TJ 33063, 7 juill. 2026, RG 25/03000

Du 07 juillet 2026

PPP Contentieux général

N° RG 25/03000 - N° Portalis DBX6-W-B7J-25XR

[M] [N], [H] [W]

C/

[V] [A]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 07 juillet 2026

JUGE : Madame Bérengère LARNAUDIE, Vice Présidente
CADRE-GREFFIERE : Madame Cécile TREBOUET,

DEMANDEURS :

Monsieur [M] [N]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Comparant

Madame [H] [W]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Comparante

DEFENDEUR :

Monsieur [V] [A]
Chez Madame [G] [F]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Ni comparant ni représenté

DÉBATS :

Audience publique en date du 12 mai 2026.

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signatures privées en date du 16 juin 2019, M. [M] [N] et Mme [H] [W] ont consenti à [V] [A] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 4] à [Localité 3] (33) moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 670 € et un dépôt de garantie de même montant.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé contradictoirement.

M. [V] [A] a donné congé du logement par courrier recommandé avec avis de réception du 6 mai 2024.

Le 1er juin 2024, un état des lieux de sortie contradictoire a été dressé, et M. [V] [A] a établi une reconnaissance de dette de la somme de 1340 € au titre de deux mois de loyers impayés, qu’il s’engageait à payer dans les sept jours.

Le 19 juin 2024, un constat d’échec de la conciliation des parties a été établi par le conciliateur de justice.

Arguant d’une dette locative subsistant malgré une mise en demeure par courrier recommandé avec avis de réception du 7 août 2024, M. [M] [N] et Mme [H] [W] ont par acte introductif d’instance en date du 5 septembre 2025, fait assigner M. [V] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de le voir condamner au paiement des sommes suivantes :
-1340 € au titre des loyers, avec intérêts au taux légal à compter du 7 août 2024,
- 81,55 € au titre de la taxe d’ordures ménagères,
- 3764,90 € au titre des indemnités de réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie,
- 1815,16 € au titre du défaut d’entretien du logement,
- 2.480 € à titre de dommages et intérêts pour les préjudices subis,
- 250 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,
- les intérêts au taux légal sur les condamnations à compter de l’assignation,
- et les dépens de l’instance.

A l’audience du 9 décembre 2025, M [M] [N] et Mme [H] [W] ont maintenu leurs demandes.

Le jugement a été mis en délibéré au 10 février 2026.

Par mention au dossier, la réouverture des débats a été ordonnée afin que Mme [H] [W] s’explique sur sa qualité à agir, seul M. [M] [N] apparaissant propriétaire du logement sur l’avis de foncière 2024.

Lors de l’audience de réouverture des débats du 12 mai 2026, Mme [H] [W] s’est désistée de ses demandes, faute de qualité à agir.

M. [M] [N] a indiqué qu’aucun règlement n’avait été réalisé depuis la précédente audience.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 7 juillet 2026.

MOTIFS DU JUGEMENT

En l’absence d’un défendeur, régulièrement assigné et en application de l’article 472 du code de procédure civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

Sur le désistement de Mme [H] [W]

Il convient de constater le désistement d’action de [H] [W] qui reconnaît ne pas être propriétaire du logement objet du litige.

Sur la dette locative

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :
-de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus,
-de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur, ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,
-de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
L’article 1 du décret du 26 août 1987 dispose que sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, en ce compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif. Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe de ce décret.
L'article 3-2 de ladite loi dispose qu’un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

L’article 1730 du code civil précise que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, excepté ce qui a péri ou ce qui a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’obligation de maintenir les lieux en parfait état ne peut s’entendre, faute de mention contraire dans l’état des lieux d’entrée, que de les maintenir en parfait état d’usage ce qui n’inclut pas la réfection à neuf.
A l’appui de ses demandes, M. [M] [N] verse aux débats :
Le bail signé avec Monsieur M. [V] [A] ;l’état des lieux d’entrée ;l’état des lieux de sortie ;l’avis de taxe foncière pour 2024 ;un contrat de bail signé le 29 mai 2024 à effet au 15 juin 2024, avec de nouveaux locataires ;deux factures de réparations locatives d’un montant total de 13.063,55 € et une estimation de frais de ménage de 71,80 € ;une mise en demeure par courrier recommandé avec avis de réception du 7 août 2024.Concernant la dette de loyers, M. [V] [A] a reconnu la devoir, selon reconnaissance de dette établie le 1er juin 2024, pour la somme de 1340 € au titre de deux mois de loyers impayés avant la délivrance de son congé par le locataire.
Concernant la taxe d’ordures ménagères, il est justifié de son montant par la communication de l’avis de taxe foncière pour l’année 2024.
Concernant la dette de réparations locatives, qui englobe celle réclamée au titre du défaut d’entretien du logement, il est rappelé que faute de mention particulière lors de l’entrée dans le logement, les lieux sont présumés en bon état. Il ressort de la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de l’état des lieux de sortie ainsi que des factures versées au dossier que :
- la poignée de porte extérieure doit être changée (126,50 € TTC)
- les cannes télescopiques des velux sont cassées (la somme de 73,80 € HT est facturée, c’est la somme qui est réclamée)
- les trous et dégradations dans les murs et contour de portes doivent être repris (1473,50 € TTC)
- s’agissant des travaux de peinture de la pièce à vivre, il n’est pas rapporté la preuve ni même allégué du reste que la peinture était neuve lors de la prise de possession des lieux, et il y a lieu de tenir compte de la vétusté du logement qui a été occupé pendant cinq ans, de sorte qu’il convient de laisser à la charge du locataire la somme de 1104,44 €
- il en est de même concernant les travaux de peinture de la salle de bains, qui seront indemnisés à hauteur de 123,02 €
- il en va de même s’agissant de la VMC, dont le remplacement sera indemnisé à hauteur de 320,20 €
- le remplacement des joints de carrelage est à la charge des locataires, mais ceux-ci étaient mentionnés comme devant être changés lors de l’état des lieux d’entrée, de sorte que leur remplacement ne peut être utilement sollicité
- le logement était sale lors de l’état des lieux de sortie (amas de poussière, moisissure, vitres non lavées, cuisine sale), de sorte que le devis de ménage d’un montant de 143,60 € doit être mis à la charge du locataire.
Compte tenu de ces éléments, le montant des réparations locatives s’élève à la somme totale de 3.365,06 €, auxquelles il convient d’ajouter les frais de nettoyage et de protection du chantier qui ne peuvent s’analyser en dommages et intérêts comme sollicité, soit 330 €, soit un total de 3.695,06 €.
Le montant du dépôt de garantie s’élevant selon les dispositions du contrat de bail à la somme de 670 €, cette somme qui doit être déduite du montant total des frais de remise en état, soit un reste dû de 3.025,06 € pour le locataire.
En conséquence, il convient de condamner solidairement M. [V] [A] à payer à M. [M] [N] les sommes de
- 1340 € au titre de deux mois de loyers impayés, qui sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 août 2024
- 81,55 au titre de la taxe d’ordures ménagères pour l’année 2024, qui sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation
- 3.025,06 € au titre de la remise en état du logement, qui sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la date d’assignation.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

M. [M] [N] sollicite le versement de dommages et intérêts visant à indemniser les coûts exposés par l’entreprise ayant réalisé les travaux de remise en état du logement à hauteur de 2255 €, outre ceux visant à réparer la perte de loyer induite par le temps des travaux n’ayant pas permis l’entrée dans les lieux des nouveaux locataires.

Les frais d’hébergement et de transport du personnel de l’entreprise choisie en Dordogne ne sauraient être imputés au locataire. La demande de dommages et intérêts sera donc rejetée de ce chef.

En revanche, le demandeur justifie de l’impossibilité de relouer le logement avant le 25 juin 2024 en raison des travaux de remise en état nécessités, de sorte qu’il est juste de considéré que son préjudice en résultant doit être indemnisé par l’allocation de la somme de 225 € représentant le montant de la perte de loyer subie.

Sur les demandes accessoires

M. [V] [A] qui succombe sera condamné aux dépens de l’instance.

Le défendeur sera encore condamné à payer à M. [M] [N] qui a exposé des frais pour se déplacer à l’audience dont il justifie, la somme de 150 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS