TJ 33063, 7 juill. 2026, RG 26/01758

Du 07 juillet 2026

PPP Contentieux général

N° RG 26/01758 - N° Portalis DBX6-W-B7K-3VDY

S.A. NEXITY STUDEA

C/

[H] [L] [K]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 07 juillet 2026

JUGE : Madame Bérengère LARNAUDIE, Vice Présidente

CADRE-GREFFIERE : Madame Cécile TREBOUET,

DEMANDERESSE :

S.A. NEXITY STUDEA
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Patrice PUJOL (avocat au barreau de LYON) substitué par Me Sophie STEFANUTTO (avocate au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEUR :

Monsieur [H] [L] [K]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Comparant

DÉBATS :

Audience publique en date du 12 mai 2026.

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par actes sous seing privé signés les 30 janvier 2024 à effet du 1er février 2024, 23 avril 2024 à effet du 1 mai 2024, 26 juillet 2024 à effet du 1er août 2024, et 8 novembre 2024 à effet du 1er novembre 2024, chacun pour une durée de trois mois, la SA NEXITY STUDEA a consenti à Monsieur [H] [L] [K] un bail à usage d'habitation portant sur un logement meublé situé [Adresse 5] à [Localité 3], moyennant le paiement d'une redevance initiale de 535,40 euros.

Le 14 août 2025, la SA NEXITY STUDEA a fait signifier à Monsieur [H] [L] [K] un commandement de payer d'un montant total de 3.802,09 euros visant la clause de résiliation de plein droit du contrat de bail, et la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (la CCAPEX), a été saisie par la voie électronique le 20 août 2025.

La SA NEXITY STUDEA a, par acte de commissaire de justice en date du 6 novembre 2025, assigné Monsieur [H] [L] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, à l'audience du 12 mai 2026, aux fins de voir:
- A titre principal, Constater la résiliation du bail concernant les locaux situés [Adresse 6], les causes du commandement de payer n'ayant pas été acquittées dans les délais légaux ;
- A titre subsidiaire, Prononcer la résiliation judiciaire du bail, pour manquement contractuel, pour les locaux situés [Adresse 6],
En tout état de cause,
- Ordonner l'expulsion de Monsieur [H] [L] [K], ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique,
- Condamner Monsieur [H] [L] [K] au paiement de la somme de 4.872,87 euros, outre les loyers et charges ou indemnités d'occupation dues au jour de l'audience, outre intérêts au taux légal,
- Condamner Monsieur [H] [L] [K] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux,
- Condamner Monsieur [H] [L] [K] au paiement de la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de la présente instance et aux frais d'exécution à venir.

Une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture de la Gironde par voie électronique le 7 novembre 2025.

A l'audience du 12 mai 2026, au cours de laquelle l'affaire a été retenue, la SA NEXITY STUDEA, représentée par son conseil, a repris les termes de son acte introductif d'instance. Elle actualise le montant de sa créance à la somme de 8.620,60 € et s'oppose à l'octroi de tout délai de paiement.

Elle se prévaut des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour expliquer qu'un commandement de payer les loyers a été délivré le 14 août 2025 à Monsieur [H] [L] [K] mais qu'à l'expiration du délai de 2 mois les sommes dues n'ont pas été acquittées, de sorte que le bail a été résilié de plein droit. Subsidiairement, elle indique que Monsieur [H] [L] [K] a manqué à ses obligations contractuelles, puisqu'il est débiteur de la somme de 8.620,60 € selon décompte arrêté au 4 mai 2026, ce qui justifie la résiliation judiciaire du bail.

En défense, Monsieur [H] [L] [K], comparant en personne, ne conteste pas sa dette, qu’il propose de régler par versements de 350 à 400 euros par mois en plus du loyer courant. Il précise avoir eu des problèmes avec son titre de séjour pendant un an et demi, qu'il a reçu récemment. Il indique être étudiant, ne pas avoir de ressources stables puisqu'il fait des sites internet en freelance, ce sont ses parents qui financent ses frais de scolarité et de nourriture.

***

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le juge, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées et soutenues à l'audience ainsi qu'aux prétentions orales telles qu'elles sont rappelées ci-dessus.

Les débats clos, l'affaire a été mise en délibéré au 7 juillet 2026, par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Les parties ayant comparu ou été régulièrement représentées et la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par jugement contradictoire rendu en premier ressort en application des dispositions de l'article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I - Sur la résiliation du bail :

- Sur le constat d'acquisition de la clause résolutoire sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989

Il ressort des pièces produites que quatre contrats de location ont successivement été conclus entre les parties : un premier signé le 30 janvier 2024 à effet du 1er février 2024 ; un deuxième signé le 23 avril 2024 à effet du 1er mai 2024 ; un troisième signé le 26 juillet 2024 à effet du 1er août 2024 et un dernier signé le 8 novembre 2024 à effet du 1er novembre 2024.

Ce dernier bail prévoyait notamment, en son article 3 qu’ “à la demande expresse du preneur, il est arrêté entre les parties que la durée du contrat de résidence mentionné dans l'article 2 est ramenée à 0 ans(s) 3 mois et 0 jours(s) pour la période du 01/11/2024 au 31/01/2025, date à laquelle, il prendra fin sans possibilité de tacite reconduction”.

Ces contrats, qui sont des “contrats de location à durée ferme et non reconductible de locaux d’habitation meublée en résidence services” ne sont pas soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, ce qui résulte du reste explicitement de leurs dispositions contractuelles.

Il convient en conséquence de rejeter la demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 applicable aux baux d’habitation.

- Sur la résiliation judiciaire du bail

L'article 1728 du code civil énonce que le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° - d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention,
2° - de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il ressort des dispositions de l'article 1741 du même code que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L'article 1229 du code civil prévoit, au titre des dispositions générales applicables en matière contractuelle, que la résolution d'un contrat prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

En l’espèce, conformément aux stipulations contractuelles (article 3 précité), le dernier bail conclu entre les parties a pris fin le 31 janvier 2025.

A cette date, Monsieur [H] [L] [K] était redevable d’une dette locative de 2.889,75 euros, et aucun élément versé aux débats ne permet d’établir que les parties auraient entendu poursuivre leurs relations contractuelles au-delà de cette date, ni qu’un nouveau bail aurait été conclu ou que le contrat arrivé à échéance se serait poursuivi sous une quelconque forme.

Dès lors, à la date de délivrance du commandement de payer le 14 août 2025, plus aucun contrat de location ne liait les parties.

Or, la résiliation judiciaire suppose nécessairement l’existence d’un contrat en cours au jour où le juge statue.

A défaut, aucune résiliation judiciaire ne peut être prononcée.

Par conséquent, la SA NEXITY STUDEA sera déboutée de sa demande tendant à prononcer la résiliation judiciaire du bail.

II - Sur l'expulsion :

La SA NEXITY STUDEA sollicite l’expulsion de Monsieur [H] [L] [K] “en tout état de cause”.

Bien que les demandes de résiliation du contrat de location aient été rejetées, force est de constater que le contrat de location ayant pris fin le 31 janvier 2025, Monsieur [H] [L] [K] est depuis cette date occupant sans droit ni titre du logement qu’il occupe.

Par conséquent, il sera condamné à quitter les lieux, et son expulsion et celle de tout occupant de son chef sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

III - Sur l’ indemnité d'occupation :

L'article 1240 du code civil dispose tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire, l'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constituant la contrepartie de l'occupation du bien au terme du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, Monsieur [H] [L] [K] est occupant sans droit ni titre depuis le 1er février 2025. Il est donc tenu d'indemniser la SA NEXITY STUDEA du préjudice subi par le versement à compter de cette date d'une indemnité d'occupation mensuelle.

Par conséquent, il convient de fixer une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant de la redevance (535,39 euros au jour de l'audience), à compter du terme du bail et jusqu'à la libération effective des lieux.

IV - Sur la créance de la SA NEXITY STUDEA :

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui s’en prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit son extinction.

En application de l’article 1728 du code civil, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers.

Au soutien de sa demande, la SA NEXITY STUDEA produit un décompte arrêté au 4 mai 2026 faisant état d'un impayé de 8.620,60 euros, comprenant 54,36 euros au titre des redevances dues en exécution du bail jusqu’au 31 janvier 2025 et 8.566,24 euros au titre des indemnités d’occupation courant à compter du 1er février 2025 jusqu’au mois de mai 2026 inclus.

Monsieur [H] [L] [K] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Par conséquent, Monsieur [H] [L] [K] sera condamné à payer à la SA NEXITY STUDEA cette somme de 8.620,60 euros, laquelle portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Monsieur [H] [L] [K] sera également condamné à payer à la SA NEXITY STUDEA les indemnités d'occupation continuant à courir à compter du 1er juin 2026 jusqu'à la libération des lieux.

V - Sur l’octroi de délais de paiement :

L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, à l'audience Monsieur [H] [L] [K] a sollicité l'octroi de délais de paiement et proposé de régler une somme de 350 à 400 euros par mois.

Monsieur [H] [L] [K] ne produit aucune pièce permettant de justifier les ressources qu'il tire de sa prétendue activité de création de site internet en freelance. Il ne démontre donc pas être en situation d'apurer sa dette.

En outre, le décompte arrêté au 4 mai 2026 fait apparaître que Monsieur [H] [L] [K] n'a effectué aucun versement depuis le mois de février 2025

Compte tenu de cette situation et de l’opposition de la SA NEXITY STUDEA à l’octroi de délais de paiement, Monsieur [H] [L] [K] sera débouté de sa demande.

VI - Sur les frais du procès :

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [H] [L] [K], succombant, il sera condamné aux dépens, qui ne comprendront pas le commandement de payer visant la clause résolutoire, dès lors qu’aucun contrat de bail n’était en cours entre les parties au moment de sa délivrance.

- Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Il n’est pas inéquitable de condamner Monsieur [H] [L] [K] à payer à la SA NEXITY STUDEA une somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :