TJ 68066, 8 juin 2026, RG 23/01137

N° RG : N° RG 23/01137 - N° Portalis DB2F-W-B7H-E3G4
Madame [B] [P] /c [[[[D] MLJ[[[GRAOFF]]] [[[[D] MLJ[[[GRAOFF]]] [[[[D] MLJ[[[GRAOFF]]]

C O U R D’ A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COLMAR

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[Adresse 1]
[Localité 1]

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Première Chambre Civile

RG N° RG 23/01137 - N° Portalis DB2F-W-B7H-E3G4

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 08 JUIN 2026

* Copies délivrées à

Me HAGER

le ..................

* Copie exécutoire délivrée à

Me DEWULF

le.............................

* Appel de ................................

En date du ..............

sous référence :

RG :

n°d’appel :
Dans la procédure introduite par :

- DEMANDERESSE -
Madame [B] [P], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Frédérique DEWULF, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 18, Me Jean-Charles BENHARROCHE, avocat au barreau de PARIS,

A l’encontre de :

- DEFENDERESSE

S.A.S. MLJ, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Vadim HAGER, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 34

CONCERNE : Demande de fixation du prix du bail révisé ou renouvelé

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats à l’audience publique du 10 avril 2026
Monsieur Bertrand GAUTIER, 1er Vice-Président, agissant en qualité de juge des loyers commerciaux par délégation du Président du Tribunal,

Greffier lors des débats : Madame Nathalie GOCEL, greffière,

JUGEMENT : contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées
Signé par Monsieur Bertrand GAUTIER, 1er Vice-Président,et Madame Nathalie GOCEL, greffière, présent au prononcé

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE :

Suivant acte sous seing privé du 15 février 1994, la S.C.I. MLJ (venant aux droits de Monsieur [W] [K]) a consenti à bail à Madame [B] [P] (venant aux droits de la S.A.R.L. POINT VIRGULE) des locaux sis au rez-de-chaussée d’un immeuble au [Adresse 4] à [Localité 2] (côté OUEST), d’une durée de 9 années à compter du 1er mars 1994, moyennant un loyer mensuel de 4 200 francs hors charges.

Suivant acte authentique du 4 avril 2011, la S.C.I. MLJ (venant aux droits de Monsieur [W] [K]) a également consenti à bail à Madame [B] [P] des locaux situés au rez-de-chaussée du même immeuble du [Adresse 4] à [Localité 2] (côté EST), d’une durée de 9 années à compter du 1er juin 2010, moyennant un loyer mensuel de 670 euros hors charges.

Par actes d’huissier de justice du 23 mai 2022, Madame [B] [P] a notifié à la S.C.I. MLJ une demande de renouvellement de chacun des contrats de bail à compter du 1er juillet 2022 et pour une durée de 9 années, aux conditions antérieures sauf à majorer le loyer selon l’indice des loyers commerciaux.

Par actes d’huissier de justice du 18 août 2022, la S.C.I. MLJ a accepté le principe du renouvellement, mais :
- Moyennant un loyer mensuel de 2 500 euros hors taxes et hors charges outre la prise en charge de la taxe foncière et de l’assurance par le preneur s’agissant du local côté OUEST ;
- Moyennant un loyer mensuel de 1 900 euros hors taxes et hors charges outre la prise en charge de la taxe foncière et de l’assurance par le preneur s’agissant du local côté EST.

Selon mémoire notifié le 7 octobre 2022, la S.C.I. MLJ a sollicité la fixation du loyer des deux baux à ces mêmes montants.

Les parties n’étant parvenues à aucun accord, Madame [B] [P], après avoir fait réaliser une expertise privée par Madame [B] [S] qui a déposé un rapport le 8 décembre 2022, et autorisée par ordonnance du 23 juin 2023, a fait assigner la S.C.I. MLJ devant le juge des loyers commerciaux en sollicitant de fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2022 à la somme annuelle de 18 150 euros hors taxes et hors charges pour le local côté OUEST et de 14 883 euros hors taxes et hors charges pour le local côté EST et en demandant subsidiairement d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire.

Par jugement du 23 avril 2024, le juge des loyers commerciaux a ordonné avant dire droit une expertise judiciaire aux fins d’obtenir tous éléments permettant de déterminer les loyers en fonction de la valeur locative, dont l’avance sur frais a été mise à la charge de Madame [B] [P], et commis pour y procéder Madame [O] [H] née [I]. Par ailleurs, il a donné acte aux parties de leur accord pour que, durant le cours de l’instance, Madame [B] [P] soit tenue de payer les loyers d’un montant mensuel de 1 512,50 euros hors taxes et hors charges pour le côté OUEST et de 1 240,25 euros pour le côté EST.

Le rapport d'expertise a été déposé le 23 décembre 2024 et a conclu à la valeur locative de :
- 1 400 euros hors taxes et hors charges par mois soit 16 800 euros par an pour le local côté OUEST ;
- 1 100 euros hors taxes et hors charges par mois soit 13 200 euros par an pour le local côté EST.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Aux termes de ses conclusions en ouverture de rapport du 5 mars 2025 notifiées par courrier recommandé avec avis de réception reçu le 16 mai 2025, Madame [B] [P] sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

A titre principal :
- Fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2022 aux clauses et conditions du bail expiré, pour le local côté OUEST à la somme de 12 492 euros hors taxes et hors charges par an ;
- Fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2022 aux clauses et conditions du bail expiré, pour le local côté EST à la somme de 10 370 euros hors taxes et hors charges par an ;
A titre subsidiaire :
- Fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2022 aux clauses et conditions du bail expiré, pour le local côté OUEST à la somme de 16 800 euros hors taxes et hors charges par an ;
- Fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2022 aux clauses et conditions du bail expiré, pour le local côté EST à la somme de 13 200 euros hors taxes et hors charges par an ;
En tout état de cause :
- Débouter la S.C.I. MLJ ;
- Condamner la S.C.I. MLJ à payer Madame [B] [P] la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner la S.C.I. MLJ aux dépens, y compris les frais d’expertise judiciaire.

Au soutien de ses prétentions, Madame [B] [P] expose en substance :
- Que conformément à l’article L. 145-33 du code de commerce, les éléments suivants doivent être pris en compte pour la détermination de la valeur locative:
o Les locaux occupent tout le rez-de-chaussée d’un bâtiment de style alsacien très ancien à colombages ;
o Le local côté OUEST, qui a une surface de vente d’environ 62,45 m² et une surface pondérée d’environ 49,57 m², n’a pas ou peu subi de modification depuis l’origine et dispose d’une façade de 5 mètres et d’un linéaire de vitrine de 4 mètres ;
o Le local côté EST, d’une surface de vente d’environ 47,18 m² et d’une surface pondérée d’environ 41,15 m², n’était originairement pas aménagé en commerce mais Madame [B] [P] a pris à sa charge le percement de la façade pour créer des ouvertures et l’aménagement complet du local ;
o Les deux locaux sont équipés aux normes PMR et l’expert relève pour chacun d’eux le bon entretien et l’équipement d’une climatisation réversible et de spots luminaires aux plafonds ;
o La localisation dans la ville de [Localité 2] qui profite d’une forte attraction commerciale notamment à destination du tourisme ;
o L’expert constate une réelle différence entre le haut de la [Adresse 5], où sont situés les locaux, et le bas de la rue, beaucoup plus passant car profitant de la trajectoire empruntée par la plupart des touristes ;
o Les boutiques [L] et THE STORE, également situées dans le haut de la [Adresse 5] et à destination similaire de prêt à porter, versent des loyers mensuels respectifs de 20,20 et 21,81 euros hors taxes par m² ;
o L’expert a précisé que locaux des enseignes [L] et THE STORE, qui bénéficient de grandes vitrines et sont modernes, lumineux et spacieux, ont plus de visibilité que les locaux exploités par Madame [B] [P], plus exigus, moins lumineux et dans un bâtiment plus ancien ;
- Qu’au regard des caractéristiques des locaux et des prix pratiqués dans le voisinage, doit être retenue la valeur locative des locaux des boutiques [L] et THE STORE, soit la base d’un prix moyen à 21 euros hors taxes par mois et par m² (soit 252 euros hors taxes par an et par m²) ;
- Qu’à titre principal, elle sollicite donc de fixer la valeur locative en renouvellement à :
o 21 euros par mois x 49,57 m² pondéré, soit 1 041 euros par mois hors taxes et hors charges pour le local côté OUEST ;
o 21 euros par mois x 41,15 m² pondéré, soit 864 euros par mois hors taxes et hors charges pour le local côté EST ;
- Que, subsidiairement, elle demande de retenir l’estimation retenue par l’expert correspondant à un montant mensuel d’environ 28,24 euros par m² pondéré hors taxes et hors charges pour le local OUEST et d’environ 26,73 euros par m² pondéré hors taxes et hors charges pour le local EST.

Dans son mémoire en réplique du 5 mars 2026, notifié par courrier recommandé avec avis de réception reçu le 7 mars 2026, la S.C.I. MLJ demande de :
- Prononcer l’annulation du rapport d’expertise judiciaire ;
- Ordonner une nouvelle mesure d’expertise judiciaire ;
En tout état de cause :
- Déclarer le loyer fixé à la somme mensuelle hors taxes et hors charges de 1.512,50 euros s’agissant du local côté OUEST et de 1 240,25 euros s’agissant du local côté EST à la charge de Madame [B] [P], réindexé conformément aux conditions contractuelles ;
- Condamner Madame [B] [P] à payer une somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens.
Au soutien de sa position, la S.C.I. MLJ fait valoir en substance :
- Qu’aux termes de son rapport, l’expert judiciaire s’est fait accompagner d’un sapiteur en la personne de Monsieur [V] et s’est renseigné auprès de Monsieur [A] ;

N° RG : N° RG 23/01137 - N° Portalis DB2F-W-B7H-E3G4
Madame [B] [P] /c [[[[D] MLJ[[[GRAOFF]]] [[[[D] MLJ[[[GRAOFF]]] [[[[D] MLJ[[[GRAOFF]]]

- Que, malgré demande par voie de dire du 21 novembre 2024, Madame [O] [H] a refusé la communication de l’avis des sapiteurs, ayant seulement indiqué que la spécialité de Monsieur [A], agent immobilier, est la vente et la location de fonds de commerce à [Localité 2] et que Monsieur [V], par ailleurs son époux, travaille avec elle dans l’agence ;
- Que cette seule réponse est insuffisante, rien ne permettant de connaitre l’apport réel des sapiteurs dans la rédaction du rapport et de vérifier si l’expert n’a pas délégué l’accomplissement de sa mission ;
- Que dans ces conditions, et à l’instar d’un arrêt rendu par la cour d’appel de [Localité 3] le 4 février 2020, l’absence de communication de l’avis des sapiteurs fait nécessairement grief ;
- Qu’en effet, est caractérisé un manquement au principe du contradictoire puisqu’elle ne peut débattre des avis rendus par les sapiteurs ;
- Qu’en tout état de cause, l’expert a fait appel à deux sapiteurs agents immobiliers, soit de la même spécialité que lui, ce qui induit que sa mission n’a pas été accomplie personnellement, irrégularité non soumise à la preuve d’un grief ;
- Que le rapport d’expertise judiciaire doit donc être annulé sur le fondement des articles 175 et 233 du code de procédure civile ;
- Que le grief tiré de l’absence de communication de l’avis des sapiteurs et celui tiré du refus de l’expert de prendre en compte les prix couramment pratiqués pour des commerces de prêt à porter dans des rues adjacentes malgré le dire l’invitant à le faire, l’organisation d’une nouvelle expertise, plus large et moins partiale, est justifiée ;
- Que compte tenu de l’annulation du rapport d’expertise judiciaire et Madame [B] [P] ne pouvant se fonder sur le rapport d’expertise privée non contradictoire de Madame [S], sa demande en fixation du loyer du bail renouvelé ne s’appuie sur aucun élément probatoire ;
- Qu’il convient donc de prendre en compte le loyer proposé par Madame [B] [P] dans son mémoire en réponse.

Aux termes de son mémoire du 30 mars 2026 notifié par courrier recommandé avec avis de réception reçu le 2 avril 2026, Madame [B] [P] maintient l’ensemble de ses prétentions et moyens concernant la fixation des loyers de chacun des baux. Elle demande par ailleurs de :

A titre principal :
- Rejeter la demande de nullité du rapport d’expertise ;
- Rejeter la demande d’une nouvelle expertise judiciaire ;
Subsidiairement :
- Dire que les frais de l’éventuelle nouvelle mesure d’expertise judiciaire seront supportés exclusivement par la S.C.I. MLJ.
En réponse aux moyens adverses, elle indique :
- Qu’il ressort des articles 233 et 278 du code de procédure civile que l’expert peut recourir à des sapiteurs, le cas échéant de même spécialité, lui étant seulement interdit de se dessaisir de sa mission ;
- Que le recours ponctuel à Monsieur [V] et Monsieur [A] n’a pas constitué une délégation de la mission de l’expert mais un simple éclairage technique complémentaire, Madame [O] [H] ayant personnellement conduit les opérations d’expertise, recueilli les observations des parties, répondu à leurs dires et rédigé les pré-rapport et rapport ;
- Que le principe du contradictoire a été respecté en ce que l’intervention de Monsieur [V] a eu lieu lors d’une réunion d’expertise à laquelle toutes les parties étaient présentes et en ce que la S.C.I. MLJ a pu produire un dire du 21 novembre 2024 auquel l’expert a répondu ;
- Qu’il résulte des articles 175, 112, 114, 223 et 278 du code de procédure civile et d’un arrêt rendu par la cour de cassation le 8 septembre 2022 que la nullité du rapport d’expertise judiciaire pour irrégularité relative à l’obligation pour l’expert de remplir personnellement sa mission est conditionnée à l’existence prouvée d’un grief ;
- Que l’absence de transmission formelle des avis des sapiteurs n’a pas privé la S.C.I. MLJ de son droit à la défense et qu’elle ne démontre aucun grief puisqu’elle a pu discuter du projet de rapport, formuler ses observations et contester les évaluations retenues ;
- Que la S.C.I. MLJ se réfugie derrière des artifices de procédure mais ne remet pas en cause les conclusions de l’expert, qui lui sont défavorables ;
- Qu’en l’absence de grief démontré, il n’y a pas lieu d’annuler le rapport d’expertise, qui demeure la seule base sérieuse pour fixer le loyer renouvelé conformément à l’article L. 145-33 du code de commerce.

Il est expressément fait référence, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, aux écritures des parties pour plus ample exposé des faits, ainsi que de leurs moyens et prétentions.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 10 avril 2026, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 8 juin suivant.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Attendu, sur la demande d'annulation du rapport d'expertise que l'article 278-1 du Code de procédure civile dispose que « l'expert peut se faire assister dans l'accomplissement de sa mission par la personne de son choix qui intervient sous son contrôle et sa responsabilité. », l'article 282 prévoyant pour sa part que lorsque tel est le cas, le rapport mentionne les noms et qualités des personnes qui ont prêté leur concours ;

Attendu qu'en l'espèce, le rapport d'expertise mentionne en page 7 « Je me suis renseignée auprès de M. [A], mon confrère [E] spécialisé dans la vente et la location de murs et de fonds de commerce sur [Localité 2] (...) » ; qu'il a donc été répondu à la prescription de l'article 282 ; que concernant l'avis donné par cette personne, sollicité par le dire du 21 novembre 2024, l'expert a répondu qu'elle n'avait pas à faire témoigner par écrit le sapiteur ; que la juridiction relève pour sa part que de facto, l'expert a reporté très largement dans son rapport l'avis donné par M. [A] en indiquant « il m'a confirmé qu'il existerait une certaine différence de loyers entre les locaux destinés aux métiers de restaurations rapides, les magasins de souvenirs et les boutiques de prêts à porter (…) ce qui n'est pas le cas de la restauration rapide, ni des magasins de souvenirs. Les chiffres d'affaires ne sont donc pas comparables. (…) Mon confrère m'a expliqué que pour calculer le prix d'un loyer au centre de [Localité 2], c'est l'emplacement précis qui est déterminant et qu'il semblerait que le haut de la [Adresse 5] soit moins coté que le bas de la rue, car la trajectoire des touristes ne passe pas beaucoup devant la vitrine de [Q] [C]. » ; qu'au regard de cette retranscription détaillée de l'avis donné à l'expert, il n'y avait pas lieu de joindre un avis écrit, le rapport étant à la charge de l'expert et non du sapiteur consulté ; qu'enfin, la SCI MLJ a pu prendre position sur cet avis puisqu'il figurait intégralement dans le projet de rapport soumis aux parties pour formulation de leurs dires ;

Attendu, sur la consultation d'un second sapiteur, que le rapport mentionne effectivement la présence de M. [V] (mari de l'expert) lors de la visite des lieux ; que le rapport ne détaille aucun avis spécifique de ce sapiteur lors de la vue des locaux commerciaux ; que cependant, Mme [B] [P] rappelle, sans être contredite, que toutes les parties étaient présentes à cette vue des locaux à expertiser, avec leurs conseils, en sorte qu'aucun manquement au respect du contradictoire ne peut être retenu de ce seul fait ;

Et attendu que c'est à juste titre que Mme [B] [P] répond à la SCI MLJ en rappelant que l'article 175 du Code de procédure civile prévoit que les irrégularités affectant les mesures d'instruction sont soumises au même régime que les irrégularités de procédure, en sorte qu'il convient d'établir un grief pour entraîner le prononcé de la nullité de la mesure d'instruction ; qu'en l'espèce, tel n'est pas le cas, l'intervention des deux sapiteurs ayant en tout état de cause été portée à la connaissance des parties, qui ont pu faire leurs observations sur les éléments qu'ils ont pu apporter (en l'occurrence, seul M. [A] a émis un avis intéressant le litige quant à la mise en relief de la nécessité de distinguer les types de commerce pour bien apprécier le montant du loyer à déterminer) ; qu'en conséquence, la demande d'annulation de l'expertise sera rejetée ;

Attendu, sur la fixation du loyer commercial en litige, que les surfaces pondérées des deux locaux commerciaux (soit 49, 57 m² et 41, 15 m²) ne sont pas remises en cause par les parties ; que concernant les facteurs de commercialité, c'est à bon escient que l'expert rappelle que les commerces de prêt-à-porter dans les centres villes sont en diminution régulière au profit de commerces de même type en zones commerciales accessibles en véhicule ; qu'en revanche, l'appréciation du passage des touristes est moins pertinente, les touristes ne constituant pas nécessairement la première clientèle d'un commerce de prêt-à-porter, à la différence des magasins de souvenirs, ou pour les commerces de restauration, où l'impact du tourisme est fort et immédiat ; qu'en tout état de cause, l'expert a préconisé les loyers commerciaux au regard des loyers commerciaux pratiqués par deux autres boutiques situées presque en face de celle de Mme [B] [P] (21, 80 €/m² pour l'une et 20, 20 €/m² pour l'autre (HT et HC)), à hauteur de 28, 24 €/m² pour le local ouest et 26, 73 €/m² (HT et HC) pour le local est ;

Attendu à cet égard que Mme [B] [P] fait encore valoir que sa boutique est située dans un bâtiment moins moderne, et plutôt moins attractif quoique rénové et entretenu ; que ce point a d'ailleurs été relevé par l'expert ; que dans ce cas, le loyer devrait être fixé à 21 €/m² HT/HC pour les deux locaux, ce qui correspond à la moyenne des loyers acquittés par les deux commerces concurrents situés à proximité immédiate du magasin de Mme [B] [P] ;

Attendu qu'il convient d'admettre le bien-fondé de cette dernière remarque sur l'appréciation des loyers commerciaux ; que ceux-ci seront donc fixés à 21 € /m² mensuels pour les deux locaux, à compter du 1er juillet 2022 ;

Attendu, sur les frais et dépens, que ceux-ci seront supportés par la SCI MLJ, y compris ceux de l'expertise ;

Attendu qu'il sera en outre alloué à Mme [B] [P] la somme de 3300 € au titre de l'article 700 ;

PAR CES MOTIFS :