie d’une mesure de curatelle renforcée qui a été confiée à l’association Atiam.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 14 juin 2024 et a notamment décidé, au terme du vote de la résolution n°4, de passer en dotation aux dépréciations sur créances douteuses la somme de 41.091,87 euros de charges impayées par Mme [N] [B].

Par acte de commissaire de justice du 5 août 2024, Mme [N] [B] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Eaux Fraîches » devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, l’annulation principalement de l’assemblée générale du 14 juin 2024 en son entier et subsidiairement de la résolution n°4 adoptée lors de cette même assemblée.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 23 juin 2025, Mme [N] [B], assistée de son curateur renforcé, l’Association Atiam, sollicite :

à titre principal, le prononcé de la nullité de l’assemblée générale du 14 juin 2024 en son entier,à titre subsidiaire, le prononcé de la nullité de la résolution n°4 de cette même assemblée,en tout état de cause, sa dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure ainsi que la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Eaux Fraîches » au paiement des sommes de 3.000 euros de dommages et intérêts et de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens distraits au profit de Maître Emmanuel Voisin-Monchon, Avocat au Barreau de Grasse.
Elle rappelle être une majeure protégée bénéficiant d’une mesure curatelle renforcée depuis le 7 novembre 2013. Elle relate avoir connu des difficultés pour payer ses charges par le passé, raison pour laquelle le syndicat des copropriétaires a diligenté des procédures en recouvrement à son encontre.
Elle indique que, par lettre du 15 mai 2024, l’Association Atiam, en sa qualité de curateur renforcé, a reçu une convocation à l’assemblée générale extraordinaire du 14 juin 2024 ayant notamment pour objet de fixer le montant de la dotation aux créances douteuses de trois copropriétaires dont elle fait partie.
Elle soutient qu’aucun justificatif relatif à sa prétendue dette de charges n’a été joint à cette convocation qui a été adressée au siège social de l’Association Atiam.
Elle expose que sa curatrice a contesté le fait qu’elle soit redevable de la somme de 41.091,78 euros, par lettre du 11 juin 2024, au motif qu’elle n’avait pas reçu d’appel de charges correspondant à ce montant. Elle ajoute que l’Association Atiam a vainement demandé au syndic de lui confirmer que la résolution n°4 ayant pour objet de fixer le montant de la dotation aux créances douteuses ne la concernerait pas.
Elle relate que, tout comme la convocation, le procès-verbal d’assemblée générale a été adressé au siège social de l’Association Atiam.
Elle rappelle que la violation des formalités légales impératives affectant notamment la convocation d’une assemblée générale, telle que le défaut de convocation d’un copropriétaire, entraîne l’annulation de celle-ci dans son intégralité. Elle ajoute que le délai de contestation prévu à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 court à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée à tout copropriétaire défaillant ou opposant.
Elle fait valoir qu’elle n’a pas été convoquée à l’assemblée litigieuse et que le procès-verbal de celle-ci ne lui a pas non plus été adressé personnellement. Elle rappelle être sous curatelle renforcée et non sous tutelle, qu’il s’agit d’une mesure d’assistance et non de représentation,

ce dont elle déduit qu’elle aurait dû être personnellement convoquée à l’assemblée contestée. Elle conclut qu’à défaut, l’assemblée générale est nulle. Se fondant sur les dispositions de l’article 467 du code civil, elle observe que le syndicat des copropriétaires ne répond pas à ce moyen dans ses écritures et y voit un aveu judiciaire. Elle précise que la convocation et le procès-verbal ont été adressés à son nom mais à l’adresse du siège social de l’Association Atiam. Or, elle indique qu’en vertu de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, les notifications doivent être faites par lettre recommandée avec avis de réception au domicile du destinataire.
Elle soutient, à titre subsidiaire, que la résolution n°4 de l’assemblée générale du 14 juin 2024 est nulle puisque sa dette de charge a été soldée. Elle indique produire la situation de son compte au 16 mai 2024, un bilan annuel des charges pour l’exercice 2023 et le dernier appel de provision du 18 juin 2024 faisant tous apparaître un solde créditeur.
Elle relate que la procédure de saisie immobilière introduite par le syndicat des copropriétaires a été suspendue pendant 24 mois à compter du 14 février 2018, du 17 septembre 2020 puis du 7 juin 2022 en raison des décisions de recevabilité prises par la Commission de surendettement des particuliers des Alpes-Maritimes.
Elle estime que ces décisions du juge de l’exécution n’ayant pas été contestées, celles-ci sont exécutoires et opposables au syndicat des copropriétaires. Elle mentionne que la procédure de saisie immobilière appelée à l’audience du 20 juin 2024 a été renvoyée au 26 septembre 2024. Elle en déduit que l’arriéré de charges passé fait l’objet d’une suspension d’exigibilité ordonnée par la Commission de surendettement.
Elle soutient que la résolution n°4 contestée a été adoptée par le biais d’un abus de majorité dont elle rappelle la définition. Elle expose n’avoir reçu aucun appel de fonds pour la dette invoquée par le syndicat des copropriétaires et relate bénéficier d’un plan de surendettement, ce que ce dernier ne peut ignorer.
Elle explique que le 24 juillet 2024, soit postérieurement à la délivrance de l’assignation, un nouveau décompte indiquant que le précédent décompte avait été reçu « par erreur » et qu’il s’agissait d’un compte de travail non régularisé a été envoyé à l’Association Atiam.
Elle relève également que le nouveau décompte fait remonter l’arriéré à 2007 alors que le syndicat des copropriétaires reconnaît dans ses écritures que la procédure de saisie immobilière fondée sur les jugements des 29 août 2011 et 20 décembre 2012 a été abandonnée en raison du règlement des sommes dues.
Elle estime en outre que les frais de saisie taxés dont elle est débitrice consécutivement au jugement de 2015 ne sont pas des charges de copropriété et ne doivent donc pas être inclus dans le décompte.
Elle soutient également que le montant de sa dette est significativement alourdi par des frais non conformes aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Elle conclut que le syndicat des copropriétaires a adopté la résolution litigieuse afin de créer une créance qui n’existe pas afin de lui nuire, comportement qu’elle qualifie d’abus de droit et de majorité. Elle réclame donc des dommages et intérêts compte tenu du caractère abusif de l’assemblée litigieuse.
Elle soutient enfin être de bonne foi et régler ses charges malgré ses difficultés financières mais que le syndicat des copropriétaires souhaite mener à bien une procédure de saisie immobilière afin de l’expulser de son logement.

Dans ses dernières écritures notifiées le 13 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Eaux Fraîches » conclut au débouté et sollicite la condamnation de Mme [N] [B] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose que Mme [N] [B] est une débitrice chronique depuis des années et rappelle avoir obtenu plusieurs jugements de condamnation à son encontre les 29 août 2011, 20 décembre 2012, 7 juin 2016 et 12 janvier 2023 pour les sommes principales respectives de 2.307,21 euros, 3.731,57 euros, 10.073,60 euros et 15.768,51 euros.
Il relate avoir été contraint d’engager une procédure de saisie immobilière suivant commandement du 3 mars 2014 sur le fondement des deux premiers jugements précités. Il explique que cette procédure de saisie a été abandonnée, Mme [N] [B] ayant réglé les sommes dues en cours de procédure. Il précise que, par jugement du 5 mars 2015, le juge de l’exécution a mis un terme à la procédure de saisie en condamnant Mme [N] [B] aux dépens comprenant les frais de saisie taxés d’un montant de 5.592,89 euros.

Il expose avoir engagé une seconde procédure de saisie immobilière suivant commandement du 14 novembre 2017 sur la base des jugements des 5 mars 2015 et 7 juin 2016. Il soutient que Mme [N] [B] entrave celle-ci en multipliant les procédures de surendettement.
Il relève que Mme [N] [B] n’a pas contesté le décompte arrêté au 31 juillet 2024 d’un montant de 44.126,52 euros qui lui a été adressé par l’intermédiaire de son avocat à cette même date. Il soutient que Mme [N] [B] n’a pas réglé cette somme mais déposé une nouvelle demande de surendettement le 2 septembre 2024.
Il conclut donc que l’assemblée générale du 14 juin 2024 a régulièrement décidé de passer en dotations aux dépréciations sur créances douteuses la somme de 41.091,87 euros.
Il dément enfin l’existence d’un abus de majorité, les dettes de charges de Mme [N] [B] portant une grave atteinte à la trésorerie de la copropriété qui se trouve ainsi privée d’importantes recettes devant être compensées par l’effort de tous les autres copropriétaires qui disposent de moyens financiers modestes.

La clôture de la procédure est intervenue le 3 mars 2026. L’affaire a été retenue à l’audience du 17 mars 2026. La décision a été mise en délibéré au 1er juin 2026 prorogé au 17 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale en annulation de l’assemblée générale du 14 juin 2024 en son entier.

Les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 relatives aux formalités de convocation, de tenue de l'assemblée générale et de notification des décisions étant d'ordre public, le copropriétaire opposant ou défaillant peut poursuivre l'annulation de l'assemblée générale dans son entier, sans avoir à justifier d'un grief quelconque.

Les autres irrégularités ne sont, en revanche, pas de nature à emporter la nullité de l’assemblée générale en son ensemble mais uniquement des résolutions qui les affectent.

En l’espèce, Mme [N] [B] soutient qu’un vice de forme est de nature à emporter la nullité de l’assemblée générale du 14 juin 2024 dans son intégralité tenant à l’irrégularité de la convocation.

Aux termes de l’article 64 alinéa 1er du décret du 17 mars 1967, dans sa version applicable au présent litige, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

En principe, la convocation doit être adressée à chacun des copropriétaires appelés à siéger à l'assemblée compte tenu de son objet. L'assemblée serait irrégulière dès lors qu'un seul copropriétaire n'aurait pas été convoqué.

Si le lot appartient à un majeur protégé, la convocation doit être adressée selon le cas à la personne placée sous sauvegarde de justice, ou à celle-ci et à son curateur en cas de curatelle, ou à son tuteur en cas de tutelle.

L’article 467 du code civil dispose que la personne en curatelle ne peut, sans l'assistance du curateur, faire aucun acte qui, en cas de tutelle, requerrait une autorisation du juge ou du conseil de famille.
Lors de la conclusion d'un acte écrit, l'assistance du curateur se manifeste par l'apposition de sa signature à côté de celle de la personne protégée.
A peine de nullité, toute signification faite à cette dernière l'est également au curateur.

Les majeurs en curatelle peuvent prendre part seuls aux délibérations des assemblées lorsque les décisions à prendre ont le caractère d'actes d'administration. Pour les autres décisions impliquant des actes de disposition, ils doivent être assistés de leur curateur.

En l’espèce, par jugement du 7 novembre 2013, Mme [N] [B] a été placée sous curatelle renforcée pour une durée de 60 mois et Mme [V] [T], sa fille, a été désignée en qualité de curateur.

Par ordonnance du 12 juin 2017, le juge des tutelles a déchargé Mme [V] [T] de ses fonctions de curateur et désigné l’Association Atiam pour la remplacer.

La mesure de protection de Mme [N] [B] a été maintenue pour une durée de 60 mois supplémentaire, par jugement du 27 septembre 2018, puis de nouveau renouvelée pour 60 mois, par jugement du 19 septembre 2023.

Par ailleurs, la convocation à l’assemblée générale extraordinaire du 14 juin 2024, tout comme le procès-verbal de celle-ci, ont été adressés par le syndic à « Mme [N]/Atiam [B] » au [Adresse 1].

Or, cette adresse correspond au siège social de l’Association Atiam, curateur renforcée de Mme [N] [B], et non au domicile de cette dernière situé [Adresse 2] à [Localité 3].

Dès lors, Mme [N] [B], copropriétaire, n’a pas été régulièrement convoquée à l’assemblée générale litigieuse et le procès-verbal de cette assemblée ne lui pas été régulièrement communiqué.

Par conséquent, la nullité de l’assemblée générale du 14 juin 2024 en son entier sera prononcée sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens invoqués à l’appui du recours.

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts.

Par application des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol, mais l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas, en soi, constitutive d’une faute.

En l’espèce, la défense du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Eaux Fraîches » à l’encontre de l’action de Mme [N] [B] correspond à l’exercice d’un droit et sa condamnation ne saurait caractériser à elle seule l’existence un abus, à défaut de démonstration de sa mauvaise foi ou de sa volonté de nuire.

Or, la défenderesse conclut uniquement, à l’appui de sa demande additionnelle de dommages et intérêts, au caractère abusif de l’assemblée générale du 14 juin 2024 sans plus de précisions.

Par conséquent, à défaut de démonstration par Mme [N] [B] d’un abus de droit à l’origine du préjudice qu’elle n’invoque même pas, elle sera déboutée de sa demande additionnelle de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires.

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Il sera rappelé que, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Mme [N] [B] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

Partie perdante au procès, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Eaux Fraîches » sera condamnée aux dépens, distraits au profit de Maître Emmanuel Voisin-Monchon, Avocat au Barreau de Grasse, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à Mme [N] [B] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS