TJ 03185, 22 juill. 2026, RG 26/00329

page /

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 26/00329 - N° Portalis DBWM-W-B7K-CTPQ

Contentieux de la protection

MINUTE N°26/00

JUGEMENT

DU : 22 Juillet 2026

E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH

C/

[J] [U]

Le :
copie certifiée conforme délivrée à :
E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH
[J] [U]

copie exécutoire délivrée à :
E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH

JUGEMENT

Le 22 Juillet 2026, au siège du Tribunal, sous la Présidence de [...], Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, statuant par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, assistée de [...], Greffier,;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH

[Adresse 2]
[Localité 1]

représenté par Madame [F] [X], munie d'un pouvoir

DEFENDEUR

Monsieur [J] [U]

[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 1]

comparant en personne et en présence de Madame [D] [G] épouse [L], sa mère

DÉBATS

L’affaire appelée à l'audience du 3 juin 2026, [...], juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire conformément à l’article L.121-3 du code de l’organisation judiciaire, assistée de [...], Greffier, après avoir entendu les représentants des partiesen leurs demandes et explications, a avisé les parties à l’issue des débats que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le 22 JUILLET 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat de location signé le 22 octobre 2020, avec prise d’effet le même jour, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH (ci-après « [Localité 1] HABITAT ») a donné à bail à Monsieur [J] [U] (ci-après « Monsieur [U] »), un appartement à usage d’habitation principale situé [Adresse 3] contre un loyer mensuel initial de 300,94 euros, outre le paiement de charges locatives. En novembre 2025, le loyer s’est élevé à 336,48 euros et le montant des charges locatives s’est élevé 166,90 euros.

Un plan d’apurement sur 69 mensualités d’une dette locative à hauteur 3.448,64 euros a été signé entre [Localité 1] HABITAT et Monsieur [U] le 25 mai 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 septembre 2025, déposé en étude, [Localité 1] HABITAT a fait signifier à Monsieur [U], un commandement d’avoir à payer, dans un délai de deux mois, une somme due en principal au titre des loyers et charges impayés à hauteur de 3.822,92 euros, et d’avoir à justifier de la souscription d’un contrat d’assurance.

La Commission spécialisée de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (ci-après CCAPEX) a enregistré avec accusé de réception électronique la signification du commandement de payer le 11 septembre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 décembre 2025, déposé en étude, [Localité 1] HABITAT a fait assigner Monsieur [U] devant le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de Montluçon.

La procédure a été dénoncée à la préfecture de [Localité 2] par voie électronique avec accusé de réception en date du 26 décembre 2025.

Un diagnostic social et financier a été réalisé et a été déposé le 5 janvier 2026.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 6 mai 2026, a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 3 juin 2026 où elle a été retenue pour être plaidée.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Les prétentions déterminent l’objet du litige au sens de l’article 4 du Code de procédure civile. À ce titre, ne constituent pas, sauf exception, des demandes au sens de cet article, les demandes des parties tendant à des constats du juge, des dires et juger ou encore des donner acte.
Conformément à l’article 446-1 du même code, en son 1er alinéa, les parties présentent oralement à l'audience leurs prétentions et les moyens à leur soutien. Elles peuvent également se référer aux prétentions et aux moyens qu'elles auraient formulés par écrit. Les observations des parties sont notées au dossier ou consignées dans un procès-verbal.

À l’audience du 3 juin 2026, [Localité 1] HABITAT, représenté par Madame [F] [X], munie d’un pouvoir, actualise sa créance, maintient les termes de son assignation du 22 décembre 2025 et demande au tribunal de :
- constater la résiliation au 10 novembre 2025, du bail conclu avec Monsieur [U] portant sur le logement situé [Adresse 3] ;
- ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [U] du logement et celle de tous occupants et tous biens de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;
- condamner Monsieur [S] à lui verser les sommes suivantes :
5.715,29 euros au titre des loyers et charges impayés du logement dus au 29 avril 2026 ;

en deniers ou en quittances, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisable, augmenté des charges elles-mêmes révisables, jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de la date de son exigibilité ;150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;les entiers frais et dépens ;- ordonner l’exécution provisoire.
Au soutien de ses demandes, [Localité 1] HABITAT fait valoir que le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail est acquise. [Localité 1] HABITAT expose que les Aides Personnalisées au Logement (APL) ont été suspendues et que Monsieur [U] était coursier dans une entreprise de transport. [Localité 1] HABITAT soutient que le locataire demeure redevable des sommes réclamées, mais ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement, en proposant 120,00 euros par mois en sus du loyer courant et des charges.

À l’audience du 3 juin 2026, Monsieur [U] comparaît et affirme qu’il avait un salaire correct mais qu’il touche désormais le chômage, soit 689,00 euros par mois pendant 530 jours. Il expose être en recherche d’un emploi dans le transport et déclare qu’il pense en trouver un. Il soutient que son père, bénéficiant d’une retraite fixe, donnera son RIB pour payer les 120,00 euros supplémentaires par mois après être revenu d’Algérie.
D’après l’évaluation sociale, Monsieur [U] est âgé de 28 ans au moment de celle-ci et vit seul dans son logement. Il ne fait état d’aucune problématique particulière de santé ou d’autonomie. Il dispose d’un soutien familial, sa mère lui versant 50,00 euros par mois pour contribuer au paiement de la dette locative. Au moment de cette évaluation, il était en CDI dans une entreprise de transport sur [Localité 1] et ses revenus variaient entre 200,00 et 1.000,00 euros par mois. Il percevait également 201,00 euros de prime d’activité. Les APL ont été suspendues depuis avril 2025. Il a plusieurs dettes annexes, dont un crédit à la consommation et une dette au service des eaux. Il a également eu des saisies sur salaire. Il est rapporté que l’ensemble de ces dettes le placent dans une situation financière précaire et fragilise son maintien dans le logement. Il est précisé que sa situation financière était instable en raison de la variabilité importante de ses revenus, et l’aide familiale est restée insuffisante pour stabiliser la situation. Il est affirmé qu’il n’est pas opposé à l’ouverture d’une procédure de surendettement.

CLÔTURE DES DÉBATS ET DÉLIBÉRÉ
À l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 22 juillet 2026, date du présent jugement.

MOTIVATION
➣ Sur la demande en paiement des loyers et charges
Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En l’espèce, [Localité 1] HABITAT verse aux débats l’engagement de location, un décompte actualisé des sommes dues et le commandement de payer.
Monsieur [U] ne conteste pas la dette et ne justifie pas du paiement intégral du retard. Il convient donc de faire droit à la demande en paiement de [Localité 1] HABITAT qui apparaît bien fondée.

En conséquence, Monsieur [U] sera condamné à payer à [Localité 1] HABITAT la somme de 5.715,29 euros au titre des loyers et charges impayés du logement dus au 29 avril 2026.

➣ Sur la résiliation du bail
Sur la recevabilité de cette demande
[Localité 1] HABITAT justifie de la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 le 11 septembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.
[Localité 1] HABITAT justifie également de la notification de la copie de l’assignation à la préfecture de [Localité 2] par la voie électronique le 26 décembre 2025, soit au moins six semaines avant la première audience du 6 mai 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.
Par conséquent, [Localité 1] HABITAT est recevable en sa demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail.
Sur le fond de cette demande
Aux termes de l’article 24, alinéa 1er, de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail conclu le 22 octobre 2020 entre [Localité 1] HABITAT et Monsieur [U] contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement des loyers et charges dans un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de payer.
Il convient donc de retenir que le défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne peut produire effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, conformément aux stipulations du contrat de location litigieux.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au bail a été signifié à Monsieur [U] le 9 septembre 2025 pour une somme de 3.822,92 euros au titre des loyers et charges impayés.
Il est établi par les pièces produites aux débats et non contesté qu’à l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance de ce commandement, Monsieur [U] n’a pas intégralement réglé sa dette.
En conséquence, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire au profit de [Localité 1] HABITAT et donc de la résiliation du bail sont réunies à la date du 10 novembre 2025.

➣ Sur les conséquences de la résiliation du bail
L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose : « V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Cette situation se caractérise lorsque le locataire défaillant a repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience et démontre sa capacité non seulement à régler le loyer courant et les charges, mais également à apurer l’arriéré locatif dans le délai légal de trois ans.
En l’espèce, il ne ressort pas des éléments versés aux débats que Monsieur [U] ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Néanmoins, cette condition pour bénéficier de l’octroi de délais de paiement, énoncée par l’article précité, émane d’un texte d’ordre public de protection, duquel il est possible de déroger.
En outre, Monsieur [U] a effectué différents versements avant l’audience : un total de 1.050,00 euros au mois de mars 2026 ainsi qu’un total de 250,00 euros au mois de mai 2026. Il ressort également des affirmations des parties qu’il perçoit 689,00 euros par mois au titre du chômage, qu’il est en recherche d’emploi et qu’il peut bénéficier d’un soutien familial financier.
En conséquence et compte tenu de ces éléments, Monsieur [U] pourra s’acquitter du paiement de sa dette selon les modalités ainsi décrites, reprises au dispositif du présent jugement.
En raison des délais de paiement accordés, les effets de la clause résolutoire sont suspendus tant que le loyer courant, les charges courantes et l’arriéré de la dette sont payés par le locataire dans les délais accordés.
Si Monsieur [U] se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités de paiement édictés par la présente décision, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.
Dans le cas contraire, le solde de la dette deviendra exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet 15 jours après une mise en demeure du bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse. Le bail sera résilié à compter du manquement.
[Localité 1] HABITAT pourra alors faire procéder à l’expulsion du locataire du logement et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à défaut pour lui d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.
Monsieur [U] devra alors payer à [Localité 1] HABITAT, en deniers ou en quittances, une indemnité mensuelle d’occupation révisable égale au montant du loyer révisable, augmenté des charges elles-mêmes révisables, payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de la date de son exigibilité.

➣ Sur les frais du procès
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.
En l’espèce, Monsieur [U] succombe à l’instance.
En conséquence, Monsieur [U] supportera les entiers frais et dépens de l’instance.
Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, [Localité 1] HABITAT n’a pas engagé de frais non indemnisés au titre des dépens pour faire valoir ses droits.
En conséquence, la demande de [Localité 1] HABITAT tendant à voir condamner Monsieur [U] à lui verser la somme de 150 euros au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

➣ Sur l’exécution provisoire
En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En l’espèce, la nature du litige est compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire.
En conséquence, il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS Le Juge des Contentieux de la Protection ; CONDAMNE Monsieur [J] [U] à payer à l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 5.715,29 euros au titre des loyers et charges impayés du logement dus au 29 avril 2026 ; AUTORISE Monsieur [J] [U] à régler ladite somme par 35 mensualités de 160,00 euros et par une 36ème mensualité de 115,29 euros devant solder la dette, la première devant intervenir avant le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, puis au plus tard le 5 de chaque mois, le loyer et les charges courants devant être payés en sus ; DIT qu’à défaut de paiement par Monsieur [J] [U] à d’une échéance à la bonne date, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra les effets suivants sans nouvelle décision judiciaire, 15 jours après une mise en demeure de l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse : - le bail liant l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH et Monsieur [J] [U], conclu le 22 octobre 2020 et portant sur logement situé [Adresse 3], sera résilié à compter du manquement ; - Monsieur [J] [U] devra libérer les lieux et, à défaut de se faire dans un délai de deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; - Monsieur [J] [U] sera condamné au paiement, en deniers ou en quittances, à une indemnité mensuelle d’occupation révisable égale au montant du loyer révisable, augmenté des charges elles-mêmes révisables, payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de la date de son exigibilité ; REJETTE la demande de l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH tendant à voir condamner Monsieur [J] [U] à lui verser la somme de 150 euros au titre des frais irrépétibles ; CONDAMNE Monsieur [J] [U] aux entiers frais et dépens de l’instance ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;