TJ 34172, 21 juill. 2026, RG 24/02349

N° RG 24/02349 - N° Portalis DBYB-W-B7I-PJN2

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]

JUGEMENT DU 21 Juillet 2026

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par la SELARL MEYNADIER - BRIBES AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS:

Monsieur [G] [R], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Madame [O] [C] divorcée [R], demeurant [Adresse 4], actuellement [Adresse 5] (AFRIQUE DU SUD)

représentée par Me Céline VILA, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Emmanuelle SERRE, Vice Présidente au Tribunal Judiciaire de Montpellier
Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 21 Mai 2026
Affaire mise en deliberé au 21 Juillet 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 21 Juillet 2026 par
Emmanuelle SERRE, Président
assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : la SELARL MEYNADIER - BRIBES AVOCATS, Me Céline VILA

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [G] [R] et Madame [O] [Z] divorcée [R] sont propriétaires de lots au sein de la [Adresse 6].

Estimant que Monsieur [G] [R] et Madame [O] [Z] ne réglaient plus les charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA [Localité 1], a, par acte de commissaire de justice en date du 25 octobre 2024, fait assigner Monsieur [G] [R] et Madame [O] [R] devant le Tribunal judiciaire de Montpellier à l'audience du 10 mars 2025 aux fins de la voir condamner, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, au paiement des sommes suivantes :
- 3438,86 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du au titre du solde d'arriérés de charges et d'appels de fonds arrêtés au 10 août 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 juin 2023,
- 1185,04 euros au titre des frais de syndic,
- 1200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- aux dépens.

Après réalisation d'un calendrier de procédure et de plusieurs renvois à la demande des parties, l'affaire à été retenue à l'audience du 21 mai 2026.

À cette audience, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA [Localité 1], représenté par son conseil, conclut comme suit :

constater qu'une tentative de conciliation à été opérée, sans succès,
Y revenir les requis,
Vu les articles 1103, 1104 et 1193 du code civil,
Vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10juil|et 1965,
Vu les pièces,

Condamner solidairement Madame [O] [C] divorcée [R] et Monsieur [G] [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8.251,71 euros au titre des charges dues selon décompte arrêté au 5 novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure.
Condamner solidairement Madame [O] [C] divorcée [R] et Monsieur [G] [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.183,64 euros au titre des frais de recouvrement induits par sa résistance au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
CONDAMNER solidairement Madame [O] [C] divorcée [R] et Monsieur [G] [R] à payer une somme de 500,00€ au syndicat des copropriétaires à titre de dommages et intérêts.
Condamner solidairement Madame [O] [C] divorcée [R] et Monsieur [G] [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
CONDAMNER solidairement Madame [O] [C] divorcée [R] et Monsieur [G] [R] aux entiers dépens incluant l'ensemble des frais fixé à l'article 695 du code de procédure civile en ce compris, en cas d'exécution forcée, le montant des sommes retenues par le commissaire de justice, par application de l'article A444-32 du code de commerce, en sus de l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
Rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

En défense, Madame [O] [Z], également représentée par son avocat, demande :

Vu les articles 1103 et 1104 du Code Civil;
Vu l’article 1240 du Code Civil ;
Vu l’article 10 de la loi du 10juillet 1965 ;
Vu les pièces ;
Vu ce qui précède,

DECLARER Madame [C] recevables en ses demandes, fins et prétentions ;
LIMITER la condamnation de Madame [C] à la somme de 4 125,85 euros au titre des charges de copropriété ;
JUGER que Madame [C] n’est pas redevable des frais de recouvrement en l’absence de toutes tentatives de résolutions à son encontre ,
POUR LE SURPLUS :
REJETER les demandes faites par le Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 2] » concernant les frais excédent le montant strictement dû par Madame [C] au titre des charges de copropriété lui incombant ;
DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires [Adresse 2], pris en la personne de son Syndic FONCIA, de l’ensemble de ces autres demandes, fins et prétentions ;

EN CONSEQUENCE .-
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 2] » pris en la personne de son Syndic FONCIA, à verser la somme de 2000 euros à Madame [C] au titre du préjudice moral subi ;
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 2] », pris en la personne de son Syndic FONCIA, à verser la somme de 3000 euros à Madame [C] au titre du préjudice de perte de temps subi ;
CONDAMNER le SDC de la résidence « [Adresse 2] », pris en la personne de son Syndic FONCIA, au paiement de la somme de 3000 euros à Madame [C] au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens.
ORDONNER l’exécution provisoire.

Bien que régulièrement assigné, Monsieur [G] [R] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens.

À l’issue de l’audience l’affaire à été mise en délibéré au 21 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler qu'en application des dispositions de l'article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les ‘dire et juger’ ne sont pas des prétentions, mais des rappels des moyens invoqués à l'appui des demandes, ne conférant pas, hormis les cas prévus par la loi, de droit à la partie qui les requiert, de sorte qu'il n'y à pas lieu de statuer sur ces points.

Sur les charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des partles communes proportionnellement aux valeurs relatives des partles privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :
- le relevé de propriété,
- les appels de charges et travaux,
- les répartitions de charges
- les procès-verbaux des assemblées générales du 15 décembre 2022, 22 mars 2024, 13 novembre 2024, 29 décembre 2025,
- le décompte de la créance due au 1er octobre 2025 ,
- les mises en demeure,
- le contrat de syndic.

Il ressort de ces documents que l’exigibilité des charges de copropriété est établi par la production des appels de fonds et des procès verbaux d’assemblée générales.

Ainsi, Monsieur [G] [R] et Madame [O] [Z] restent devoir la somme de 8251,71 euros à titre de charges de copropriété suivant arrêté du compte au 5 novembre 2025, appels de charges et cotisations du 01 octobre 2025 inclus. La demande de Madame [Z] tendant à voir limiter à la somme de 4125,85 € sa condamnation qui n'est absolument pas explicitée qui semble correspondre à la moitié des sommes dues sera rejetée dans la mesure où en sa qualité de copropriétaire elle est tenu avec son ex conjoint à l'intégralité des sommes et ce solidairement.

Monsieur [G] [R] et Madame [O] [Z] seront donc condamnés solidairement à payer la somme de 8251,71 euros à titre de charges de copropriété suivant arrêté du compte au 5 novembre 2025, appels de charges et cotisations du 01 octobre 2025 inclus. Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 25 octobre 2024 sur la somme de 3438,86 €. Si Madame [Z] soutient que le non-paiement des charges de copropriété est exclusivement lié à un dysfonctionnement de l'application Foncia, il convient néanmoins de constater que, depuis le mois d'octobre 2024, elle n'a procédé à aucun virement ou chèque au profit du syndicat des copropriétaires et ce alors qu'elle était pleinement informée de sa dette.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

- sur les frais de mise en demeure :

Il a été produit les mises en demeure avec l’accusé de réception. Ainsi, ces frais sont justifiés à hauteur de 88 euros.

Monsieur [G] [R] et Madame [O] [Z] seront donc condamnés solidairement à payer la somme de 88 euros.

- Sur les frais de remise dossier avocat :

Concernant les frais de « remise de dossier avocat », ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de dommages-intérêts

L'article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, au regard de l'absence totale de règlement et contenu de la précédente condamnation il convient de condamner solidairement Monsieur [G] [R] et Madame [O] [Z] à verser au syndicat des copropriétaires à titre de dommages-intérêts la somme de 300 € en réparation du préjudice subi et de la nécessité pour lui de faire face à une dette pourtant non contestée par Madame [O] [Z]. En effet, cette dernière se contente d'indiquer que les difficultés sont liées à l'application Foncia et ce alors même qu'elle indique dans un courrier officiel de son avocat que les difficultés relèvent du fait que sa banque est située en Belgique.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts

Au regard de la solution du litige, il ne sera pas fait droit à cette demande tenant compte de l’absence de tout règlement depuis le 31 octobre 2024.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [G] [R] et Madame [O] [Z], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens incluant les frais du commandement de payer du 23 mai 2024.

Le droit proportionnel dégressif dû au commissaire de justice ayant reçu un mandat de recouvrement est selon l'article R444-55, du code de commerce, à la charge du créancier pour la partie mentionnée à l'article A444-32 du même code sans qu'il puisse y être dérogé de sorte que la demande du syndicat des copropriétaires sur ce point doit être rejetée.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y à pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

En l'espèce, condamnés aux dépens, Monsieur [G] [R] et Madame [O] [Z] seront condamnés solidairement à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] la somme de 1200 euros sur ce fondement, au regard de la précédente condamnation du 18 septembre 2023 au titre des charges de copropriété.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS