TJ 06069, 17 juill. 2026, RG 24/03973

Date de délivrance des copies par le greffe :
1 EXP DOSSIER + 1 CCCFE et 1 CCC à Me CORNE + 1 CCC à Me SCHREYER

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 1ère Chambre section A

JUGEMENT DU 17 Juillet 2026

DÉCISION N° 2026/

N° RG 24/03973 - N° Portalis DBWQ-W-B7I-P2PE

DEMANDEURS :

Monsieur [P] [M]
né le 31 Janvier 1952 à GRENOBLE
39 chemin de la Coste d’Or Supérieure
06130 GRASSE

Madame [E] [K] [Z]
née le 25 Mai 1960 à PLESSIS SAINT JEAN
39, chemin de la Coste d’Or Supérieur
06130 GRASSE

représentés par Me Emmanuelle CORNE, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DEFENDEUR :

Monsieur [N] [V]
né le 05 Juin 1963 à HILDEN (ALLEMAGNE)
Str. nach Fichtenwalde 11
14547 BEELITZ

représenté par Me Michaela SCHREYER, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame Mégane NOMEL, juge

Greffier : Monsieur Thomas BASSEZ

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure en date du 23 Avril 2026 ;

A l’audience publique du 26 Mai 2026,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 17 Juillet 2026.

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EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte authentique en date du 23 février 2023, reçu par Maître [L] [Y], notaire à Nice, Monsieur [P] [M] et Madame [E] [K] [Z], ont régularisé un compromis de vente avec Monsieur [N] [V] portant sur une maison sis 39 Chemin de la Coste d’Or Supérieure et Boulevard Alice de Rothschild à Grasse 06130 dont ils sont propriétaires en indivision, sans condition suspensive, avec un délai de réitération de trois mois, soit au plus tard le 23 mai 2023, au prix de 870.000 euros payable comptant le jour de la réitération.
Conformément au compromis de vente, Monsieur [V] a versé un dépôt de garantie égal à 5 % du prix de vente, soit 43.500 euros, en la comptabilité de Maître [Y], désigné séquestre.
Le délai de trois mois a expiré sans que la réitération de la vente n’intervienne.
Par courriers recommandés avec accusé réception du 15 mai 2024, Monsieur [M] et Madame [Z] ont notifié à Monsieur [V] leur volonté de renoncer à poursuivre la vente et l’ont mis en demeure d’avoir, sous huitaine, à leur régler la somme de 87.000 euros égale à la clause pénale stipulée dans le compromis de vente (10 % du prix de vente de 870.000 euros).
Par ordonnance du 7 août 2024, le Juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de Grasse a autorisé Monsieur [M] et Madame [Z] à prendre une hypothèque judiciaire provisoire à l’encontre de Monsieur [V] sur les biens dont il est propriétaire sis 20 Chemin de Sainte Anne à Grasse, cadastré section BN 513 et BN 515, pour sûreté de la somme de 113.000 euros et a autorisé Madame [Z] à prendre une hypothèque judiciaire provisoire à l’encontre de Monsieur [V] sur ces mêmes biens, pour sûreté de la somme de 16.998, 47 euros.
Les hypothèques ont été inscrites le 6 septembre 2024 et dénoncées à Monsieur [V] par acte extrajudiciaire du 13 septembre 2024.
Parallèlement, par acte en date du 6 août 2024, Monsieur [M] et Madame [Z] ont fait assigner Monsieur [V] devant le Tribunal judiciaire de Grasse en paiement de la clause pénale, majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, et de dommages et intérêts complémentaires, et en déblocage des fonds séquestrés en la comptabilité du notaire.
Dans leurs dernières conclusions signifiées par RPVA en date du 13 octobre 2025, Monsieur [M] et Madame [Z] demandent au tribunal de :
Vu les Articles 1103, 1231, 1231-1, 1231-5 et 1304-1 du Code Civil,
Vu les pièces versées aux débats,
Vu la renonciation des consorts [M] et [Z] à poursuivre l’exécution forcée de la vente avortée du fait de M. [V],
-CONDAMNER Monsieur [N] [V] à verser in solidum à Monsieur [P] [M] et Madame [E] [Z] la somme de 87 000 euros au titre de la clause pénale stipulée dans le compromis de vente du 23 février 2023, majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 mai 2024,
-AUTORISER Maître [L] [Y], Notaire au sein de la SELARL ACTA à se libérer, entre les mains de Monsieur [P] [M] et de Madame [E] [Z], de la somme versée par Monsieur [N] [V] à titre de dépôt de garantie, à savoir 43 500 euros,
-JUGER que cette somme de 43 500 euros s’imputera sur la somme de 87 000 euros au titre de la clause pénale,
Vu le préjudice subi par les consorts [M] et [V], distinct de celui réparé par la clause pénale,
Vu le règlement par Monsieur [V], à Mme [Z], d’une somme de 1 000 euros, le 12 octobre 2023,
-CONDAMNER Monsieur [N] [V] à verser à Madame [E] [Z] une somme 15 998,47 euros, en réparation de ses préjudices financiers, majorée des intérêts légaux à compter de l’assignation,
-CONDAMNER Monsieur [N] [V] à verser in solidum à Monsieur [P] [M] et Madame [E] [Z] la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts complémentaires, majorée des intérêts légaux à compter de l’assignation,
-LE CONDAMNER aux entiers dépens et à verser in solidum à Monsieur [P] [M] et Madame [E] [Z] la somme de 6 000 euros au titre de l’Article 700 du Code de Procédure Civile,
-LE DÉBOUTER de l’ensemble de ses fins, moyens et conclusions dirigées contre Monsieur [P] [M] et Madame [E] [Z],
-LE DÉCLARER IRRECEVABLE en sa demande de radiation des deux hypothèques judiciaires provisoires inscrites sur son bien sis 20 chemin de Sainte Anne à Grasse (06130), cadastré section BN n°513 et BN n°515, enliassées sous les références 0604P05 2024V6121 et 0604P05 2024V6123,
-LE DÉBOUTER en tout état de cause de sa demande de radiation des deux hypothèques judiciaires provisoires.

Au soutien de leur demande de condamnation de Monsieur [V] au paiement de la clause pénale stipulée au compromis de vente, ils font valoir que ce dernier est contractuellement tenu au paiement d’une indemnité de 87.000 euros, représentant 10 % du prix de vente de 870.000 euros, puisqu’il n’a pas régularisé l’acte authentique de vente dans le délai de trois mois à compter de la signature du compromis de vente alors que toutes les conditions relatives à l’exécution du compromis étaient remplies et puisqu’il a été vainement mis en demeure par eux le 14 mai 2024.
En réponse aux arguments adverses, ils soutiennent que les circonstances décrites par Monsieur [V] dans lesquelles la vente de ses biens en Allemagne n’aurait pu être régularisée ne leur sont pas opposables et ne sauraient porter atteinte à la force obligatoire des contrats, que dans son mail du 12 octobre 2023 adressé à Madame [Z], Monsieur [V] a indiqué qu'il disposait largement des ressources nécessaires au moment des négociations portant sur la vente de la maison et qu’il n’a eu de cesse, postérieurement au 23 mai 2023, d’inviter les vendeurs à patienter en arguant de l’imminence de la réception des fonds. Ils ajoutent que la pénalité convenue n’est manifestement pas excessive et est même parfaitement habituelle et systématiquement stipulée dans l’ensemble des compromis de vente, qu’ils n’ont pas retiré leur bien de la vente, qu’ils continuent de cohabiter dans la maison en dépit de leur divorce, parce qu’ils n’ont pas les moyens financiers de procéder autrement, et que le prix de vente retenu dans le compromis de vente était largement inférieur au prix du marché et justifié par l’urgence de la situation (divorce et état de santé de Monsieur [M]), raison pour laquelle le bien est désormais mis en vente à un prix supérieur.
Pour justifier la libération des fonds séquestrés en la comptabilité du notaire à leur profit, ils font valoir que Monsieur [V] n’a jamais usé de la faculté de rétractation qui lui était offerte dans le délai de 10 jours à compter de la signature du compromis, et est dans l’incapacité de justifier de la non-réalisation, hors sa responsabilité, de l’une ou de l’autre des conditions suspensives énoncées dans le compromis ou de l’exercice d’un droit de préemption, de sorte que le dépôt de garantie versé leur est acquis, par application et à due concurrence de la clause pénale.
Enfin, au soutien de leur demande de dommages et intérêts complémentaires, ils font valoir que les atermoiements de Monsieur [V] causent des préjudices financiers à Madame [Z], constitués par l’exposition de sommes pour l’acquisition avortée d’un autre bien et pour se reloger de mai 2023 jusqu’au 1er avril 2024, et un préjudice moral aux consorts [M] et [Z], constitué par l’impossibilité, depuis seize mois, à savoir depuis la date de signature du compromis jusqu’à la date de rédaction de l’assignation, de disposer de leur bien et ce alors même qu’ils sont divorcés l’un de l’autre et qu’ils sont contraints de demeurer dans une situation d’indivision inacceptable pour eux.
En réponse aux arguments adverses, ils soutiennent que le dépôt de garantie ne suffit pas à réparer les préjudices financiers de Madame [Z] et qu’en tout état de cause, la clause pénale ne vient réparer que la non-réalisation de la vente par la faute de l’acquéreur, et qu’aucune indemnisation n’est sollicitée antérieurement au compromis de vente. Ils acquiescent au fait que le virement de 1 000 euros effectué par Monsieur [V] à Madame [Z] en octobre 2023 puisse venir en déduction des sommes lui revenant. Ils ajoutent, s’agissant de leur préjudice moral, que Monsieur [V] a lui-même proposé de leur payer 10.000 chacun par courriel du 12 octobre 2023 valant aveu judiciaire.
Concernant la demande de radiation des hypothèques judiciaires du 6 septembre 2024, ils soutiennent qu’elle est irrecevable, comme relevant de la compétence du Juge de l’exécution et ce, conformément aux dispositions de l’article R 512-2 du Code des procédures civiles d’exécution, et mal fondée.

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA en date du 26 septembre 2025, Monsieur [V] demande au tribunal de :
Vu les dispositions de l'article 1231-5 et 2437 du Code Civil,
Vu le compromis de vente du 23 février 2023 et les pièces produites au débat,
-MODERER la clause pénale et fixer celle-ci à un montant de 43.500 euros,
-AUTORISER Maître [L] [Y], notaire au sein de la SELARL ACTA à se libérer de la somme de 43.500 euros versé par Monsieur [V] en sa comptabilité à titre de dépôt de garantie entre les mains de Monsieur [M] et [Z],
-REJETER toutes autres demandes de Monsieur [M] et Madame [Z],
-ORDONNER la radiation de l'hypothèque judiciaire provisoire régularisée en date du 06.09.2024 pour un montant de 113.000 euros et 16.998,47 euros sur un bien immobilier dont Monsieur [V] est propriétaire 20 Chemin de Sainte Anne à Grasse, cadastré Section BN 513 et BN 515, enregistrée sous les références d'enliassement 0604P05 2024V6121 et 0604P05 2024V6123,
-REDUIRE la demande de Monsieur [M] et Madame [Z] en application de l'article 700 du Code de Procédure Civil à de plus justes mesures,
-ECARTER l'exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, il réplique que sa bonne foi ne peut être mise en doute et qu’il n’a pu régulariser la vente avec les demandeurs qu’en raison de circonstances indépendantes de sa volonté, lesquelles pourraient recevoir une qualification de force majeure, en ce qu’il ne pouvait anticiper le gel des avoirs de son cocontractant en Allemagne en raison de divers embargos sectoriels, gels d’avoir et restrictions financières en lien avec la guerre en Ukraine.
Il ajoute que les demandeurs auraient pu se délier de leur engagement dès le 23 mai 2023, conformément au compromis de vente, mais ont accepté de patienter et qu’il a viré la somme de 1.000 euros à Madame [Z], qu’il semble qu’ils aient retiré leur bien de la vente puisque celui-ci apparaît toujours en leur nom au service de la publicité foncière, que la décision de patienter et de ne pas remettre leur bien en vente ne lui est donc pas imputable, et ce d’autant plus que dans leur assignation, ils sont tous les deux domiciliés dans le bien, et qu’ils n’ont manifestement aucune intention de le vendre car il est en vente pour un prix 54% plus élevé que celui du compromis de vente du 23 février 2023.
Il en conclut que la clause pénale doit être modérée au montant du dépôt de garantie, soit à la somme de 43.500 euros, en ordonnant la libération de cette somme de la comptabilité du notaire au profit des demandeurs.
Il soutient par ailleurs que les préjudices financiers invoqués par Madame [Z] sont largement couverts par le dépôt de garantie et qu’aucune demande au titre des loyers exposés par elle pour se reloger depuis mai 2022, soit antérieurement au compromis, ne se justifie. Concernant le préjudice moral invoqué par les demandeurs, il soutient qu’ils sont divorcés depuis le 14 janvier 2019, qu’ils sont libérés de leur engagement issu du compromis de vente depuis le 5 mars 2024 mais auraient pu l’être depuis le 23 mai 2023, qu’ils n’ont remis leur bien en vente qu’en septembre 2024 et à un prix 45% plus élevé que celui du compromis, prix qu’ils ont encore augmenté en mars 2025, ce qui illustre leur mauvaise foi.
Reconventionnellement, au soutien de sa demande de radiation des hypothèques judiciaires provisoires du 6 septembre 2024, il fait valoir que la présente juridiction est compétente pour statuer sur cette demande puisque la présente instance est relative à l’obligation garantie par cette hypothèque et que l’extinction de l’obligation principale dont se prévalent les demandeurs disparaissant, la sureté qui en constitue l’accessoire n’a plus lieu d’être, conformément au principe selon lequel « l’accessoire suit le principal ».
Enfin, il soutient que l’exécution provisoire aurait des conséquences manifestement excessives pour lui en ce qu’il ne dispose d’aucune trésorerie, étant rappelé que la somme de 43.500 euros est déjà séquestrée en la comptabilité de Maître [Y] et que deux hypothèques judiciaires provisoires existent.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 octobre 2025 avec effet différé au 23 avril 2026 et l’affaire retenue à l’audience à juge unique du 26 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il convient de rappeler que l'article 4 du code de procédure civile dispose dans son premier alinéa que l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Les demandes de "juger", de "constater", qui n’apparaissent être en réalité que des étapes de leur argumentation, ne constituent pas des prétentions sur lesquelles le juge doit se prononcer au sens du code de procédure civile. Il n'y a donc pas lieu à statuer sur les demandes formulées en ce sens, en dehors de celles qui sous ces vocables, portent une véritable prétention.
De plus, en application de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Il résulte de l'application de ce texte que le juge du fond apprécie souverainement la valeur et la portée des éléments de preuve qui lui sont soumis sans être tenu de s'expliquer spécialement sur ceux qu'il décide d'écarter ni de suivre les parties dans le détail de leur argumentation ni de répondre aux arguments soutenus pour combattre les éléments de preuve qu'il retient comte déterminants. La prise en considération de ces éléments vaut rejet implicite des critiques qui étaient adressées à leur valeur probante. Il n'est pas non plus tenu de s'expliquer spécialement sur chacune des pièces soumises à son appréciation.

Sur la nature du jugement

Toutes les parties ayant comparu, il convient de statuer, en application de l’article 467 du Code de procédure civile, par jugement contradictoire et en premier ressort, eu égard à la nature et au montant de la demande.

Sur la demande en paiement de la somme de 87.000 euros au titre de la clause pénale stipulée au compromis de vente du 23 février 2023
L’article 1103 du code civil dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». L’article 1104 du code civil ajoute que « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ».

L’article 1231-5 du code civil dispose que « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sans inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

En l’espèce, le compromis de vente du 23 février 2023 prévoit, en page 6, une clause intitulée « STIPULATION DE PENALITE » rédigée en ces termes :
« Au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes seraient remplies, et dans l'hypothèse où l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de QUATRE-VINGT-SEPT MILLE EUROS (87 000,00 EUR) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du Code civil.
Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l'engagement a été exécuté en partie.
Sauf inexécution définitive, la peine n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.
La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l'autre en exécution de la vente ».

Le compromis de vente prévoyait un délai de réitération de trois mois, soit au plus tard le 23 mai 2023, au prix de 870.000 euros payable comptant le jour de la réitération.
Il n’est pas contesté le délai de trois mois a expiré sans que la réitération de la vente n’intervienne par la faute de Monsieur [V] qui n’a pas obtenu les fonds nécessaires au financement du bien.
Monsieur [V] invoque des circonstances indépendantes de sa volonté dont il justifie par la production :
-du contrat de vente immobilière qu’il a conclu avec la société allemande NEUTRINO ENERGY le 29 mars 2023 pour la vente de biens lui appartenant, au prix de 10.875.000 euros,

-d’un courrier de la société NEUTRINO ENERGY à son attention en date du 3 mars 2025 en ces termes : « nous devons vous informer que nos fonds bloqués depuis mars 2023 auprès de la Deutsche Bank sont toujours « gelés » (…) en raison de problèmes de conformité liés à la guerre en Ukraine et à nos relations scientifiques avec la Russie. (…) Nous savons également que vos comptes auprès de la Deutsche Bank ont été clôturés dans le même contexte et que vous n’avez donc pas pu accéder à vos fonds »,
- de ses échanges avec le bureau des finances de la ville de Kyritz lui demandant de s’acquitter du paiement des droits d’enregistrement de l’acte de vente allemand, pour un montant de 690 384,65 euros en sa qualité de codébiteur solidaire avec son acquéreur allemand,
- de l’acte d’annulation du contrat de vente du 29 mars 2023 signé le 12 février 2024 au motif que « le paiement du prix n’a pas pu être effectué en raison d’un cas de force majeure (en raison du non-respect continu et permanent des règles de conformité de transparence des fonds non européens de la partie acheteuse au moment de la guerre d’Ukraine qui se poursuit), même en fixant un délai supplémentaire ».
Il résulte de tous ces éléments que, comme il le soutient, Monsieur [V] devait obtenir des fonds qui lui auraient permis de réitérer la vente du bien de Monsieur [M] et Madame [Z], par suite de la vente de biens immobiliers lui appartenant en Allemagne au profit de la société NEUTRINO ENNERGY, mais que le versement du prix de vente n’est pas intervenu dans les délais, en raison de gels d’avoirs et de restrictions financières en lien avec la guerre en Ukraine, les fonds issus de la vente étant toujours bloqués par la Deutsche Bank, et qu’il s’est vu actionner par le bureau des finances allemand pour le paiement des droits d’enregistrement de l’acte de vente allemand pour un montant de 690.384,65 euros, et qu’il a fini par annuler le contrat de vente le 12 février 2024.

Toutefois, si ces circonstances permettent de démontrer sa bonne foi, elles ne sont pas de nature à faire échec aux stipulations du compromis de vente qui ne conditionnent pas le versement de la clause pénale à la preuve d’une quelconque mauvaise foi de la partie ayant fait échouer la réitération de la vente.
Le fait que les demandeurs aient accepté de patienter postérieurement au 23 mai 2023 et que Monsieur [V] ait versé la somme de 1.000 euros à Madame [Z] le 12 octobre 2023 est également sans incidence sur l’application de cette clause.
Il en va de même du fait que les demandeurs aient tardé à remettre leur bien en vente et l’aient fait à un prix supérieur à celui défini au compromis de vente du 23 février 2023.
Les demandeurs justifient avoir mis en demeure Monsieur [V], par courriers recommandés avec accusé réception du 15 mai 2024, d’avoir, sous huitaine, à leur régler la somme de 87.000 euros égale à la clause pénale stipulée dans le compromis de vente.
Dès lors, Monsieur [V] est contractuellement tenu au paiement d’une indemnité de 87.000 euros, représentant 10 % du prix de vente de 870.000 euros.
Cette clause pénale, égale à 10% du prix de vente, habituelle en telle matière, n’est pas manifestement excessive.
Par conséquent, Monsieur [V] sera condamné à payer à Monsieur [M] et Madame [Z] la somme de 87.000 euros au titre de la clause pénale stipulée dans le compromis de vente du 23 février 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 mai 2024.

Il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation in solidum, Monsieur [V] étant seul débiteur de la créance de Monsieur [M] et Madame [Z].
Le compromis de vente du 23 février 2023 comporte également une clause intitulée « SEQUESTRE » aux termes de laquelle l’acquéreur ne pourra recouvrer le dépôt de garantie versé que s’il use de sa faculté de rétractation dans le délai imparti ou s’il justifie de la non réalisation, hors sa responsabilité, de l’une ou l’autre des conditions suspensives prévues au compromis de vente ou de l’exercice du droit de préemption. Dans le cas contraire, cette somme restera acquise aux vendeurs, par application et à dure concurrence de la stipulation de pénalité.
A défaut d’accord entre les parties, il est également prévu que cette somme reste bloquée en la comptabilité du notaire séquestre jusqu’à production d’un jugement ordonnant la restitution du dépôt à l’acquéreur ou sa perte en faveur du vendeur.

Il est établi que conformément au compromis de vente, Monsieur [V] a versé un dépôt de garantie égal à 5 % du prix de vente, soit 43.500 euros, en la comptabilité de Maître [Y], désigné séquestre.
Monsieur [V] n’a pas usé sa faculté de rétractation dans le délai imparti et ne justifie pas de la non réalisation, hors sa responsabilité, de l’une ou l’autre des conditions suspensives prévues au compromis de vente ou de l’exercice du droit de préemption.
Par conséquent, il convient d’autoriser Maître [L] [Y], Notaire au sein de la SELARL ACTA, à se libérer, entre les mains de Monsieur [M] et de Madame [Z], de la somme versée par Monsieur [V] à titre de dépôt de garantie, à savoir la somme 43.500 euros.
Cette somme de 43.500 euros s’imputera sur la somme de 87.000 euros au titre de la clause pénale.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts complémentaires
L’article 1231-1 du code civil prévoit que « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ».
- Sur les préjudices financiers de Madame [Z]
Madame [Z] justifie avoir signé, en qualité d’acquéreur, un compromis de vente d’une maison sise 17, chemin de la Coste d’Or Inférieur à Grasse (06130), le 3 mai 2023, par devant Maître [H] [R], notaire à Nice, au prix de 525.000 euros, financé au moyen d’un prêt bancaire à concurrence de 140.000 euros et au moyen de fonds personnels à concurrence de 422.900 euros, sous conditions suspensives de vente par Madame [Z] du bien lui appartenant, sis 39, chemin de la Coste d’Or Supérieur à Grasse (06130) et d’obtention d’un prêt de 140.000 euros, remboursable au maximum sur 13 ans, et au taux nominal d’intérêt maximal hors assurances de 2,69 % l’an.
Elle justifie avoir obtenu un prêt conforme aux stipulations contractuelles le 13 juin 2023.
Compte tenu de la non-réalisation de la seconde condition suspensive, cette vente n’a pas pu être réalisée.
Madame [Z] justifie ainsi avoir payé la somme totale de 4.018, 47 euros correspondant au frais de dossier de la banque pour 500 euros, à la provision sur frais de notaire pour 350 euros et aux intérêts et primes d’assurance emprunteur au titre des années 2023 et 2024 pour 3.168, 47 euros.
Il est établi que la non-réalisation de la seconde condition suspensive est imputable à Monsieur [V] qui a empêché la réitération de la vente du bien sis 39, chemin de la Coste d’Or Supérieur à Grasse (06130).
Dès lors, la somme de 4.018, 47 euros sera allouée à Madame [Z] ce titre.
Madame [Z] justifie également avoir pris en location un appartement sis 934, chemin de Peyrabelle à Valbonne (06560), le 1er mai 2022, moyennant le versement d’un loyer charges comprises de 1.180 euros, dont le bail a pris fin le 31 mars 2024.
Le fait que Madame [Z] ait poursuivi la location de cet appartement postérieurement à la signature du compromis de vente du 23 février 2023 dont le délai de réitération a expiré le 23 mai 2023, n’est toutefois pas imputable à Monsieur [V] dans la mesure où, d’une part, Madame [Z] a conclu ce contrat de bail avant la signature du compromis de vente litigieux ce qui démontre qu’elle en avait besoin indépendamment de la vente du bien sis 39, chemin de la Coste d’Or Supérieur à Grasse (06130) qu’elle occupait avec son ancien époux, et d’autre part, elle aurait pu y mettre fin avant le 31 mars 2024, cette dernière disposant de la possibilité de se loger dans le bien concerné par le compromis litigieux, comme elle le fait d’ailleurs depuis cette date.
Dès lors, aucune somme ne lui sera allouée à ce titre.
Monsieur [V] justifie avoir déjà versé la somme de 1.000 euros à Madame [Z] en date du 12 octobre 2023.
Par conséquent, Monsieur [V] sera condamné à payer à Madame [Z] la somme de 3.018, 47 euros en réparation de son préjudice financier tiré de l’acquisition avortée d’un autre bien, avec intérêts au taux légal à compter du 6 août 2024, date de l’assignation.
- Sur le préjudice moral de Monsieur [M] et Madame [Z]
Monsieur [M] et Madame [Z] démontrent que, au-delà de l’immobilisation du bien indemnisée par la clause pénale, Monsieur [V] les a maintenus dans une situation d’incertitude en leur demandant de patienter dans l’attente d’un déblocage imminent des fonds lui permettant de financer l’achat de leur bien, postérieurement au 23 mai 2023.
Ainsi, Maître [Y], dans un courriel du 31 août 2023, proposerait aux trois parties trois dates de signatures : « lundi 25 septembre 2023, mardi 26 septembre 2023 et mercredi 27 septembre 2023 ».
Dans un courriel du 26 octobre 2023, Monsieur [G] écrivait à Madame [Z] : « (…) l’argent pourra être versé la semaine prochaine. C’est mon grand espoir pour le moment et je l’espère ».
Dans un courriel du 1er décembre 2023, il indiquait cette fois à Madame [Z], Monsieur [M] et Maître [Y] avoir fait « bloquer le jeudi 14 décembre pour la signature du contrat ».
Dans un courrier du 20 décembre 2023, Maître [Y], écrivait au conseil de Monsieur [M] et Madame [Z] en ces termes : « ce dernier (Monsieur [V]) indique que les fonds pourraient être disponibles vers le 15 janvier 2024. Cela dit, je comprends l’inquiétude de vos clients vendeurs et m’interroge également sur la crédibilité de l’acquéreur ».
Las d’attendre, Monsieur [M] et Madame [Z] ont finalement notifié à Monsieur [V] par courriers recommandés du 15 mai 2024, leur volonté de ne pas poursuivre la vente.
Cette situation d’attente incertaine, entretenue par Monsieur [V], leur cause un préjudice moral.
Dans un courriel du 12 octobre 2023, Monsieur [G] conscient de la difficulté s’excuser pour le retard et proposait d’offrir, en plus du prix d’achat, la somme de 10.000 euros à chacun des vendeurs « en guise de petite contribution ».
De plus, les demandeurs justifient avoir remis leur bien en vente le 13 septembre 2024 (signature d’un mandat avec l’agence OVNIVATION) et avoir ensuite régularisés trois autres mandats avec les agences LUXURY BY BLUE, le 18 mars 2025, IAD, les 21 et 22 mars 2025 et SWIX IM le 4 avril 2025, démontrant leur volonté de parvenir à le vendre.
Le prix de vente actuel de 1.340.000 euros est effectivement supérieur à celui du compromis de vente litigieux, mais il convient de relever qu’il a été validé par les trois agences auxquelles des mandats de vente ont été consentis courant 2025.
Dès lors, Monsieur [V] ne rapporte pas la preuve d’une quelconque mauvaise foi de Monsieur [M] et Madame [Z] qui justifierait de faire obstacle à l’indemnisation de leur préjudice moral.
Par conséquent, Monsieur [V] sera condamné à leur payer la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter du 6 août 2024, date de l’assignation.

Il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation in solidum, Monsieur [V] étant seul débiteur de la créance de Monsieur [M] et Madame [Z].

Sur la demande reconventionnelle de radiation des hypothèques judiciaires provisoires
En application des articles R.512-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, le juge compétent pour radier une hypothèque judiciaire provisoire est celui qui l’a autorisée.
En l’espèce, il est établi que par ordonnance du 7 août 2024, le Juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de Grasse a autorisé Monsieur [M] et Madame [Z] à prendre une hypothèque judiciaire provisoire à l’encontre de Monsieur [V] sur les biens dont il est propriétaire situés 20 Chemin de Sainte Anne à Grasse, cadastrés sections BN 513 et BN 515, pour sûreté de la somme de 113.000 euros (87.000 euros de clause pénale + 20.000 euros de dommages et intérêts + 6.000 euros d’article 700 du code de procédure civile) et a autorisé Madame [Z] à prendre une hypothèque judiciaire provisoire à l’encontre de Monsieur [V] sur ces même biens, pour sûreté de la somme de 16.998, 47 euros (4.018, 47 euros de frais de dossier, de provision sur frais de vente, d’intérêts et d’assurance emprunteur + 12.980 euros de frais de location d’un appartement entre le mois de mai 2023 et le 31 mars 2024).
Par conséquent, la présente juridiction n’est pas compétente pour statuer sur la demande de Monsieur [V] de radiation des hypothèques judiciaires provisoires du 6 septembre 2024, qui sera déclarée irrecevable.

Sur les dépens et les frais irrépétibles
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.
Par ailleurs, il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.
En l’espèce, Monsieur [V] qui succombe au procès, supportera les dépens de l’instance.
Tenu aux dépens, il sera condamné à payer à Madame [Z] et Monsieur [M] une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation in solidum, Monsieur [V] étant seul débiteur de la créance de Monsieur [M] et Madame [Z].

Sur l’exécution provisoire
Il résulte des articles 514 et suivants du code de procédure civile que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.
En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en premier ressort, CONDAMNE Monsieur [N] [V] à payer à Monsieur [P] [M] et Madame [E] [K] [Z] la somme de 87.000 euros au titre de la clause pénale stipulée dans le compromis de vente du 23 février 2023, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 mai 2024,