TJ 92050, 1 juill. 2026, RG 25/00751

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE
01 Juillet 2026

N° RG 25/00751 - N° Portalis DB3R-W-B7J-ZZFF

N° Minute :

AFFAIRE

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immo bilier sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic

C/

[K] [H]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic
SARL Cabinet CONCEPT GESTION PLUS
[Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E 1811

DÉFENDEUR

Monsieur [K] [H]
[Adresse 3]
[Localité 3]

défaillant

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Avril 2026 en audience publique devant Anne-Laure FERCHAUD, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [K] [H] est propriétaire de plusieurs lots dans l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 4], soumise au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance du défendeur, dans le règlement des charges dont il est redevable, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 04 octobre 2024 et demande au tribunal de :

« Vu la loi du 10 juillet 1965, en particulier ses articles 10 et 10-1,
Vu le décret d’application du 17 mars 1967, en particulier ses articles 36 et 55,

CONDAMNER M. [K] [H] au paiement d’une somme de 16.594,62 euros au titre des charges courantes et frais impayés (échéance du 3e trimestre 2024 incluse).

ORDONNER la capitalisation des intérêts.

CONDAMNER M. [K] [H] au paiement d’une somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée.

CONDAMNER M. [K] [H] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] une indemnité d’un montant de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. »

M. [H], assigné par acte remis en l’étude du commissaire de justice instrumentaire qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

Il est fait expressément référence aux termes de l’assignation du demandeur pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 24 octobre 2025. L’affaire a été plaidée à l’audience du 14 avril 2026 et mise en délibéré au 1er juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la distinction des charges et des frais et/ou dépens

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 16.594,62 euros au titre des charges courantes et frais impayés (échéance du 3e trimestre 2024 incluse).

L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.
 
En l’espèce, il convient de distinguer les charges prévues par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la même loi.
 
Partant, conformément au décompte produit par le demandeur, les charges, d’un montant de 16.312,81 euros, seront examinées en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et les frais de recouvrement, d’un montant de 281,81 euros, seront examinés en application de l’article 10-1 de la même loi.

Sur la demande au titre des charges

L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 16.312,81 euros représentant l’arriéré de charges jusqu’au 3e trimestre 2024 inclus.

À l’appui de ses demandes, il verse notamment aux débats les pièces suivantes :

-un extrait de matrice cadastrale justifiant que le défendeur est propriétaire des lots n°03 et 11 dans la copropriété susvisée,
- les appels de fonds,
- les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des 05 janvier 2023 et 12 juillet 2024 ayant approuvé les comptes des exercices 2021 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des exercices 2023 à 2025 et voté divers travaux,
- un relevé de compte de charges du défendeur du 1er février 2023 au 1er juillet 2024, 3ème trimestre 2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 16.312,81 euros au titre des charges de copropriété impayées.

Le syndicat des copropriétaires justifie d'une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 16.312,81 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er février 2023 au 1er juillet 2024, 3ème trimestre 2024 inclus, que M. [H] sera condamné à lui verser.

Sur les frais nécessaires

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement des frais de recouvrement de sa créance pour un montant de 281,81 euros ainsi décomposée :
- 50 euros au titre de frais de « mise en demeure », facturés le 05 juin 2023,
- 5,66 euros au titre de « frais MED RAR », facturés le 05 juin 2023,
- 50 euros au titre de frais de « mise en demeure », facturés le 21 août 2023,
- 6,15 euros au titre de « frais MED RAR », facturés le 21 août 2023,
- 50 euros au titre de frais de « mise en demeure », facturés le 19 janvier 2024,
- 120 euros au titre de « frais de mise en demeure » par voie d’avocat, facturés le 24 avril 2024;

Toutefois, le demandeur ne produit que le contrat de syndic couvrant la période du 13 juillet 2024 au 12 octobre 2024, de sorte qu’il ne peut être déterminé le montant des prestations du syndic, facturées avant sa conclusion. De surcroît, les mises en demeure par lettre recommandée sont produites aux débats sans accusés de réception et ne peuvent donc être retenues. Par conséquent, ces sommes seront écartées.

S’agissant de la mise en demeure par voie d’avocat par lettre recommandée et lettre simple, qui est apportée aux débats sans accusé de réception, elle sera donc déduite.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal dus sur la somme allouée au titre des charges impayées, soit eux-mêmes productifs d’intérêts.

L'article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.
La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

Il convient d'accueillir la demande du syndicat des copropriétaires et d'ordonner que les intérêts au taux légal qui courront sur la somme qui lui a été allouée seront eux-mêmes productifs d'intérêts lorsqu'ils seront échus et dus pour une année entière.

Sur la demande de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d'aucune perte.
Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

L'octroi de dommages et intérêts nécessite toutefois, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts. Il explique que le comportement de M. [H] est répétitif et injustifié et que sa résistance abusive a entraîné un préjudice financier direct et distinct de celui compensé par les intérêts moratoires pour la copropriété, qui a été privée des fonds nécessaires à une gestion normale et à l’entretien de l’immeuble. Le demandeur affirme que l’importance de ce solde débiteur cause un préjudice financier important aux autres copropriétaires car un compte de copropriété ne peut en aucun cas être débiteur et qu’ils ont eu l’obligation de faire l’avance de la somme due par le défendeur.

Or, en l'espèce, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés de copropriétaires à l'obligation de paiement des charges et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d'aucune pièce permettant de justifier que la défaillance exclusive de M. [H] dans le paiement de ses charges de copropriété aurait été à l’origine d’un préjudice.

Par conséquent, faute de justifier de l'existence d'un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l'article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, est condamné, au paiement des entiers dépens de l'instance selon les dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que le défendeur sera condamné à lui verser.

L'exécution provisoire est de droit et il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS