TJ 06088, 17 juill. 2026, RG 25/03588

COUR D’APPEL D’[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)

JUGEMENT : [K] [S] [W] c/ Syndic. de copro. de la [Adresse 1]

N° 26/603
Du 17 Juillet 2026

4ème Chambre civile
N° RG 25/03588 - N° Portalis DBWR-W-B7J-QV33

Grosse délivrée à

Maître Cyril CHAHOUAR-BORGNA

Maître Marie PADELLEC

expédition délivrée à

le

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du dix sept Juillet deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l'audience publique du 16 Juin 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 10 Juillet 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 17 Juillet 2026 après prorogation du délibéré, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEUR:

Monsieur [K] [S] [W]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représenté par Maître Marie PADELLEC, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice
[Adresse 2]
[Localité 2]
représenté par Maître Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [K] [W] est propriétaire d’un lot d’appartement de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé « [Adresse 3] » situé [Adresse 2] à [Localité 3] et administré par son syndic en exercice, la société Lamy.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 3 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice du 22 août 2025, M. [K] [W] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 3] » devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir :

- à titre principal, le prononcé de la nullité de l’assemblée générale du 3 juin 2025 en son entiers

- à titre subsidiaire, le prononcé de la nullité des résolutions n°1 à 4, 10, 12 et 21 à 26 de la même assemblée,

- en tout état de cause, sa dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure outre la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 3] » au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il relate que d’importants désordres affectent les balcons de la résidence depuis 2011 et que diverses alertes ont été adressées au syndic par courriels et lettres en 2016, 2017, 2019 et 2024 par certains copropriétaires, architectes et ingénieurs structure professionnels, quant à la gravité de la situation structurelle des balcons.

Il expose que l’assemblée générale du 17 mai 2022 a adopté un projet de rénovation énergétique prévoyant notamment la reprise des désordres affectant les balcons sans toutefois de réalisation d’études structurelles préalables.

Il mentionne que l’expert judiciaire désigné par l’ordonnance du 25 juin 2024 a déposé son rapport le 26 juin 2024, constaté la situation de péril grave de certains balcons, préconisé une étude préalable à la conjuration des périls et émis des recommandations sur la nature des travaux permettant de résorber les désordres. Il relate que compte tenu des conclusions de l’expert, la mairie de [Localité 3] a initié une procédure contradictoire préalable à l’édiction d’un arrêté de mise en sécurité en informant le syndic des désordres constatés et en lui ordonnant notamment de missionner un bureau d’études spécialisé dans la réhabilitation des balcons, d’engager une campagne de localisation des aciers dans le béton des balcons, de réaliser un diagnostic structurel de l’ensemble des balcons, de mettre en œuvre les mesures de sécurisation urgentes requises ainsi que de définir et réaliser les travaux de mise en sécurité définitive.

Il énonce qu’après que le syndic ait fait état des diligences accomplies, la mairie a mis ce dernier en demeure notamment de contrôler les balcons, communiquer un planning de visite, transmettre le rapport et les analyses du bureau d’étude, certaines informations complémentaires concernant les mesures d’urgence prises et à venir ainsi que les devis des travaux adoptés par l’assemblée générale dans le cadre des mesures conservatoires.

Il soutient qu’aucun des éléments sollicités par la mairie n’a été transmis et que les préconisations relatives à la mise en sécurité des balcons n’ont pas été suivies malgré le risque grave d’atteinte aux personnes occupant les appartements concernés.

Il mentionne que le syndic a fait voter en priorité des travaux de rénovation énergétique pour un montant total de 32 millions d’euros, en raison de leur caractère lucratif, comprenant uniquement de menues réparations concernant les balcons, au détriment des travaux indispensables de réfection de ceux-ci. Il estime que la question des désordres affectant les balcons aurait dû être prioritaire compte tenu de l’urgence et de leur gravité.
Il invoque les dispositions de l’article 9 du décret du 17 mars 1967 selon lesquelles la convocation doit nécessairement contenir le formulaire de vote par correspondance établi conformément au modèle fixé par l’arrêté du 2 juillet 2020 ainsi que la mention du lieu, de la date et de l’heure de consultation des pièces justificatives des charges.

Il soutient que le formulaire de vote par correspondance annexé à la convocation à l’assemblée générale du 3 juin 2025 ne contenait pas les mentions essentielles du modèle telles que la nécessité de faire apparaître en marge de l’espace réservé aux signatures la qualité de copropriétaire, associé ou mandataire commun de l’indivision ou de la propriété démembrée. Il mentionne également que le document précisait le nom et le prénom d’une personne et estime qu’étant prérempli, il ne pouvait s’agir d’un véritable formulaire. Il ajoute que le mode de consultation des pièces justificatives des charges n’était pas précisé. Il conclut donc à l’irrégularité de l’assemblée générale litigieuse.

Il conclut également à la violation des dispositions de l’article 11 - 3° du décret du 17 mars 1967 à défaut d’un devis détaillé indiquant les matériaux utilisés, la portée des prix proposés et les conditions d’exécution du marché de travaux de rénovation énergétique annexés à la convocation. Il en déduit que les copropriétaires n’ont pas été suffisamment informés pour voter de façon éclairée.

Il relève que cette obligation de communication de pièces est renforcée en cas de travaux de rénovation énergétique puisque l’article R. 138 du code de la construction et de l’habitation dispose que de tels travaux doivent être mis au vote sur le fondement des devis recueillis. Or, il estime que le dossier de présentation était insuffisant puisque seul un tableau de synthèse sommaire des propositions et éléments du contrat proposé par la société Altarea a été communiqué aux copropriétaires. Il conclut donc à la nullité de l’assemblée générale du 3 juin 2025 en son entier.

Il invoque de surcroît les dispositions de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 9 du décret du 17 mars 1967. Il expose que le modèle de formulaire prévu par l’arrêté du 2 juillet 2020, également applicable aux communications par courriel, ne prévoit pas la possibilité pour le syndic de communiquer un document dans le cadre duquel les votes sont présélectionnés afin de garantir sa neutralité et son impartialité ainsi que la libre expression du choix de chaque copropriétaire. Il en conclut que cette présélection du vote « pour » par défaut favorise cette option et affecte donc l’intégrité des votes.

Il estime en outre que la résolution n°12 est nulle puisque son vote procède d’une manœuvre du syndic qui n’a pas accepté le rejet de cette résolution et a remis en question ce scrutin en faisant pression sur les copropriétaires afin de procéder à un nouveau vote. Il mentionne que le syndic a affirmé qu’il était nécessaire d’adopter la résolution n°12 relative au financement des travaux de rénovation énergétique puisque la résolution n°10 l’avait été. Il ajoute que M. [L], prestataire de la copropriété employé du bureau Urbanisme Solution Rénovation en charge des travaux litigieux, a prétendu être en ligne avec une gestionnaire de la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Ile-de-France à 22 heures qui aurait confirmé que le financement mis au vote ne posait aucun problème pour la copropriété, sans que cela puisse être vérifié.

Il soutient également que le résultat du vote des résolutions n°1 à 4 et 21 à 26 n’a pas été communiqué lors de la réunion sous prétexte que le logiciel du syndic n’était pas en capacité de prendre en compte la suppression des votes par correspondance, alors même qu’il n’y a eu aucune difficulté en ce sens concernant la résolution n°10. Il souligne que ces résultats n’ont été transmis qu’après sommation et rappel, par courriel du 6 juin 2025. Il conclut donc également à la nullité de l’assemblée générale du 3 juin 2025 sur ce fondement.

Il relève que le chiffrage des travaux de rénovation énergétique présenté par le syndic, notamment celui du reste à charge après déduction des subventions attendues, est identique à celui présenté lors de l’assemblée générale du 5 décembre 2024 alors que le montant de la subvention annoncé a été abaissé de 3.585.000 à 3.000.000 euros entre les deux assemblées.
Il précise que le cabinet Urbanis n’a communiqué le nouveau reste à charge individuel à une partie des copropriétaires que quelques jours avant l’assemblée générale et que ce calcul demeure erroné. Il en déduit que la résolution n°10 est donc nulle.
Il considère enfin que le syndic a induit les copropriétaires en erreur et faussé les conditions d’exercice des votes afin d’orienter les résultats en sa faveur en adressant un courriel aux copropriétaires le 5 mai 2025 par lequel il a démenti le fait que les votes par correspondance n’étaient pas pris en compte en cas de second vote d’une résolution.

Dans ses dernières écritures notifiées le 11 février 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 3] » conclut au débouté et sollicite la condamnation de M. [K] [W] à lui payer la somme de 10.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il relate que la copropriété est l’une des plus grandes de France puisqu’elle est composée de 984 lots principaux répartis en 22 immeubles, ce qui rend son fonctionnement complexe. Il ajoute qu’ayant été construite entre 1959 et 1962, des travaux sont envisagés depuis 2018, d’autant plus que le législateur impose une rénovation énergétique des bâtiments.

Il rappelle que le point d’information n°8 intitulé « Informations liées au projet de travaux d’économie d’énergie » mis à l’ordre du jour de l’assemblée contestée présente un descriptif exhaustif de l’ensemble des démarches et actions engagées depuis 2018 ayant conduit au vote des travaux litigieux. Il précise que ceux-ci ont déjà été votés lors de l’assemblée générale du 5 décembre 2024 mais que trois procédures ont été initiées devant le présent tribunal pour la contester, empêchant ainsi la réalisation des travaux. Il indique avoir convoqué une nouvelle assemblée afin de bénéficier d’aides faisant diminuer le coût des travaux de 50%.

Il relate que, sans reconnaître la réalité des irrégularités soulevées à l’encontre de l’assemblée générale du 5 décembre 2024, il a corrigé certaines d’entre elles afin de rassurer les copropriétaires sceptiques et débuter les travaux subventionnés. Il mentionne que les travaux litigieux ont été adoptés à une majorité plus forte que la fois précédente mais que la résolution concernée a tout de même été contestée.

Il invoque les dispositions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 et relève que M. [K] [W] n’est pas opposant à toutes les résolutions de sorte qu’il ne peut contester l’assemblée générale du 3 juin 2025 en son entier et que sa demande formée en ce sens sera rejetée.

Il soutient que le moyen tiré de l’irrégularité du formulaire de vote par correspondance en raison de son pré-remplissage est inopérant puisque seul importe le sens du vote des copropriétaires aux résolutions inscrites à l’ordre du jour.

Il expose que, contrairement aux affirmations de M. [K] [W], la convocation prévoyait expressément en première page les modalités de mise à disposition des pièces justificatives des charges.

Il dément que les copropriétaires n’étaient pas suffisamment informés quant aux travaux de rénovation énergétique puisque la convocation de 522 pages contenait l’ensemble des devis.

Il considère que le pré-remplissage du formulaire n’attente pas au principe de neutralité du vote puisque les autres options étaient clairement visibles et que la validation du vote supposait une action positive de l’utilisateur. Il ajoute que le formulaire mentionnait expressément que les copropriétaires avaient la possibilité de voter contre les résolutions ou de s’abstenir et qu’ils devaient valider leur choix. Il dément donc l’existence d’une quelconque contrainte, dissimulation ou manipulation et estime que les copropriétaires étaient libres d’exprimer leur vote de façon éclairée.

Il relève que M. [K] [W] ne rapporte pas la preuve que les copropriétaires auraient été induits en erreur, que le résultat du vote aurait été faussé ou que ce dernier aurait été personnellement empêché d’exprimer un vote conforme à sa volonté.

Il rappelle les dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et soutient que le syndic peut s’exprimer en assemblée générale sans que ce soit considéré comme une façon d’orienter le vote puisque ce dernier a même le devoir d’assurer l’information loyale et complète des copropriétaires. Il expose que c’est la raison pour laquelle le syndic a explicité la portée de la résolution n°11 pour souligner que celle-ci était à l’avantage des copropriétaires.

Il énonce qu’aucun texte n’impose que le résultat d’un vote soit immédiatement communiqué aux copropriétaires et explique que cela aurait été difficile compte tenu de leur nombre et du climat délétère de la réunion. Il dément l’existence d’une quelconque fraude et souligne que le procès-verbal d’assemblée générale comprenant le résultat des votes définitifs a bien été notifié dans un délai d’un mois.

Il relate que le collectif auquel M. [K] [W] appartient a été le principal vecteur de communications approximatives, voire erronées, diffusées sur différents supports numériques. Il estime que le syndic a donc été contraint de rétablir la vérité afin de garantir une information loyale et complète des copropriétaires. Il souligne que M. [K] [W] ne démontre pas qu’une communication antérieure à la convocation aurait été de nature à orienter le vote des copropriétaires, d’autant plus qu’une large majorité a exprimé, de manière constante et réitérée, sa volonté de voir le projet de travaux de rénovation énergétique aboutir.

La clôture de la procédure est intervenue le 8 juin 2026. L’affaire a été retenue à l’audience du 16 juin 2026. La décision a été mise en délibéré au 10 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale de prononcé de la nullité de l’assemblée générale du 3 juin 2025 en son entier.

Sur la fin de non-recevoir tiré du défaut de qualité du demandeur à contester l’assemblée en son entier.
Aux termes de l’article 789 - 6° du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

L’article 122 du même code dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En vertu de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.

En l’espèce, M. [K] [W] a notamment voté « pour » la résolution n°3 ayant été adoptée de sorte qu’il n’a pas la qualité d’opposant ou de défaillant à l’ensemble des résolutions de l’assemblée générale du 3 juin 2025.

Néanmoins, ce fait fondant la fin de non-recevoir tiré du défaut de qualité du demandeur à solliciter la nullité de l’assemblée en son entier ne s’est pas révélé postérieurement à l’ouverture des débats.

Il s’ensuit que le juge de la mise en état avait une compétence exclusive pour connaître de ce moyen qui ne peut pas être invoqué devant le tribunal statuant au fond.

Par conséquent, ce moyen sera rejeté comme étant irrecevable pour avoir été soulevé tardivement.

Sur la régularité du formulaire de vote par correspondance.
Aux termes de l’article 9 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967, le formulaire de vote par correspondance mentionné au deuxième alinéa de l'article 17-1 A est joint à la convocation.

Le vote par correspondance ne peut être exprimé qu'au moyen d'un formulaire conforme au modèle fixé par l’arrêté du 2 juillet 2020. Ce formulaire comporte notamment la liste des questions inscrites à l'ordre du jour assortie de cases à cocher pour voter « pour », « contre » ou « abstention ». Il reproduit, pour l'information des copropriétaires, certaines dispositions du décret du 17 mars 1967. Il peut également être adapté aux circonstances, notamment en cas de candidatures diverses, de devis multiples ou de questions susceptibles de donner lieu à l'application d'une passerelle.

En l’espèce, le formulaire de vote par correspondance à l’assemblée générale du 3 juin 2025 mentionnait le nom de M. [K] [W] et de son épouse.

Ce pré-remplissage ne pose toutefois aucune difficulté puisque ces informations correspondent à l’identité des copropriétaires à qui le formulaire de vote a été adressé.

En outre, les espaces dédiées aux signatures en début et fin de formulaire précisent bien la mention suivante « signature du copropriétaire, de l’associé ou du mandataire commun » de sorte que le document adressé au demandeur correspond bien au modèle annexé à l’arrêté du 2 juillet 2020.

Il convient de préciser que cette mention n’a pas été insérée sous la ligne « Je soussigné(e) » en première page puisque celle-ci a été préremplie avec le nom du demandeur et de son épouse.

Par ailleurs, M. [K] [W] conclut à l’irrégularité du formulaire au motif que les votes étaient présélectionnés.

Toutefois, il ressort des écritures mêmes du demandeur que le guide d’utilisation du système de vote mis à la disposition des copropriétaires par le syndic indiquait expressément que :

« Le vote POUR est toujours sélectionné par défaut. Vous avez bien évidemment la possibilité de choisir ABSTENTION ou [Localité 4]. Il est nécessaire d’appuyer sur le bouton pour valider votre choix. En l’absence de validation, le choix POUR sera retenu ».

Dès lors, les copropriétaires étaient suffisamment informés du fonctionnement du vote par correspondance en ligne et aucune pression ou dissimulation d’informations ne peut être caractérisée, d’autant plus que le formulaire en format papier joint à la convocation n’était pas prérempli de la sorte.

Par conséquent, l’assemblée générale du 3 juin 2025 ne saurait être annulée sur ce fondement.

Sur la régularité de la convocation.
Aux termes de l’article 9 alinéa 1er du décret du 17 mars 1967, la convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges.

En l’espèce, contrairement aux affirmations de M. [K] [W], la convocation à l’assemblée générale du 3 juin 2025 précisait bien en première page les informations suivantes :

« Modalités de mise à disposition des pièces justificatives des charges :
Les pièces justificatives des charges de la copropriété sont mises à la disposition des copropriétaires par le syndic dans ses bureaux, [Adresse 4].
Elles seront consultables, sur rendez-vous uniquement, le :
Jeudi 22 mai 2025 du 09h00 à 12h00 et de 14h00 à 17h00 ».
Dès lors, ce moyen d’annulation de l’assemblée générale du 3 juin 2025 en son entier est inopérant.

Sur la communication des devis aux copropriétaires.
En vertu de l’article 11, 3° du décret du 17 mars 1967, sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour, pour la validité de la décision, les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d'engagement de caution mentionné aux deuxièmes alinéas des articles 26-7 et 26-12 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d'un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l'article 26-4 de cette loi.

En l’espèce, a été annexé à la convocation à l’assemblée générale litigieuse le rapport d’analyse des offres négociées du 30 juillet 2024 en vue de la réhabilitation en site occupé de 958 logements collectifs sur 22 bâtiments par la société Alterea Ingénierie en qualité de maître d’œuvre.

Ce document comprend notamment le récapitulatif des offres les mieux classées concernant les lots façades, étanchéité, menuiseries extérieures parties communes, chauffage ventilation et plomberie, électricité, espaces verts et portails ainsi que la synthèse d’attribution par bâtiment.

Les copropriétaires ont également été destinataires des décompositions du prix global et forfaitaire (DPGF) des lots façade serrurerie, étanchéité, chauffage ventilation et plomberie, électricité, menuiseries extérieures ainsi que d’un tableau descriptif, quantitatif et estimatif pour les différents lots et bâtiments.

Le projet apparaît donc précis, détaillé et chiffré.

Dès lors, le dossier communiqué aux copropriétaires était suffisant pour informer ces derniers et leur permettre de voter de façon éclairée les résolutions relatives aux travaux de rénovation énergétique.

Par conséquent, l’annulation de l’assemblée générale du 3 juin 2025 ne pourra être prononcée sur ce fondement.

Sur les informations délivrées par le syndic lors de l’assemblée générale.
En l’espèce, il ressort du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 3 juin 2025, concernant la résolution n°11 relative à la souscription d’un éco-prêt auprès de la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Ile-de-France, que :

« Dans un premier temps, cette résolution est rejetée.
Le syndic prend alors la parole et explique la nécessité de voter positivement puisque la résolution numéro 10 a été votée.
Il demande alors aux personnes présentes dans la salle qui avaient pris l’initiative de voter par correspondance de venir voter sur place en personne, annulant ainsi leur vote par correspondance.
De nombreux doutes sont émis par différentes personnes de l’assemblée sur la validité de cette résolution.
[…]
La résolution n’est pas adoptée.
A ce moment de l’assemblée générale, à la suite de ce rejet, Monsieur [L], le portable à la main, indique qu’il est directement en ligne alors qu’il est environ 22 heures avec une gestionnaire de la Caisse d’Epargne Ile-de-France, Madame [V] [D], qui confirme selon lui et selon ses dires, ce qui n’a pu être vérifié, que ce financement ne pose aucun problème pour la copropriété.
De nombreux copropriétaires s’élèvent contre cette façon de faire et contre ce « soi-disant appel téléphonique mystérieux », cette résolution étant selon eux votées « au forcing ».
Eu égard à ses déclarations, la résolution est adoptée sous réserve de l’obtention des subventions Ma Prime Renov Copropriété par l’Anah et du département des Alpes-Maritimes.
Contre l’avis de nombreux membres de l’assemblée, cette résolution a fait l’objet d’un second vote.
[…]
La résolution est adoptée ».

Or, le procès-verbal de l’assemblée générale fait uniquement mention du dernier vote par lequel la résolution n°11 a été adoptée à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, à l’exclusion des deux premiers votes négatifs.

De surcroît, si le syndic a notamment pour mission d’assurer l’information loyale et complète des copropriétaires et que son intervention lors des débats en assemblée générale n’est pas prohibée, il ne peut toutefois faire pression sur les copropriétaires ayant déjà voté une résolution pour leur faire changer leur vote lorsque le résultat du scrutin n’est pas conforme à celui attendu.

Dès lors, le procès-verbal d’assemblée générale est incomplet et le syndic a s’est livré à des manœuvres pour influer sur le vote des copropriétaires et les inciter à voter en faveur de la résolution n°11 alors que celle-ci avait déjà été rejetée, notamment en alléguant qu’une conseillère de la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Ile-de-France avait confirmé, lors d’un appel téléphonique à 22 heures passées, que le financement objet de la résolution ne posait aucun problème pour la copropriété.

Cette intervention du syndic a donc affecté la sincérité, la neutralité et l’impartialité des débats ainsi que l’intégrité du processus de vote de cette résolution, d’autant plus qu’il ressort du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 3 juin 2025 que certains copropriétaires se sont plaints de cette manœuvre.

Néanmoins, si cette manœuvre affecte la régularité de la résolution n°11 de l’assemblée générale du 3 juin 2025, la nullité de cette assemblée en son entier ne peut être prononcée sur ce fondement.

Sur le moment de communication du résultat des votes.
En vertu de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, le procès-verbal d’assemblée doit être notifié par le syndic aux copropriétaires dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

L’article 17 alinéa 1er du décret du 17 mars 1967 prévoit qu’il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, ou dans les huit jours suivant la tenue de l'assemblée, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs.

L’alinéa 3 de ce même article ajoute que le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions.

Dès lors, le dépouillement des votes doit nécessairement être entrepris au cours de l'assemblée générale et la proclamation des résultats intervenir avant la clôture de celle-ci, sauf à priver les copropriétaires opposants du droit que leur confère l'article 17 du décret du 17 mars 1967 de formuler des réserves sur la régularité des délibérations, lesquelles doivent s'entendre non seulement de la discussion mais encore des décisions prises à sa suite.

Une irrégularité à l’occasion des opérations de dépouillement des votes entraîne donc la nullité de l'assemblée générale.

En l’espèce, M. [K] [W] soutient que le résultat du vote des résolutions n°1 à 4 et 21 à 26 n’a pas été communiqué au cours de l’assemblée litigieuse au motif que le logiciel du syndic ne serait pas capable de calculer la suppression des votes par correspondance alors même que cela n’a pas fait obstacle à l’annonce des résultats du scrutin pour la résolution n°10 relative aux travaux de rénovation énergétique.

D’ailleurs, le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 3 juin 2025 précise que :

« Il est cependant noté que pour les candidatures de Madame [F], Madame [B], Madame [T], le résultat immédiat n’a pas été donné par le syndic et n’a pas été transmis à l’assemblée sous prétexte que l’ordinateur ne pouvait calculer avec précision les votes par correspondance ».

Il convient de préciser que le résultat d’autres candidatures en qualité de membres du conseil syndical a été immédiatement annoncé et enregistré.

En outre, le syndic a indiqué à Maître [X] [J], commissaire de justice, « ne pas être en capacité de [d’]éditer [le procès-verbal de séance] sur le champ car il doit revérifier selon ses dires le comptage des votes par correspondance ».

Or, la proclamation des résultats de certaines résolutions n’ayant pas été effectuée avant la clôture de la réunion, les copropriétaires opposants ont été privés de leur droit de formuler des réserves sur la régularité des délibérations.

Par conséquent, la nullité de l’assemblée générale du 3 juin 2025 en son entier sera prononcée sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens invoqués à l’appui du recours.

Sur les demandes accessoires.

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Il sera rappelé que, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. [K] [W] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

Partie perdante au procès, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 3] » sera condamné aux dépens ainsi qu’à payer à M. [K] [W], sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 500 euros qu’il réclame dans le dispositif de ses conclusions.

PAR CES MOTIFS