TJ 84007, 21 juill. 2026, RG 25/00429

COUR D’APPEL DE [Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00429 - N° Portalis DB3F-W-B7J-KFSF

Minute N° :
JUGEMENT DU 21 Juillet 2026

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Le :

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Le :

DEMANDEUR(S) :

Société GC PATRIMOINE, société civile au capital de 300 euros , immatriculée au RCS de [Localité 2], N° SIREN 830 427 894, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice domiciliés ès qualités audit siège
Activité :
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Philippe HAGE, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEUR(S) :

Madame [H] [R]
née le 18 Décembre 1974 à [Localité 4] (ITALIE)
de nationalité Française
domiciliée : chez IKD
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Me Pierre-françois GIUDICELLI, avocat au barreau d’AVIGNON substitué par Me Caroline SECHI, avocat au barreau D’AVIGNON
Monsieur [D] [T]
[Adresse 3]
[Localité 6]
représenté par Me Pierre-françois GIUDICELLI, avocat au barreau d’AVIGNON substitué par Me Caroline SECHI, avocat au barreau D’AVIGNON
Monsieur [M], [J], [I] [E]
né le 20 Avril 1964 à [Localité 7]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 8]
représenté par Me Pierre-françois GIUDICELLI, avocat au barreau d’AVIGNON substitué par Me Caroline SECHI, avocat au barreau D’AVIGNON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. Karim BADENE, Vice-Président,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 16/6/26

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 mars 2023, la SCI GC PATRIMOINE a consenti à Madame [H] [R] et Monsieur [D] [T] un bail portant sur un local à usage d'habitation sis [Adresse 5].

Par acte de cautionnement du 27 mars 2023, Monsieur [M] [E] s'est porté caution solidaire de Madame [H] [R] et Monsieur [D] [T], à hauteur de la somme maximale de 102 600€ et durant une période de 09 ans.

Un état des lieux d'entrée a été réalisé contradictoirement en date du 14 avril 2023.

Par exploit de commissaire de justice en date du 24 avril 2025, la SCI GC PATRIMOINE a adressé à Madame [H] [R] et Monsieur [D] [T] une sommation d'assister à un état des lieux de sortie fixé au 02 mai 2025.

Un état des lieux de sortie a été réalisé en date du 02 mai 2025 par procès verbal de commissaire de justice, en l'absence de Madame [H] [R] et Monsieur [D] [T].

Par exploit délivré le 11 septembre 2025, la SCI GC PATRIMOINE a fait citer Madame [H] [R], Monsieur [D] [T] et Monsieur [M] [E] devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d'AVIGNON afin qu'il, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, les condamne solidairement au paiement des sommes suivantes :
- 14 543,74€ en réparation du préjudice subi ;
- une astreinte de 25€ par jour de retard passé un délai d'un mois suivant la signification du jugement à intervenir si Madame [H] [R] et Monsieur [D] [T] ne justifient pas de l'entretien des appareils de climatisation ;
- 2 000€ au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens.

Après plusieurs renvois depuis la première audience en date du 21 octobre 2025, l'affaire est fixée à l'audience du 16 juin 2026, où elle est plaidée.

La SCI GC PATRIMOINE comparait représentée à l'audience et sollicite le bénéfice de ses conclusions dans lesquelles elle réitère ses premières demandes.

Madame [H] [R], Monsieur [D] [T] et Monsieur [M] [E] comparaissent également représentés à l'audience et sollicitent le bénéfice de leurs conclusions dans lesquelles ils demandent au tribunal de :

fixer leur dette locative à la somme de 3 940€ ;leur permettre de s'acquitter de cette dette dans un délai de 24 mois ;débouter la demanderesse de ses demandes d'augmentation du loyer et du paiement de la taxe foncière ;débouter la demanderesse de sa demande indemnitaire puisqu'elle ne justifie d'aucun préjudice ainsi que de sa demande de condamnation sous astreinte relative à l'entretien de la climatisation ;condamner la demanderesse à leur payer la somme de 3 000€ pour procédure abusive ;

condamner la demanderesse à payer la somme de 2 500€ à Madame [H] [R] et Monsieur [D] [T] ;condamner la demanderesse à payer la somme de 2 500€ à Monsieur [M] [E] ;condamner la demanderesse aux entiers dépens.
La décision est mise en délibéré au 21 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes en réparation du préjudice subi par la SCI GC PATRIMOINE

Sur l'arriéré locatif

Attendu qu'il résulte de la combinaison des articles 1728 2° du Code civil et de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Que l'article 17 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précise que la fixation du loyer des logements mis en location est libre ; que toutefois, lorsqu'un logement de la classe F ou de la classe G, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation, fait l'objet d'une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire ;

Qu'en l'espèce, il est constant qu'à la date d'effet du contrat de bail conclu entre les parties, soit entre le 23 mars 2023 et le 02 mai 2025, le diagnostic de performance énergétique (DPE) des locaux donnés à bail établi le 16 août 2022 le classait en classe F ; que si un second DPE est produit par la demanderesse, il s'avère que celui-ci a été établi le 04 juillet 2025, soit postérieurement à la date à laquelle les défendeurs ont quitté les lieux ;

Que la demanderesse n'est donc pas fondée à réclamer aux défendeurs la hausse des loyers résultant de la révision annuelle ;

Que s'agissant du paiement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, il est constant que la somme qui est réclamée par la demanderesse aux défendeurs au titre de l'arriéré locatif comprend une part relative à la provision sur charges à hauteur de 140€ par mois qui englobe le paiement par provision de cette taxe ; que la demanderesse n'est donc pas fondée à en réclamer le paiement intégral, a fortiori car elle ne produit aucun décompte de charges pour le justifier qui aurait pu démontrer que les provisions prévues pour l'année 2025 étaient sous-estimées ;

Qu'enfin, le contrat de bail comporte une clause de solidarité ;

Qu'en conséquence de l'ensemble de ces éléments, les défendeurs seront condamnés solidairement à payer à la demanderesse la somme totale de 3 940€ (950x4 + 35x4) au titre de l'arriéré locatif.

Sur les dégradations locatives

Attendu qu'il résulte de l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989 que le locataire est obligé d'une part de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et d'autre part de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ;

Que l'article 1732 du Code civil ajoute que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute ;

Que l'article 9 du Code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ; que par ailleurs, l'article 1353 du Code civil indique que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ;

Qu'enfin, aux termes du décret n°87-712 du 26 août 1987 notamment relatif aux réparations locatives, sont considérées comme telles les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif et qu'ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au décret, ci-dessous reportées :

« I. - Parties extérieures dont le locataire a l'usage exclusif.
a) Jardins privatifs :
Entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ;
Remplacement des arbustes ; réparation et remplacement des installations mobiles d'arrosage.
b) Auvents, terrasses et marquises :
Enlèvement de la mousse et des autres végétaux.
c) Descentes d'eaux pluviales, chéneaux et gouttières :
Dégorgement des conduits.
II. - Ouvertures intérieures et extérieures.
a) Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres :
Graissage des gonds, paumelles et charnières ;
Menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes ; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes.
b) Vitrages :
Réfection des mastics ;
Remplacement des vitres détériorées.
c) Dispositifs d'occultation de la lumière tels que stores et jalousies :
Graissage ;
Remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames.
d) Serrures et verrous de sécurité :
Graissage ;
Remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées.
e) Grilles :
Nettoyage et graissage ;
Remplacement notamment de boulons, clavettes, targettes.
III. - Parties intérieures.
a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :
Maintien en état de propreté ;
Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l'emplacement de ceux-ci.
b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :
Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;
Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.
c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :
Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries.
IV. - Installations de plomberie.
a) Canalisations d'eau :
Dégorgement :
Remplacement notamment de joints et de colliers.
b) Canalisations de gaz :
Entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d'aération ;
Remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.
c) [Localité 9] septiques, puisards et fosses d'aisance :
Vidange.
d) Chauffage, production d'eau chaude et robinetterie :
Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;
Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;
Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;
Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d'eau.
e) Eviers et appareils sanitaires :
Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches.
V. - Equipements d'installations d'électricité.
Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.
VI. - Autres équipements mentionnés au contrat de location.
a) Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d'air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs ;
b) Menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets ;
c) Graissage et remplacement des joints des vidoirs ;
d) Ramonage des conduits d'évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation.

Qu'en l'espèce, il est constant que les locaux donnés à bail se trouvaient en très bon état lors de leur remise aux locataires ;

Qu'il est également constant que la demanderesse a convoqué Madame [H] [R] et Monsieur [D] [T] pour la réalisation d'un état des lieux de sortie par procès verbal de commissaire de justice le 02 mai 2025, et ce par voie de sommation en date du 24 avril 2025 ;

Que le procès verbal de constat en date du 07 avril 2025 émanant de Monsieur [C] [U], expert immobilier près la cour d'appel de Nîmes, n'a donc pas valeur d'état des lieux de sortie, à plus forte raison parce qu'il a eu lieu en cours de bail mais également car aucune remise des clefs n'a eu lieu à son issue ;

Que la lecture de l'état des lieux de sortie du 02 mai 2025 révèle que les lieux ont été restitués dans un état de saleté important, que les murs présentaient des traces noires, des chocs, des trous non rebouchés, des plinthes abimées par des rayures et des traces, que l'une des clés de la porte d'entrée était cassée, que la peinture des plafonds était jaunie, que le parquet présentait parfois des traces et, dans la chambre n°2, la cuisine et le séjour, des rayures importantes, que la peinture des portes présentait des éclats tout comme le robinet du lavabo de la salle de bain ;

Que la demanderesse produit plusieurs devis relatifs au nettoyage des lieux, à la remise en peinture des lieux incluant les plinthes et les portes, au remplacement des clés et au remplacement du parquet pour une surface de 30m2 pour un montant total de 6 763,62€ ;

Que la demanderesse est fondée à obtenir l'indemnisation des réparations locatives compte-tenu de la différence entre l'état dans lequel le logement a été remis et celui dans lequel il a été restitué, et ce alors que les locataires ne sont restés dans les lieux qu'environ 25 mois ;

Qu'en raison de la durée de cette occupation, les sommes réclamées au titre des réparations locatives seront minorées de 20%, hormis concernant le devis de nettoyage des lieux et de remplacement des clés ;

Qu'en conséquence de l'ensemble de ces éléments, les défendeurs seront condamnés solidairement à payer la somme de 5 523€ au titre des réparations locatives.

Sur les frais divers

Attendu que l'article 1240 du Code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ;

Que l'article 9 du Code de procédure civile indique qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ;

Que l'article 5 de la loi loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que les honoraires des personnes mandatées pour réaliser un état des lieux sont partagés entre le bailleur et le preneur ;

Qu'en l'espèce, la demanderesse sollicite l'indemnisation d'un manque à gagner locatif compte tenu des travaux à réaliser ;

Qu'elle n'apporte cependant aucun élément relatif à cette demande (durée effective des travaux notamment) ;

Qu'elle sera donc déboutée de sa demande de ce chef ;

Qu'elle sollicite également le remboursement de l'état des lieux de sortie réalisé par un commissaire de justice ainsi que les frais de déplacement des associés de la SCI GC PATRIMOINE ;

Que la moitié du prix de l'état des lieux relève des dépens ;

Que les frais de déplacement relèvent des frais irrépétibles.

Sur la demande de délais

Attendu que l'article 1343-5 du Code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ;

Qu'en l'espèce, les défendeurs ont sollicité de pouvoir s'acquitter de leur dette sur une période de 24 mois ;

Que leurs capacités financières peuvent permettre cet échelonnement ;

Qu'il convient donc de faire droit à cette demande et de permettre aux défendeurs de se libérer de leur dette par le biais de 23 versements d'un montant de 394€ et d'un ultime versement du solde ;

Que cependant, s'ils ne règlent pas l'intégralité des mensualités au terme fixé, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible

Sur la demande de justificatifs de l'entretien de la climatisation sous astreinte

Attendu que l'article 6 du Code de procédure civile dispose qu'à l'appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d'alléguer les faits propres à les fonder ;

Qu'en l'espèce, la demanderesse sollicite la condamnation des défendeurs à justifier de l'entretien de la climatisation équipant le logement sous astreinte de la somme de 25€ par jour de retard, passé un délai d'un mois suivant la signification du jugement à intervenir ;

Que cependant, il apparaît que la demanderesse ne développe aucun moyen ni ne produit aucune pièce relative au dysfonctionnement de la climatisation, raisons pour lesquelles elle sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur le caractère abusif de la procédure

Attendu que l'article 1240 du Code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ;

Qu'en l'espèce et compte-tenu des développements supra relatifs à l'indemnisation de l'arriéré locatif et des réparations locatives, il apparaît que l'action engagée par la demanderesse n'a pas de caractère abusif ;

Que les défendeurs seront donc déboutés de leur demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

Attendu qu'en application de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ;

Que les défendeurs qui succombent à l'instance seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en ce compris la moitié du coût du procès verbal d'état des lieux de sortie.

Sur les frais irrépétibles,

Attendu qu'aux termes de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée, pouvant même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation ;

Qu'en l'espèce, l'équité commande de condamner in solidum les défendeurs à verser une somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles que la SCI GC PATRIMOINE a pu exposer pour la présente procédure.

PAR CES MOTIFS