TJ 68066, 28 mai 2026, RG 25/01675

N° RG 25/01675 - N° Portalis DB2F-W-B7J-FSPU

C O U R D’ A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

[Adresse 1]
[Localité 2]

Service Civil
Sous-Section 1

N° RG 25/01675 - N° Portalis DB2F-W-B7J-FSPU

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 28 MAI 2026

* Copies délivrées à

le ..................

* Copie exécutoire délivrée à

Me NICOLAS

le.............................

* Appel de ................................

En date du ..............

sous référence :

RG :

n°d’appel :
Dans la procédure introduite par

– DEMANDEURS –

Madame [C] [F], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Benoît NICOLAS, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 42

Monsieur [Y] [K], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Benoît NICOLAS, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 42

À l’encontre de :

– DÉFENDEUR –

Monsieur [L] [N], demeurant [Adresse 3]
défaillant

CONCERNE : Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats à l’audience publique du 06 mars 2026
Bertrand GAUTIER, 1er Vice-Président au Tribunal Judiciaire de Colmar, statuant en juge unique, qui en a délibéré.

Greffier, lors des débats : Nathalie GOCEL

JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées,
Signé par Bertrand GAUTIER, 1er Vice-Président et Nathalie GOCEL, greffière présente au prononcé.

EXPOSE DU LITIGE

Par exploit d’huissier de justice du 19 septembre 2025, Madame [C] [F] et Monsieur [Y] [K] ont fait assigner Monsieur [L] [N] en sollicitant, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, qu’il lui soit ordonné de signer par-devant notaire un acte authentique sous astreinte, de déclarer qu’à défaut de signature sous 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir le jugement vaudra vente et de condamner le défendeur à leur payer la somme de 16 000 euros en application d’une clause pénale avec intérêts au taux légal ainsi qu’une indemnité de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
Dans leurs dernières conclusions signifiées le 12 janvier 2026, Madame [C] [F] et Monsieur [Y] [K] maintiennent, au visa des articles 1103 et suivants du code civil et 42 de la loi du 1er juillet 1924 applicable dans les départements d'Alsace Moselle et sous le bénéfice de l'exécution provisoire, les seules prétentions relatives à la clause pénale, les frais irrépétibles et les dépens.
Ils exposent en substance :

- Qu’ils étaient propriétaires d’un immeuble situé [Adresse 4] - [Adresse 5] à [Localité 3] ;
- Que par acte sous seing privé du 20 mars 2025, Monsieur [L] [N] s’est engagé à acquérir ce bien au prix de 160 000 euros ;
- Qu’ils ont interrogé le 13 août 2025 le notaire de Monsieur [L] [N], ce dernier apparaissant ne plus souhaiter se porter acquéreur ;
- Qu’en réponse, le notaire a confirmé le refus de Monsieur [L] [N] de passer l’acte, évoquant d’une part la souscription du prêt comme condition suspensive et d’autre part une discussion relative à un alignement;
- Que, s’agissant du prêt, l’acquéreur les avait informés qu’il disposait des fonds et qu’un concours lui était donné et, qu’en toute hypothèse, il n’a pas été justifié d’une quelconque démarche pour la recherche d’un concours conforme aux stipulations contractuelles ; que, par les manquements du défendeur, la condition doit être réputée accomplie ;
- Que, sur l’alignement, l’acquéreur a été informé de la situation réelle du bien et de la servitude qui existe ; que cette situation de fait ne saurait leur être opposée ;
- Qu’ayant vendu le bien immobilier, ils sont bien fondés à solliciter l’application de la clause pénale prévue page 8 de la promesse synallagmatique pour refus d’exécution des clauses et conditions du compromis de vente souscrit.

Il est expressément fait référence, par application des dispositions l’article 455 du code de procédure civile, aux écritures des demandeurs pour plus ample exposé des faits, ainsi que de leurs moyens et prétentions.

Monsieur [L] [N] ne s’est pas fait représenter au cours de l’instance.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 3 février 2026. L’affaire a été appelée à l’audience du 6 mars 2026 et mise en délibéré au 28 mai suivant.

MOTIFS

Attendu qu'en l'absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée conformément à l'article 472 du code de procédure civile ;

Sur la demande au titre de la clause pénale

Attendu qu'aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ;

Attendu qu’en l’espèce, le compromis de vente signé par Madame [C] [F] et Monsieur [Y] [K] d’une part et Monsieur [L] [N] d’autre part comporte une clause page 8 intitulée « STIPULATION DE PENALITE » prévoyant notamment qu’ « au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des PARTIES ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de SEIZE MILLE EUROS (16 000,00 EUR) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil » ;

Que la mise en œuvre de cette clause pénale est ainsi soumise à deux conditions contractuelles cumulatives, à savoir le fait que toutes les conditions relatives à l’exécution du compromis soient remplies et un refus de régularisation de la vente;

Attendu que la promesse prévoit une condition suspensive de l’obtention par Monsieur [L] [N] d’un prêt ;

Qu’aux termes de l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement ;

Que, selon les termes de l’acte pages 7 et 8, toute demande non conforme aux stipulations contractuelles notamment quant au montant emprunté, au taux, et à la durée de l’emprunt entraine la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil ; que l’acquéreur s’oblige à faire toutes les démarches nécessaires à l’obtention du prêt et doit informer, sans retard, les vendeurs de tout évènement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive ; que le prêt est réputé obtenu et la condition suspensive réalisée par la remise par la banque à Monsieur [L] [N] de l’offre écrite, au plus tard dans un délai de deux mois à compter de la dernière signature du compromis ; qu’à défaut de notification par Monsieur [L] [N] de l’obtention ou de la non-obtention de l’offre de prêt, les vendeurs ont, à compter du lendemain de cette date, la faculté de mettre en demeure par lettre recommandée avec avis de réception l’acquéreur de leur justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition ; que passé ce délai de huit jours, la condition est censée défaillie et le compromis caduc de plein droit ; que dans ce cas, si l’acquéreur ne justifie pas avoir accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt et que la condition est défaillie de son fait, le dépôt de garantie reste acquis aux vendeurs ; qu’enfin, l’acquéreur s’engage, en cas de non-obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques prévues;

Qu’il n’est pas contesté que Monsieur [L] [N] n’a pas obtenu de prêt, son notaire se bornant dans un courriel du 26 août 2025 à souligner qu’il ne finance pas au moyen de deniers personnels ;

Que le défendeur, qui ne comparait pas, ne fournit aucun justificatif de nature à établir qu’il a satisfait à son obligation de solliciter un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse ;

Qu’il s’ensuit que la condition suspensive n’a pas été réalisée du fait de l’acquéreur, dans l’intérêt duquel elle était stipulée, de sorte qu’elle est réputée accomplie ;

Attendu que la promesse prévoit par ailleurs une condition suspensive de droit commun stipulée en la faveur de l’acquéreur qui serait seul à pouvoir s’en prévaloir, la clause afférente prévoyant notamment que les « titres de propriété antérieurs, les pièces d’urbanisme ou autres, ne doivent pas révéler de servitudes, de charges, ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l’immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que l’ACQUEREUR entend donner » ; qu’il ne résulte pas des éléments du dossier que Monsieur [L] [N] a invoqué cette clause pour ne pas réitérer la vente, étant par ailleurs observé que l’acte authentique mentionne que le bien immobilier est frappé d’alignement ;

Attendu dès lors que les conditions relatives à l'exécution de la vente étaient remplies et que les parties n’ont pas régularisé la signature de l’acte authentique, qui devait avoir lieu au plus tard le 20 juin 2025 ;

Que Madame [C] [F] et Monsieur [Y] [K] sont par conséquent fondés à solliciter la mise en œuvre de la clause pénale ; qu’il sera donc fait droit à leur demande ;

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Attendu qu'aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ;

Attendu qu'en l'espèce, Monsieur [L] [N], qui succombe à la cause, devra supporter les dépens de la présente instance ;

Attendu qu'aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens;

Attendu qu'en l'espèce, Monsieur [L] [N] sera condamné à payer à Madame [C] [F] et Monsieur [Y] [K] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

Sur l’exécution provisoire

Attendu qu’il sera rappelé que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision conformément à l’article 514 du Code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS,