TJ 92050, 1 juill. 2026, RG 24/08728

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE
01 Juillet 2026

N° RG 24/08728 - N° Portalis DB3R-W-B7I-Z4BV

N° Minute :

AFFAIRE

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » sise [Adresse 2] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic

C/

[G] [T] [L], [V] [E] épouse [T] [L]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » sise [Adresse 2] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic
Cabinet FONCIA PARIS RIVE DROITE
[Adresse 3]
[Localité 3]

représenté par Me Nathalie BUNIAK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1260

DÉFENDEURS

Monsieur [G] [T] [L]
[Adresse 4]
[Localité 4]

défaillant

Madame [V] [E] épouse [T] [L]
[Adresse 4]
[Localité 4]

défaillante

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Avril 2026 en audience publique devant Anne-Laure FERCHAUD, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

M. [G] [T] [L] et Mme [V] [E] épouse [T] [L] sont propriétaires indivis de lots au sein de l’immeuble « [Adresse 1] » sise [Adresse 2] à [Localité 2], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de M. et Mme [T] [L], dans le règlement des charges dont ils sont redevables, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic les a fait assigner en paiement devant ce tribunal par exploit du 16 octobre 2024, aux fins de :
Recevoir le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE « [Adresse 1] » sise [Adresse 2] à [Localité 2], en ses demandes ; Y faisant droit,
Constater, sur le fondement des documents produits, que Monsieur [T] [L] [G] et Madame [T] [L] [V] sont solidairement redevables de la somme de 18.690,91 euros au titre des charges de copropriété et appels de travaux impayés au 1er octobre 2024, et correspondant à la période allant du 1er avril 2019 au 1er octobre 2024, appel de charges du 4ème trimestre 2024 inclus ; En conséquence,
Condamner solidairement Monsieur [T] [L] [G] et Madame [T] [L] [V] au paiement de ladite somme de 18.690,91 euros précitée, majorée des intérêts légaux à compter de l'acte introductif d'instance ; Ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du Code civil,Les condamner solidairement au paiement de la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ainsi que de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires, indiquant que l’arriéré de charges a été intégralement réglée par les défendeurs, demande au tribunal de :

« Vu les articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les articles 1240 et suivants du Code civil,

Recevoir le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 1] » sise [Adresse 2] à [Localité 2], en ses demandes ;

Y faisant droit,

Donner acte au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 1] » sise [Adresse 2] à [Localité 2] , de ce qu’il se désiste de sa demande principale tendant à voir condamner solidairement M. [T] [L] [G] et Mme [T] [L] [V] au paiement de la somme de 18.690,91 euros au titre des charges de copropriété et appels de travaux impayés au 1er octobre 2024, et correspondant à la période allant du 1er avril 2019 au 1er octobre 2024, appel de charges du 4ème trimestre 2024 inclus et ce en raison du règlement effectué par les défendeurs ;
En conséquence,

Condamner solidairement M. [T] [L] [G] et Mme [T] [L] [V] au paiement de la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ainsi que de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Condamner solidairement M. [T] [L] [G] et Mme [T] [L] [V] aux entiers dépens, comprenant les frais de signification par commissaire de justice de la sommation de payer signifié le 20 septembre 2021 à hauteur de la somme de 153,39 euros, du commandement de payer signifié le 02 janvier 2023 à hauteur de la somme de 184,55 euros, de l’assignation et du jugement à intervenir, dont distraction au profit de Maître Buniak, en application de l’article 699 du code de procédure civile ; ».

M. et Mme [T] [L], assignés à domicile, n’ont pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

Il est fait expressément référence aux termes des dernières conclusions du demandeur pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.

La clôture a été prononcée le 28 novembre 2025. L’affaire a été mise en délibéré au 1er juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire

En application de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque les défendeurs ne comparaissent pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Il sera par ailleurs rappelé que les demandes tendant à voir « recevoir » ou « donner acte » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile dès lors qu'elles ne confèrent aucun droit à la partie qui les formule. Elles ne constituent que la reprise des moyens invoqués ou des conséquences procédurales qu'il appartient au juge de constater lorsque les conditions en sont réunies. Il n'y a dès lors pas lieu de statuer sur ces demandes.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur la distinction entre les frais de recouvrement et les dépens

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 153,39 euros au titre des frais du commissaire de justice quant à la signification d’une sommation de payer le 20 septembre 2021 et de la somme de 184,55 euros au titre du commandement de payer en date du 02 janvier 2023.

L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.
 
En l’espèce, il convient de requalifier ces sommes demandées en frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et qui seront par conséquent étudiées à ce titre.

Sur les frais nécessaires au recouvrement de la créance

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.
Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

Le syndicat des copropriétaires demande le versement des honoraires du commissaire de justice.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

- la sommation de payer en date du 20 septembre 2021 demandant le règlement de la somme de 4.561,70 euros incluant le montant de 153,39 euros au titre du coût de l’acte,
- le commandement de payer en date du 02 janvier 2023 demandant le règlement de la somme de 3.686,33 euros et précisant le coût de l’acte à hauteur de 184,55 euros,

Dès lors, le syndicat des copropriétaires dispose d’une créance à hauteur de (153,39 + 184,55) 337,94 euros au des frais nécessaires au recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, que les défenseurs devront lui payer.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il soutient que les manquements répétés des défendeurs à leur obligation de régler les charges de copropriété ont causé un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts moratoires. Il fait valoir que ces impayés ont déséquilibré la trésorerie de la copropriété, privé le syndicat des sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, compliqué son administration et contraint les autres copropriétaires à faire l'avance des sommes dues. Il ajoute que le caractère récurrent des impayés est de nature à fragiliser l'équilibre financier de la copropriété et accroît le risque de désignation d'un mandataire ad hoc en application de l'article 29-1 A de la loi du 10 juillet 1965. Au soutien de sa demande, il invoque une jurisprudence constante reconnaissant l'existence d'un préjudice distinct subi par le syndicat des copropriétaires en cas de défaillance persistante d'un copropriétaire.

Toutefois, si les défendeurs ont procédé au règlement de leur dette en cours d'instance, le syndicat des copropriétaires ne justifie, par aucun élément concret, que leur défaillance aurait effectivement engendré un préjudice distinct de celui déjà réparé par les intérêts moratoires. Les difficultés de trésorerie et de fonctionnement invoquées demeurent générales et ne sont corroborées par aucune pièce établissant un préjudice personnel, actuel et certain.

En conséquence, faute de caractériser un préjudice distinct de celui résultant du retard de paiement, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de condamnation solidaire des défendeurs

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les défendeurs soient condamnés solidairement au paiement des sommes mises à leurs charges, y compris des dépens et des frais irrépétibles.

Selon l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l'espèce, le demandeur ne produit pas l’intégralité du règlement de copropriété y compris l’intégralité de l’article n°100 “Indivisibilité - Solidarité” du règlement de copropriété de sorte qu’il n’est pas possible de déterminer si une solidarité conventionnelle entre copropriétaires indivis est prévue.

Les défendeurs sont par conséquent condamnés in solidum des sommes mis à leur charge dans la présente décision.

Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, M. et Mme [T] [L], parties perdantes, seront condamnés aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître Buniak, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Comme jugé précédemment, ces dépens ne comprendront pas le coût de la sommation de payer en date du 20 septembre 2021 et du commandement de payer en date du 02 janvier 2023, qui relèvent de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que les défendeurs seront condamnés à lui verser.

L'exécution provisoire est de droit, il n’y a donc pas lieu de l’ordonner comme sollicité en demandé. Il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS