TJ 06088, 17 juill. 2026, RG 24/02513

COUR D’APPEL D’[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)

JUGEMENT : [L] [K] [X] [E] épouse [H] c/ S.D.C. [Adresse 1]
N° 26/595
Du 17 Juillet 2026
4ème Chambre civile
N° RG 24/02513 - N° Portalis DBWR-W-B7I-P2LQ

Grosse délivrée à

expédition délivrée à
Me Valérie CUNHA
la SELARL RICHARD-LOMBARDI, ASSOCIES AVOCATS

le

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du dix sept Juillet deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l'audience publique du 17 Mars 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 01 juin 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le17 Juillet 2026 après prorogation du délibéré, signé par Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame BENALI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort et avant dire droit.

DEMANDERESSE:

Madame [L] [K] [X] [E] épouse [H]
[Adresse 2]
[Localité 2] / FRANCE
représentée par Me Valérie CUNHA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

Syndicat de copropriétaires de la [Adresse 3] [Adresse 1] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cettte qualité audit siège
domiciliée : chez [Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 2] / FRANCE
représentée par Maître Clotilde TANDONNET-RICHARD de la SELARL RICHARD-LOMBARDI, ASSOCIES AVOCATS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [L] [H] née [E] est propriétaire des lots 26, 36 et 39 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 6] et [Adresse 7] à [Localité 3] qui est régi par un règlement de copropriété reçu le 9 février 1962 par Maître [M] [A], notaire.

Ses lots sont situés dans les bâtiments B et C de l’immeuble et les lots 36 et 39, dans lesquels est exploitée une école de danse, disposent d’un droit de passage dans le bâtiment A.

Contestant la modification de la répartition des charges décidée par une assemblée générale du 31 mai 2017, Mme [L] [H] a sollicité l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 17 juin 2024 de résolutions visant à faire désigner un géomètre-expert pour dresser un tableau de répartition des charges de la cage d’escalier du bâtiment A et des charges d’ascenseur conforme à la loi du 10 juillet 1965.

Ces résolutions ayant été rejetées, Mme [L] [H] a, par acte de commissaire de justice du 12 juillet 2024, fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 8] et [Adresse 7] à [Localité 3] pour obtenir la nullité principalement de l’assemblée générale du 17 juin 2024 subsidiairement des résolutions 11 à 16 adoptées lors de celle-ci mais également que soit jugée non écrite la clause de répartition des charges spéciales et fixée une nouvelle répartition ainsi que la suppression de caméras et d’un cadenas dans les parties communes.

Dans ses conclusions récapitulatives et de rejet de la demande de révocation de l’ordonnance de clôture notifiées le 3 mars 2026, Mme [L] [H] née [E] sollicite à titre liminaire le rejet des écritures et pièces notifiées par le syndicat le 3 mars 2026 puis :

À titre principal, le prononcé de la nullité de l’assemblée générale du 17 juin 2024 en son intégralité,À titre subsidiaire, le prononcé de la nullité des résolutions 11 à 17 de la même assemblée,En tout état de cause :que la répartition des charges spéciales du 31 mai 2017 soit réputée non écrite et, par voie de conséquence :le prononcé de la nullité des résolutions 5 et 6 de l’assemblée générale du 17 juin 2024,la fixation d’une nouvelle répartition conforme au règlement de copropriété du 9 février 1962,que le syndicat soit enjoint de faire application du règlement de copropriété du 9 février 1962 pour la répartition des charges sous astreinte de 500 euros par infraction constatée,la condamnation du syndicat des copropriétaires à :supprimer le cadenas entravant le battant gauche de la porte d’entrée de l’immeuble sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du 15ème jour suivant la signification de la décision à intervenir,lui verser la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Elle expose que la modification de la répartition des charges a été votée par l’assemblée du 31 mai 2017 en violation du règlement de copropriété du 9 février 1962 qui imposait l’unanimité et qu’elle modifie les charges générales du bâtiment A et les charges spéciales, ce qui augmente ses charges alors qu’elle ne possède aucun lot dans le bâtiment A. Elle explique que, pour éviter une action visant à faire déclarer non écrite cette clause de répartition des charges et à la fixation judiciaire d’une nouvelle répartition, elle a sollicité l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée du 17 juin 2024 des projets de résolutions pour faire désigner un géomètre-expert avec pour mission d’établir une répartition conforme à la loi, résolutions qui ont été rejetées.

A titre liminaire, elle conclut au rejet de la demande de révocation de l’ordonnance de clôture au motif que les conclusions au fond et conclusions d’incident notifiées le 3 mars 2026 ne sont pas fondées sur une cause survenue ou révélée postérieurement à la clôture. Elle fait valoir que le syndicat a soutenu pour la première fois, dans des conclusions notifiées le 24 février 2026 qu’elle serait irrecevable en sa demande d’annulation de l’assemblée du 17 juin 2024 au motif qu’elle avait voté en faveur de certaines résolutions. Elle souligne qu’elle a répondu par conclusions du 27 février 2026 en soulevant l’incompétence du juge du fond pour connaître de ce moyen. Elle estime que ce moyen existant depuis le début de la procédure, il aurait dû être soulevé avant la clôture de la procédure et ne constitue pas une cause grave justifiant sa révocation.
Elle soutient principalement que l’assemblée générale est nulle en son entier à défaut de désignation des assesseurs prévus par le règlement de copropriété. Elle fait valoir que le moyen d’irrecevabilité tiré de ce qu’elle a voté en faveur de certaines résolutions, relevant de la compétence exclusive du juge de la mise en état conformément à l’article 789 du code de procédure civile, ne peut plus lui être opposé devant le tribunal.
Elle rappelle qu’en vertu de l’article 15 du décret du 17 mars 1967, l’assemblée générale doit désigner, au début de chaque réunion, son président et, s’il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs. Or, elle souligne que le règlement de copropriété prévoit que le bureau sera composé d’un président et de deux assesseurs. Elle indique que les assesseurs sont chargés de veiller au bon déroulement des opérations de vote et que la clause du règlement qui en fixe le nombre doit être respectée à peine de nullité de l’assemblée. Elle explique qu’aucun assesseur et un seul scrutateur ayant été désigné par l’assemblée, celle-ci est nulle en son entier.
Elle fait valoir subsidiairement que sont nulles les résolutions 11 à 16 et 5, 6 et 17 de l’assemblée du 17 juin 2024 en raison d’une erreur sur le nombre de voix exprimé et de tantièmes retenus, ses voix n’ayant pas été comptabilisées et le total des voix étant différents de celui annoncé en tête du procès-verbal comme la somme des tantièmes des copropriétaires participant à l’assemblée. Elle considère que la résolution 17 devra être annulée au motif du non-respect des modalités de vote de cette décision qui ne concernait que les copropriétaires du bloc C et de la violation du règlement de copropriété.
Elle ajoute que la clause de répartition des charges, votée à la majorité par l’assemblée du 31 mai 2017, abusive en ce qu’elle ne respecte pas les critères légaux et qui n’a jamais été publiée doit être déclarée réputée non écrite, ce qui emportera l’application de la clause originaire de répartition figurant dans le règlement de copropriété du 9 février 1962 et la nullité des résolutions 5 et 6 de l’assemblée du 17 juin 2025 relatifs à l’approbation des comptes et au vote du budget prévisionnel qui en font application.
Elle indique enfin que si elle renonce à sa demande de retrait des caméras de surveillance qui ont été autorisées, elle maintient sa demande de retrait du cadenas qui a été posé sur un des deux battants de la porte d’entrée, son locataire l’ayant mise en demeure pour des raisons de sécurité de rétablir l’ouverture initiale.

Dans ses conclusions au fond avec demande de révocation de l’ordonnance de clôture notifiées le 3 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 9] et [Adresse 7] à [Localité 3] conclut à l’irrecevabilité de la demande principale de nullité de l’assemblée du 17 juin 2024, au rejet de la demande subsidiaire de prononcé de la nullité des résolutions 5, 6, 11 à 16 de la même assemblée, et à la condamnation de Mme [L] [H] à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il rappelle qu’en vertu de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, seuls les copropriétaires défaillants ou opposants ont qualité pour exercer un recours en contestation des décisions d’une assemblée générale. Or, il souligne que Mme [L] [H] a voté en faveur des résolutions n°1, 2, 3, 4, 7, 8, 18 et 19 de sorte qu’elle est irrecevable à réclamer la nullité de l’assemblée en son entier, en ce compris des décisions en faveur desquelles elle a voté. Il fait observer qu’il a saisi le juge de la mise en état le 3 mars 2026 de cette fin de non-recevoir.
A titre surabondant, il indique que la loi du 10 juillet 1965 qui a supprimé le bureau doit prévaloir que le règlement de copropriété et que cette loi ayant donné à l’élection de scrutateur un caractère facultatif, l’élection de Mme [N] en qualité de scrutatrice est conforme aux textes en vigueur.

Il expose que le 17 décembre 1982, les copropriétaires ont donné leur accord pour la subdivision de lots et notamment ceux de Mme [L] [H] puis que de nouveaux tantièmes de charges ascenseurs et spéciales du bâtiment A ont été adoptées lors d’une assemblée du 31 mai 2017. Il précise que cette nouvelle répartition figure dans un acte dressé par Maître [Y], notaire à [Localité 3], le 29 août 2019 et publié au service de la publicité foncière le 12 septembre 2019. Il explique que Mme [L] [H] s’oppose à cette décision de 2019 par la contestation de deux résolutions adoptées lors de l’assemblée du 17 juin 2024.
Il rappelle que l’action en révision de la répartition des charges, en cas de différence de plus d’un quart avec celle qui résulterait d’une répartition conforme à l’article 10, est enfermée dans des délais très stricts de 5 ans à compter de la publication au fichier immobilier et de deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux du lot, délais qui sont dépassés. Il observe que Mme [L] [H] ne demande plus la désignation d’un géomètre-expert et la fixation d’une nouvelle répartition des charges. Il ajoute que la contestation de la résolution n°5 ayant approuvé les comptes et n°6 ayant adopté le budget prévisionnel ne portent pas sur une irrégularité mais sur une contestation par Mme [L] [H] de son compte individuel de charges, ce qui n’est pas un motif de nullité.
Il rappelle que lorsqu’une partie commune est particulière à certains copropriétaires, seuls les copropriétaires concernés participent aux décisions relatives à ces parties communes spéciales. Il souligne que Mme [L] [H] n’ayant aucun droit sur les parties communes du bâtiment A, elle n’a pas pris part aux votes relatifs à ce bâtiment. Il soutient que le vote de la résolution n° 17 relevait de la majorité de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 et que l’assemblée était libre, à cette même majorité, de ratifier des travaux réalisés par un copropriétaire.
Il fait valoir en fin que l’un des battants de la porte d’entrée a été fermé pour des raisons de sécurité, qu’une clé a été remise à tous les copropriétaires et qu’il existe un bouton d’ouverture d’urgence.

La clôture de la procédure est intervenue le 3 mars 2026. L’affaire a été retenue à l’audience du 17 mars 2026. La décision a été mise en délibéré au 1er juin 2026 prorogé au 10 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de révocation de la clôture de la procédure.

Au terme de l’article 802 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office. Ce texte ajoute que sont cependant recevables, notamment, les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

Il résulte de ce texte qu’en principe, des conclusions déposées avant la clôture sont recevables. Il est constant que des conclusions notifiées le jour de l’ordonnance de clôture sont réputées signifiées avant celle-ci.

En vertu de l’article 803 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état soit, après l’ouverture des débats, par une décision motivée du tribunal.

Par ailleurs, selon l’article 789 – 6° du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. L’action en contestation des décisions des assemblées générales n’est ainsi ouverte par la loi qu’aux copropriétaires opposants ou défaillants qui ont seule qualité à agir à cette fin.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires défendeur a notifié ses conclusions au fond et ses conclusions d’incident spécialement adressé au juge de la mise en état le 3 mars 2026 en réplique à celles communiquées par Mme [L] [H] le 27 février 2026 qui soulevait la compétence exclusive du juge de la mise en état pour statuer sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir en nullité de l’assemblée générale du 17 juin 2024 en son entier.

Les conclusions au fond et les conclusions d’incident du syndicat des copropriétaires communiquées le jour de la clôture de la procédure sont en principe recevable, d’autant qu’elles sont une réplique à celles notifiées par la demanderesse quatre jours plus tôt.

Or, le juge de la mise en état qui a été saisi le jour de la clôture n’a pas tranché la fin de non-recevoir opposée par le syndicat des copropriétaires à la demande principale alors qu’elle relève de sa compétence exclusive.

Il est donc indispensable de révoquer la clôture de la procédure et de fixer l’incident à l’audience du (9 décembre 2026) pour que la fin de non-recevoir soit tranchée, l’affaire n’apparaissant manifestement pas en état d’être jugée.

Dans cette attente, il sera sursis à statuer et les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS