TJ 06088, 20 juill. 2026, RG 25/00954

COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 2]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 25/00954 - N° Portalis DBWR-W-B7J-QPP2
du 20 Juillet 2026

affaire : Syndic. de copro. [Adresse 1]
c/ S.A.R.L. ETABLISSEMENTS [R], S.C.I. SCI [V]

Copie exécutoire délivrée à

Me Denis DEL RIO
Me Eric VEZZANI

l’an deux mil vingt six et le vingt Juillet à 14 H 00

Nous, Virginie RELLIER, Vice-Présidente, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de l’audience, et de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 28 Mai 2025 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 1]
Représenté par son syndic en exercice la SARL FORIMMO
[Adresse 2]
[Localité 3]
Rep/assistant : Me Eric VEZZANI, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

S.A.R.L. ETABLISSEMENTS [R]
[Adresse 3]
[Localité 3]
Rep/assistant : Me Denis DEL RIO, avocat au barreau de NICE

S.C.I. SCI [V]
[Adresse 4]
[Localité 4]
Rep/assistant : Me Denis DEL RIO, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSES

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 26 Mars 2026 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 26 Mai 2026, délibéré prorogé au 20 Juillet 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Par exploit de commissaire de justice du 28 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] a assigné la SCI [V] en référé aux fins notamment de respect du règlement de copropriété.

Par exploit en date du 22 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] a dénoncé la procédure en cours auprès de la SARL ETABLISSEMENTS [R], locataire de la SCI [V], et l’a assignée aux mêmes fins.

L’affaire a été retenue à l’audience du 26 mars 2026, au cours de laquelle il a été ordonné, par mention au dossier, la jonction des deux affaires désormais sous le numéro unique RG 25/00954.

Au terme de leurs conclusions déposées et visées par le greffe à l’audience, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] sollicite :
- la condamnation solidaire de la SCI [V] et la SARL ETABLISSEMENTS [R] et sous peine d’une astreinte de 3.000 euros par infraction constatée à cesser tout usage commercial des zones situées dans le grand couloir permettant l’accès à la cour par la [Adresse 5] et fermé sur cette rue par une grande porte cochère ainsi que dans la cour, y compris la possibilité de passage des consommateurs par la porte cochère pour accéder à l’intérieur du restaurant,
- la condamnation solidaire de la SCI [V] et la SARL Etablissements [R] et sous peine d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance de référé à intervenir :
- à supprimer le coffrage empêchant l’accès aux arrivées d’eau de l’immeuble,
- à supprimer le local poubelle aménagé avec des panneaux de bois dans l’arrière-cour de l’immeuble,
- la condamnation solidaire de la SCI [V] et la SARL ETABLISSEMENTS [R] aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au terme de leurs conclusions déposées et visées par le greffe à l’audience, la SCI [V] et la SARL ETABLISSEMENTS [R] sollicitent :
À titre principal,
- juger qu’il existe une contestation sérieuse puisque que la cour intérieure et le couloir d’accès par la porte cochère sont réservés exclusivement aux propriétaires des lots du rez-de-chaussée des immeubles A et B ;
À titre subsidiaire,
- juger que les demandes relatives au coffrage obstruant l’accès aux arrivées d’eau et au local à poubelles sont infondées ;
En tout état de cause,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de leurs demandes,
- la condamnation du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les prétentions et moyens des parties sont plus amplement exposés dans les écritures précitées auxquelles, en application de l’article 455 du code de procédure civile, la présente juridiction se réfère.
A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 26 mai 2026, prorogé au 20 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que le juge n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « donner acte » ou « juger » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques.

Sur le trouble manifestement illicite :

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En l’espèce, il résulte du cahier des charges établi le 8 février 2019 par devant Maître [M], notaire, que le portail de la porte cochère, le couloir de la porte cochère et la partie de cour à la suite et dans la projection de l’entrepôt n°2 seront communs entre tous les propriétaires des rez-de-chaussée des immeubles A et B, les copropriétaires des étages desdits immeubles ne disposant d’aucun droit sur la cour située entre les deux immeubles, celle-ci étant réservée exclusivement aux attributaires des locaux au rez-de-chaussée des immeubles A et B.

Il est en outre prévu aux termes de l’article 14 que « le couloir de la porte cochère et la cour commune ainsi que la cage d’escalier et les escaliers du grand immeuble A et les passerelles et le couloir de l’immeuble B devront toujours être maintenus libres et en constant état de propreté, en conséquence, il ne pourra jamais y être fait d’entrepôt quelconque. ».

Si la SCI [V] et la SARL ETABLISSEMENTS [R] font valoir à juste titre que seuls les copropriétaires des locaux du rez-de-chaussée des immeubles A et B ont un droit d’accès par la porte cochère et le couloir, il n’en demeure pas moins que ce droit d’accès ne constitue en rien une autorisation d’aménagement en salle de restaurant, ou de passage de la clientèle.

Il est d’ailleurs acquis, à ce titre, que la SCI [V] ne peut prétendre ignorer cette situation puisqu’elle a sollicité, à l’occasion des assemblées générales tant de l’immeuble A de l’immeuble B, l’autorisation d’affecter le couloir de la porte cochère à son activité de restauration, autorisation qui lui a été refusée aux termes des assemblées générales des 13 décembre 2022.

C’est donc en contravention pleine et entière du règlement de copropriété et du refus d’autorisation que le couloir situé dans le prolongement de la porte cochère entre les deux immeubles A et B a été utilisé par la SARL ETABLISSEMENTS [R] à des fins d’exploitation commerciale de son activité de restauration, ainsi que cela ressort des procès-verbaux de constat 21 février 2025, 21 novembre 2025 et 5 décembre 2025, en l’état notamment du dressage des tables, du tableau de bienvenue disposé à l’entrée de la porte cochère, à l’attention de la clientèle.

Le seul procès-verbal de constat établi à la requête de la SCI [V] en date du 16 octobre 2025 n’ayant que très peu de force probante à ce titre, au regard par ailleurs des attestations versées par le syndicat des copropriétaires émanant des copropriétaires des étages supérieurs qui subissent des nuisances sonores et olfactives résultant de l’activité en un lieu illicite.

Il résulte toutefois de ce procès-verbal de constat du 16 octobre 2025 que la cour, définie comme constituant des parties communes, a toutefois fait l’objet d’aménagements privatifs au bénéfice de la SARL ETABLISSEMENTS [R], ainsi en est-il du coffrage d’accès aux arrivées d’eau ; la SARL ETABLISSEMENTS [R] utilise également manifestement la cour comme lieu d’entreposage de casiers à bouteilles, de tables et de chaises ou autres matériels, en contravention avec les dispositions de l’article 14 du règlement de copropriété.

L’article 14 du règlement de copropriété ne confère pas un droit à la création d’un local poubelles, et stockage de celles-ci au sein de la cour mais impose simplement aux magasins n° 1 et 2 de disposer de leur poubelle (sous-entendu leur container) et d’en assurer la vidange, ce qui relève de la gestion des ordures ménagères.

Les violations du règlement de copropriété par la SCI [V] que par la SARL ETABLISSEMENTS [R] ont été amplement démontrées et constituent d’importants troubles du voisinage à l’ensemble des autres copropriétaires, troubles qu’il y a lieu de faire cesser.

En conséquence, il sera fait droit aux demandes présentées par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3].

Au regard des demandes réitérées du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3], de la connaissance acquise tant par la SCI [V] que par la SARL Etablissements [R] de l’absence d’autorisation d’exploitation à des fins commerciales, des parties communes de la copropriété, il y a lieu de faire droit également aux demandes d’astreinte formulées, telles que fixées au dispositif.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI [V] et la SARL Etablissements [R] seront condamnées aux dépens de la présente instance.

En outre, en application de l’article 700 du même code, la SCI [V] et la SARL Etablissements [R] seront condamnées à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] la somme de 2.000 euros au titre de ses frais irrépétibles non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS