TJ 92050, 1 juill. 2026, RG 24/06667

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE
01 Juillet 2026

N° RG 24/06667 - N° Portalis DB3R-W-B7I-ZWMY

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat Principal des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 1]” sis [Adresse 2] 92213 SAINT-CLOUD pris en la personne de son syndic :

C/

S.C.I. LA COLLINE FE2

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Syndicat Principal des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 1]” sis [Adresse 3] pris en la personne de son syndic :
BNP PARIBAS REAL ESTATE PROPERTY MANAGEMENT FRANCE
[Adresse 4]
[Localité 2]

représenté par Maître Christophe MOUNET de l’AARPI AARPI MOUNET, HUSSON - FORTIN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E0668

DÉFENDERESSE

S.C.I. LA COLLINE FE2
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 3]

défaillante

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Avril 2026 en audience publique devant Anne-Laure FERCHAUD, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI La Colline FE2 est propriétaire d’un lot dans l’ensemble immobilier « [Adresse 7] », sis [Adresse 2] à Saint Cloud (92213), soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de la défenderesse, dans le règlement des charges dont elle est redevable, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 05 août 2024 aux fins de voir:

«Vu les articles 10, 14-1, 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 35 du décret du 17 mars 1965,
Vu les articles 1231-6 et 1343-2 du code civil,
Il est demandé au Tribunal de céans :

➢ DIRE ET JUGER recevable et bien fondée l'action engagée par syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 7] », sis [Adresse 8], représenté par son syndic, la société Bnp Paribas Real Estate Property Management France SAS à l’encontre de la SCI LA COLLINE FE2,

➢ CONDAMNER la SCI LA COLLINE FE2 à payer par syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 7] », sis [Adresse 8], représenté par son syndic, la société Bnp Paribas Real Estate Property Management France SAS, la somme 23.595,42 euros, au titre des charges et provisions sur charges impayées, selon décompte en date du 17 juillet 2024 (3ème trimestre 2024 inclus) somme augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 février 2024 sur la somme de 13.299,82 euros et à compter des présentes pour le surplus,

➢ ORDONNER la capitalisation des intérêts,

➢ CONDAMNER la SCI LA COLLINE FE2 à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 7] », sis [Adresse 8], représenté par son syndic, la société Bnp Paribas Real Estate Property Management France SAS, la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,

➢ CONDAMNER la SCI LA COLLINE FE2 à payer au par syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 7] », sis [Adresse 8], représenté par son syndic, la société Bnp Paribas Real Estate Property Management France SAS, la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (modifié par la loi 2000-1208 du 13 décembre 2000),

➢ CONDAMNER la SCI LA COLLINE FE2 à payer au par syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 7] », sis [Adresse 8], représenté par son syndic, la société Bnp Paribas Real Estate Property Management France SAS, la somme de 3.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

➢ JUGER qu’il n’existe pas de motif pour que l’exécution provisoire du jugement à intervenir ne soit pas prononcée,

➢ CONDAMNER la SCI LA COLLINE FE2 aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer de 185,35 euros et de la présente assignation, qui seront recouvrés par Maître Christophe Mounet, Aarpi Mounet Husson-Fortin, Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.»

La SCI La Colline FE2, assignée par acte remis à personne morale dont le commissaire de justice instrumentaire indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

Il est fait expressément référence aux termes de l’assignation du demandeur pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 26 septembre 2025. L’affaire a été mise en délibéré au 01 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

Il sera rappelé que les demandes tendant à voir « dire et juger recevable et bien fondée » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n'étant en réalité que la redite des moyens invoqués et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement. Il n'y a dès lors pas lieu de statuer sur cette demande.

Sur la demande au titre des charges

L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 23.595,42 euros, au titre des charges et provisions sur charges impayées, selon décompte en date du 17 juillet 2024, 3ème trimestre 2024 inclus.

À l’appui de ses demandes, il verse notamment aux débats les pièces suivantes :

-un extrait de matrice cadastrale justifiant que la défenderesse est propriétaire des lots n°7006, 10979 et 10980 dans la copropriété susvisée,
- les appels de fonds,
- les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des 12 juillet 2022 et, 20 juin 2023 ayant approuvé les comptes des exercices 2021 et 2022, fixé le budget prévisionnel de l’exercice 2023 et 2024 et voté divers travaux,
- un commandement de payer du 21 février 2024 sollicitant le paiement de 13.485,17 euros incluant le coût de l’acte d’un montant de 185,35 euros,
- un relevé compte de charges de la défenderesse du 1er octobre 2023 au 1er juillet 2024, 3ème trimestre inclus, faisant apparaitre un solde débiteur de 23.595,42 euros au titre des charges de copropriété impayées.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d'une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 23.595,42 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er octobre 2023 au 1er juillet 2024, 3ème trimestre 2024 inclus, que la SCI La Colline FE2 sera condamnée à lui verser.

Sur les intérêts de retard

Le syndicat des copropriétaires sollicite que la somme qui lui soit allouée au titre des charges de copropriété soit majorée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 février 2024 sollicitant le paiement de 13.299,82 euros et de la signification de l’assignation pour le surplus.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement:
1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;
2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;
4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;
5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Le syndicat des copropriétaires produit le commandement de payer du 21 février 2024 sollicitant le paiement de 13.299,82 euros au titre des charges de copropriété impayées.

Les intérêts au taux légal pour les charges de copropriété courront en conséquence à compter du commandement de payer du 21 février 2024 sur la somme de 13.299,82 euros et à compter de l’assignation délivrée le 05 août 2024 pour le surplus.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal dus sur la somme allouée au titre des charges impayées, soit eux-mêmes productifs d’intérêts.

L'article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.
La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

Il convient d'accueillir la demande du syndicat des copropriétaires et d'ordonner que les intérêts au taux légal qui courront sur la somme qui lui a été allouée seront eux-mêmes productifs d'intérêts lorsqu'ils seront échus et dus pour une année entière.

Sur la demande de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d'aucune perte.
Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

L'octroi de dommages et intérêts nécessite toutefois, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts. Il expose que la défaillance de la SCI La Colline FE2 n'est ni ponctuelle ni exceptionnelle mais se prolonge depuis plusieurs mois, qu'elle entraîne des difficultés de trésorerie, perturbe le fonctionnement normal de la copropriété, augmente les charges de gestion et impose aux autres copropriétaires de supporter les conséquences de cette inexécution. Il soutient encore que les intérêts moratoires ne suffisent pas à réparer ce préjudice indépendant.

Or, en l'espèce, le syndicat des copropriétaires qui ne justifie pas ses prétentions quant aux conséquences de manquements répétés de copropriétaires à l'obligation de paiement des charges et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d'aucune pièce permettant de justifier que la défaillance exclusive de la SCI La Colline FE2 dans le paiement de ses charges de copropriété aurait été à l’origine d’un préjudice.

Par conséquent, faute de justifier de l'existence d'un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l'article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais nécessaires

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement des frais de recouvrement de sa créance pour un montant de 1.500 euros.

En l’espèce, le demandeur ne produit aucun élément permettant de justifier ce montant. Ce montant ne sera donc pas retenu.

Enfin, les frais d’huissier relatifs au commandement de payer du 21 février 2024 constituent des frais relevant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et non des dépens. Cette somme sera retenue à ce titre.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires dispose donc d’une créance de 185,35 euros au titre des frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, que la défenderesse sera condamnée à lui verser.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, est condamnée, au paiement des entiers dépens de l'instance selon les dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant les frais d’assignation, qui pourront être recouvrés directement par Me Christophe Mounet, Aarpi Mounet Husson-Fortin, dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile.
Comme relevé précédemment, les dépens excluront les frais du commandement de payer qui relèvent de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que la SCI La Colline FE2 sera condamnée à lui verser.

L'exécution provisoire est de droit et il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS