TJ 06088, 22 juill. 2026, RG 26/01243

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 26/01243 - N° Portalis DBWR-W-B7K-RJ3M
du 22 Juillet 2026

affaire : Association SYNDICALE LIBRE LE CASTELLET
c/ S.A.R.L. BLUE BAY INVEST

Copie exécutoire délivrée à

Me Véronique OTTAVJ
Me Maud SECHER

l’an deux mil vingt six et le vingt deux Juillet à 10 H 00

Nous, Virginie RELLIER, Vice-Présidente, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de l’audience, et de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 20 Juillet 2026 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

Association SYNDICALE LIBRE LE CASTELLET
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Maud SECHER, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

S.A.R.L. BLUE BAY INVEST
ACREA
[Adresse 3]
[Localité 2]
Rep/assistant : Me Véronique OTTAVJ, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 21 Juillet 2026 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 22 Juillet 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Par requête en date du 15 juillet 2026, l’Association Syndicale Libre LE CASTELLET a sollicité l’autorisation d’assigner en référé d’heure à heure la SARL BLUE BAY INVEST.

Suivant ordonnance en date du 16 juillet 2026 cette autorisation lui a été délivrée pour l’audience du 21 juillet 2026 à 9 heures.

Par exploit de commissaire de justice du 20 juillet 2026, l’Association Syndicale Libre LE CASTELLET a assigné la SARL BLUE BAY INVEST en référé afin de faire cesser des travaux en cours.

L’affaire a été retenue à l’audience du 21 juillet 2026.

Au terme de ses écritures déposées et visées par le greffe à l’audience, l’Association Syndicale Libre LE CASTELLET sollicite :
- le rejet des demandes de la SARL BLUE BAY INVEST,
- le constat de l’existence d’un trouble manifestement illicite constitué par la poursuite des travaux entrepris,
- la suspension immédiate de tous travaux sur la propriété de la SARL BLUE BAY INVEST cadastrée section AL74 vise à [Adresse 4] et ce, jusqu’au 31 août 2026 inclus, sous astreinte de 5000 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir,
- la condamnation de la SARL BLUE BAY INVEST à valoir sur l’indemnisation définitive de son préjudice la somme de 75 000 euros,
- la condamnation de la SARL BLUE BAY INVEST aux dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat établi le 1er juillet 2026 ainsi qu’à lui payer la somme de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au terme de ses écritures déposées et visées par le greffe à l’audience, la SARL BLUE BAY INVEST demande :
À titre principal,
- de juger qu’il existe une contestation sérieuse sur l’opposabilité et la validité de la clause invoquée par l’ASL [Adresse 5],
- de juger qu’aucun trouble manifestement illicite n’est caractérisé,
- de débouter l’ASL LE [Adresse 5] de l’ensemble de ses demandes,
À titre subsidiaire,
- de juger que les travaux litigieux présentent un caractère d’urgence au sens même de l’article 35 invoqué par l’ASL [Adresse 5],
- de rejeter la demande de suspension des travaux,
À titre reconventionnel,
- de constater le caractère urgent des travaux de consolidation entrepris sur la propriété sise [Adresse 6] à [Localité 3] ;
- de l’autoriser à poursuivre les travaux de consolidation, de reprise en sous-œuvre, de fondations et de soutènement jusqu’à leur achèvement et, au plus tard, jusqu’au 31 juillet 2026 inclus,
En tout état de cause,
- de rejeter la demande de provision de 75.000 euros,
- de condamner l’ASL [Adresse 5] à lui verser la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- de condamner l’ASL [Adresse 5] aux entiers dépens.

Les prétentions et moyens des parties sont plus amplement exposés dans les écritures précitées auxquelles, en application de l’article 455 du code de procédure civile, la présente juridiction se réfère.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 22 juillet 2026, étant précisé que la SARL BLUE BAY INVEST a été autorisée à produire, à la demande de la juridiction, en cours de délibéré le planning des travaux à l’exclusion de toutes autres pièces.

Suivant note en délibéré, la SARL BLUE BAY INVEST a produit un planning de l’entreprise, une attestation de l’ingénieur [S] et des photographies.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que le juge n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « donner acte » ou « juger » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques.

Sur la recevabilité des pièces communiquées en cours de délibéré :

En application de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.
Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

En l’espèce, à l’issue des débats il a été expressément convenu de la communication en cours de délibéré du seul planning de l’entreprise en charge des travaux sur la parcelle appartenant à la SARL BLUE BAY, au regard notamment des contraintes de la juridiction pour rendre la décision, mais également eu égard à l’impossibilité pour le demandeur de répondre à d’éventuelles autres pièces.

Dès lors et à l’exception du planning sollicité, l’attestation et les photos non autorisées seront déclarées irrecevables.

Sur le trouble manifestement illicite :

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En l’espèce, il résulte de l’article 35 des statuts de l’ASL, dont il convient de souligner qu’ils ont été votés en assemblée générale le 29 août 2007 et publiés en préfecture courant novembre 2007, et s’appliquent à tout propriétaire d’un fonds ou terrain de l’ensemble immobilier, « afin d’éviter toute nuisance sonore au sein du lotissement, les chantiers de travaux rivés, ainsi que tous travaux intéressant les bâtiments et leurs équipements soumis à une procédure de déclaration ou d’autorisation, et portant atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l’Homme, sont prohibés au cours de la période courant du 1er juillet au 31 août, exception faite de travaux présentant un caractère d’urgence. »

La SARL BLUE BAY fait valoir que seul le cahier des charges serait applicable entre les colotis, lequel ne comporte aucune clause restrictive s’agissant de la réalisation de travaux au cours de la période estivale, considérant par ailleurs avoir respecté la réglementation communale en vigueur.

Force est de constater le cahier des charges comporte une réglementation au titre de l’assainissement, des canalisations, des servitudes, des zones non aedificandi, des voies de circulation et parking, et des clôtures, outre une clause de beauté du site ; aussi cette réglementation porte sur les parties communes de l’ensemble du lotissement lequel est par ailleurs régi par les statuts de l’ASL.

Ces derniers ont pour objet notamment de veiller à l’application du cahier des charges, la représentation des intérêts collectifs des propriétaires concernant l’usage et la valeur de leurs biens immobiliers, en outre que l’association à vocation (…) à prendre toutes mesures ou initiatives requises pour imposer l’application du cahier des charges et des présents statuts, notamment par les voies de droit convenable.

La SARL BLUE BAY ne peut utilement tirer argument de l’existence de l’arrêté municipal de la commune de [Localité 3], temporaire n°2020-00136 du 3 juin 2020, modifiant l’arrêté municipal permanent n° 6488 du 16 octobre 2013, lequel, et pour des raisons économiques évidentes liées notamment aux périodes de confinements subies par l’ensemble des acteurs économiques en raison de l’épidémie de Covid 19, a autorisé ponctuellement et temporairement ainsi que son intitulé le précise, des travaux dits bruyants liés à des chantiers de travaux publics ou privés.

Ledit arrêté, au-delà des périodes considérées, et quand bien même il n’aurait pas l’objet d’un retrait ou d’une abrogation, n’a pas vocation à se renouveler mais simplement à modifier l’arrêté municipal permanent, lequel a vocation à s’appliquer.

Par ailleurs rien n’interdit à une copropriété d’ériger des règles plus restrictives au sein du périmètre qui est le sien, ce qui est le cas en l’espèce.

Il résulte par ailleurs des échanges intervenus entre l’ASL et la SARL BLUE BAY que cette dernière a, à plusieurs reprises, été mise en garde quant à la réglementation applicable au sein de la copropriété, réglementation à laquelle elle a, ouvertement et en connaissance de cause, contrevenu ainsi qu’il résulte du procès-verbal de constat établi le 1er juillet 2026 au terme duquel apparait l’effervescence liée à un chantier de grande ampleur.

En outre, si la SARL BLUE BAY produit au débat des attestations sur la nécessité de poursuivre les travaux, il sera relevé que celle émanant de l’ingénieur [S] [U] en date du 22 juin 2026, faisant état de dommages irréversibles pour la bâtisse en l’absence de fondations définitives, des structures de contreventements et de décompression du terrain terrassé, en raison de micro séismes de la région, a été rédigé depuis un mois, période durant laquelle les travaux se sont poursuivis et ont nécessairement avancés.

Par ailleurs il résulte du procès-verbal d’assemblée générale en date du 13 octobre 2025, en page 2, qu’il est fait état d’une procédure dans laquelle « les époux [U] » ont invoqué des fins de non-recevoir, procédure suspendue et pour laquelle un protocole d’accord serait intervenu, ce qui interroge quant à la force probante et la crédibilité de ladite attestation au regard des intérêts ou inimitiés éventuels de Monsieur [U] au sein de la copropriété.

S’agissant de la pièce n° 10 émanant de Royal Bâtiment sur la « nécessité de poursuivre les travaux de consolidation en juillet 2026 », celle-ci n’est pas datée, de même que les photos produites au débat et ne peuvent en conséquence établir une quelconque preuve de l’état d’avancement ou l’évolution du chantier.

L’attestation en date du 16 juillet 2026, concomitante au dépôt de la requête, se borne à faire état de « travaux d’urgence de consolidation et de mise en sécurité de la propriété », lesquels seraient en cours d’achèvement, à la suite d’une réunion de chantier qui se serait tenue avec les ingénieurs techniques sans qu’aucun autre élément tenant soit aux contraintes techniques, soit surtout à l’urgence, ne soit rapporté.

Le planning des travaux, non daté, n’est guère plus probant et démontre là encore que des travaux, prétendument urgents, ont été rajoutés et qu’en tout état de cause, les seuls travaux de fondations sont programmés sur une période proscrite.

En revanche, les échanges de correspondances entre les conseils des parties démontrent avec évidence la volonté de la SARL BLUE de poursuivre les travaux initiés par la SARL BLUE BAY en méconnaissance des contraintes liées à l’acquisition d’un bien au sein de ce domaine, en s’appuyant notamment sur la réglementation de la commune rappelée ci-avant, et en entretenant délibérément de multiples confusions.

Enfin, la question de la portée générale de la clause restrictive de droits durant la période estivale, et de son caractère disproportionné, dépasse, avec l’évidence requise en la matière l’office juridictionnel du juge des référés.

Ainsi il est clairement établi que la SARL BLUE BAY, en poursuivant les travaux initiés sur la période estivale en méconnaissance délibérée des statuts, a commis un trouble manifestement illicite qu’il y a lieu de faire cesser, sans qu’il ne soit besoin de démontrer par l’ASL la réalité des troubles de jouissance des colotis.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de suspension des travaux réalisés sur la parcelle en cause, sous astreinte, eu égard à la volonté persistante de la SARL BLUE BAY de poursuivre les travaux.

Sur la demande de provision :

En l’espèce, force est de constater que la SARL BLUE BAY a délibérément entrepris des travaux au long cours, programmant des travaux de gros œuvre sur la période des mois de juillet et août alors même que durant cette période, ce type de travaux est formellement interdit par les statuts du domaine [Adresse 5], réputé, de l’aveu même de la SARL BLUE BAY, pour sa tranquillité, faisant fi des interdictions et mises en garde portées à son endroit dès le mois de mai 2026.

De plus, la SARL BLUE BAY ne conteste pas poursuivre des travaux et sollicite même l’autorisation de les poursuivre jusqu’au 31 juillet 2026.

Dès lors, il est avéré que la SARL BLUE BAY, en agissant de la sorte, a porté atteinte à l’intérêt collectif porté par l’ASL, ainsi qu’à l’autorité des statuts et la crédibilité de l’association chargée de veiller au respect des règles communes applicables et auxquelles les colotis adhèrent par le seul fait de réaliser une acquisition au sein du domaine.

Aussi, il y a lieu de faire droit à la demande de provision qui sera toutefois rapportée à la somme de 2.000 euros par jour durant la période sur laquelle les travaux se sont poursuivis depuis le 1er juillet 2026, soit 14 jours.

En conséquence, la SARL BLUE BAY sera condamnée à la somme provisionnelle de 28.000 euros en réparation de son préjudice.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SARL BLUE BAY, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens de la présente instance.

En outre, en application de l’article 700 du même code, la SARL BLUE BAY sera condamnée à verser à l’ASL la somme de 2.000 euros au titre de ses frais irrépétibles non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS Nous, Virginie RELLIER, vice-présidente du tribunal judiciaire, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,