TJ 03185, 22 juill. 2026, RG 26/00162

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TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 26/00162 - N° Portalis DBWM-W-B7J-CTEO

Contentieux de la protection

MINUTE N°26/00

JUGEMENT

DU : 22 Juillet 2026

E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH

C/

[O] [V]

Le :
copie certifiée conforme délivrée à :
E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH
[O] [V]

copie exécutoire délivrée à :
E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH

JUGEMENT

Le 22 Juillet 2026, au siège du Tribunal, sous la Présidence de [...], Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, statuant par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, assistée de [...], Greffier,;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH

[Adresse 2]
[Localité 1]

représenté par Madame [Y] [H], munie d'un pouvoir

DEFENDEUR

Monsieur [O] [V]
né le 01 Mars 1952 à

[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 1]

comparant en personne

DÉBATS

L’affaire appelée à l'audience du 3 juin 2026, [...], juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire conformément à l’article L.121-3 du code de l’organisation judiciaire, assistée de [...], Greffier, en présence de [...], assistant de justice, après avoir entendu les parties en leurs demandes et explications, a avisé les parties à l’issue des débats que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le 22 JUILLET 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat de location signé le 18 janvier 2021, avec prise d’effet le 22 janvier 2021, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH (ci-après « [Localité 1] HABITAT ») a donné à bail à Monsieur [O] [V] (ci-après « Monsieur [V] »), un appartement à usage d’habitation principale [Adresse 3] à [Localité 1] contre un loyer mensuel initial de 141,38 euros, outre le paiement de charges locatives. En août 2025, le loyer s’est élevé à 157,04 euros et le montant des charges locatives s’est élevé 51,51 euros.
Un plan d’apurement sur 30 mensualités d’une dette locative à hauteur 592,00 euros a été signé entre [Localité 1] HABITAT et Monsieur [V] le 27 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 février 2025, déposé en étude, [Localité 1] HABITAT a fait signifier à Monsieur [V], un commandement d’avoir à payer, dans un délai de deux mois, une somme due en principal au titre des loyers et charges impayés à hauteur de 644,40 euros, et d’avoir à justifier de la souscription d’un contrat d’assurance.

La Commission spécialisée de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (ci-après CCAPEX) a enregistré avec accusé de réception électronique la signification du commandement de payer le 5 février 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 septembre 2025, remis à personne, [Localité 1] HABITAT a fait assigner Monsieur [V] devant le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de [Localité 1].

La procédure a été dénoncée à la préfecture de l’Allier par voie électronique avec accusé de réception en date du 1er octobre 2025.

Un diagnostic social et financier n’a pas pu être réalisé en raison de l’absence de Monsieur [V] aux deux visites à domicile proposées.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 4 mars 2026, a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 3 juin 2026 où elle a été retenue pour être plaidée.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Les prétentions déterminent l’objet du litige au sens de l’article 4 du Code de procédure civile. À ce titre, ne constituent pas, sauf exception, des demandes au sens de cet article, les demandes des parties tendant à des constats du juge, des dires et juger ou encore des donner acte.

Conformément à l’article 446-1 du même code, en son 1er alinéa, les parties présentent oralement à l'audience leurs prétentions et les moyens à leur soutien. Elles peuvent également se référer aux prétentions et aux moyens qu'elles auraient formulés par écrit. Les observations des parties sont notées au dossier ou consignées dans un procès-verbal.

À l’audience du 3 juin 2026, [Localité 1] HABITAT, représenté par Madame [Y] [H], munie d’un pouvoir, actualise sa créance, maintient les termes de son assignation du 30 septembre 2025 et demande au tribunal de :

- constater la résiliation au 4 avril 2025, du bail conclu avec Monsieur [V] portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 1] ;
- ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [V] du logement et celle de tous occupants et tous biens de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;
- condamner Monsieur [V] à lui verser les sommes suivantes :
3.420,14 euros au titre des loyers et charges impayés du logement dus au 27 février 2026 ;

en deniers ou en quittances, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisable, augmenté des charges elles-mêmes révisables, jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de la date de son exigibilité ;150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;les entiers frais et dépens, y compris ceux du commandement de payer ;- ordonner l’exécution provisoire.
Au soutien de ses demandes, [Localité 1] HABITAT fait valoir que le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail est acquise. [Localité 1] HABITAT expose que le logement a pris feu de par la faute de Monsieur [V], qui n’a pas assurance et qui n’a plus accès au logement. [Localité 1] HABITAT soutient que le locataire demeure redevable des sommes réclamées.
À l’audience du 3 juin 2026, Monsieur [V] comparaît et affirme ne plus être dans le logement en raison de l’incendie. Il déclare vivre dans un foyer mais ne souhaite être placé ni sous tutelle ni sous curatelle. Il précise qu’il touche 1.000,00 euros par mois au titre de sa retraite et après avoir travaillé comme maçon à [Localité 2]. Il souhaite retourner dans son logement. S’agissant de l’assurance, il expose qu’aucune assurance n’a voulu l’assurer. Il prétend ne pas être à l’origine de l’incendie ayant eu lieu dans son logement.

CLÔTURE DES DÉBATS ET DÉLIBÉRÉ
À l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 22 juillet 2026, date du présent jugement.

MOTIVATION
➣ Sur la demande en paiement des loyers et charges
Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En l’espèce, [Localité 1] HABITAT verse aux débats l’engagement de location, un décompte actualisé des sommes dues et le commandement de payer.
Monsieur [V] ne conteste pas la dette et ne justifie pas du paiement intégral du retard. Il convient donc de faire droit à la demande en paiement de [Localité 1] HABITAT qui apparaît bien fondée.
En conséquence, Monsieur [V] sera condamné à payer à [Localité 1] HABITAT la somme de 3.420,14 euros au titre des loyers et charges impayés du logement dus au 27 février 2026.

➣ Sur la résiliation du bail
Sur la recevabilité de cette demande
[Localité 1] HABITAT justifie de la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 le 5 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

[Localité 1] HABITAT justifie également de la notification de la copie de l’assignation à la préfecture de l’Allier par la voie électronique le 1er octobre 2025, soit au moins six semaines avant la première audience du 4 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.
Par conséquent, [Localité 1] HABITAT est recevable en sa demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail.
Sur le fond de cette demande
Aux termes de l’article 24, alinéa 1er, de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail conclu le 18 janvier 2021 entre [Localité 1] HABITAT et Monsieur [V] contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement des loyers et charges dans un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de payer.
Il convient donc de retenir que le défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne peut produire effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, conformément aux stipulations du contrat de location litigieux.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au bail a été signifié à Monsieur [V] le 3 février 2025 pour une somme de 644,40 euros au titre des loyers et charges impayés.
Il est établi par les pièces produites aux débats et non contesté qu’à l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance de ce commandement, Monsieur [V] n’a pas intégralement réglé sa dette.
En conséquence, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire au profit de [Localité 1] HABITAT et donc de la résiliation du bail sont réunies à la date du 4 avril 2025.

➣ Sur les conséquences de la résiliation du bail
Sur l’expulsion
Aux termes de l’article L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution, sauf disposition spéciale, l'expulsion d'un immeuble ou d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux.
En l’espèce, la résiliation du bail entraîne la perte du droit d’occupation de Monsieur [V].
En conséquence, Monsieur [V] étant occupant sans droit ni titre en raison de la résiliation de plein droit du contrat de bail, il convient d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants et tous biens de leur chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.
Il est rappelé qu’en vertu des articles L. 153-1 et L. 153-2 du Code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice chargé de l'exécution peut requérir le concours de la force publique et d’un serrurier, à défaut de départ volontaire.
Conformément à l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

À défaut de quoi, conformément à l’article L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du Juge de l’exécution.
Sur l’indemnité d’occupation
Aux termes de l’article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.
L’article 1240 du même code précise que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Un occupant qui se maintient dans les lieux, sans droit ni titre tel un bail écrit ou verbal sur le bien qu’il occupe en application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, le fait illégalement et commet une faute délictuelle.
Une indemnité d’occupation est destinée à réparer le préjudice réel subi par le propriétaire en raison de la privation du bien. Sa nature est à la fois indemnitaire en ce qu’elle indemnise le préjudice lié à l’indisponibilité du bien, et compensatoire en ce qu’elle compense la perte de loyers. Elle est due à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la date de parfaite libération des lieux.
L’évaluation du montant de l’indemnité d’occupation dépend du pouvoir souverain du juge et a pour principe la réparation intégrale du préjudice. Par conséquent, l’indemnisation peut être assortie des modalités que le juge estime nécessaires, afin de la maintenir au niveau du préjudice (voir l’avis de la Cour de cassation du 4 juillet 2017, n° 17-70.008). En pratique, son montant est fixé à une somme équivalente à la valeur locative du bien.
En l’espèce, [Localité 1] HABITAT sollicite du tribunal la condamnation de Monsieur [V] à lui verser une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisable, augmenté des charges elles-mêmes révisables.
En conséquence, il convient de condamner Monsieur [V] à payer à [Localité 1] HABITAT, à compter du 4 avril 2025, date de la résiliation du bail, en deniers ou en quittances, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisable, augmenté des charges elles-mêmes révisables, jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de la date de son exigibilité.

➣ Sur les frais du procès
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.
En l’espèce, Monsieur [V] succombe à l’instance.
En conséquence, Monsieur [V] supportera les entiers frais et dépens de l’instance, comprenant ceux du commandement de payer en date du 3 février 2025.
Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.
En l’espèce, [Localité 1] HABITAT n’a pas engagé de frais non indemnisés au titre des dépens pour faire valoir ses droits.

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En conséquence, la demande de [Localité 1] HABITAT tendant à voir condamner Monsieur [V] à lui verser la somme de 150 euros au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

➣ Sur l’exécution provisoire
En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En l’espèce, la nature du litige est compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire.
En conséquence, il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS Le Juge des Contentieux de la Protection ; CONDAMNE Monsieur [O] [V] à payer à l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 3.420,14 euros au titre des loyers et charges impayés du logement dus au 27 février 2026 ; ORDONNE l’expulsion de Monsieur [O] [V], ainsi que celle de tous occupants et tous biens de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter le logement situé [Adresse 3] à [Localité 1], au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; DIT que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à application des articles L. 433-1 et suivants, et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNE Monsieur [O] [V] à payer à l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH, à compter du 4 avril 2025, date de la résiliation du bail, une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant du loyer et des charges, jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la remise des clés ou par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts au taux légal à compter de la date de son exigibilité, étant précisé que les indemnités d’occupation dues à compter du 4 avril 2025, et jusqu’à la date d’arrêté du dernier décompte, soit le 27 février 2026, sont intégrées dans la somme de 3.420,14 euros allouée à l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH par le présent jugement ; DIT que l’indemnité d’occupation sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant ; REJETTE la demande de l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH tendant à voir condamner Monsieur [O] [V] à lui verser la somme de 150 euros au titre des frais irrépétibles ; CONDAMNE Monsieur [O] [V] aux entiers frais et dépens de l’instance, comprenant ceux du commandement de payer en date du 3 février 2025 ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ; REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires. Le présent jugement, prononcé à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience qui l’a rendu et le greffier Le greffier, le Juge des contentieux de la protection, [...] [...]