TJ 33063, 10 juill. 2026, RG 25/02192

Du 10 juillet 2026

PPP Contentieux général

N° RG 25/02192 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2TSA

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[R] [J]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 10 juillet 2026

JUGE : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

CADRE-GREFFIERE : Madame Cécile TREBOUET,

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Catherine GAUTHIER (avocat au barreau de LYON) substituée par Me Olivier KREBS (avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEUR :

Monsieur [R] [J]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Comparant

DÉBATS :

Audience publique en date du 28 avril 2026.

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 17 novembre 2023, la SCI [Z] a consenti un bail d'habitation à M. [R] [J], portant sur un logement situé à [Adresse 4] C3. La société ACTION LOGEMENT SERVICES, dans le cadre du dispositif VISALE, s’est portée caution des engagements du locataire quant au paiement des loyers et charges.

Par acte introductif d'instance du 2 juin 2025 la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner M. [R] [J] à l’audience du 25 novembre 2025 du juge des contentieux de la protection de [Localité 3] afin de :
- faire constater que la résiliation du bail est acquise de plein droit par l’effet d’un commandement de payer délivré le 9 janvier 2025 et de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, ou subsidiairement faire prononcer cette résiliation aux torts et griefs du preneur,
- faire ordonner l’expulsion de M. [R] [J] et de tous occupant de son chef,
- le faire condamner au paiement de la somme de 4.721,04 euros avec intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2025 sur la somme de 2.124 euros et pour le surplus à compter de l’assignation
- faire fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire, ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges
- faire condamner M. [R] [J] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux
- le faire condamner au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile et aux entiers dépens comprenant le commandement de payer
- voir dire n’y avoir lieu de suspendre l’exécution provisoire du jugement.

A l’audience du 25 novembre 2025 l’examen de l’affaire a été reporté au 10 février 2026, le demandeur indiquant avoir appris que M. [R] [J] aurait quitté le logement.

A l’audience du 10 févier 2026 l’affaire a fait l’objet d’un ultime report pour échange des pièces et arguments entre les parties.

A l’audience du 28 avril 2026 la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par avocat, a indiqué que le défendeur ayant quitté les lieux le 15 juin 2025, elle renonce à sa demande en résiliation du bail et expulsion. Elle observe néanmoins que le bailleur a appliqué un délai de préavis et exigé paiement des loyers de juillet et août 2025. Elle indique que sa créance s’établit à 6.453,84 euros au titre des loyers versés jusqu’à août 2025 inclus et en réclame le paiement par M. [R] [J], en maintenant ses demandes au titre des dépens et frais irrépétibles. Elle s’oppose à la déduction du montant des charges.

M. [R] [J] soutient ne pas être redevable des loyers de juillet et août 2025 puisqu’il a quitté les lieux le 15 juin 2025, a rendu les clés au commissaire de justice et ne doit les loyers que jusqu’à cette date. Il demande en outre que le montant des charges soit déduit des sommes réclamées (95 euros par mois) et explique qu’il a été privé de chauffage et d’électricité à cause de son bailleur.
Il sollicite des délais de paiement pour payer le solde de la dette et propose de verser 200 euros par mois. Il indique avoir un salaire de 1.400 euros par mois, régler un loyer de 350 euros par mois et un crédit de 100 euros par mois.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

MOTIFS DU JUGEMENT :

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail
L’article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.
Il s’ensuit que l’action en résiliation du contrat de bail est ouverte à la caution, subrogée dans les droits et actions du bailleur auquel elle a payé les loyers dus par le locataire.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES verse en l’espèce aux débats :
- la convention ETAT-UESL pour la mise en oeuvre du dispositif VISALE
- le contrat de location entre la SCI [Z], bailleur, et M. [R] [J], locataire,
-le contrat de cautionnement VISALE entre la SCI [Z] et la société ACTION LOGEMENT SERVICES, contrat qui rappelle la subrogation de la caution dans l’action aux fins de résiliation du bail et expulsion
- notamment la quittance subrogative en date du 25 mars 2025 portant sur un montant de 4.721,04 euros par laquelle le bailleur, représenté par son mandataire, la subroge dans ses droits et actions.

Elle justifie en conséquence de sa qualité et son intérêt à agir en résiliation du bail.

Par ailleurs conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 3 juin 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 le 10 janvier 2025.
L’action en résiliation du bail fondée sur l’impayé est donc recevable.

Sur la résiliation du bail
Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause de résiliation pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer à l'échéance fixée, le délai de régularisation applicable étant de six semaines.

Par acte en date du 9 janvier 2025 la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2.124 euros au titre des loyers échus.

Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ; il est régulier et ses causes selon le décompte produit n'ont pas été réglées dans le délai de six semaines de sa signification.

Dans ces conditions, la résiliation du bail était acquise à effet du 21 février 2025, et la demanderesse était fondée à le faire constater par le juge des contentieux de la protection.

Toutefois dans la mesure où M. [R] [J] a quitté le logement et restitué les clés le 15 juin 2025 selon les déclarations des parties à l’audience, il n’y a pas lieu de prononcer l’expulsion.

Sur l’indemnité d'occupation
Le maintien dans les lieux malgré la résiliation du contrat de bail, constitue un faute qui oblige l’occupant à réparer, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, le préjudice qui en découle par le versement d’une indemnité d'occupation, due à compter de la résiliation du bail.
Par principe cette indemnité d'occupation est fixée au montant du loyer et des charges.

M. [R] [J] fait toutefois valoir qu’il a été privé d’électricité et de gaz par la faute du bailleur et estime en conséquence qu’il n’y a pas lieu de lui faire supporter le montant des charges fixées provisionnellement à 95 euros par mois. Cependant si l’obligation de verser cette somme mensuelle découle du bail conclu le 17 novembre 2023, M. [R] [J] ne produit pas des pièces suffisantes pour établir la coupure effective de l’électricité et du gaz dans son logement.

En effet s’il produit un courrier en date du 17 décembre 2024 de GAZ DE BORDEAUX mentionnant qu’une facture n’a pas été réglée par Mme [U], gérante de la SCI [Z], il n’en ressort pas pour autant une coupure effective consécutive.
Par ailleurs les captures d’écran de messages électroniques produits par M. [R] [J] ne permettent pas non plus de démontrer avec certitude ces coupures.

Dans ces conditions il convient de fixer l’indemnité d'occupation au montant du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail, et des charges, soit 577,60 euros par mois.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré et des indemnités d’occupation à échoir
En application de l’article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers.
De plus en application de l’article 2309 du code civil la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.
Par suite la caution est fondée à réclamer au débiteur le remboursement de la somme qu’elle a payée au titre de son engagement.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats la quittance subrogative en date du 25 mars 2025 selon laquelle elle a versé à la SCI [Z] la somme de 4.721,04 euros au titre de sa garantie, somme correspondant à des loyers en tout ou partie échus impayés au titre des mois de février 2024 à mars 2025.
Elle produit en outre la quittance subrogative en date du 30 octobre 2025 selon laquelle elle a versé au bailleur par la suite des sommes au titre des mois de juin à octobre 2025, et se trouve subrogée pour ces nouvelles sommes dans les droits et actions du bailleur. Toutefois le bailleur lui a ensuite restitué les loyers de septembre et octobre 2025, en estimant que M. [R] [J] devait les loyers jusqu’au mois d’août 2025 inclus et la société ACTION LOGEMENT SERVICES établit par suite sa créance à 6.453,84 euros.

M. [R] [J] soutient n’être tenu au paiement que jusqu’au 15 juin 2025, date de la restitution des clés au commissaire de justice.

Dans la mesure où la société ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du bailleur, s’est prévalue des effets de la clause de résiliation de plein droit en assignant M. [R] [J] devant le juge des contentieux de la protection pour faire constater la résiliation du bail et obtenir son expulsion, M. [R] [J] ne peut être tenu aux indemnités d'occupation que jusqu’au jour de la libération des lieux, sans pouvoir exiger de lui le respect d’un délai de congé.

Par ailleurs, ainsi que cela vient d’être retenu M. [R] [J] demeure redevable de la provision sur charges de 95 euros puisqu’il ne démontre pas qu’il a été effectivement privé de gaz et d’électricité à cause de son bailleur.

Dès lors, déduction faite de 288,80 euros pour la période du 16 au 30 juin 2025 et des échéances de juillet et août 2025, M. [R] [J] est redevable de la somme de 5.009,84 euros.

Subrogée dans les droits et actions de la SCI [Z], la société ACTION LOGEMENT SERVICES ne peut bénéficier de plus de droit que la SCI [Z] et est fondée en sa demande à hauteur de 5.009,84 euros avec intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 2.124 euros, de l’assignation sur celle de 288,80 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur les délais de paiement
L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

La situation économique difficile de M. [R] [J] justifie l'octroi de délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil selon les modalités définies au dispositif dès lors que les besoins du créancier ne seront pas compromis par l’octroi de ces délais.

Sur les demandes accessoires
M. [R] [J], partie perdante, sera tenu aux dépens.

En application de l'article 700 du Code de Procédure Civile l’équité commande de condamner M. [R] [J] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 200 euros.

En application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS :