TJ 33063, 10 juill. 2026, RG 26/01205

Du 10 juillet 2026

PPP Contentieux général

N° RG 26/01205 - N° Portalis DBX6-W-B7J-3SRZ

[P] [U], [Q] [J]

C/

[O] [Y]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 10 juillet 2026

JUGE : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat
CADRE-GREFFIERE : Madame Cécile TREBOUET,

DEMANDEURS :

Madame [P] [U]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Comprante

Monsieur [Q] [J]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Comparant

DEFENDEUR :

Monsieur [O] [Y]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Comparant

DÉBATS :

Audience publique en date du 28 avril 2026. Délibéré fixé par mise à disposition au 30 juin 2026 prorogé au 10 juillet 2026.

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Contradictoire et en dernier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 20 mai 2021, M. [O] [Y] a consenti un bail d'habitation à Mme [P] [U] et M. [Q] [J], portant sur un logement situé [Adresse 5] [Adresse 6], à [Localité 3], moyennant un loyer révisable de 790 euros outre une provision mensuelle sur charges de 100 euros. Un dépôt de garantie d’un montant de 790 euros a été versé à l’entrée dans les lieux.

Mme [P] [U] et M. [Q] [J] ont notifié un congé par courrier recommandé en date du 15 septembre 2025 réceptionné le 17 septembre 2025, avec effet réduit à un mois.

L’état des lieux de sortie est intervenu le 18 octobre 2025.

Après tentative infructueuse de conciliation en date du 16 décembre 2025 par requête réceptionnée le 26 décembre 2025, Mme [P] [U] et M. [Q] [J] ont demandé la convocation de M. [O] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux pour obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 790 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, de la majoration de 10% pour défaut de restitution du dépôt de garantie et de la somme de 7,14 euros au titre des frais.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 28 avril 2026.

Mme [P] [U] et M. [Q] [J], qui ont comparu en personne, ont maintenu leurs demandes en contestant les imputations du bailleur sur le dépôt de garantie. Ils observent que l’état des lieux de sortie ne mentionnait aucune dégradation ou réparation à leurs charges.
Ils indiquent que le réfrigérateur laissé dans le logement par le bailleur est rapidement tombé en panne, qu’ils ont dû le remplacer à leur charge mais que compte tenu de sa taille il n’a pu être repris. Ils contestent avoir à supporter les frais d’enlèvement. En ce qui concerne la pompe à chaleur, ils indiquent qu’elle ne fonctionnait pas à leur entrée dans les lieux, qu’ils ont fait usage des radiateurs électriques et que les frais d’entretien n’ont pas lieu d’être mis à leur charge.
S’agissant des charges, ils indiquent que dans la mesure où le bailleur ne pouvait procéder à la régularisation il ne pouvait pas retenir une somme sur le dépôt de garantie. Ils ajoutent qu’il n’y a pas d’arriéré mais qu’un commandement de payer leur a quand même été délivré.

M. [O] [Y], assisté de son épouse, demande au juge des contentieux de la protection de débouter Mme [P] [U] et M. [Q] [J] de leurs demandes et de les condamner au paiement de la somme de 327,53 euros avec intérêts au taux légal à compter du 31 décembre 2025.
Il indique que le 28 novembre 2025, Mme [P] [U] et M. [Q] [J] ont réceptionné un courrier leur expliquant les causes de la retenue du dépôt de garantie et leur demandant de payer la somme de 327,53 euros.
Il observe que Mme [P] [U] et M. [Q] [J] ayant indiqué ne pas plus vouloir régler aucune somme, alors qu’au 1er octobre 2025 ils étaient débiteurs de la régularisation des charges 2023, de la taxe d’ordures ménagères 2024 et du loyer pour 17 jours d’occupation en octobre, il a été contraint de faire délivrer un commandement de payer le 7 octobre 2025 à la suite duquel la somme due a été réglée le 20 octobre 2025.

S’agissant des sommes à imputer sur le dépôt de garantie, il soutient que :
- Mme [P] [U] et M. [Q] [J] sont redevables de la régularisation des charges au titre de l’année 2024 et pour 2025, les charges de copropriété ayant augmenté de 20% en 2024
- les frais d’enlèvement du réfrigérateur américain sont à la charge de Mme [P] [U] et M. [Q] [J]
- il incombait à Mme [P] [U] et M. [Q] [J] d’entretenir le système thermodynamique de chauffage du logement, obligation à laquelle ils ont manqué.

MOTIFS DU JUGEMENT :

Sur la demande en restitution du dépôt de garantie
Selon l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 applicable au contrat de bail conclu entre M. [O] [Y] et Mme [P] [U] et M. [Q] [J], le dépôt de garantie versé par le locataire à l’entrée dans les lieux doit lui être restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés, déduction faite le cas échéant des sommes restant dues au bailleur, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes.

M. [O] [Y] fait valoir qu’il est fondé à conserver le dépôt de garantie d’un montant de 790 euros versé à l’entrée dans les lieux par Mme [P] [U] et M. [Q] [J] au motif qu’ils sont redevables des sommes suivantes :
- régularisation des charges 2024 : 388,58 euros
- régularisation des charges et taxe d’ordures ménagères pour la période du 1er janvier au 17 octobre 2025 : 307,95 euros
- frais d’enlèvement du réfrigérateur : 150 euros
- entretien du chauffage : 271 euros.

Sur la régularisation au titre de charges récupérables
L’article 23 de la loi du 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement., s’il autorise le bailleur à demander le paiement de provisions à valoir sur les charges, prévoit toutefois l’obligation pour le bailleur d’en justifier le montant prévisionnel et au moins une fois par an d’en communiquer le décompte par nature de charges, et le cas échéant le mode de répartition entre les locataires, et d’en tenir le justificatif à la disposition du locataire.
Cet article précise que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Il résulte des pièces produites par M. [O] [Y] que les comptes de l’exercice 2024 n’ont pas été approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue courant 2025, et que ceux de l’année 2025 ne sont pas approuvés à ce jour.

Par conséquent, ne pouvant établir le décompte définitif des charges régularisables imputables à Mme [P] [U] et M. [Q] [J], M. [O] [Y] ne pouvait en l’attente de l’approbation des comptes, que conserver 20% du montant du dépôt de garantie tel que prévue par l’article 22 précité, soit la somme de 158 euros.

S’y ajoute la somme de 141,71 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères au prorata de l’occupation des lieux en 2025, que M. [O] [Y] est fondé à imputer sur le dépôt de garantie.

Sur la facture d’enlèvement du réfrigérateur
M. [O] [Y] a loué à Mme [P] [U] et M. [Q] [J] un logement dont la cuisine était équipée, notamment en électro-ménager.
Dans le cadre de l’état des lieux d’entrée signé le 31 mai 2021 il a été convenu que l’entretien et ou le remplacement de l’électroménager reste à la charge des locataires.
En cours de bail, le réfrigérateur est tombé en panne et le bailleur a refusé de le remplacer, mais a accepté que Mme [P] [U] et M. [Q] [J] conserve la propriété du réfrigérateur de remplacement qu’ils procureraient.
Il aurait été abusif que le bailleur s’approprie le réfrigérateur de remplacement, alors qu’il n’entendait pas supporter les frais de remplacement occasionnés par la vétusté, les locataires justifiant que le compresseur de ce réfrigérateur était hors service et n’assurait plus la fonction froid.
Dès lors, il n’y a pas lieu pour Mme [P] [U] et M. [Q] [J] de supporter les frais d’enlèvement de ce réfrigérateur qui demeurait la propriété de M. [O] [Y].
L’imputation de la somme de 150 euros sur le dépôt de garantie n’est donc pas justifiée.

Sur l’entretien du système de chauffage
Le logement était équipé d’un chauffage individuel réversible, cependant il est admis par le bailleur que la climatisation froide des splits ne fonctionnait pas. Il ressort de l’état des lieux d’entrée que le logement était aussi équipé de radiateurs, Mme [P] [U] et M. [Q] [J] indiquant n’avoir utilisé que ceux-ci pour se chauffer, ce qui est vraisemblable compte tenu du dysfonctionnement du système réversible.

Dans ces conditions il n’est pas justifié de leur imputer les frais d’entretien du système thermodynamique dont ils n’ont pas fait usage et qui ne répondait pas à son usage.

Sur l’apurement des comptes
Il résulte de ce qui précède que M. [O] [Y] était fondé à retenir sur le dépôt de garantie, les sommes de 158 euros et 141,71 euros, soit 299,71 euros.

M. [O] [Y] sera par suite condamnée à leur verser la somme de 490,29 euros.

Sur la majoration prévue par l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989
L’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit qu’à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.

Il résulte des débats que l’état des lieux de sortie était conforme à celui de l’état des lieux d’entrée et que dès lors M. [O] [Y] était tenu de restituer le dépôt de garantie dans le délai d’un mois sous déduction des sommes restant dues d’un montant de 299,71 euros.

Dès lors en application de l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Mme [P] [U] et M. [Q] [J] sont fondés à obtenir paiement de la majoration de 10% du montant du loyer par mois, à compter du 18 novembre 2025.

M. [O] [Y] sera donc condamné à payer à Mme [P] [U] et M. [Q] [J] cette majoration qui court jusqu’à la date de la restitution du solde dû au titre du dépôt de garantie.

Sur la demande en paiment d’un solde lcoatif
Au regard de ce qui a été précédemment décidé, M. [O] [Y] n’est pas fondé à réclamer un solde locatif et sera par suite débouté en sa demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires
Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

M. [O] [Y], condamné au paiement, sera tenu aux dépens, et en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile sera condamné à payer à Mme [P] [U] et M. [Q] [J] la somme de 7,14 euros réclamée dans la requête au titre des frais exposés.

En application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS :