TJ 03185, 22 juill. 2026, RG 26/00346

page /

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de MONTLUCON
[Adresse 1]
[Localité 1]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 26/00346 - N° Portalis DBWM-W-B7K-CTQC

Contentieux de la protection

MINUTE N°26/00

JUGEMENT

DU : 22 Juillet 2026

E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH

C/

[I] [O]

Le :
copie certifiée conforme délivrée à :
E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH
[I] [O]

copie exécutoire délivrée à :
E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH

JUGEMENT

Le 22 Juillet 2026, au siège du Tribunal, sous la Présidence de [...] [...], Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, statuant par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, assistée de [...] [...], Greffier,;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH

[Adresse 2]
[Localité 1]

représenté par Madame [T] [F], munie d'un pouvoir

DEFENDEUR

Monsieur [I] [O]

[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 1]

comparant en personne

DÉBATS

L’affaire appelée à l'audience du 3 juin 2026, [...] [...], juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire conformément à l’article L.121-3 du code de l’organisation judiciaire, assistée de [...] [...], Greffier, après avoir entendu les parties en leurs demandes et explications a avisé les parties à l’issue des débats que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le 22 JUILLET 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat de location signé le 3 mars 2023, avec prise d’effet le 9 mars 2023, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH (ci-après « [Localité 1] HABITAT ») a donné à bail à Monsieur [I] [O] (ci-après « Monsieur [O] »), un appartement à usage d’habitation principale situé [Adresse 3] à [Localité 1] contre un loyer mensuel initial de 315,61 euros, outre le paiement de charges locatives. En novembre 2025, le loyer s’est élevé à 337,30 euros et le montant des charges locatives s’est élevé 238,72 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 août 2025, remis à personne, [Localité 1] HABITAT a fait signifier à Monsieur [O], un commandement d’avoir à payer, dans un délai de deux mois, une somme due en principal au titre des loyers et charges impayés à hauteur de 1.589,49 euros, et d’avoir à justifier de la souscription d’un contrat d’assurance.
La Commission spécialisée de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (ci-après CCAPEX) a enregistré avec accusé de réception électronique la signification du commandement de payer le 20 août 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 janvier 2026, remis à personne, [Localité 1] HABITAT a fait assigner Monsieur [O] devant le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de Montluçon.

La procédure a été dénoncée à la préfecture de l’Allier par voie électronique avec accusé de réception en date du 6 janvier 2026.

Un plan d’apurement sur 36 mensualités d’une dette locative à hauteur 4.518,91 euros a été signé entre [Localité 1] HABITAT et Monsieur [O] le 17 février 2026.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 juin 2026 où elle a été retenue pour être plaidée.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Les prétentions déterminent l’objet du litige au sens de l’article 4 du Code de procédure civile. À ce titre, ne constituent pas, sauf exception, des demandes au sens de cet article, les demandes des parties tendant à des constats du juge, des dires et juger ou encore des donner acte.

Conformément à l’article 446-1 du même code, en son 1er alinéa, les parties présentent oralement à l'audience leurs prétentions et les moyens à leur soutien. Elles peuvent également se référer aux prétentions et aux moyens qu'elles auraient formulés par écrit. Les observations des parties sont notées au dossier ou consignées dans un procès-verbal.

À l’audience du 3 juin 2026, [Localité 1] HABITAT, représenté par Madame [T] [F], munie d’un pouvoir, actualise sa créance, maintient les termes de son assignation du 22 décembre 2025 et demande au tribunal de :

- constater la résiliation au 20 octobre 2025, du bail conclu avec Monsieur [O] portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 1] ;
- ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [O] du logement et celle de tous occupants et tous biens de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;
- condamner Monsieur [O] à lui verser la somme de 2.053,73 euros au titre des loyers et charges impayés, ainsi que du dépôt de garantie dus au 26 mai 2026 ;
- accorder à Monsieur [O] des délais de paiement à hauteur de 89,00 euros par mois pendant 36 mois (la dernière mensualité correspondant au solde de la dette, aux frais et aux intérêts), tous les 5 du mois au plus tard, en sus du paiement du loyer courant et des charges ;
- suspendre les effets de la clause résolutoire tant que Monsieur [O] respecte ses engagements, et prévoir qu’à défaut de paiement du loyer (charges comprises) ou du délai de paiement à son terme exact :

la clause résolutoire retrouvera immédiatement son plein effet et le bail sera résilié à compter du manquement ;qu’à défaut pour Monsieur [O] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, ordonne son expulsion et de celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;que Monsieur [O] sera condamné au paiement, en deniers ou en quittances à une indemnité mensuelle d’occupation révisable égale au montant du loyer révisable, augmenté des charges elles-mêmes révisables, payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de la date de son exigibilité ;- condamner Monsieur [O] à lui verser la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner Monsieur [O] aux entiers frais et dépens comprenant ceux du commandement de payer ;
- ordonner l’exécution provisoire.
Au soutien de ses demandes, [Localité 1] HABITAT fait valoir que le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail est acquise. [Localité 1] HABITAT expose que le locataire demeure redevable des sommes réclamées, mais qu’un plan d’apurement a été convenu et qu’il est respecté, à hauteur de 89,00 euros par mois en sus du loyer et des charges. [Localité 1] HABITAT rapporte que Monsieur [O] a repris le paiement des loyers, et demande l’homologation du plan, ainsi que les conséquences en cas de manquement. [Localité 1] HABITAT précise que Monsieur [O] vit avec trois enfants à domicile.

À l’audience du 3 juin 2026, Monsieur [O] comparaît et rectifie les dires de [Localité 1] HABITAT en précisant qu’il ne vit plus qu’avec deux enfants de 11 ans à domicile. Il précise que la mère se trouve, avec leur fille aînée de 22 ans, en Turquie et qu’ils sont séparés. Il rapporte qu’il est sans emploi en raison des déplacements qu’il ne peut effectuer, étant contraint de s’occuper seul de ses enfants, et qu’il y a des travaux dans les appartements autour du sien et que son chauffage ne fonctionne pas. Il argue avoir dû acheter des choses pour se chauffer. Il affirme avoir volontairement arrêté de payer les loyers. Il expose toucher des allocations de la Caisse d’Allocations Familiales (CAF), à hauteur de 970,00 euros par mois.

CLÔTURE DES DÉBATS ET DÉLIBÉRÉ
À l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 22 juillet 2026, date du présent jugement.

MOTIVATION
➣ Sur la demande en paiement des loyers et charges
Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En l’espèce, [Localité 1] HABITAT verse aux débats l’engagement de location, un décompte actualisé des sommes dues et le commandement de payer.

Monsieur [O] ne conteste pas la dette et ne justifie pas du paiement intégral du retard. Toutefois, il soutient que son chauffage ne fonctionne pas, argue avoir dû acheter des choses pour se chauffer et affirme avoir volontairement arrêté de payer les loyers.
Cependant, Monsieur [O] ne rapporte pas la preuve de tels manquements du bailleur. En outre, l’arrêt total du paiement des loyers n’est pas justifié par une décision judiciaire prononçant une réduction ou une suspension du loyer.
Il convient donc de faire droit à la demande en paiement de [Localité 1] HABITAT qui apparaît bien fondée.
En conséquence, Monsieur [O] sera condamné à payer à [Localité 1] HABITAT la somme de 2.053,73 euros au titre des loyers et charges impayés, ainsi que du dépôt de garantie dus au 26 mai 2026.

➣ Sur la résiliation du bail
Sur la recevabilité de cette demande
[Localité 1] HABITAT justifie de la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 le 20 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.
[Localité 1] HABITAT justifie également de la notification de la copie de l’assignation à la préfecture de l’Allier par la voie électronique le 6 janvier 2026, soit au moins six semaines avant l’audience du 3 juin 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.
Par conséquent, [Localité 1] HABITAT est recevable en sa demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail.
Sur le fond de cette demande
Aux termes de l’article 24, alinéa 1er, de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail conclu le 3 mars 2023 entre [Localité 1] HABITAT et Monsieur [O] contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement des loyers et charges dans un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de payer.
Il convient donc de retenir que le défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne peut produire effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, conformément aux stipulations du contrat de location litigieux.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au bail a été signifié à Monsieur [O] le 19 août 2025 pour une somme de 1.589,49 euros au titre des loyers et charges impayés.
Il est établi par les pièces produites aux débats et non contesté qu’à l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance de ce commandement, Monsieur [O] n’a pas intégralement réglé sa dette.
En conséquence, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire au profit de [Localité 1] HABITAT et donc de la résiliation du bail sont réunies à la date du 20 octobre 2025.

➣ Sur les conséquences de la résiliation du bail
L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose : « V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »
Cette situation se caractérise lorsque le locataire défaillant a repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience et démontre sa capacité non seulement à régler le loyer courant et les charges, mais également à apurer l’arriéré locatif dans le délai légal de trois ans.
En l’espèce, [Localité 1] HABITAT rapporte que Monsieur [O] a repris le paiement des loyers. En outre, il ressort des éléments versés aux débats qu’un plan d’apurement de la dette, par 35 mensualités de 89,00 euros et par une 36ème devant solder la dette, a été signé par les parties le 17 février 2026.
En conséquence et compte tenu de ces éléments, il convient d’homologuer ce plan d’apurement et d’accorder à Monsieur [O] des délais de paiement selon les modalités ainsi décrites, reprises au dispositif du présent jugement.
En raison des délais de paiement accordés, les effets de la clause résolutoire sont suspendus tant que le loyer courant, les charges courantes et l’arriéré de la dette sont payés par le locataire dans les délais accordés.
Si Monsieur [O] se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités de paiement édictés par la présente décision, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.
Dans le cas contraire, le solde de la dette deviendra exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet 15 jours après une mise en demeure du bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse. Le bail sera résilié à compter du manquement.
[Localité 1] HABITAT pourra alors faire procéder à l’expulsion du locataire du logement et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à défaut pour lui d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.
Monsieur [O] devra alors payer à [Localité 1] HABITAT, en deniers ou en quittances, une indemnité mensuelle d’occupation révisable égale au montant du loyer révisable, augmenté des charges elles-mêmes révisables, payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de la date de son exigibilité.

➣ Sur les frais du procès
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.
En l’espèce, Monsieur [O] succombe à l’instance.
En conséquence, Monsieur [O] supportera les entiers frais et dépens de l’instance, comprenant ceux du commandement de payer en date du 19 août 2025.

Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.
En l’espèce, [Localité 1] HABITAT n’a pas engagé de frais non indemnisés au titre des dépens pour faire valoir ses droits.
En conséquence, la demande de [Localité 1] HABITAT tendant à voir condamner Monsieur [O] à lui verser la somme de 150 euros au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

➣ Sur l’exécution provisoire
En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En l’espèce, la nature du litige est compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire.
En conséquence, il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS Le Juge des Contentieux de la Protection ; CONDAMNE Monsieur [I] [O] à payer à l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 2.053,73 euros au titre des loyers et charges impayés, ainsi que du dépôt de garantie dus au 26 mai 2026 ; AUTORISE Monsieur [I] [O] à régler ladite somme par 35 mensualités de 89,00 euros et par une 36ème mensualité de 1.403,91 euros devant solder la dette, la première devant intervenir avant le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, puis au plus tard le 5 de chaque mois, le loyer et les charges courants devant être payés en sus ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire tant que Monsieur [I] [O] respecte ses engagements ; DIT qu’à défaut de paiement par Monsieur [I] [O] à d’une échéance à la bonne date, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra les effets suivants sans nouvelle décision judiciaire, 15 jours après une mise en demeure de l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse : - le bail liant l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH et Monsieur [I] [O], conclu le 3 mars 2023 et portant sur logement situé [Adresse 3] à [Localité 1], sera résilié à compter du manquement ; - Monsieur [I] [O] devra libérer les lieux et, à défaut de se faire dans un délai de deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; - Monsieur [I] [O] sera condamné au paiement, en deniers ou en quittances, à une indemnité mensuelle d’occupation révisable égale au montant du loyer révisable, augmenté des charges elles-mêmes révisables, payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de la date de son exigibilité ;