TJ 33063, 7 juill. 2026, RG 25/03483

Du 07 juillet 2026

PPP Contentieux général

N° RG 25/03483 - N° Portalis DBX6-W-B7J-3C5I

[V] [H]

C/

[K] [O]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 07 juillet 2026

JUGE : Madame Bérengère LARNAUDIE, Vice Présidente
CADRE-GREFFIERE : Madame Cécile TREBOUET,

DEMANDERESSE :

Madame [V] [H]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Thierry FIRINO MARTELL (avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDERESSE :

Madame [K] [O]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Comparante

DÉBATS :

Audience publique en date du 12 mai 2026.

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

A compter du 1er mars 2022, Madame [K] [O] est devenue colocataire d’un logement situé [Adresse 5] à [Localité 3] (33) initialement donné à bail à Madame [D] [J] selon contrat signé avec Madame [V] [H] le 12 août 2016.

Madame [D] [J] a donné congé par courrier réceptionné le 4 janvier 2023.

Par acte de commissaire de justice du 13 janvier 2025, Madame [V] [H] a fait délivrer à Madame [K] [O] un congé pour motif légitime et sérieux, plus précisément “loyers impayés pour la somme à ce jour de 1884,83 euros”, ce pour le 10 août 2025.

Indiquant que Madame [K] [O] se maintient dans les lieux malgré l’échéance du bail, Madame [V] [H] l’a fait assigner par acte de commissaire de justice en date du 30 octobre 2025 pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- la validation du congé pour motif légitime et sérieux, à effet au 10 août 2025,
- l'expulsion de Madame [K] [O] qui est depuis cette date occupante sans droit ni titre, et de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique si besoin est,
- la condamnation de Madame [K] [O] à lui payer la somme de 1.944,10 euros au titre de l’arriéré locatif au 11 août 2025, outre les indemnités d'occupation à compter de cette date jusqu’au 6 octobre 2025 soit 1.598,85 euros, à parfaire,
- la condamnation de Madame [K] [O] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu’à la libération des lieux,
- sa condamnation au paiement de la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens.

La demanderesse représentée par son avocat, a maintenu ses demandes à l’audience du 12 mai 2026, tout en actualisant sa créance à la somme de 9.629,08 euros.

Madame [K] [O], présente, ne conteste ni la validité du congé, ni la dette locative. Elle indique qu’elle réalise des démarches pour trouver un logement et qu’elle pourra régler prochainement une somme de 2.000 euros.

La locataire n’a pas répondu au rendez-vous qui lui a été proposé en vue d’un diagnostic social et financier.

Le jugement est contradictoire. Il est mis en délibéré au 7 juillet 2026.

MOTIFS DU JUGEMENT :

Sur la validation du congé et l’expulsion du locataire

Aux termes de l'article 15 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à l'espèce :

"I. Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
(...)
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
(...)
Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

(...)
III. - Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.
L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.”

Aux termes des dispositions de l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989, "le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus”.

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, le contrat de bail a été signé le 12 août 2026, il a été conclu pour une durée initiale de trois ans, s’agissant d’un bail de logement nu.

Le congé pour motif légitime et sérieux délivré par acte de commissaire de justice du 13 janvier 2025, au moins six mois avant l’expiration du bail, le 11 août 2026 à minuit, est ainsi régulier en la forme.

Il résulte en outre des pièces produites à la procédure que Madame [K] [O] qui n’a pas contesté la dette, ne s'est pas acquittée du paiement des loyers se rapportant au logement rattaché au bail postérieurement au congé délivré par Madame [D] [J].

Ces éléments caractérisent un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail de sorte que le congé délivré par la demanderesse sera déclaré valable.

Le bail est donc résilié et par conséquent, il est constaté que Madame [K] [O] est déchue de plein droit de tout titre d’occupation sur le logement appartenant à Madame [V] [H], depuis le 11 août 2025.

Le jour de l’audience, Madame [K] [O] fait valoir qu’elle a entamé des recherches pour se reloger mais ne communique rien sur ce point.

Dans ces conditions, Madame [K] [O] ne disposant plus de titre d’occupation, il y a lieu d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef.

Sur l’indemnité d’occupation

Madame [K] [O] s’étant maintenue dans les lieux malgré la résiliation du contrat de bail, il convient de fixer à sa charge une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 12 août 2025, d’un montant égal à celui du loyer révisable contractuellement prévu outre les charges jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la créance locative

Il incombe au locataire d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers.

Il résulte du décompte versé aux débats par Madame [V] [H] que Madame [K] [O] est redevable de la somme de 9.629,08 euros au titre des loyers et charges ou indemnités d’occupation échus à la date de l’audience -mois de mai 2026 inclus.

Ce décompte intègre toutefois des frais de relance et de rejet de prélèvement indus à hauteur de 115,08 euros, outre les taxes d’ordures ménagères des années 2023, 2024 et 2025 dont le montant n’est pas justifié par les avis de taxes foncières correspondant, à hauteur de la somme totale de 456 euros, ainsi enfin qu’une régularisation de charges locatives de 171,53 euros pour laquelle aucun décompte de charges n’est produit.

Il convient de ramener la créance locative à la somme de 8.886,47 euros, après déduction de ces sommes, et de condamner Madame [K] [O] au paiement de cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les autres demandes

Les dépens seront supportés par Madame [K] [O] qui succombe à la procédure Civile, en ce compris le coût du procès-verbal de commissaire de justice du 13 janvier 2025.

Elle sera en outre condamnée à payer à Madame [V] [H] qui a été contrainte d’exposer des frais de procédure, la somme de 800 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS :