TJ 92050, 1 juill. 2026, RG 24/08499

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE
01 Juillet 2026

N° RG 24/08499 - N° Portalis DB3R-W-B7I-Z4BO

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires dénommé “[Adresse 1]” sise [Adresse 2] - [Adresse 3] et [Adresse 4] représenté par son syndic :

C/

[L] [Z], [V] [Z]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires dénommé “[Adresse 1]” sise [Adresse 2] - [Adresse 3] et [Adresse 4] représenté par son syndic :
Société OPTIMMO GESTION
[Adresse 5]
[Localité 2]

représenté par Me Franck FISCHER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0750

DÉFENDEURS

Monsieur [L] [Z]
” [Adresse 1] “
[Adresse 6]
[Localité 3]

défaillant

Madame [V] [Z]
”[Adresse 1]”
[Adresse 6]
[Localité 3]

défaillante

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Avril 2026 en audience publique devant Anne-Laure FERCHAUD, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSÉ DU LITIGE

L’immeuble la « [Adresse 7] [Adresse 8] » sise [Adresse 2] – [Adresse 9] et [Adresse 10] à [Localité 4] est soumis au statut de la copropriété.

Mme [V] [Z] et M. [L] [Z] sont propriétaires indivis de lots au sein de cet immeuble.

Se plaignant de la défaillance de M. et Mme [Z], dans le règlement des charges dont ils sont redevables, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, les a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 09 octobre 2024 et demande au tribunal de :

« Vu les dispositions des articles 10 et 10-1 de la Loi du 10 Juillet 1965
Vu les dispositions de l’article 35 du décret du 17 mars 1967
Vu les dispositions des articles 1343-1 et 1343-2 nouveau du Code Civil
Vu les dispositions des articles 696, 699 et 700 du code de procédure civile
Vu les pièces produites aux débats

CONDAMNER solidairement M. [L] [Z] et Mme [V] [Z] au paiement au syndicat des copropriétaires dénommé « [Adresse 1]" sise à [Localité 4] - [Adresse 2] – [Adresse 9] et [Adresse 10] agissant poursuites et diligences de son syndic, la société Optimmo Gestion d’une somme de 10.328,86 euros représentant les charges, travaux et frais impayés pour la période du 1er janvier 2023 au 10 septembre 2024 – 3e appel trimestriel 2024 inclus

DIRE que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la présente assignation.

ORDONNER la capitalisation annuelle des intérêts.

CONDAMNER solidairement M. [L] [Z] et Mme [V] [Z] au paiement au syndicat des copropriétaires dénommé « [Adresse 1]" sise à [Localité 4] - [Adresse 2] – [Adresse 9] et [Adresse 10] agissant poursuites et diligences de son syndic, la société Optimmo Gestion d’une somme de 2.500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.

CONDAMNER solidairement M. [L] [Z] et Mme [V] [Z] en tous dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

CONDAMNER solidairement M. [L] [Z] et Mme [V] [Z] au paiement au syndicat des copropriétaires dénommé « [Adresse 1]" sise à [Localité 4] - [Adresse 2] – [Adresse 9] et [Adresse 10] agissant poursuites et diligences de son syndic, la société Optimmo Gestion d’une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELER que l’exécution provisoire du jugement à intervenir sur le tout est de droit »

M. et Mme [Z], assignés par acte remis en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, qui indique leur avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, n’ont pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

Il est fait expressément référence aux termes de l’assignation du demandeur pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.

La clôture a été prononcée le 28 novembre 2025. L’affaire a été mise en délibéré au 01 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire

En application de l'article 472 du code de procédure civile si les défendeurs ne comparaissent pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur la distinction des charges et des frais

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 10.328,86 euros représentant les charges, travaux et frais impayés pour la période du 1er janvier 2023 au 10 septembre 2024, 3ème trimestre 2024 inclus.

L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.
 
En l’espèce, il convient de distinguer les charges prévues par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la même loi.
 
Partant, conformément au décompte produit par le demandeur, les charges, d’un montant de 10.011,36 euros, seront examinées en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et les frais de recouvrement, d’un montant de 317,50 euros, seront examinés en application de l’article 10-1 de la même loi.

Sur la demande au titre des charges

L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 10.011,36 euros représentant les charges, travaux impayés pour la période du 1er janvier 2023 au 10 septembre 2024, 3ème trimestre 2024 inclus.

À l’appui de ses demandes, il verse notamment aux débats les pièces suivantes :

- un extrait de matrice cadastrale justifiant que les défendeurs sont propriétaires des lots n°514, 524 et 723 dans la copropriété susvisée,
- les appels de fonds,
- les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des 26 juin 2023 et 02 juillet 2024 ayant approuvé les comptes des exercices 2022 et 2023, fixé le budget prévisionnel de l’exercice 2024 et 2025 et voté divers travaux,
- un relevé compte de charges des défendeurs du 01 janvier 2023 au 10 septembre 2024, 3ème trimestre 2024 inclus, faisant apparaitre un solde débiteur de 10.011,36 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d'une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 10.011,36 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 01 janvier 2023 au 10 septembre 2024, 3ème trimestre 2024 inclus, que M. et Mme [Z] seront condamnés à lui verser.

Conformément à la demande du syndicat des copropriétaires, les intérêts au taux légal courront sur cette somme à compter de l’assignation soit le 09 octobre 2024.

Sur les frais nécessaires au recouvrement de la créance

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.
Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

Le syndicat des copropriétaires demande le versement de la somme de 317,50 euros au titre de frais de recouvrement décomposés de façon suivante :
- 45 euros au titre de « frais de mise en demeure du 07 décembre 2023 », facturés le 07 décembre 2023,
- 47,50 euros au titre de « frais de mise en demeure du 13 février 2024 », facturés le 13 février 2024,
 - 225 euros au titre de frais de « remise dossier avocat septembre 2024 », facturés le 10 septembre 2024.
Soit un total de 317,50 euros.

Toutefois, le demandeur ne produit pas de contrat de syndic. Il est dès lors impossible de déterminer le montant prévu au contrat pour les prestations de syndic facturées. Ces sommes seront donc écartées.

Par conséquent le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal dus sur la somme allouée au titre des charges impayées, soit eux-mêmes productifs d’intérêts.

L'article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.
La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

Il convient d'accueillir la demande du syndicat des copropriétaires et d'ordonner que les intérêts au taux légal qui courront sur la somme qui lui a été allouée seront eux-mêmes productifs d'intérêts lorsqu'ils seront échus et dus pour une année entière.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Le syndicat des copropriétaires soutient que les manquements répétés des défendeurs à leur obligation de régler les charges de copropriété constituent une faute ayant causé à la collectivité des copropriétaires un préjudice financier direct et certain, distinct de celui réparé par les intérêts moratoires. Il fait valoir que cette défaillance prive durablement le syndicat de ressources nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, l'obligeant à faire face aux dépenses courantes malgré l'absence de paiement des sommes exigibles.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne se contente que de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés d’un copropriétaire à son obligation de paiement des charges sans faire état d'aucune pièce permettant de justifier que la défaillance exclusive de M. et Mme [Z] a été à l’origine d’un préjudice qui ne serait pas réparé par les intérêts moratoires.

En conséquence, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de condamnation solidaire

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les défendeurs soient condamnés solidairement au paiement des sommes mises à leurs charges, y compris des dépens et des frais irrépétibles.

Selon l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l'espèce, le demandeur produit le règlement de copropriété qui prévoit, dans son article 122, que " dans le cas où un ou plusieurs lots viendraient à appartenir indivisément à un ou plusieurs copropriétaires , ceux-ci seront tenus solidairement des charges vis-à-vis du syndicat, lequel pourra en conséquence exiger l'entier paiement de n'importe lequel des copropriétaires indivis ".

M. et Mme [Z] sont par conséquent condamnés solidairement à régler les sommes mises à leur charge au profit du syndicat des copropriétaires au titre des seules charges impayées, et in solidum pour les autres condamnations.

Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, M. et Mme [Z], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens qui pourront être recouvrés selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que les défendeurs seront condamnés in solidum à lui verser.

L'exécution provisoire est de droit, il n’y a donc pas lieu de l’ordonner comme sollicité en demandé. Il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS